Mga karapatan ng nangungupahan sa Netherlands: isang gabay para sa mga internasyonal

Ang batas sa pag-upa sa Netherlands ay kabilang sa mga pinaka-angkop para sa mga nangungupahan sa Europa, at karamihan sa mga internasyonal na nangungupahan dito ay walang ideya kung gaano kalaking proteksyon ang mayroon sila. Ang mga patakaran ay pangunahing nakasaad sa Aklat 7 ng Kodigo Sibil ng Netherlands ( Burgerlijk Wetboek , BW), at marami sa kanila ang hindi maaaring alisin sa kontrata. Inilalahad ng gabay na ito ang mga sumusunod na bagay: anong kontrata ang mayroon ka, kailan ito maaaring wakasan ng isang may-ari ng lupa, magkano ang maaaring singilin sa iyo, at saan pupunta kapag may nangyaring mali.

Ang pinakamahalagang bagay na dapat malaman: karamihan sa batas ay sapilitan

Ang batas sa pag-upa ng Dutch para sa espasyong tinitirhan ay kadalasang semi-dwingend recht — semi-mandatory na batas. Ang batas ay nagtatakda ng batayan: maaaring magkasundo ang mga partido sa mga mas mainam na termino para sa nangungupahan, ngunit ang isang sugnay na nagbibigay sa nangungupahan ng mas mababa sa minimum na itinakda ng batas ay kadalasang walang bisa. Hindi mahalaga kung pinirmahan mo o binasa mo ito.

Pinoprotektahan ng Artikulo 7:242 BW ang mga patakaran sa mga depekto, pagkukumpuni at pagbawas ng upa; ang artikulo 7:265 BW naman ay ang mga patakaran sa upa at iba pang mga singil. Samakatuwid, ang mga karaniwang sugnay na ito ay kadalasang hindi maipapatupad:

• “Itinatanggi ng nangungupahan ang proteksyon sa renta” o “aalis sa kontrata sa petsa ng pagtatapos”.
• "Hindi maaaring mag-aplay ang nangungupahan sa Huurcommissie. "
• "Lahat ng maintenance at pagkukumpuni ay para sa pananagutan ng nangungupahan."
• "Maaaring pumasok ang may-ari ng lupa sa ari-arian anumang oras."
• "Ang nangungupahan ay dapat magbigay ng anim na buwang paunawa."

Hindi pinapawalang-bisa ng isang void clause ang buong kontrata: nananatili ang iba at pinapalitan ito ng mga tuntuning itinatakda ng batas. Gayunpaman, huwag basta balewalain ang isang clause na sa tingin mo ay hindi wasto — ipasuri ito, dahil ang mga hangganan ay magkakaiba bawat clause at bawat uri ng pag-upa.

Mga uri ng pag-upa para sa espasyong tirahan

Ang iyong mga proteksyon ay nakadepende sa kung aling kontrata ang hawak mo. Dahil nagkabisa ang Wet vaste huurcontracten noong Hulyo 1, 2024, ang walang takdang kontrata ( onbepaalde tijd ) ang pamantayan; ang mga kontratang may takdang termino, na dating default ng pribadong pamilihan, ay pinapayagan lamang sa mga tinukoy na kategorya.

Ang isang kontratang walang takdang panahon ay nagbibigay ng buong proteksyon sa upa. Ang isang kontratang tunay na nasa loob ng isang pinahihintulutang kategorya ng takdang panahon ay nagtatapos sa petsa nito, at ang iyong proteksyon ay mas manipis. Mahalaga, ang isang kontratang may takdang panahon na hindi nasasakop ng isang pinahihintulutang eksepsiyon ay karaniwang itinuturing na walang takdang panahon, na may ganap na proteksyon — ang pagtatangkang limitahan ang termino ay nabibigo. Ang mga pinahihintulutang eksepsiyon ay nakasalalay sa art. 7:271 BW at nakalista nang lubusan sa Besluit vaste huurcontracten, na sumasaklaw sa pagpapaupa sa mga estudyante at sa mga tinukoy na target na grupo; walang kategoryang wala sa listahang iyon.

