Buwis sa paglilipat at mga gastos ng mamimili kapag bumibili ng ari-arian sa Netherlands

Halos bawat bahay sa Netherlands ay inaanunsyo ng kosten koper : ang presyo ay ang presyo ng bahay, at ang mga gastos sa paglilipat nito ay sa iyo. Ang pinakamalaking sa mga gastos na iyon ay ang transfer tax, na sinisingil ng 2, 8 o 10.4 porsyento depende sa iyong bibilhin at kung ano ang gagawin mo dito. Itinatakda ng pahinang ito ang tatlong rate at kung saan sila nagmula, ang starter's exemption, ang mga relief na mahalaga sa pagsasagawa at ang iba pang mga gastos na dapat badyetan. Ito ay pangkalahatang legal na impormasyon, hindi payo sa buwis o pinansyal sa iyong sariling pagbili; para sa pagtrato sa buwis ng isang partikular na transaksyon, kumunsulta sa isang tagapayo sa buwis.

Ano ang ibig sabihin ng "kosten koper", at paano ito naiiba sa "vrij op naam"

Ang Kk ( kosten koper , "mga gastos para sa mamimili") ay nangangahulugang hindi kasama sa inaanunsyong presyo ang mga gastos sa paglilipat; babayaran mo ang mga nasa itaas. Ang Von ( vrij op naam , "libre sa pangalan") ay nangangahulugang kasama na sa presyo ang gastos sa paglalagay ng ari-arian sa iyong pangalan. Ang pagkakaiba ay higit na sinusubaybayan ang mga segunda-mano laban sa mga bagong gawang bahay: ang mga kasalukuyang bahay ay karaniwang ibinebenta kosten koper , mga bagong bahay mula sa isang developer , dahil ang VAT sa halip na buwis sa paglilipat ay nalalapat at isinasama ito ng developer sa presyo.

Sa ilalim ng kosten koper, ang mamimili ay karaniwang nagdadala ng:

• buwis sa paglilipat (overdrachtsbelasting);
• ang bayad sa notaryo para sa kasulatan ng paglilipat (leveringsakte);
• ang Rehistro ng Lupa (Cadastre) bayad para sa pagpaparehistro ng kasulatang iyon;
• at, sa isang mortgage, ang notaryo at mga bayarin sa Kadaster para sa kasulatan ng mortgage.

Hindi nito sakop ang komisyon ng ahente ng nagbebenta, na binabayaran ng nagbebenta, ni ang iyong sariling ahente ng pagbili, survey, pagtatasa o payo sa mortgage. Hindi rin nangangahulugang walang anumang gastos ang vrij op naam : sa isang bagong-tayong mortgage, ang titulo at ang rehistrasyon nito ay mananatiling iyo.

Buwis sa paglilipat (overdrachtsbelasting): ang tatlong rate

Ang buwis sa paglilipat ay sinisingil sa pagkuha ng ari-ariang hindi natitinag sa Netherlands at mga karapatan dito, tulad ng pangmatagalang pag-upa ( erfpacht ) at mga karapatan sa pagtatayo ( opstal ). Ang mga rate ay nasa artikulo 14 ng Batas ng Pagbabayad ng Karapatang-ari.

Nagbago ang istruktura noong Enero 1, 2026. Hanggang sa katapusan ng 2025, walang hiwalay na singil para sa mga tirahang hindi titirahan ng mamimili: ang mga ito ay nasa ilalim ng pangkalahatang singil na 10.4%. Simula noong petsang iyon, ang artikulo 14 ay naglalaman ng isang natatanging singil na 8% para sa pagkuha ng tirahan, kung saan 2% ang mananatili para sa isang mamimili na titira rito bilang kanilang pangunahing tirahan at 10.4% ang natitira bilang pangkalahatang singil para sa lahat ng iba pa. Ang mga singil ay nakapaloob sa batas at binabago sa pamamagitan ng taunang Belastingplan, kaya nananatili ang mga ito hanggang sa amyendahan ito ng Parlamento; inilalathala ng Belastingdienst ang singil na ilalapat sa anumang petsa.

Mga lumang buod na may 10.4% pa ring sinisipi

Ang tatlong singil ay naayos na: 2% para sa isang tirahan na ookupahan ng mamimili bilang kanilang pangunahing tirahan, 8% para sa isang tirahan na hindi ookupahan ng mamimili, at 10.4% bilang pangkalahatang singil para sa mga ari-ariang hindi tirahan. Dahil ang 8% na singil ay medyo bago, ang mga lumang buod at pahina ng tagapayo ay minsan ay nagbibigay pa rin ng 10.4% para sa isang buy-to-let, pangalawang bahay o bahay-bakasyunan — ang singil na ipinatupad hanggang sa katapusan ng 2025, ngunit hindi sa isang pagbili pagkatapos noon.

