Pagtaas ng upa sa Netherlands: kung ano ang maaaring singilin ng mga may-ari ng lupa at kung ano ang maaaring gawin ng mga nangungupahan

Halos bawat pag-upa sa Netherlands ay nakakaranas ng pagtaas ng upa minsan sa isang taon. Ang maaaring itanong ng may-ari ng lupa, at kung ang pagtaas ay balido, ay depende sa kung alin sa tatlong bahagi ang kinabibilangan ng ari-arian, sa kung ano ang nakasaad sa kontrata, at kung sinunod ng may-ari ng lupa ang isang maikli ngunit mahigpit na hanay ng mga pormalidad. Itinatakda ng artikulong ito kung saang bahagi nabibilang ang iyong pag-upa, kung paano kinakalkula ang taunang maximum, kung ano ang dapat na nilalaman ng isang balidong panukala ng pagtaas, at kung paano ito hinahamon ng isang nangungupahan.

Tatlong bahagi, tatlong hanay ng mga patakaran

Simula nang magkabisa ang Affordable Rent Act ( Wet betaalbare huur ) noong Hulyo 1, 2024, ang mga residential letting sa Netherlands ay nahahati sa tatlong bahagi. Ang nalalapat ay natutukoy sa bilang ng mga puntos na nakukuha ng mga residente sa ilalim ng sistema ng pagpapahalaga sa pabahay ( woningwaarderingsstelsel ), hindi sa tinatawag ng mga partido na kontrata.

• Regulado, segment ng lipunan – ang pinakamababang puntong banda. Ang upa ay hindi maaaring lumagpas sa pinakamataas na nalilikha ng mga puntos, at ang taunang pagtaas ay may limitasyon sa isang porsyentong itinatakda bawat taon ng ministro.
• Segment ng gitnang merkado (upa sa gitnang merkado) – ang gitnang puntong banda. Ang segment na ito ay kinokontrol sa unang pagkakataon ng Affordable Rent Act. Mayroon itong sariling pinakamataas na upa at, simula noong Hulyo 1, 2025, ang sarili nitong limitadong taunang pagtaas.
• Malayang sektor (pribadong sektor, liberalisado) – ang pinakamataas na puntong bandang ito. Walang pinakamataas na upa, ngunit ang taunang pagtaas ay nilimitahan ng batas simula noong 2021, at ang limitasyong iyon ay pinalawig hanggang 1 Mayo 2029.

Ang mga hangganan ng punto at mga limitasyon sa pagrenta ay itinatala taun-taon, kaya maaaring magbago ng segment ang isang tirahan kapag may bagong kontratang nilagdaan. Ang segment ay nakapirmi sa simula ng pag-upa at hindi lumilipat sa kalagitnaan ng kontrata dahil lumilipat ang isang limitasyon.

Paano kinakalkula ang taunang maximum

Ang pinakamataas na antas ng mid-market ay maaaring mas mataas kaysa sa pinakamataas na antas ng malayang sektor, na ikinagugulat ng mga tao ngunit hindi ito isang pagkakamali. Magkakaiba ang mga pormula: ang pinakamataas na antas ng mid-market ay nakatali sa kolektibong pag-unlad ng sahod kasama ang isang porsyento, habang ang mga regulated at malayang sektor na antas ng sahod ay kumukuha ng alinman sa pag-unlad ng presyo at pag-unlad ng sahod ang mas mababa, muli kasama ang isang porsyento. Sa isang taon kung kailan mas mataas ang sahod kaysa sa mga presyo, ang bilang ng mid-market ang mas mataas sa dalawa. Ang batayan ng batas ay art. 7:248 BW, na ginawa sa art. 10 Uhw ( Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte ).

Ang mga porsyento mismo ay muling kinakalkula bawat taon at sadyang hindi muling inilalahad dito, dahil ang isang bilang na sinipi sa isang artikulo ay hindi na napapanahon sa loob ng ilang buwan. Inaayos ito ng ministro, inilalathala ito ng Huurcommissie at rijksoverheid.nl, at ang mga ito lamang ang mapagkukunang dapat asahan. Pansinin ang iba't ibang kalendaryo: sa regulated segment, ang bagong maximum ay nalalapat sa mga pagtaas na magkakabisa mula Hulyo 1, habang sa mid-market at free sectors ay kasabay ito ng taon ng kalendaryo. Ang isang pagtaas na iminungkahi sa ilalim ng porsyento noong nakaraang taon para sa isang petsa sa bagong panahon ay labis, at ang labis ay maaaring mabawi.