Sa pabahay na pinagsasaluhan, isang pagkakaiba ang nagpapasiya ng lahat: kung umuupa ka man mula sa may-ari ng lupa o mula sa ibang nangungupahan. Ang sarili mong kontrata sa may-ari ang siyang gagawa sa iyo bilang isang ordinaryong nangungupahan; ang isang silid na inuupahan mula sa pangunahing nangungupahan ay gagawa sa iyo bilang isang subtenant, na ang posisyon ay nakadepende sa kung mabubuhay ang pangunahing nangungupahan. Ang mga label tulad ng "short stay" o "expat contract" ay walang legal na bisa.

Proteksyon sa upa at pagtatapos

Halos lahat ng internasyonal na nangungupahan ay ikinagugulat nito. Hindi maaaring wakasan ng isang may-ari ng lupa ang isang pag-upa ng espasyo sa pamamagitan lamang ng abiso: magpapatuloy ito sa pamamagitan ng batas hanggang sa sumang-ayon kayo sa pamamagitan ng pagsulat o hanggang sa wakasan ito ng korte (art. 7:272 BW). Kung hindi kayo sumasang-ayon sa loob ng anim na linggo, ang may-ari ng lupa ay dapat pumunta sa korte ng subdistrict.

Ang abiso ay dapat ihatid ng writ o rehistradong sulat ng bailiff, ipahayag ang batayan, at tanungin kung sumasang-ayon ka (art. 7:271 BW); ang hindi pagpasa sa mga kinakailangang ito ay may depekto. Ang panahon ng abiso ng may-ari ng lupa ay hindi bababa sa tatlong buwan, na pinalawig ng isang buwan bawat taon na nanirahan ka doon, hanggang sa maximum na anim.

Ang mga batayan kung saan maaaring wakasan ng korte ang kaso ay limitado at nakalista sa art. 7:274 BW. Sa balangkas:

• Ang nangungupahan ay hindi kumilos bilang isang mabuting nangungupahan — malubhang istorbo, istruktural na hindi pagbabayad, at maling paggamit.
• Kailangang-kailangan agad ng may-ari ng lupa ang ari-arian para sa personal na gamit, kabilang ang imposibleng pagsasaayos dahil nagpapatuloy ang pag-upa. Titimbangin ng korte ang parehong interes at maaaring mag-utos ng bayad sa paglipat.
• Tumanggi ang nangungupahan sa makatwirang alok ng isang bagong kasunduan — isang batayan na hindi maaaring magpatupad ng pagtaas ng upa.
• Isang wastong plano sa pagsosona (planong bestemmings) ay ipatutupad.
• Mga partikular na lugar para sa pabahay ng mga estudyante at target na grupo, at kung saan nakatira ang may-ari ng lupa sa gusali.

Ang "Gusto kong ibenta", "may magbabayad nang mas malaki" at "nakasaad sa kontrata mo na dalawang taon" ay hindi batayan. Hindi rin naman isang pagtatalo sa upa: maaaring hindi wakasan ng may-ari ng lupa ang kontrata dahil kinuwestiyon mo ang upa.

Ang iyong sariling panahon ng abiso

Mas magaan ang iyong posisyon. Ang iyong panahon ng abiso ay katumbas ng iyong agwat ng pagbabayad ng upa — para sa buwanang upa, isang buwan — na may minimum na isang buwan at maximum na tatlong buwan (art. 7:271 BW). Ang isang sugnay na nagpapataw ng mas mahaba ay hindi wasto, at hindi mo na kailangang magbigay ng dahilan. Magbigay ng abiso sa pamamagitan ng rehistradong sulat. Sa isang tunay na kontrata na may takdang panahon, kadalasan ay maaari ka pa ring umalis nang maaga, habang ang may-ari ng lupa ay nakatali sa petsa ng pagtatapos.

Ang mga regulated at mid-market segment

Hindi libre ang upa para sa espasyong matitirhan. Bawat bahay ay binibigyan ng puntos sa ilalim ng sistema ng pagtatasa ng pabahay ( woningwaarderingsstelsel , WWS), na nagbibigay ng mga puntos para sa lawak ng ibabaw, energy label, mga pasilidad sa sanitary, espasyo sa labas, at halaga ng WOZ, na nagreresulta sa pinakamataas na legal na upa.

