Mga nakatagong depekto: kailan mananagot ang nagbebenta sa Netherlands?

Ang isang nagbebenta sa Netherlands ay mananagot para sa isang nakatagong depekto kapag ang ari-ariang naihatid ay walang mga katangiang nararapat asahan ng mamimili. Sadya itong binabalangkas ng Artikulo 7:17 ng Dutch Civil Code (Burgerlijk Wetboek): ang tanong ay hindi kung mayroong depekto, kundi kung makatuwirang maaasahan ng mamimili na ang ari-arian ay walang depekto.

Ang pagsubok na iyon ay isinasagawa sa pamamagitan ng dalawang magkasalungat na tungkulin. Ang nagbebenta ay may tungkuling ibunyag (mededelingsplicht) ang mga depektong alam nito at alam nitong may kaugnayan sa mamimili. Hindi nito matatakasan ang tungkuling iyon sa pamamagitan ng pananatiling tahimik o sa pamamagitan ng pag-asa sa isang pangkalahatang sugnay na pagbubukod. Ang mamimili ay may tungkuling imbestigahan (onderzoeksplicht). Saklaw ng tungkuling iyon ang maaaring matagpuan ng isang makatwirang maingat na mamimili sa inspeksyon, o itatanong kung ano ang sinabi sa kanila. Kung saan nagtatagpo ang dalawang tungkulin, ang tungkuling ibunyag ang karaniwang nananaig: ang isang nagbebenta na may alam na depekto ay karaniwang hindi maaaring umasa sa pagkabigo ng mamimili na mahanap ito.

Ang tiyempo ang kusang nagpapasya sa maraming hindi pagkakaunawaan. Sa ilalim ng Artikulo 7:23 ng Kodigo Sibil, dapat ipaalam ng mamimili sa nagbebenta sa loob ng makatwirang panahon pagkatapos matuklasan ang depekto, o pagkatapos ng sandaling makatuwirang dapat sana nilang matuklasan ito. Para sa isang mamimili, ang abiso sa loob ng dalawang buwan mula sa pagtuklas ay palaging nasa oras. Ang isang paghahabol ay nagiging limitado sa oras dalawang taon pagkatapos ng abisong iyon. Ang pagrereklamo nang huli ay nagtatapos sa isang mahusay na paghahabol.

Sa pagbebenta ng bahay, ang mga karaniwang sugnay ang siyang gumagawa ng malaking bahagi ng trabaho. Ang sugnay kung saan ginagarantiyahan lamang ng nagbebenta na ang ari-arian ay angkop para sa normal na paggamit bilang tahanan, at ang sugnay ng edad na ginagamit para sa mga lumang ari-arian, ay parehong naglilipat ng panganib sa mamimili. Dapat mong maunawaan ang epekto ng mga ito bago pumirma, hindi pagkatapos.

Ano ang isang nakatagong depekto sa ilalim ng batas ng Olandes?

Ang nakatagong depekto ay isang pagkukulang sa ari-ariang naibenta na hindi alam ng mamimili at hindi makatwirang napansin noong nilagdaan ang kontrata. Ang batas ng Olandes ay hindi gumagamit ng hiwalay na konsepto ng "mga nakatagong depekto": ang tanong ay palaging kung ang ari-ariang naihatid ay sumusunod sa kontrata (conformiteit).

Ang Artikulo 7:17 ng Kodigo Sibil ang nagtatakda ng pamantayan. Ang ari-arian ay dapat magtaglay ng mga katangiang nararapat asahan ng mamimili batay sa kontrata. Ang uri ng ari-arian at ang mga pahayag na ginawa ng nagbebenta tungkol dito ay isinasaalang-alang. Maaaring asahan ng mamimili ang mga katangiang kailangan para sa normal na paggamit, at ang mga kailangan para sa isang espesyal na paggamit na napagkasunduan sa kontrata. Ang parehong mga patakaran ay nalalapat sa pagbebenta ng mga kalakal, tulad ng makinarya, sasakyan o stock, at sa pagbebenta ng real estate.