Ang mga pormal na kinakailangan ng isang panukala para sa pagtaas ng upa

Sa mga segment na regulated at mid-market, ang pagtaas ay hindi awtomatikong nangyayari. Ang may-ari ng lupa ay dapat gumawa ng nakasulat na panukala ( voorstel tot huurverhoging ) sa ilalim ng art. 7:252 BW, at ang mga pormalidad ay mas mahalaga kaysa sa inaasahan ng karamihan sa mga may-ari ng lupa.

• Panahon ng abiso. Ang panukala ay dapat makarating sa nangungupahan nang hindi bababa sa dalawang buong buwan bago ang iminungkahing petsa ng pagiging epektibo. Para sa pagtaas sa Hulyo 1, ang panukala ay dapat ipadala bago ang Abril 30, hindi lalampas sa itinakdang petsa.
• Nakasulat na anyo. Karaniwang tinatanggap ang email, basta't maipakita ang resibo.
• Mga nilalaman. Itinatakda ng Artikulo 7:252 BW kung ano ang dapat isaad sa panukala: ang kasalukuyang upa na may bisa, ang iminungkahing pagbabago, ang bagong upa na magmumula at ang petsa kung kailan ito ilalapat. Kung ang may-ari ng lupa ay umaasa sa pagtaas na nakadepende sa kita, dapat ilakip ang pahayag ng kita ng awtoridad sa buwis. Ang panukala na nag-aalis ng isa sa mga detalyeng ito ay may depekto.
• Minsan kada labindalawang buwan. Sa unang labindalawang buwan pagkatapos magsimula ang pag-upa, maaaring dagdagan ang upa nang hindi hihigit sa isang beses, at pagkatapos nito ay sa pagtatapos lamang ng bawat magkasunod na labindalawang buwan (art. 7:250 BW). Kung ang pagtaas ay nakasalalay sa isang sugnay na kontrata, ang parehong labindalawang buwang pagitan ay naaangkop, at ang isang sugnay na nagdudulot ng higit sa isang pagtaas sa labindalawang buwan ay walang bisa (art. 7:251 BW). May limitadong eksepsiyon kung saan ang isang pansamantalang diskwento sa upa ay unti-unting inaalis (art. 7:252c BW).

Ang bunga ng isang depektibong panukala ay simple at, para sa mga may-ari ng lupa, ay magastos: ang pagtaas ay hindi magkakabisa. Hindi ito binabawasan, itinatama o ipinagpapaliban sa pamamagitan ng pagpapatupad ng batas. Ang upa ay nananatili sa dating kondisyon nito, at ang may-ari ng lupa ay dapat magsimulang muli gamit ang isang bago at sumusunod sa batas na panukala at isang bagong dalawang buwang panahon ng abiso – sa praktika ay kadalasang nagkakahalaga ng isang buong taon ng pag-iindeks. Ang mga nangungupahan na nakapagbayad na ay maaaring mabawi ang diperensya.

Paano tumututol ang isang nangungupahan, at kailan

Ang ruta ay nakadepende sa segment, at ang dalawang ruta ay gumagana sa magkabilang direksyon.

Mga panukalang kinokontrol at nasa kalagitnaan ng merkado sa ilalim ng art. 7:252 BW

Sumusulat ang nangungupahan sa may-ari ng lupa, bago ang iminungkahing petsa ng pagiging epektibo, na nagsasabing sila ay tumututol at kung bakit. Wala nang karagdagang hinihiling sa nangungupahan. Kung nais ng may-ari ng lupa na magpatuloy, ang may-ari ng lupa ang dapat humiling sa Huurcommissie na magdesisyon, sa loob ng anim na linggo mula sa iminungkahing petsa ng pagiging epektibo (art. 7:253 BW). Kung lumipas ang panahong iyon, ang pagtaas ay hindi magkakabisa – ang pinakamahalagang bagay na maaaring malaman ng isang tumututol na nangungupahan.

Indeksasyon sa ilalim ng isang sugnay na kontrata (mid-market at free sector)

Kung ang pagtaas ay nagmumula sa isang sugnay ng indeksasyon sa halip na isang panukalang art. 7:252 BW, ang nangungupahan ay direktang mag-aaplay sa Huurcommissie, sa loob ng apat na buwan mula sa petsa ng pagkakabisa ng pagtaas (art. 7:248 BW). Ang hindi paglampas sa apat na buwang palugit na iyon ay nakamamatay sa hamon, kaya itala ito sa talaarawan. Lilimitahan ng Huurcommissie ang pagtaas sa pinakamataas na itinakda ng batas kung ang sugnay ay nagbunga ng higit pa.

