Ano ang iyong mga karapatan bilang isang nangungupahan?

Ang isang nangungupahan ng tirahan sa Netherlands ay may dalawang pangunahing karapatan. Ang una ay ang tahimik na kasiyahan: dapat ihanda ng may-ari ng lupa ang ari-arian sa isang kondisyon na angkop para sa napagkasunduang paggamit at dapat ayusin ang mga depekto na nakakaapekto dito, sa oras ng abiso. Ang pangalawa ay proteksyon sa upa: hindi maaaring wakasan ng may-ari ng lupa ang pag-upa nang walang pahintulot, ang abiso ay may bisa lamang sa mga batayan na nakalista nang lubusan sa batas, at hanggang sa sumang-ayon ang nangungupahan o wakasan ng korte ang pag-upa, ito ay magpapatuloy.

Kasabay nito, ang proteksyon sa upa sa pinansyal na kahulugan para sa mga regulated na pangungupahan, kung saan ang pinakamataas na upa ay sumusunod sa sistema ng pagpapahalaga sa pabahay at maaaring bawasan ng Rent Tribunal ang upa na lumampas dito, at proteksyon laban sa ilegal na pagpapaalis: tanging ang isang bailiff, na kumikilos batay sa hatol ng korte, ang maaaring maglinis ng isang bahay.

Ano ang iyong mga karapatan?

Ang bawat nangungupahan ay may dalawang mahahalagang karapatan: ang karapatang masiyahan sa pamumuhay at ang karapatang magkaroon ng proteksyon sa upa. Kung saan tinalakay natin ang unang karapatan ng nangungupahan kaugnay ng mga obligasyon ng may-ari ng lupa , ang pangalawang karapatan ng nangungupahan ay lumabas sa isang hiwalay na blog tungkol sa proteksyon sa upa.

Kaya naman isa pang interesanteng tanong ang tatalakayin sa blog na ito: ano pa ang mga karapatan ng nangungupahan? Ang karapatan sa kasiyahan sa pamumuhay at ang karapatan sa pag-upa ng proteksyon ay hindi lamang ang mga karapatan na mayroon ang nangungupahan laban sa may-ari. Halimbawa, ang nangungupahan ay may karapatan din sa ilang mga karapatan sa konteksto ng paglilipat ng ari-arian na hindi tumatawid sa upa at at subletting. Ang parehong mga karapatan ay magkasunod na tinatalakay sa blog na ito.

Ang paglipat ng pag-aari ay hindi tumatawid sa renta

Ang talata 1 ng Artikulo 7: 226 ng Dutch Civil Code, na nalalapat sa mga nangungupahan ng tirahan at komersyal na espasyo, ay nagsasaad ng mga sumusunod:

" Ang paglilipat ng ari-arian na kaugnay ng kasunduan sa pag-upa (...) ng may-ari ng lupa ay naglilipat ng mga karapatan at obligasyon ng may-ari ng lupa mula sa kasunduan sa pag-upa patungo sa kumuha ."

Para sa nangungupahan, ang artikulong ito ay una sa lahat ay nangangahulugan na ang paglipat ng pagmamay-ari ng inuupahang ari-arian, halimbawa sa pamamagitan ng pagbebenta ng may-ari sa iba, ay hindi nagtatapos sa kasunduan sa pag-upa. Bilang karagdagan, maaaring igiit ng nangungupahan ang mga paghahabol laban sa legal na kahalili ng may-ari, ngayong inaako ng legal na kahalili na ito ang mga karapatan at obligasyon ng may-ari. Para sa tanong kung aling mga claim ang eksaktong mayroon ang nangungupahan noon, mahalagang itatag muna kung aling mga karapatan at obligasyon ng may-ari ang ipapasa sa kanyang legal na kahalili.