Ang mga pahina ng rate ng Belastingdienst ang namamahala. Suriin ang posisyon sa petsa ng iyong deed at hilingin sa iyong notaryo na kumpirmahin ang rate bago pumirma.

Ang eksepsiyon ng nagsisimula (startersvrijstelling)

Ang isang mamimili na nakakatugon sa bawat kundisyon ay hindi nagbabayad ng anumang buwis sa paglilipat. Ang eksepsiyon ay nasa artikulo 15 Wet op belastingen van rechtsverkeer, ang kinakailangan sa deklarasyon sa artikulo 15a. Dapat matugunan ang lahat ng mga sumusunod:

• Edad. Ang mamimili ay dapat na 18 taong gulang o pataas at hindi pa 35 taong gulang kapag napirmahan ang kasulatan. Ang pagsusulit ay naaangkop sa bawat mamimili: kung ang isa sa dalawang magkasanib na mamimili ay 35 taong gulang o pataas, tanging ang bahagi ng kwalipikadong mamimili ang hindi sakop.
• Minsan lang. Hindi dapat nagamit na ng mamimili ang eksemsyon noon. Ang pagkakaroon ng dating pagmamay-ari ng bahay ay hindi nangangahulugang diskwalipikado ka; ang paggamit ng eksemsyong ito ang dahilan.
• Pag-ookupa ng may-ari. Dapat gamitin ng mamimili ang tirahan bilang kanilang pangunahing tirahan maliban sa pansamantala. Ang pagbili upang paupahan, pagsasaayos at muling pagbenta, o bilang pangalawang bahay ay hindi kwalipikado.
• Hangganan ng halaga. Ang halaga ng tirahan kasama ang mga kagamitan nito ay hindi dapat lumampas sa mga woningwaardegrenAng limitasyong iyan ay ini-index tuwing Enero 1 at inilalathala ng Belastingdienst, kaya hanapin ito para sa taon ng iyong gawad. Ito ay isang cliff edge, hindi isang banda: isang euro ang lampas at ang exemption ay tuluyang mawawala, na may 2% na dapat bayaran sa buong halaga sa halip na sa sobra.

Ang threshold ay naka-index at nagbabago tuwing Enero 1, kaya sa isang pagbili na malapit sa limitasyon, ang mismong petsa ng pagkumpleto ay maaaring magbago ng resulta.

Ang nakasulat na deklarasyon, at ano ang mangyayari kung ito ay mali

Hindi awtomatikong naaangkop ang 2% na rate o ang starter's exemption. Hinihiling ng Artikulo 15a sa mamimili na ipahayag, nang malinaw, matatag at walang pag-aalinlangan, sa isang nakasulat na deklarasyon, na gagamitin nila ang tirahan bilang kanilang pangunahing tirahan maliban sa pansamantala — at, para sa starter's exemption, na hindi pa nila ito nagamit noon. Naglalathala ang Belastingdienst ng mga karaniwang pormularyo, at ang nilagdaang deklarasyon ay dapat makarating sa notaryo bago ang paglilipat.

Ang deklarasyon ay tungkol sa iyong intensyon sa oras ng pagkuha, hindi isang pangako na walang magbabago: kung tunay mong balak tumira doon at ang mga pangyayari ay pipilitin kang lumipat o umupa, ang kaluwagan ay hindi mawawala nang paunti-unti. Ang hindi pinahihintulutan ay ang pagdedeklara ng isang intensyon na wala ka. Kung ang deklarasyon ay mapatunayang mali, ang Pangasiwaan ng Buwis ay maaaring magtaas ng karagdagang pagtatasa ( naheffingsaanslag ) para sa pagkakaiba kasama ang interes at magpataw ng parusa kung saan ang nagbabayad ng buwis ang may kasalanan. Ang mga parusa para sa isang hindi tama o hindi kumpletong pagbabalik ay ang mga nasa artikulo 67d at artikulo 67e AWR; ang isang boluntaryong pagwawasto na ginawa sa loob ng dalawang taon sa prinsipyo ay pumipigil sa naturang parusa.

