Sinumang nagnanais na wakasan ang pag-upa ng kanilang komersyal na lugar, o nahaharap sa pagtatapos ng kontrata ng may-ari ng lupa, ay dapat munang malaman kung saang sistema nabibilang ang pag-upa. Gaya ng nakasaad sa unang bahagi ng seryeng ito, may iba't ibang patakaran na nalalapat sa 7:290 komersyal na espasyo (mga tindahan, hospitality, mga negosyong pang-craft) at sa 7:230a komersyal na espasyo (mga opisina, imbakan, mga silid-praktisan). Ang pagkakaibang iyan ay hindi kasinghalaga ng sa pagtatapos.
Para sa 7:290 na espasyong pangkomersyo, maaari lamang wakasan ng may-ari ng lupa ang pag-upa batay sa isang kumpletong bilang ng mga batayan na itinadhana, at may mahigpit na pormal na mga kinakailangan. Para sa 7:230a na espasyong pangkomersyo, ang hangganan para sa may-ari ng lupa ay mas mababa: ang pagtatapos ay sa prinsipyo ay walang pormal na mga batayan at hindi nangangailangan ng dahilan. Tinatalakay ng artikulong ito ang parehong sitwasyon.
Pagtatapos ng 7:290 na espasyong pangkomersyo
Pormal na mga kinakailangan
Ang pagtatapos ng 7:290 komersyal na espasyo ay napapailalim sa mahigpit na pormal na mga kinakailangan. Ang pagtatapos ay dapat gawin nang nakasulat, alinman sa pamamagitan ng rehistradong sulat o sa pamamagitan ng isang sulat ng bailiff. Ang minimum na panahon ng abiso ay isang taon. Ang isang pagtatapos na hindi nakakatugon sa mga kinakailangang ito ay walang bisa at walang legal na epekto. Ang pag-upa ay magpapatuloy lamang.
Ang pagtatapos ay dapat ipadala sa nangungupahan bago matapos ang kasalukuyang panahon ng pag-upa. Sinumang magtatapos nang huli ay awtomatikong mapapalawig ang kontrata ng pag-upa sa susunod na termino.
Mga batayan para sa pagtatapos ng kontrata para sa may-ari ng lupa
Ang may-ari ng 7:290 na espasyong pangkomersyo ay maaari lamang magtapos sa mga batayan na nakalista nang lubusan ng batas. Para sa pagtatapos sa pagtatapos ng unang termino (unang limang taon), dalawang batayan lamang ang nalalapat: ang nangungupahan ay hindi kumikilos bilang isang mabuting nangungupahan (patuloy na mahinang pag-upa), o ang may-ari ng lupa ay agarang nangangailangan ng inuupahang ari-arian para sa personal na paggamit. Pagkatapos ng unang termino, isang ikatlong batayan ang idinaragdag: ang pagtimbang ng mga interes ng may-ari ng lupa sa pagtatapos laban sa mga interes ng nangungupahan sa pagpapatuloy, kung saan ang may-ari ng lupa ay dapat magpakita ng isang nakakahimok na interes.
Para sa detalyadong talakayan tungkol sa mga indibidwal na batayan para sa pagtatapos ng kontrata at ang mga kaso nito, sumangguni kami sa artikulong 'Commercial Tenancy (7:290 DCC): Protection & Grounds for Termination of Retail Space' sa ibang bahagi ng website na ito.
Ang nangungupahan na nais palawigin
Ang nangungupahan ng 7:290 commercial space na nakatanggap ng termination ngunit nais manatili ay dapat tumutol nang nakasulat sa loob ng anim na linggo mula sa pagtanggap ng termination. Kung hindi, magtatapos ang lease sa petsang ipinaalam. Kung tumutol sila, dapat isumite ng landlord ang termination sa subdistrict court. Kung ipagkakaloob lamang ng korte ang termination, saka lamang magtatapos ang lease. Hanggang sa panahong iyon, magpapatuloy ang kasunduan.