Ayon sa talata 3 ng Artikulo 7: 226 ng Civil Code, ito ay partikular na ang mga karapatan at obligasyon ng may-ari na direktang nauugnay sa paggamit ng inuupahang ari-arian para sa pagsasaalang-alang na babayaran ng nangungupahan, ibig sabihin, ang upa. Nangangahulugan ito na ang mga paghahabol na maaaring gawin ng nangungupahan laban sa legal na kahalili ng may-ari, sa prinsipyo, ay nauugnay sa kanyang dalawang pinakamahalagang karapatan: ang karapatan sa kasiyahan sa pamumuhay at ang karapatan sa proteksyon sa upa.

Kadalasan, gayunpaman, ang nangungupahan at ang may-ari ay gumagawa din ng iba pang mga kasunduan sa kasunduan sa pag-upa sa mga tuntunin ng iba pang nilalaman at itinatala ang mga ito sa mga sugnay. Ang isang karaniwang halimbawa ay isang sugnay tungkol sa pre-emptive na karapatan ng nangungupahan. Bagama't hindi nito binibigyang karapatan ang nangungupahan sa paghahatid, ipinahihiwatig nito ang obligasyon ng may-ari na mag-alok: kailangan munang ialok ng may-ari ng lupa ang inuupahang ari-arian para ibenta sa nangungupahan bago ito maibenta sa ibang legal na kahalili.

Ang susunod na may-ari ba ay sasaklaw din ng sugnay na ito laban sa nangungupahan? Kung isasaalang-alang ang batas , hindi ito ang kaso. Itinatakda nito na ang karapatan ng nangungupahan na paunang bumili ay hindi direktang nauugnay sa upa, kaya ang sugnay tungkol sa karapatan sa pagbili ng inuupahang ari-arian ay hindi mapupunta sa legal na kahalili ng may-ari ng lupa. Magkakaiba lamang ito kung ito ay may kinalaman sa opsyon sa pagbili mula sa nangungupahan at ang halagang babayaran nang pana-panahon sa may-ari ng lupa ay may kasamang elemento ng kabayaran para sa pangwakas na pagkuha.

Pag-e-sublate

Bilang karagdagan, ang Artikulo 7: 227 ng Kodigo Sibil ay nagsasaad ng mga sumusunod na patungkol sa mga karapatan ng nangungupahan:

"Ang nangungupahan ay pinahintulutan na ibigay ang nirentahang pag-aari na ginagamit, sa kabuuan o sa bahagi, sa ibang tao, maliban kung ipalagay niya na ang nagpapaupa ay mayroong makatuwirang pagtutol sa paggamit ng ibang tao."

Sa pangkalahatan, malinaw mula sa artikulong ito na ang nangungupahan ay may karapatang ipasa ang lahat o bahagi ng inuupahang ari-arian sa ibang tao. Dahil sa ikalawang bahagi ng Artikulo 7: 227 ng Civil Code, ang nangungupahan ay hindi maaaring, gayunpaman, magpatuloy sa pagpapaupa kung mayroon siyang mga dahilan upang maghinala na tututol dito ang may-ari. Sa ilang mga kaso, ang pagtutol ng landlord ay maliwanag, halimbawa kung ang isang subletting ban ay kasama sa kasunduan sa pag-upa. Sa kasong iyon, hindi pinahihintulutan ang subletting ng nangungupahan.

Kung gagawin pa rin ito ng nangungupahan, maaaring may kapalit na multa. Ang multa na ito ay dapat na maiugnay sa pagbabawal sa pag-subletting sa kasunduan sa pag-upa at itali sa isang maximum na halaga. Halimbawa, ang pag-subletting ng isang kwarto mula sa isang Air B&B ay maaaring sa ganitong paraan ay ipinagbabawal sa pag-upa, na kadalasang lumalabas na ito ang kaso.

Sa kontekstong ito, ang artikulo 7: 244 ng Civil Code ay mahalaga din para sa subletting ng living space, na nagsasaad na ang nangungupahan ng living space ay hindi pinahihintulutan na rentahan ang buong living space. Hindi ito nalalapat sa isang bahagi ng isang living space, tulad ng isang silid. Sa madaling salita, ang nangungupahan sa prinsipyo ay malaya na bahagyang ipasa ang isang living space sa isa pa.