Mahalaga ang salitang "nakatago" dahil sa Artikulo 7:17(5). Hindi maaaring umasa ang isang mamimili sa kakulangan ng pagsunod na alam nila, o maaaring makatwirang alam nila, noong natapos ang kontrata. Ang nakikitang bitak sa dingding o tagas na bubong na makikita ng sinuman habang nagmamasid ay bihirang magdulot ng reklamo. Ang depekto na lumilitaw lamang kalaunan, o itinago ng nagbebenta, ay ibang usapan.

Paano inilalapat ng mga korte ang pagsubok sa pagsunod?

Itinatanong ng korte kung ano ang makatwirang inaasahan ng mamimiling ito mula sa ari-ariang ito, sa presyong ito, gamit ang impormasyong ito. Ang isang maliit na di-perpekto ay hindi nangangahulugang hindi sumusunod ang ari-arian; ang depekto ay dapat humadlang sa normal na paggamit o sa paggamit na napagkasunduan ng mga partido.

Maraming salik ang may papel sa pagtatasa na iyon:

• Ang katangian at edad ng ari-arian : ang isang mamimili ng isang bahay na itinayo isang siglo na ang nakalilipas ay dapat asahan ang mas maraming pagkasira kaysa sa isang mamimili ng isang bagong tayong bahay.

• Ang presyo : ang napakababang presyo ay maaaring magpahiwatig na mas mababa ang maaaring asahan ng mamimili.

• Ang mga pahayag ng nagbebenta : ang sinabi ng nagbebenta sa listahan, sa talatanungan o sa panahon ng pagtingin ay humuhubog sa maaaring asahan ng mamimili.

• Ang kontrata : ang isang napagkasunduang espesyal na paggamit, tulad ng pag-convert ng isang gusali o pagpapatakbo ng negosyo mula rito, ay nagpapataas ng pamantayan.

• Ang nakikita ng mamimili : mas kitang-kita ang depekto, mas mahina ang claim.

Ang mga karaniwang halimbawa ay ang pinsala sa istruktura na nakatago sa likod ng bagong plaster, isang problema sa pundasyon na hindi nakikita mula sa labas, o isang mekanikal na depekto sa isang makina na lumilitaw lamang kapag puno ang karga. Ang bawat kaso ay bumabalik sa sarili nitong mga katotohanan.

Ano ang dapat sabihin ng nagbebenta sa mamimili?

Dapat sabihin ng nagbebenta sa mamimili ang tungkol sa mga depektong alam nito at na alam nitong mahalaga sa mamimili. Ang tungkuling ito ay higit pa sa pagsagot sa mga direktang tanong: ang isang nagbebenta na may alam na kaugnay na depekto ay dapat magtanong nito sa sarili nitong inisyatibo.

Ang tungkuling magbunyag ay nagmumula sa mga kinakailangan ng pagkamakatuwiran at pagiging patas (redelijkheid en billijkheid) na namamahala sa mga kontrata sa ilalim ng batas ng Olandes. Ang isang nagbebenta ay hindi maaaring basta manahimik tungkol sa isang kilalang depekto at umasa na hindi ito matutuklasan ng mamimili. Ang pananahimik tungkol sa isang katotohanang alam ng nagbebenta na mahalaga ay maaaring humantong sa pananagutan para sa hindi pagsunod, at sa ilang mga kaso sa pagpapawalang-bisa ng kontrata para sa pagkakamali (dwaling).

Ang isang mamimili na gustong mag-claim ay karaniwang dapat magpakita na ang ari-arian ay hindi gaya ng inaasahan nila. Sa pagsasagawa, kailangang patunayan ng mamimili ang:

• Na ang depekto ay umiiral noong paghahatid : ang problema ay naroon na noong naipasa ang ari-arian sa mamimili, kahit na ito ay lumitaw lamang kalaunan.

• Na hindi alam ng mamimili at hindi makatwirang malalaman ito : ang depekto ay hindi nakikita sa isang makatwirang inspeksyon.

• Na mahalaga ang depekto : nakakaapekto ito sa normal na paggamit, o sa isang napagkasunduang espesyal na paggamit, ng ari-arian.

• Na hindi ito ang sanhi ng mamimili : ang depekto ay hindi resulta ng sariling aksyon ng mamimili pagkatapos ng paghahatid.