Mga sugnay sa indeksasyon: ang malayang sektor at ang problema sa hindi patas na mga termino

Sa mga sektor na nasa kalagitnaan ng merkado at malayang antas, walang karapatan ayon sa batas para sa taunang pagtaas. Ang lahat ay nakasalalay sa kontrata. Kung ang kontrata ng pag-upa ay walang anumang sugnay sa pagtaas ng upa, hindi maaaring taasan ng may-ari ng lupa ang upa taun-taon – tuldok. Kung naglalaman ito ng sugnay na nagtatakda ng porsyento na mas mababa sa itinakdang limitasyon, ang kontrata ang siyang mamamahala. Kung nagtatakda ito ng porsyento na mas mataas sa itinakdang limitasyon, ang limitasyon ang mamamahala.

Sa ibabaw ng itinatayang antas na iyan ay nakasalalay ang batas ng mga mamimili sa Europa, at dito nakataya ang malaking halaga ng pera. Ang mga residential lease sa mga pribadong indibidwal ay mga kontrata ng mamimili, kaya ang mga hindi patas na tuntunin ay nalalapat at dapat subukan ng mga korte ang mga sugnay sa pagtaas ng upa sa sarili nilang mosyon.

Ang pangunahing awtoridad ay ang mapaminsalang desisyon ng Hoge Raad noong ika-29 ng Nobyembre 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780, na ibinigay sa mga tanong na isinangguni ng Rechtbank. Amsterdam noong Enero 11, 2024. Ito ay tungkol sa karaniwang pormula ng malayang sektor na “CPI indexation plus a surcharge”. Ang hukuman ay nagpasiya, bilang buod:

• Ang elemento ng indeksasyon at ang elemento ng surcharge ay tinatasa hiwa-hiwalay, kahit na lumilitaw ang mga ito sa iisang pangungusap na pangkontrata. Magkakaiba ang layunin ng mga ito: ang isa ay bumabawi sa pamumura ng pera, ang isa naman ay para sa pagtaas ng gastos na lampas sa implasyon.
• Ang isang sugnay na nagtatakda para sa indeksasyon ng CPI ay hindi, sa ganang sarili, makatarungan.
• Ang isang sugnay na nagdaragdag ng nakapirming surcharge na hanggang 3% na mas mataas sa indexation ng CPI ay hindi hindi patas, walang mga espesyal na pangyayari: ang mga kahihinatnan sa pananalapi ay nakikinita, ang may-ari ng lupa ay may lehitimong interes, at ang nangungupahan ay maaaring magtapos.
• Kung may sugnay na may karagdagang bayad is hindi patas, dapat itong iwasan sa kabuuan nitoHindi ito maaaring bawasan ng korte sa katanggap-tanggap na 3%. Ang nangungupahan ay ibabalik sa posisyon na dapat sana ay naroon sila kung wala ang sugnay at may kahilingan para sa restitution para sa mga sobrang bayad na pagtaas.

Malala ang kahihinatnan para sa mga may-ari ng lupa na gumagamit ng pormulang "indexation plus up to 5%" o "plus up to 7%". Hindi binabawasan ang surcharge; nawawala ito sa buong buhay ng pag-upa, at ang mga nakaraang surcharge ay maaaring bayaran. Para sa isang portfolio landlord na may karaniwang template, ang exposure ay naipon sa bawat unit. Ang litigasyon sa mga surcharge na higit sa 3% ay nagpapatuloy sa mga subdistrict court, at dahil ang pamantayang inilalapat ay ang European court sa mga hindi patas na termino, ang posibilidad ng pagsang-ayon sa Court of Justice ng European Union ay hindi pa rin nawawala. Ang isang may-ari ng lupa na umaasa sa isang surcharge clause, at ang isang nangungupahan na naghahabol pabalik sa binayaran sa ilalim ng isa, ay dapat parehong suriin kung nasaan ang batas ng kaso bago mangako sa isang posisyon.

Mahalaga ang dalawang puntong may kaunting detalye. Ang desisyon ay tungkol sa sugnay , hindi sa kisame: kahit ang isang makatarungang sugnay ay hindi maaaring maghatid ng higit pa sa itinakdang kisame na may bisa para sa taong iyon. At ang isang hindi makatarungang sugnay ay hindi mapapawalang-bisa sa pamamagitan ng paniningil ng may-ari ng lupa nang mas mababa kaysa sa pinahihintulutan nito; ang mga salita ang sinusubok.