Ang Wet betaalbare huur ( Abot-kayang Batas sa Upa ), na ipinapatupad simula noong Hulyo 1, 2024, ay nagpalawig ng regulasyon pataas. Mayroon na ngayong tatlong segment: ang low regulated segment, ang mid-market segment ( middenhuur ) hanggang at kasama ang 186 na puntos, at ang free sector sa itaas. Ipinatupad ito ng mga munisipalidad simula noong Enero 1, 2025. Ang linyang naghahati sa pagitan ng regulated at unregulated na panimulang upa ay ang upa na katumbas ng 186 na puntos, kaya ang free sector ay nagsisimula sa 187 puntos (art. 2 Besluit huurprijzen woonruimte). Ang pagtatasang iyon ay ginagawa sa simula ng pag-upa: ang isang bahay na ang upa ay nasa itaas ng hangganan noong nagsimula ang pag-upa ay hindi na mare-regulate pagkatapos dahil ang mga WOZ point ay kalaunan ay bababa. Ang rent ceiling na katumbas ng limitasyon ng puntong iyon ay ini-index bawat taon ng Ministro na responsable para sa pabahay at inilalathala sa Staatscourant, kaya makipagtulungan sa pigurang ipinapatupad sa petsa ng pagsisimula ng iyong pag-upa sa halip na sa kasalukuyan.

Ang mga limitasyon sa allowance sa renta ( huurtoeslag ) ay isang hiwalay na usapin mula sa mga hangganan ng segment. Ang pinakamataas na upa kung saan maaaring makuha ang allowance ay mas mababa para sa isang nangungupahan na wala pang dalawampu't isa kaysa sa isang may edad na dalawampu't isa o mas matanda, napapailalim sa isang eksepsiyon ayon sa batas para sa mga mas batang nangungupahan na may kapansanan (art. 13 Wet op de huurtoeslag). Sa ibaba ng kisameng iyon, ang limitasyon sa diskwento sa kalidad ( kwaliteitskortingsgrens ) at ang dalawang limitasyon sa paglalagay ng takip ( aftoppingsgrenzen ), na nakadepende sa laki ng sambahayan, ang nagpapasya kung magkano sa upa ang aktwal na babayaran. Ang lahat ng mga halagang ito ay naka-index na may bisa mula Enero 1 bawat taon at inilalathala ng Belastingdienst; gamitin ang mga numerong may bisa para sa taong pinag-uusapan.

Maaaring hilingin ng isang bagong nangungupahan sa Huurcommissie na tasahin ang panimulang upa sa loob ng anim na buwan mula sa pagsisimula ng pag-upa (art. 7:249 BW) — kabilang sa pinakamahalagang karapatan ng isang internasyonal na nangungupahan, at ang pinakakaraniwang hindi napapansin.

Tumataas ang upa

Ang pagtaas ay dapat imungkahi nang nakasulat nang hindi bababa sa dalawang buwan bago ito magkabisa, na nagsasaad ng kasalukuyang upa na may bisa, ang pagbabago, ang bagong upa at ang petsa ng pagiging epektibo (art. 7:252 BW). Sa mga regulated at mid-market segment, ang pagtaas ay may limitasyon taun-taon; sa free sector, ang kontrata ang namamahala, sa loob ng statutory maximum na naaangkop doon. Ang maximum na porsyento ay nag-iiba bawat segment, itinatakda bawat taon ng Ministro na responsable para sa pabahay batay sa formula ng sahod at implasyon sa Besluit huurprijzen woonruimte, at inilalathala sa Staatscourant bago ang mga ito magkabisa; ang social at mid-market rounds ay tumatakbo rin mula sa iba't ibang petsa sa taon. Sa regulated segment, maaaring maglapat ang isang landlord ng fixed cash increase sa isang mababang bare rent, muli sa halagang nakatakda para sa taong iyon. Kung sa tingin mo ay labag sa batas ang isang pagtaas, tumutol nang nakasulat bago ang petsa ng pagiging epektibo sa halip na ihinto ang pagbabayad.

Ang mga singil sa deposito at serbisyo

Sa ilalim ng Wet goed verhuurderschap (Batas sa Mabuting Pagmamay-ari ng Lupa), na ipinapatupad simula noong Hulyo 1, 2023, ang deposito ay hindi maaaring lumagpas sa doble ng buwanang upa — ang upa para sa paggamit mismo ng bahay, nang walang mga singil sa serbisyo — at dapat bayaran sa loob ng 14 na araw mula sa pagtatapos ng pag-upa (art. 7:261b BW). Kung ang may-ari ng lupa ay magbabayad ng hindi nabayarang upa, hindi nabayarang singil sa serbisyo o pinsala, ang natitirang halaga ay dapat bayaran sa loob ng 30 araw, at ang anumang bawas ay nangangailangan ng nakasulat na detalye.