Sino ang mananagot, at paano binabayaran ang buwis

Ang buwis sa paglilipat ay ipinapataw sa bumili — ang mamimili; ang nagbebenta ay hindi mananagot. Ito ay self-assessed, ngunit sa isang normal na pagbili ay wala kang anumang inihahain na sarili: kung saan ang paglilipat ay sa pamamagitan ng notarial deed, dahil dapat ito ay para sa rehistradong ari-arian, ang notaryo ng batas sibil ay naghahain nang digital at nagbabayad para sa iyo. Samakatuwid, ang buwis ay lumalabas sa completion statement ng notaryo: ililipat mo ang buong halaga sa third-party account ng notaryo bago ang pagkumpleto, at ang notaryo ang magbabayad ng buwis, ang mga bayarin sa Kadaster at ang kanilang sariling bayarin mula rito. Kung walang notarial deed lamang dapat maghain at magbayad nang personal ang mamimili, sa loob ng isang buwan mula sa pagiging may-ari; maaaring maghain ng pagtutol sa loob ng anim na linggo mula sa pagbabayad.

Mga eksepsiyon at kaluwagan na mahalaga sa pagsasagawa

Pagkuha ilang sandali matapos ang nakaraang pagkuha

Ang Artikulo 13 ay nagbibigay ng kaluwagan kung ang parehong ari-arian ay muling nakuha sa loob ng anim na buwan mula sa nakaraang pagkuha ng ibang tao. Ang batayan para sa pangalawang pagkuha ay binabawasan ng halaga kung saan ang transfer tax, o non-deductible VAT, ay sinisingil sa una, kaya ang pangalawang mamimili ay binubuwisan lamang sa pagtaas ng halaga.

Ito ay kapaki-pakinabang sa isang mamimili na bumibili mula sa isang taong kamakailan lamang bumili, at ito ang dahilan kung bakit maaaring maging posible ang panandaliang muling pagbenta ng isang negosyante o developer. Ang kaluwagan ay nakakabit sa ari-arian at sa anim na buwang palugit, hindi sa pagkakakilanlan ng reseller, kaya tanungin kung kailan binili ng nagbebenta.

Mga paglilipat ng pamilya, diborsyo at mana

Ang pagkuha sa pamamagitan ng mana o sa ilalim ng batas ng ari-arian ng mag-asawa ay hindi isang taxable acquisition, kaya walang transfer tax na ilalabas kapag nagmana ka ng bahay o kapag ang ari-arian ay napunta sa iyo sa pamamagitan ng isang marital community; maaaring may buwis sa mana. Sa diborsyo, ang paghahati ng isang matrimonial community o ng magkasamang hawak na ari-arian sa pagitan ng mga dating magkapareha ay sakop ng mga exemption sa artikulo 15, kaya kung ang bahay ng pamilya ay inilaan sa isang asawa, walang transfer tax na babayaran. Ang posisyon para sa mga hindi kasal na magkakasamang naninirahan ay mas makitid at nakabatay sa kung paano lumitaw ang magkasamang pagmamay-ari.

Ang mga paglilipat sa pagitan ng mga miyembro ng pamilya, taliwas sa malawakang paniniwala, ay hindi karaniwang hindi libre. Ang isang magulang na nagbebenta sa isang anak ay nasa ilalim ng ordinaryong rehimen: 2% kung ang bata ay titira doon, o wala kung kwalipikado sila bilang starter. Ang eksepsiyon ng pamilya sa artikulo 15 ay naglalayong sa paghalili ng negosyo, hindi sa isang bahay ng pamilya. Kung saan ang isang bahay ay ibinebenta sa isang kamag-anak na mas mababa sa halaga sa merkado, maaari ring lumitaw ang buwis sa regalo, at ang base ng buwis sa paglilipat ay ang halaga sa merkado, hindi ang napagkasunduang presyo.

Bagong-tayong ari-arian: VAT sa halip na buwis sa paglilipat

Ang bagong gusali ay hindi binubuwisan nang dalawang beses. Kung saan ang suplay ay napapailalim sa VAT — sa pangkalahatan, isang bagong gusali na ibinigay bago o sa loob ng dalawang taon pagkatapos ng unang pag-okupa, at lupang pinagtayuan ng gusali — ang isang eksepsiyon sa artikulo 15 ay hindi naaangkop sa transfer tax, kaya ang mamimili ay magbabayad ng 21% VAT at walang 2% o 8%. Ito ang samenloopvrijstelling.

Kaya naman binanggit ang pangalan ng bagong-tayo : ang 21% ay nasa loob ng presyo ng developer sa halip na nasa itaas. Hindi nalalapat ang exemption kung saan maaaring mabawi ng mamimili ang VAT, kaya kailangan ng mga mamumuhunan at kumpanya ng hiwalay na payo. At ang lupang pinagtayuan ay hindi isang tirahan: kung saan ang transfer tax ay nalalapat sa isang lote sa halip na isang bahay, ang rate ay 10.4%.