Sa prinsipyo, may karapatan din ang subtenant na manatili sa inuupahang ari-arian. Nalalapat din ito kung kailangang lisanin ng nangungupahan ang inuupahang ari-arian mismo. Pagkatapos ng lahat, ang Artikulo 7: 269 ng Dutch Civil Code ay nagsasaad na ang may-ari ng lupa ay patuloy na mag-sublet sa pamamagitan ng pagpapatakbo ng batas, kahit na ang pangunahing kasunduan sa pag-upa ay natapos na. Gayunpaman, ang mga sumusunod na kondisyon ay dapat matugunan para sa mga layunin ng artikulong ito:

• Malayang puwang ng pamumuhay. Sa madaling salita, ang isang puwang ng sala na may sariling pag-access at sarili nitong mahahalagang pasilidad, tulad ng kusina at banyo. Ang isang silid lamang ang hindi nakikita bilang isang malayang sala.
• Kasunduan sa ilalim. Ang pagiging isang kasunduan sa pagitan ng nangungupahan at ang subtenant na nakakatugon sa mga kinakailangan para sa isang kasunduan sa pag-upa, tulad ng inilarawan sa Artikulo 7: 201 ng Kodigo Sibil.
• Ang kasunduan sa pag-upa ay nauugnay sa pag-upa ng espasyo sa sala. Sa madaling salita, ang pangunahing kasunduan sa pag-upa sa pagitan ng nangungupahan at may-ari ay dapat na nauugnay sa pag-upa at pag-upa ng puwang kung saan nalalapat ang ligal na mga probisyon sa puwang ng pamumuhay.

Kung hindi masusunod ang mga probisyon sa itaas, wala pa ring karapatan o titulo ang subtenant na mag-angkin mula sa may-ari ng lupa ng karapatang manatili sa inuupahang ari-arian pagkatapos na matapos ang pangunahing kasunduan sa pag-upa sa pagitan ng nangungupahan at ng may-ari ng lupa, kaya hindi rin maiiwasan ang pagpapaalis para sa kanya. Kung natugunan ng subtenant ang mga kundisyon, dapat niyang isaalang-alang ang pagsasampa ng kaso laban sa kanya ng may-ari ng lupa pagkatapos ng anim na buwan upang wakasan ang sublease at makuha ang bakanteng pagmamay-ari.

Tulad ng living space, ang commercial space ay maaari ding i-sublet ng nangungupahan. Ngunit paano nauugnay ang subtenant sa landlord sa kasong ito, kung ang nangungupahan ay hindi pinahintulutan na gawin ito o kailangang lisanin ang inuupahang ari-arian? Para sa 2003 mayroong isang malinaw na pagkakaiba: ang may-ari ay walang kinalaman sa subtenant dahil ang subtenant ay may legal lamang na relasyon sa nangungupahan. Bilang resulta, ang subtenant ay wala ring karapatan at sa gayon ay isang paghahabol laban sa may-ari.

Simula noon, nagbago ang batas sa puntong ito at nagtatakda na kung ang pangunahing kasunduan sa pagpapaupa sa pagitan ng nangungupahan at may-ari ng lupa ay magwawakas, dapat pangalagaan ng nangungupahan ang mga interes at posisyon ng subtenant sa pamamagitan ng, halimbawa, pagsali sa subtenant sa mga paglilitis kasama ang panginoong maylupa. Ngunit kung ang pangunahing kasunduan sa pag-upa ay tinapos pa rin pagkatapos ng mga paglilitis, ang mga karapatan ng subtenant ay magtatapos din.

Nangungupahan ka ba at mayroon kang anumang mga katanungan tungkol sa blog na ito? Pagkatapos makipag-ugnay Law & More. Ang aming mga abugado ay dalubhasa sa larangan ng batas sa pag-upa at masaya kaming magbigay sa iyo ng payo. Maaari ka rin nilang tulungan ng ligal kung magreresulta sa ligal na paglilitis ang iyong pagtatalo sa pagtatalo.