Ang mga singil sa serbisyo ( servicekosten ) ay dapat sumasalamin sa mga aktwal na gastos. Ang may-ari ng lupa ay dapat magbigay ng isang naka-itemisadong taunang pahayag sa loob ng anim na buwan mula sa pagtatapos ng taon ng accounting (art. 7:259 BW), at maaari mong siyasatin ang mga pinagbabatayang dokumento. Ang isang "all-in" na upa na pinagsama-sama ang upa, mga kagamitan at serbisyo ay problema ng may-ari ng lupa, hindi sa iyo: maaaring hatiin ito ng Huurcommissie.

Pagpapanatili, mga depekto at pagbawas ng upa

Sa prinsipyo, ang may-ari ng lupa ang may pananagutan sa pagiging angkop ng ari-arian upang tirhan at sa pag-aayos ng mga depekto; ang nangungupahan ang humahawak sa maliliit na pang-araw-araw na pagkukumpuni.

Ang gebrek (depekto) ay anumang kondisyon na nag-aalis sa iyo ng kasiyahang nararapat mong asahan, na malawakang binibigyang kahulugan sa art. 7:204 BW — mamasa-masa at amag, sirang boiler, at tagas na bubong. Kapag naabisuhan na, dapat itong ayusin ng may-ari ng lupa (art. 7:206 BW). Kung hindi, maaari mong hilingin sa korte na pahintulutan ang trabaho sa gastos ng may-ari ng lupa, mag-claim ng bawas sa upa para sa panahong nagpatuloy ang depekto (art. 7:207 BW), o mag-claim ng mga danyos kung saan ang may-ari ng lupa ang may kasalanan (art. 7:208 BW). Ang iyong sariling obligasyon ay sumasaklaw sa maliliit na pagkukumpuni (art. 7:217 BW), na tinukoy sa Besluit kleine herstellingen : mga bombilya, pag-aalis ng bara sa mga alulod, at maliliit na pagpapanatili ng hardin. Ang isang sugnay na naglilipat sa iyo ng pagpapanatili ng istruktura ay walang bisa.

Iulat ang mga depekto sa pamamagitan ng sulat: ang isang kahilingan para sa pagbawas ng upa ay nakadepende sa petsa ng abiso. Sa mga regulated at mid-market segment, maaaring mag-utos ang Huurcommissie ng pansamantalang pagbawas para sa mga malubhang depekto, mas mabilis at mas mura kaysa sa korte. Huwag kailanman pigilan ang upa nang unilateral — na magbibigay sa may-ari ng lupa ng batayan sa pagtatapos.

Pag-access, privacy at karapatan ng may-ari ng lupa na pumasok

Mayroon kang eksklusibong karapatan sa paggamit ng ari-arian. Ang may-ari ng lupa ay walang pangkalahatang karapatan sa pagpasok, at ang isang sugnay na nagsasabing nagbibigay nito ay hindi nagpapawalang-bisa sa iyong karapatan sa hindi nagagambalang kasiyahan: bawal ang pagpapapasok habang wala ka, walang mga kamerang nagtatakip sa iyong pasukan. Dapat kang magpahintulot ng pagpasok para sa mga agarang gawain at mga kinakailangang pagkukumpuni at inspeksyon, sa makatwirang oras at sa makatwirang abiso (art. 7:220 BW). Ang tuntunin ay mga appointment, hindi mga sorpresa. Ang paulit-ulit na hindi ipinahiwatig na pagbisita o pamimilit na umalis ay maaaring maituring na pananakot, na ipinagbabawal sa ilalim ng Wet goed verhuurderschap at dapat iulat sa munisipalidad.