Para sa mga pagbili ng mga mamimili ng mga produktong maililipat, tinutulungan ng batas ang mamimili. Kung ang kawalan ng pagsunod ay lumitaw sa loob ng isang taon mula sa paghahatid, ipinapalagay na ito ay umiral sa paghahatid, maliban kung mapatunayan ng nagbebenta na hindi. Ang pagpapalagay na iyon ay hindi nalalapat sa pagbebenta ng isang bahay.

Anong mga panganib ang kinakaharap ng nagbebenta?

Ang isang nagbebenta na hindi magbubunyag ng isang kilalang depekto ay nanganganib na maghain ng kahilingan para sa pagkukumpuni, pagbawas ng presyo, mga danyos o maging ang pagtatapos ng benta. Alin sa mga ito ang maaaring ihabol ng mamimili ay depende sa uri ng benta, ang kalubhaan ng depekto at kung ano ang nakasaad sa kontrata.

Aling mga katotohanan ang dapat ibunyag ng isang nagbebenta?

Dapat ibunyag ng nagbebenta ang bawat alam na katotohanan na gugustuhing malaman ng isang makatwirang mamimili bago magdesisyong bumili o magdesisyon sa presyo. Ang tungkulin ay naaangkop sa pagbebenta ng mga bahay, komersyal na lugar, at mga ari-arian ng negosyo.

Sa mga transaksyon sa real estate, kadalasang may kinalaman ito sa mga nakaraang pinsala o tagas ng tubig, mga problema sa pundasyon, pagkukumpuni ng istruktura, asbestos, kontaminasyon ng lupa, mga hindi pagkakaunawaan sa hangganan sa mga kapitbahay, at mga isyu sa permit para sa mga extension o conversion. Para sa mga kalakal, maaaring may kinalaman ito sa mga naunang pagkasira, pagkukumpuni, pinsala sa aksidente o mga kilalang depekto sa disenyo.

Hindi kinakailangang ibunyag ng nagbebenta ang hindi nito alam. Gayunpaman, ang isang nagbebenta na may malinaw na indikasyon ng isang problema at piniling huwag nang maghanap pa ay maaaring matuklasan na itinuring ito ng korte bilang kaalaman. Ang pagtatago ng depekto, halimbawa sa pamamagitan ng pagpipinta sa mga basang bahagi bago ang isang pagtingin, ay lubhang magpapahina sa anumang depensa.

Ano ang maaaring i-claim ng mamimili?

Maaaring hilingin ng mamimili na maayos ang depekto, humingi ng danyos, o sa mga malubhang kaso ay wakasan ang kontrata. Ang mga mamimiling bumibili ng mga produkto ay mayroon ding karapatang ayon sa batas na kanselahin o bawasan ang presyo.

Ang isang paghahabol para sa mga danyos ay karaniwang nangangailangan na ang nagbebenta ay unang bibigyan ng makatwirang pagkakataon na maisagawa, sa pamamagitan ng isang nakasulat na abiso ng hindi pagtupad (ingebrekestelling), maliban kung ang pagganap ay naging imposible. Titimbangin ng korte ang uri ng depekto, kung ano ang alam ng nagbebenta at kung ano ang makatwirang inaasahan ng magkabilang panig sa oras ng pagbebenta.

Ang talahanayan sa ibaba ay nagbubuod ng mga pangunahing lunas.

Paano binabago ng mga sugnay sa kontrata ang panganib?

Maaaring ilipat ng mga sugnay sa kontrata ang bahagi ng panganib ng mga nakatagong depekto mula sa nagbebenta patungo sa mamimili, ngunit hindi nito mapoprotektahan ang isang nagbebenta na sadyang nagtago ng isang depekto. Ang mga salita ng bawat sugnay ang nagtatakda kung gaano kalayo ang mararating nito.

Sa isang karaniwang kasunduan sa pagbili ng bahay sa Netherlands, karaniwang ginagarantiyahan lamang ng nagbebenta na ang ari-arian ay angkop para sa normal na paggamit bilang tahanan. Anumang bagay na higit pa riyan, tulad ng paggamit bilang opisina o pagpapalit ng tirahan sa mga flat, ay nasa panganib ng mamimili maliban kung may ibang napagkasunduan. Para sa mga lumang bahay, karaniwan ang isang sugnay sa edad (ouderdomsclausule). Nakasaad dito na ang kalidad ng gusali ay mas mababa kaysa sa isang bagong ari-arian at tinatanggap ito ng mamimili. Karaniwang binibigyan ng mga korte ng bisa ang mga naturang sugnay, ngunit binabasa nila ang mga ito batay sa kung ano ang alam at sinabi ng nagbebenta.