Ang mga gastos ng ibang mamimili

Ang mga bayarin sa notaryo ay hindi nakatakda ayon sa batas at nag-iiba sa pagitan ng mga opisina at lungsod, kaya kumuha ng dalawa o tatlong sipi. Ang bayad sa pagpaparehistro sa Kadaster ay nakatakda at ipinapasa ito ng notaryo kasabay ng gastos.

Ano ang maaaring ibawas at ano ang hindi

Simple lang ang linyang naghahati: ang mga gastos sa pagbili ng ari-arian ay hindi maaaring ibawas, ang mga gastos sa pag-aayos ng pautang ay maaaring ibawas. Sa ilalim ng artikulo 3.120 Wet inkomstenbelasting 2001, ang mga minsanang gastos sa financing para sa isang mortgage sa iyong sariling bahay ay maaaring ibawas sa taon na natamo — ang mortgage deed, ang rehistrasyon nito, ang tagapayo, ang pagtatasa para sa pautang at ang bayarin sa NHG. Ang transfer tax, ang transfer deed, ang rehistrasyon nito, ang iyong ahente sa pagbili at ang survey ay hindi nakakakuha ng anumang kaluwagan.

Ang Pambansang Garantiya sa Sangla ( Nationale Hypotheek Garantie ) ay opsyonal at magagamit lamang hanggang sa pinakamataas na halaga ng pautang. Itinatakda ng NHG ang parehong minsanang bayad sa garantiya ( borgtochtprovisie ), isang maliit na porsyento ng pautang, at ang pinakamataas na iyon, na mas mataas kung ang mga hakbang sa pagtitipid ng enerhiya ay pinopondohan ng mortgage. Parehong nakatakda taun-taon at inilalathala sa Voorwaarden en Normen, at ang bersyong may bisa kapag inilabas ang alok ng mortgage ay naaangkop, kaya suriin ang mga numero para sa taon ng iyong alok sa halip na ang taon ng pagkumpleto. Karaniwang nag-aalok ang mga nagpapautang ng mas mababang rate ng interes bilang kapalit, kaya madalas na nababayaran ng garantiya ang sarili nito.

Ang singil ng Kadaster para sa pagpaparehistro ng isang kasulatan ay itinatakda ng Tarievenregeling Kadaster at pareho para sa kasulatan ng paglilipat at kasulatan ng mortgage. Ang mga taripa ay itinatakda taun-taon ng Kadaster at inilalathala sa Staatscourant. Ang elektronikong pagsusumite sa isang anyo na awtomatikong mapoproseso ng Kadaster, na siyang karaniwang paraan para sa isang direktang pagbili ng bahay, ay mas mura kaysa sa isang kasulatang papel. Hingin ang kasalukuyang mga halaga sa sipi; ipapasa ito ng notaryo kasabay ng halaga.

Ano ang ibabadyet: isang indikatibong balangkas

Ang mga numero sa ibaba ay pawang mga indikasyon lamang : isang balangkas na binuo mula sa mga bahagi sa itaas, hindi isang sipi. Tanging ang elemento ng buwis ang itinatakda ng batas.

• Kwalipikadong unang beses na bibili ng bahay, na wala pang itinakdang halaga: humigit-kumulang 1.5% sa 3.5% — walang transfer tax, kaya ang mga gastos sa notaryo at Kadaster, mga gastos sa financing at anumang ahente o survey na iyong pipiliin.
• Nagbabayad ng 2% ang may-ari-nangungupahan: humigit-kumulang 4% sa 6%Ang tuntuning "mga 5% sa itaas" ay akma sa kasong ito, at sa kasong ito lamang.
• Mamimili na hindi titira, magbabayad ng 8%: humigit-kumulang 10% sa 12% — mas mababa kaysa sa parehong pagbili bago ang 2026, kung kailan ang rate ay 10.4%.
• Ari-ariang hindi residensyal sa 10.4%: humigit-kumulang 12% sa 14%, kadalasan mas madalas, dahil mas mabigat ang due diligence.
• New-build, vrij op naam: Kasama na sa presyo ang 21% VAT, kaya i-budget na lang ang mga gastos na may kaugnayan sa mortgage.

Kung pinag-aaralan mo ang mismong pagbili sa halip na ang halaga lamang nito, itinatakda ng aming gabay sa pagbili ng bahay sa Netherlands ang kontrata, ang panahon ng pagpapalamig, at ang mga kundisyon.

Dalawang pag-iingat. Ang mga nagpapautang na Dutch sa pangkalahatan ay hindi magpopondo sa mga gastos ng mamimili, dahil ang utang ay may limitasyon batay sa halaga ng ari-arian, kaya ang kosten koper ay karaniwang nagmumula sa ipon. At kung bibili ka nang magkasama kasama ang isang taong hindi kwalipikado bilang starter, imodelo ang buwis sa bawat share nang hiwalay.