Renobasyon at ang makatwirang panukala

Ang isang may-ari ng lupa na gustong magpa-renovate ay dapat magpadala sa iyo ng isang nakasulat na panukala, at dapat kang makipagtulungan kung ito ay makatwiran (art. 7:220 BW). Ang pagiging makatwiran ay nakasalalay sa mga interes ng magkabilang panig: ang pangangailangan ng trabaho, ang pagkaantala, ang kabayarang inaalok, ang mga kahihinatnan ng upa at anumang pansamantalang muling pagtatayo ng bahay. Hindi tinatapos ng pagsasaayos ang iyong pag-upa — nagpapatuloy ito sa buong proseso ng paggawa. Kung sa tingin mo ay hindi makatwiran ang isang panukala, sabihin ito nang nakasulat kasama ang mga dahilan. Kung ang karamihan sa mga nangungupahan sa isang complex ay sumang-ayon, ito ay itinuturing na makatwiran at dapat kang pumunta agad sa korte.

Diskriminasyon sa merkado ng pag-upa

Ang diskriminasyon batay sa nasyonalidad, etnikong pinagmulan, relihiyon, kasarian, oryentasyong sekswal, at kapansanan ay labag sa batas sa ilalim ng pangkalahatang batas ng pantay na pagtrato. Pinatunayan ito ng Wet goed verhuurderschap para sa pag-upa: ang isang may-ari ng lupa o ahente ay dapat magpatakbo ng isang transparent na pamamaraan ng pagpili, maglapat at magtala ng mga obhetibong pamantayan, at ipaliwanag sa isang tinanggihang kandidato kung bakit napili ang isa pang aplikante.

Ito ay direktang kapaki-pakinabang sa mga internasyonal na mamamayan, na labis na naapektuhan ng mga "Dutch nationals lamang", "walang mga expat", o mga hindi maipaliwanag na pagtanggi pagkatapos ng isang pagbisita. Humingi ng nakasulat na mga pamantayan at dahilan ng pagpili, at iulat ito sa munisipal na tagapag-ulat, na maaaring magmulta at, kung saan may lisensya, bawiin ang karapatang magpaupa.

Pagpapaupa at Airbnb

Ang pangkalahatang tuntunin ay hindi mo maaaring bigyan ang isang ikatlong partido ng paggamit ng ari-arian nang walang pahintulot (art. 7:244 BW). Ang isang nangungupahan na naninirahan sa isang self-contained na bahay ay maaaring magpaupa ng isang bahagi nito — isang silid — ngunit ang pagpapaupa ng buong bahay, o paglilista nito sa isang short-let platform, ay isa sa mga pinakamalinaw na paraan upang mawala ang isang pag-upa: regular na itinuturing ng mga korte ang hindi awtorisadong pagpapaupa bilang pagkabigong kumilos bilang isang mabuting nangungupahan, at maaaring mabawi ang mga kita. Karamihan sa mga munisipalidad ay kinokontrol din nang hiwalay ang holiday letting, na may mga kinakailangan sa permit at sarili nilang mga multa. Bilang isang subtenant, ang iyong posisyon ay nagmumula sa pangunahing pag-upa: kung magtatapos iyon, gayundin, sa prinsipyo, ang sa iyo.

Kung ang ari-arian ay naibenta: ang pagbebenta ay hindi sumisira sa kasunduan sa pag-upa

Hindi nalalayo ang Koop breekt — hindi sinisira ng pagbebenta ang kasunduan sa pag-upa (art. 7:226 BW). Kung magbenta ang iyong kasero, ang mamimili ang papalit sa posisyon ng kasero sa pamamagitan ng batas, at ang iyong pag-upa, upa, at proteksyon ay magpapatuloy na hindi magbabago. Hindi mo na kailangang pumirma ng bago, at dapat mag-ingat sa isang "bagong kontrata" na inaalok bilang isang kondisyon ng pagbebenta, na maaaring tahimik na makabawas sa iyong mga karapatan.

Dapat mong tiisin ang makatwirang mga pagtingin, ngunit ang pagbebenta ay hindi isang batayan para sa pagtatapos ng kontrata. Hindi rin ang kagustuhan ng bagong may-ari na lumipat agad: ang isang may-ari ng lupa na pumalit sa posisyon ng kanyang hinalinhan ay hindi maaaring magtagumpay sa batayan ng agarang paggamit hangga't hindi lumipas ang tatlong taon mula nang ipaalam sa nangungupahan sa pamamagitan ng sulat na mayroon na siyang bagong may-ari ng lupa (art. 7:274 BW).