Nakadepende rin sa mga pangyayari kung natupad ba ang tungkulin ng mamimili na mag-imbestiga. Ang isang mamimili na nakapansin ng mga palatandaan ng pamamasa at hindi nagtanong tungkol sa mga ito, o lumalampas sa inspeksyon ng isang halatang lumang bubong, ay mahihirapan na mag-claim. Ang isang mamimili na nagtanong ng isang partikular na tanong at nakatanggap ng isang nakapapanatag na sagot ay maaaring sa prinsipyo ay umasa sa sagot na iyon, kahit na ang isang mas malapit na inspeksyon ay magbubunyag sana ng problema.

Sa mga benta sa negosyo, kadalasang nagkakasundo ang mga partido sa mga partikular na warranty at isang limitasyon o oras sa mga paghahabol. Ang isang propesyonal na nagbebenta na gumagamit ng mga pangkalahatang tuntunin at kundisyon ay dapat ding isaalang-alang ang mga patakaran sa mga hindi makatwirang mabibigat na sugnay, lalo na sa mga mamimili.

Ano ang dapat gawin ng isang mamimili pagkatapos matuklasan ang isang depekto?

Itala ang depekto, ipaalam sa nagbebenta nang nakasulat sa lalong madaling panahon, at humingi ng payo bago magsagawa ng mga mamahaling pagkukumpuni. Ang mabilis na pagkilos ay nagpoprotekta sa iyong paghahabol at sa iyong ebidensya.

Paano mo itatala ang depekto?

Mangalap agad ng ebidensya sa sandaling matuklasan mo ang problema, bago pa man maayos ang anumang bagay. Kung walang ebidensya, mahirap ipakita na ang depekto ay umiiral na sa oras ng paghahatid at kung magkano ang magagastos upang maitama ito.

Kasama sa kapaki-pakinabang na ebidensya ang:

• Mga litrato at video recording na may petsa

• Isang ulat ng isang independiyenteng eksperto , tulad ng isang structural surveyor para sa isang bahay o isang teknikal na eksperto para sa makinarya

• Ang mga dokumento ng pagbebenta : ang kasunduan sa pagbili, ang listahan, ang talatanungan ng nagbebenta at anumang ulat ng inspeksyon

• Mga talaan ng pagpapanatili at pagkukumpuni na natanggap mula sa nagbebenta

• Lahat ng pakikipag-ugnayan sa nagbebenta , kabilang ang mga mensaheng ipinagpalit bago ang pagbebenta

• Mga presyo para sa pagkukumpuni mula sa kahit isang kontratista

Kadalasan, ang isang ulat ng eksperto ay mahalaga. Matutukoy nito ang sanhi ng depekto, kung ito ay naroon na noong paghahatid at kung ito ay nakikita sa isang normal na inspeksyon. Bigyan ang nagbebenta ng pagkakataong siyasatin ang depekto bago mo ito kumpunihin, maliban na lang kung kinakailangan ang agarang mga hakbang upang maiwasan ang karagdagang pinsala.

Karaniwang kakailanganin mong patunayan ang mga katotohanang pinagbabatayan ng iyong paghahabol. Maraming mga hindi pagkakaunawaan ang nareresolba pagkatapos ng pagpapalitan ng mga ulat ng eksperto. Kung walang naabot na kasunduan, ang paghahabol ay mapupunta sa korte sibil, at maaaring italaga ng korte ang isang eksperto.

Aling mga limitasyon sa oras ang nalalapat?

Dapat mong ipaalam sa nagbebenta sa loob ng makatwirang panahon pagkatapos matuklasan ang depekto, at dapat mong ihain ang iyong reklamo sa loob ng dalawang taon mula sa abisong iyon. Ang mga patakarang ito ay nasa Artikulo 7:23 ng Kodigo Sibil.