Pagtaas ng upa pagkatapos ng renobasyon o pagpapabuti

Ang pagtaas pagkatapos ng mga trabaho ay ibang-iba sa taunang pagtaas at hindi sakop ng taunang limitasyon sa porsyento. Ang pagkakaiba na nagpapasiya sa karamihan ng mga hindi pagkakaunawaan ay sa pagitan ng pagpapabuti at pagpapanatili : ang mga pisikal na pagbabago o karagdagan na nagpapataas ng kasiyahan ng tirahan – mga built-in na appliances, isang bagong banyo, insulation at iba pang mga hakbang sa enerhiya – ay maaaring magbigay-katwiran sa isang pagtaas. Ang pagpapalit at pagkukumpuni ay hindi maaaring gawin, dahil ang pagpapanatili ng ari-arian sa mabuting kalagayan ay siyang binabayaran na ng upa.

Kung nais ng may-ari ng lupa na baguhin ang isang tinitirhang tirahan, ang artikulo 7:220 BW ay humihingi ng isang makatwirang panukala : isang nakasulat na pakete na naglalahad ng mga gawain, ang pagkaantala, anumang kabayaran at ang iminungkahing bagong upa. Ang isang nangungupahan na tumatanggi sa isang makatwirang panukala ay maaaring mapilitan; ang isang nangungupahan na nahaharap sa isang hindi makatwirang panukala ay hindi maaaring.

Kung hindi magkasundo ang mga partido sa kahihinatnan ng upa, maaaring hilingin ng alinman sa kanila sa Huurcommissie na magpasya kung ang iminungkahing pagtaas ay makatwiran, sa loob ng tatlong buwan mula sa pagkumpleto ng mga gawain. Magpapadala ang Huurcommissie ng isang imbestigador, susuriin kung ang mga gawain ay tunay na katumbas ng pagpapabuti, at susubukin ang pagtaas laban sa mga aktwal na gastos na natamo. Ang rutang ito ay umiiral kapwa sa mga regulated at mid-market segment (art. 7:255 BW) at sa malayang sektor (art. 7:255a BW), bagama't sa malayang sektor ay walang puntos na limitasyon para masukat ang resulta.

Ang karagdagang pagtaas na nakadepende sa kita

Sa regulated social segment lamang, maaaring magmungkahi ang isang may-ari ng lupa ng mas mataas na pagtaas para sa mga sambahayang higit sa ilang partikular na antas ng kita (art. 7:252a BW), na ipinapahayag bilang isang nakapirming halaga ng euro bawat buwan sa halip na isang porsyento.

• Mayroong dalawang banda ng kita na higit sa karaniwang limitasyon, na bawat isa ay may kanya-kanyang takdang buwanang halaga sa halip na isang porsyento.
• Ang mga limitasyon sa kita, ang mga buwanang halaga, at ang taon ng sanggunian ay itinatakda taun-taon at inilalathala ng Huurcommissie; ang pagtatasa ay ginagawa laban sa kita ng sambahayan ng isang naunang taon ng buwis, hindi ang kasalukuyan.
• Ang kita ng isang batang residente na hindi pa umaabot sa edad na 23 ay hindi isinasama kung saan ang kabuuang kita ng batang iyon (verzamelinkomen) ay nananatili sa ibaba ng nailathalang limitasyon.
• Ang mga itinalagang grupo ng mga nangungupahang may malalang sakit at may kapansanan ay hindi sakop ng sapilitang pagbabayad.

Dapat kumuha ang may-ari ng lupa ng indikasyon ng kita mula sa Belastingdienst at ilakip ito kasama ng panukala. Ang hindi pagsama rito ay magdudulot ng depekto sa panukala, na karaniwang nagreresulta sa hindi pagtupad ng pagtaas. Ang pinakamataas na pagtaas ay hindi maaaring pagsama-samahin: kukunin ng may-ari ng lupa ang alinman sa ordinaryong porsyento o ang halagang nakadepende sa kita, hindi pareho. Dahil ang mga limitasyon at halaga ay nagbabago bawat taon, tingnan ang talahanayan na inilalathala ng Huurcommissie para sa taon kung kailan magkakabisa ang pagtaas.

Pagbaba ng upa: ang imahe ng salamin, at kadalasan ang mas malakas na galaw

May tendensiya ang mga nangungupahan na mag-isip nang may pagtatanggol tungkol sa taunang pagtaas ng upa gayong ang mas magandang tanong ay kung naaayon ba sa batas ang upa. Sa mga regulated at mid-market segment, ang upa ay hindi maaaring lumagpas sa pinakamataas na puntos na nalilikha ng mga tirahan. Kung mangyari man, hindi dapat basta-basta tutulan ng nangungupahan ang pagtaas kundi magmungkahi rin ng pagbawas.