Pagpaparehistro sa BRP

Kung nakatira ka sa Netherlands, dapat kang magparehistro sa iyong address sa Personal Records Database ( Basisregistratie Personen , BRP). Ang pagpaparehistro ay isang legal na obligasyon, hindi isang pabor mula sa may-ari ng lupa, at kailangan mo ito para sa isang BSN, isang bank account, at health insurance.

Ang isang kasero na tumatangging magparehistro ay isang babala, kadalasan dahil ang pagpapaupa ay lumalabag sa mortgage, insurance o mga patakaran sa pabahay ng munisipyo, dahil ang bahay ay inuupahan nang walang kinakailangang permit, o dahil ang kita ay hindi idineklara. Wala sa mga ito ang legal na problema mo, ngunit ang lahat ng ito ay nangangahulugan na ang iyong pag-upa ay nasa hindi matatag na batayan. Ituring ang "hindi ka maaaring magparehistro dito" bilang isang dahilan upang umalis.

Saan pupunta kapag may nangyaring mali

May tatlong ruta, at ang tamang pagpili ay nakakatipid ng oras.

• Ang punto ng pag-uulat ng munisipyo (punto ng pag-uulat) — para sa pag-uugali ng may-ari ng lupa: diskriminasyon, pananakot, pagtangging magbigay ng nakasulat na kontrata o kinakailangang impormasyon, mga ilegal na singil, at labis na upa sa mga regulated at mid-market segment. Bawat munisipalidad ay nagkaroon nito simula noong unang bahagi ng 2024. Libre ito, ngunit ipinapatupad ito para sa kapakanan ng publiko sa halip na bigyan ka ng pera.
• The Huurcommissie (Rent Tribunal) — para sa mga panimulang upa, taunang pagtaas, mga pagbabayad ng singil sa serbisyo, lahat-lahat na upa at pagbawas ng upa para sa mga depekto, sa mga regulated at mid-market segment. Mabilis, mura at may bisa, ngunit hindi nito pinangangasiwaan ang mga deposito, pagpapaalis o pinsala.
• Ang korte ng subdistrito (kantonrechter) — para sa lahat ng iba pa: pagtatapos at pagpapalayas, pagbawi ng deposito, mga danyos, paglabag sa kontrata at mga hindi pagkakaunawaan sa malayang sektor. Hindi kinakailangan ang abogado, ngunit ang kabilang panig ay karaniwang mayroon nito.

Maikli lang ang ilang deadline — anim na buwan para sa panimulang upa, ang petsa ng pagiging epektibo ng pagtutol sa pagtaas ng upa, anim na linggo para tumugon sa isang abiso ng pagtatapos — at ang hindi pagtupad sa mga ito ay maaaring magpabagsak ng isang matibay na argumento.

Praktikal na checklist

Bago ka pumirma

• Itakda ang uri ng kontrata at, kung may takdang panahon, kung aling pinahihintulutang kategorya ang naaangkop.
• Ipabilang ang mga puntos bago mangakong babayaran ang upa.
• Siguraduhing ang deposito ay hindi hihigit sa dalawang buwang upa.
• Suriin kung nakasaad ang mga singil sa serbisyo, hindi pinagsama-sama sa isang "all-in" na numero.
• Kumpirmahin sa pamamagitan ng sulat na maaari kang magparehistro sa BRP doon.
• Tanungin kung naniningil sa iyo ang isang ahente — ang paniningil sa nangungupahan kung saan ang ahente ay kumikilos din para sa may-ari ng lupa ay karaniwang hindi pinahihintulutan.
• Kuhanan ng litrato ang kondisyon noong inilipat, na may petsa.

Kapag may nangyaring mali

• Isulat ito; gumamit ng rehistradong koreo para sa mga terminasyon at hindi pagbabayad.
• Ipagpatuloy ang pagbabayad ng upa maliban na lang kung binawasan ito ng isang karampatang ahensiya.
• Magtakda ng takdang oras para kumilos ang may-ari ng lupa, at sabihin kung ano ang susunod na mangyayari.
• Tukuyin kung aling ruta ang akma, at suriin ang deadline bago ang anumang bagay.
• Humingi ng payo nang maaga kung may abisong ibinigay o kung ikaw ay pinipilit na pumirma o umalis.