Mahalaga ang mga detalye:

• Paunawa : nawawalan ng karapatang umasa ang mamimili sa depekto kung hindi nila aabisuhan ang nagbebenta sa loob ng makatwirang panahon pagkatapos itong matuklasan, o pagkatapos na makatwirang dapat sana nila itong matuklasan.

• Mga Mamimili : sa isang benta ng mamimili, ang abiso sa loob ng dalawang buwan mula sa pagkakatuklas ay palaging nasa oras.

• Kaalaman ng Nagbebenta : kung ang ari-arian ay kulang sa kalidad na sinabi ng nagbebenta na mayroon ito, o ang depekto ay may kinalaman sa mga katotohanang alam o dapat sana ay alam ng nagbebenta ngunit hindi isiniwalat, ang makatwirang oras ay magsisimula lamang sa aktwal na pagkakatuklas.

• Limitasyon : ang mga paghahabol ay nagiging limitado sa oras dalawang taon pagkatapos ng abiso. Maaari pa ring humingi ng bawas sa presyo o danyos ang mamimili bilang depensa laban sa paghahabol para sa pagbabayad ng presyo.

• Layunin : ang dalawang taong panahon ay hindi tatakbo habang hindi maaaring gamitin ng mamimili ang kanyang mga karapatan dahil sa layunin ng nagbebenta.

Magbigay ng nakasulat na abiso, ilarawan nang malinaw ang depekto, at itago ang patunay ng pagpapadala. Ang isang maikling email o liham ay sapat na upang matugunan ang kinakailangan sa abiso; hindi na kailangang maglahad ng buong reklamo.

Ano ang dapat mong suriin bilang isang mamimili?

Most claims are won or lost on what you asked and recorded before signing, and on how quickly you gave notice afterwards. Under Article 7:17(5) of the Civil Code you cannot rely on a defect you could reasonably have known of.

• Ask the seller for the completed questionnaire and every inspection or survey report it holds before you sign.
• Have an independent building inspection (bouwkundige keuring) carried out, or make the purchase conditional on one.
• Check whether the contract contains a normal-use clause or an age clause, and what risks it places on you.
• Put specific questions to the seller in writing and keep the answers.
• After discovering a defect, notify the seller in writing; as a consumer, notice within two months is always on time (Article 7:23).
• Keep photographs and an expert report, and let the seller inspect before you repair.

Paano malilimitahan ng nagbebenta ang pananagutan?

Nililimitahan ng nagbebenta ang pananagutan pangunahin sa pamamagitan ng pagsisiwalat ng nalalaman nito, nang nakasulat at bago pirmahan ang kontrata. Nakakatulong ang malinaw na mga tuntunin ng kontrata, ngunit hindi nito pinoprotektahan ang nagbebenta na nanatiling tahimik tungkol sa isang kilalang depekto.

Ano ang dapat itala at ibunyag ng nagbebenta?

Tipunin ang mga kaugnay na dokumento bago ang pagbebenta at ibahagi ang mga ito sa mamimili. Ang nakasulat na talaan ng iyong isiniwalat ang iyong pinakamahusay na ebidensya kung sakaling magkaroon ng hindi pagkakaunawaan sa hinaharap.

Kabilang sa mga kapaki-pakinabang na dokumento ang:

• Mga tala sa pagpapanatili

• Mga ulat sa inspeksyon at survey

• Ang kasaysayan ng ari-arian o item , kabilang ang mga naunang problema

• Mga invoice at dokumentasyon ng mga pagkukumpuni at renobasyon

• Mga ulat sa kapaligiran o istruktura , tulad ng mga survey sa lupa o asbestos

Itala ang mga kilalang depekto sa isang nakasulat na pahayag ng pagsisiwalat o sa talatanungan ng nagbebenta, at tukuyin ito sa kasunduan sa pagbili. Kung mas espesipiko ang paglalarawan ng isang depekto, mas mahirap para sa mamimili na magtalo sa bandang huli na hindi nila ito alam. Ang isang malabong pahayag tulad ng "maaaring kailanganin ang ilang pagpapanatili" ay hindi gaanong nagbibigay ng proteksyon.