Pagtatapos ng espasyong pangkomersyo na 7:230a
Ang pangunahing tuntunin: pagtatapos nang walang batayan
Para sa 7:230a na espasyong pangkomersyo, mas maluwag ang batas sa may-ari ng lupa. Ang pag-upa ay nagtatapos pagkatapos ng pagtatapos, na sinusunod ang panahon ng abiso na napagkasunduan sa kontrata, o kung wala ito, ang itinakdang panahon. Hindi kinakailangan ang batayan para sa pagtatapos. Hindi kailangang ipaliwanag ng may-ari ng lupa kung bakit nila nais tapusin. Sa prinsipyo, ang nangungupahan ay walang karapatan sa pagpapatuloy.
Proteksyon laban sa pagpapaalis: pagpapaliban sa pamamagitan ng korte
Bagama't walang karapatan ang nangungupahan sa 7:230a commercial space na palawigin ang kontrata ng pag-upa, mayroon silang karapatan sa proteksyon laban sa pagpapaalis. Nangangahulugan ito ng sumusunod: pagkatapos matapos ang kontrata ng pag-upa at magbigay na ang may-ari ng lupa ng abiso ng pagpapaalis, maaaring hilingin ng nangungupahan sa subdistrict court sa loob ng dalawang buwan mula sa petsa ng pagpapaalis na palawigin ang panahon ng pagpapaalis. Tinitimbang ng korte ang mga interes ng magkabilang panig. Ang pinakamataas na palugit ay isang taon bawat kahilingan, na may kabuuang maximum na tatlong taon.
Samakatuwid, ang proteksyon laban sa pagpapaalis ay hindi isang karapatan sa patuloy na pagtamasa ng kontrata ng pag-upa, kundi pagpapaliban lamang. Kapag natapos na ang pinakamataas na termino, dapat nang lisanin ang lugar.
Maagang pagtatapos at ang papel ng mga opsyon sa pahinga
Para sa parehong 7:290 at 7:230a na espasyong pangkomersyo, maaaring maglaman ang kontrata ng break clause: isang probisyon sa kontrata na nagbibigay sa mga partido ng karapatang wakasan ang pag-upa nang wala sa panahon. Para sa 7:290 na espasyong pangkomersyo, ang naturang sugnay ay dapat na proporsyonal sa proteksyong ibinibigay ng batas sa nangungupahan; ang isang probisyon na epektibong nagbibigay sa may-ari ng lupa ng karapatang wakasan anumang oras ay maaaring sumalungat sa mandatoryong katangian ng rehimen.
Sinumang gumagamit ng break clause ay dapat sumunod sa eksaktong mga kinakailangan sa pamamaraan: ang tamang termino, ang tamang anyo (nakarehistro o sa pamamagitan ng writ), at ang tamang petsa kung kailan ibinibigay ang termination. Ang isang araw na huli ay nangangahulugan na ang termination ay walang bisa at ang lease ay magpapatuloy sa susunod na panahon.
Ang tacit renewal ay isa ring puntong dapat pagtuunan ng pansin. Kung ang kontrata ay magtatapos at walang partido ang nagwakas, ang kasunduan ay kadalasang tacitly renewal sa loob ng orihinal na panahon o sa loob ng walang takdang panahon, depende sa nakasulat sa kontrata. Suriin agad kung nais ang renewal.
Mga karaniwang pagkakamali sa pagtatapos
Sa pagsasagawa, nakakakita tayo ng mga paulit-ulit na pagkakamali sa pagtatapos ng mga komersyal na lugar:
- Pagtatapos nang huli na, kaya't ang isang taong panahon ng abiso ay nalagpasan at ang lease ay awtomatikong magpapatuloy sa susunod na termino.
- Pagwawakas nang walang legal na hinihinging pormularyo (sa pamamagitan ng ordinaryong email o telepono sa halip na sa pamamagitan ng rehistradong sulat o writ), na ginagawang walang bisa at walang bisa ang pagtatapos.
- Bilang isang may-ari ng lupa, tinatapos ang kontrata nang walang kinikilalang lupa para sa 7:290 na espasyong pangkomersyo, pagkatapos nito ay tatawag ang nangungupahan sa korte ng subdistrict at ang pagtatapos ay mapawawalang-bisa.