Ang pamamaraan sa ilalim ng art. 7:254 BW ay sumasalamin sa pamamaraan ng pagtaas. Ang nangungupahan ay magpapadala ng isang nakasulat na panukala na nagsasaad ng kasalukuyang kabuuang upa, ang iminungkahing mas mababang upa, ang pagbawas at ang petsa ng pagiging epektibo, na hindi maaaring mahulog nang mas maaga sa dalawang buong buwan ng kalendaryo pagkatapos maipadala ang panukala. Kung tumanggi o hindi tumugon ang may-ari ng lupa, hihilingin ng nangungupahan sa Huurcommissie na magpasya, at dapat itong gawin sa loob ng anim na linggo mula sa iminungkahing petsa ng pagbawas. Patuloy na binabayaran ng nangungupahan ang kasalukuyang upa hanggang sa lumabas ang desisyon.

Kung saan ang mga puntos ay nagpapakita ng malaking overcharge, ang rutang ito ay mas mahalaga kaysa sa isang porsyento ng indexation, at maaari itong pagsamahin sa isang defects claim. Ang pagpapatakbo ng points check ay dapat na ang unang hakbang tuwing kinukuwestiyon ng isang regulated o mid-market na nangungupahan ang kanilang upa.

Ang hindi maaaring gawin ng isang may-ari ng lupa

• Dagdagan nang higit sa isang beses sa loob ng labindalawang buwan. Ang pangalawang pagtaas sa loob ng parehong labindalawang buwan ay hindi wasto (art. 7:251 BW), anuman ang nakasaad sa kontrata.
• Pagtaas sa loob ng isang takdang panahon na walang batayan sa kontrata. Sa mga sektor na nasa kalagitnaan ng merkado at malayang antas, ang walang sugnay na indeksasyon ay nangangahulugang walang taunang pagtaas sa buong termino.
• Dagdagan ang halaga dahil sa pagtangging mag-renew. Ang isang Dutch residential tenancy para sa isang walang takdang panahon ay hindi nagtatapos at hindi maaaring "i-renew" sa mga bagong termino sa kagustuhan ng may-ari ng lupa. Ang pag-aalok sa nangungupahan ng pagpipilian sa pagitan ng mas mataas na upa at pag-alis ay hindi isang legal na paraan tungo sa isang pagtaas: ang pagtatapos ng isang tenancy ay nangangailangan ng mga batayan na ayon sa batas at, kung hindi sumasang-ayon ang nangungupahan, isang utos ng korte.
• Bawiin ang pagtaas sa pamamagitan ng mga singil sa serbisyo. Ang pagsasama ng upa sa mga singil sa serbisyo o sa kabuuang presyo ay hindi makaliligtas sa masusing pagsusuri.
• Balewalain ang isang pagtutol. Sa mga segment ng regulated at mid-market, hindi maaaring balewalain ng isang landlord ang isang pagtutol nang unilateral; ang tanging paraan ay ang Huurcommissie, sa loob ng anim na linggo.

Praktikal na patnubay

Para sa mga nangungupahan. Suriin muna ang segment, pagkatapos ay ang aritmetika, pagkatapos ay ang mga pormalidad – sa ganoong pagkakasunud-sunod, dahil ang isang pormal na depekto ay pumapatay sa pagtaas anuman ang porsyento. Itala ang dalawang deadline: tumutol bago ang petsa ng pagiging epektibo sa mga regulated at mid-market segment, at mag-aplay sa Huurcommissie sa loob ng apat na buwan para sa isang contractual indexation. Kung ang iyong free-sector lease ay nagdagdag ng surcharge na higit sa 3% sa indexation, humingi ng payo bago magbayad. At patakbuhin ang points check kahit na mukhang tama ang pagtaas.

Para sa mga may-ari ng lupa. I-audit ang iyong template: ang isang surcharge clause na isinulat bago ang desisyon ng Hoge Raad sa 2024 ay isang live liability. Magpadala ng mga panukala nang maaga, sa pamamagitan ng pagsulat, na nagsasaad ng kasalukuyang upa, ang bagong upa, ang petsa ng pagiging epektibo at ang ruta ng pagtutol, at itago ang patunay ng pagpapadala. Ilakip ang pahayag ng awtoridad sa buwis para sa anumang pagtaas na nakadepende sa kita. Kung ang isang nangungupahan ay tumutol, i-calendar kaagad ang anim na linggong deadline ng Huurcommissie – ang hindi pagliban dito ay magiging sanhi ng buong taon.