Maaari bang protektahan ng isang sugnay na hindi sakop ang nagbebenta?

Ang isang sugnay na pagbubukod ay maaaring protektahan ang nagbebenta laban sa mga depektong hindi nito alam, ngunit sa pangkalahatan ay hindi laban sa mga depektong alam nito at hindi nito isiniwalat. Ang isang pangkalahatang sugnay na nagsasabing "tinatanggap ng mamimili ang ari-arian kung ano ito" ay binabasa nang makitid.

Bumuo ng mga partikular na sugnay. Pangalanan ang kilalang depekto, sabihin na tinatanggap ito ng mamimili, at sumang-ayon kung saan naaangkop sa isang limitasyon sa oras o isang limitasyon para sa mga paghahabol. Ang isang partikular na sugnay tungkol sa isang pinangalanang depekto ay karaniwang may bisa; ang isang pangkalahatang pagbubukod ay hindi gaanong maaasahan.

Paano dapat sagutin ng nagbebenta ang mga tanong ng mamimili?

Sagutin ang bawat tanong nang buo at tapat, at sa pamamagitan ng pagsulat kung maaari. Ang maling sagot ay maaaring managot ang nagbebenta kahit para sa isang depekto na maaaring natuklasan ng mamimili.

Ibunyag nang maaga. Ang isang depekto na unang nabanggit sa opisina ng notaryo, pagkatapos na magkasala ang mamimili, ay nag-aanyaya ng isang hindi pagkakaunawaan. Ang impormasyong ibinigay sa oras ay nagbibigay-daan sa mamimili na magpasya sa pagbili at sa presyo nang may lubos na kaalaman, na siyang eksaktong nagpoprotekta sa nagbebenta sa kalaunan.

Ano ang dapat mong suriin bilang isang nagbebenta?

Your best protection is a written record of what you disclosed before the contract was signed. A clause cannot repair a disclosure you never made.

• List every defect you know of in the questionnaire, including past leaks, foundation repairs, asbestos and permit issues.
• Attach reports and repair invoices to the purchase agreement and refer to them in it.
• Check that each exclusion clause names the specific defect; a general “as is” clause is read narrowly.
• Answer the buyer’s questions in writing, and correct an earlier answer if you learn more before delivery.
• Allow the buyer a full inspection before signing.
• As a business seller, check whether your liability insurance covers claims for non-conformity.

What can we do for you with hidden defects?

Ang aming abogado sa real estate team assists both buyers and sellers, from the purchase agreement to a claim in court.

• We review the purchase agreement, the questionnaire and any exclusion clauses before you sign.
• We assess whether a defect is a lack of conformity under Article 7:17 of the Civil Code and whether your notice was given in time.
• We draft the written notice of the defect and the notice of default (ingebrekestelling) to the seller.
• We instruct an independent expert and use the report in negotiations.
• We respond to a buyer’s claim on behalf of a seller, based on what was disclosed and when.
• We bring or defend the claim before the district court (rechtbank).

Buod

• Ang nagbebenta ay may pananagutan kapag ang ari-arian ay walang mga katangiang makatwirang inaasahan ng mamimili (Artikulo 7:17 ng Kodigo Sibil).

• Dapat ibunyag ng nagbebenta ang mga kilalang depekto na mahalaga sa mamimili; dapat mag-imbestiga ang mamimili nang makatwiran. Ang tungkuling ibunyag ang karaniwang nangingibabaw.

• Dapat ipaalam ng mamimili sa nagbebenta sa loob ng makatwirang panahon pagkatapos matuklasan (para sa mga mamimili: ang dalawang buwan ay palaging nasa oras), at ang mga paghahabol ay magiging limitado sa oras dalawang taon pagkatapos ng abiso (Artikulo 7:23).

• Ang mga karaniwang sugnay, tulad ng mga sugnay na normal-use at sugnay na edad sa mga benta ng bahay, ay naglilipat ng panganib sa mamimili, ngunit hindi pinoprotektahan ang isang nagbebenta na nagtago ng isang kilalang depekto.

• Itala ang depekto, ipaalam nang nakasulat, at itago ang ebidensya; dapat ibunyag ng mga nagbebenta nang nakasulat bago pumirma.

Mga madalas itanong