- Bilang isang nangungupahan, ang hindi pagtutol sa tamang oras sa pagtatapos ng 7:290 na espasyong pangkomersyo, kung kaya't ang karapatan sa pagpapatuloy ay mawawalan ng bisa.
- Pagkalimot sa obligasyon sa paghahatid: kahit na balido ang pagtatapos, ang nangungupahan ay maaaring managot para sa pinsalang dulot ng hindi pagbabalik ng ari-arian sa kondisyong napagkasunduan sa kontrata.
- Para sa 7:230a na espasyong pangkomersyo, na hindi lalagpas sa dalawang buwang panahon para sa paghahain ng kahilingan para sa proteksyon laban sa pagpapaalis, at pagkatapos nito ay tuluyang mawawala ang karapatang iyon.
Konklusyon
Ang pagtatapos ng mga komersyal na lugar ay tila simple, ngunit kung susuriing mabuti, ito ay may napakaraming pormal at mahalagang mga panganib. Ikaw man ay isang nangungupahan o isang may-ari ng lupa: ang isang pagkakamali sa pamamaraan ay maaaring humantong sa isang patuloy na relasyon sa pag-upa na hindi mo gusto, o sa pagkawala ng mga karapatang pangkaligtasan na maaari mo sanang magamit. Palaging suriin ang mga deadline, ang kinakailangang form at ang naaangkop na sistema sa tamang oras bago ka magpadala o tumanggap ng isang pagtatapos.
Ang mga abogado sa pag-upa ng Law & More Tutulungan ka namin sa lahat ng yugto ng proseso ng pagtatapos ng kontrata, mula sa unang liham hanggang sa anumang paglilitis sa korte ng subdistrict. Makipag-ugnayan sa amin para sa isang pag-uusap na walang obligasyon.
Mga madalas itanong
Gaano katagal ang panahon ng abiso para sa mga komersyal na lugar?
Para sa 7:290 na espasyong pangkomersyo, ang itinakdang minimum na panahon ng abiso ay isang taon. Ang pagtatapos ay dapat gawin nang nakasulat sa pamamagitan ng rehistradong sulat o writ ng bailiff. Para sa 7:230a na espasyong pangkomersyo, ang terminong napagkasunduan sa kontrata ang nalalapat; walang itinakdang minimum na itinakda ng batas.
Maaari bang basta-basta nang wakasan ng isang may-ari ng lupa ang pag-upa ng isang tindahan?
Hindi. Para sa 7:290 na espasyong pangkomersyo, maaari lamang wakasan ng may-ari ng lupa ang kontrata sa mga batayan na nakalista nang lubusan sa batas, tulad ng agarang personal na pangangailangan o patuloy na mahinang pag-upa. Ang pagtatapos nang walang kinikilalang batayan ay walang legal na bisa.
Ano ang proteksyon laban sa pagpapaalis sa ilalim ng 7:230a?
Pagkatapos ng pagtatapos ng kontrata ng pag-upa, maaaring hilingin ng nangungupahan sa 7:230a commercial space sa subdistrict court na palawigin ang panahon ng pagpapaalis. Ang kahilingang ito ay dapat ihain sa loob ng dalawang buwan mula sa petsa ng pagpapaalis na ipinaalam. Ang pinakamataas na palugit ay tatlong taon sa kabuuan.
Ano ang break clause sa isang lease?
Ang break clause ay isang probisyon sa kontrata na nagbibigay sa isa o parehong partido ng karapatang wakasan ang lease nang wala sa panahon. Para sa 7:290 komersyal na espasyo, ang mga naturang clause ay dapat na naaayon sa mandatoryong proteksyon ng nangungupahan.
Higit pa mula sa seryeng ito tungkol sa batas sa komersyal na pag-upa
Ang artikulong ito ay bahagi ng aming tatlong-bahaging serye tungkol sa batas sa komersyal na pag-upa. Basahin din ang iba pang mga bahagi:
