Mga atraso sa upa sa Netherlands: kung ano ang magagawa at hindi magagawa ng mga may-ari ng lupa

Bilang isang may-ari ng lupa sa Netherlands, maaari kang maghain ng hindi nabayarang upa at, kung magpapatuloy ang mga atraso, hilingin sa korte ng subdistrict (kantonrechter) na buwagin ang kasunduan sa pag-upa at mag-utos ng pagpapaalis, ngunit hindi ka maaaring kumilos nang mag-isa. Sa ilalim ng Artikulo 7:231 ng Dutch Civil Code (BW), ang isang kasunduan sa pag-upa ng itinayong ari-arian ay maaari lamang buwagin dahil sa pagkabigo ng isang nangungupahan ng korte, at sa pagsasagawa, karaniwang tinatanggap ng mga korte ang pagbuwag kapag ang mga atraso ay umabot sa humigit-kumulang tatlong buwang upa.

Ipinapaliwanag ng artikulong ito kung kailan hindi nakabayad ang isang nangungupahan, ano ang dapat na laman ng isang demand letter, ang tungkulin sa pag-uulat para sa mga residential letting, paano gumagana ang proseso ng korte, paano mo mababawi ang pera, ano ang hindi mo maaaring gawin, at kung aling mga depensa ang maaaring iharap ng isang nangungupahan.

Kailan nagiging default ang isang nangungupahan?

Sa ilalim ng Artikulo 7:212 BW, dapat bayaran ng nangungupahan ang upa sa napagkasunduang oras. Kung ang kontrata ng pag-upa ay magtatakda ng isang takdang petsa ng pagbabayad, tulad ng halos lahat ng kontrata ng pag-upa sa Netherlands, ang nangungupahan ay nasa default ayon sa batas kapag lumipas ang petsang iyon, nang walang paalala (Artikulo 6:83(a) BW).

Mula sa sandaling iyon, ang statutory interest ay umiiral at ang nangungupahan ay mananagot para sa pinsalang dulot ng pagkaantala. Tukuyin ang mga atraso kada buwan: kung ano ang dapat bayaran, kung ano ang natanggap at kailan. Paghiwalayin ang pangunahing upa mula sa mga paunang bayad para sa mga singil sa serbisyo, dahil ang isang hindi pa nababayarang taunang pahayag ng singil sa serbisyo ay hindi katulad ng hindi nabayarang upa. Itala ang anumang kasunduan sa pagbabayad nang nakasulat at papirmahin ito sa magkabilang panig.

Hindi maaaring palawigin ng kontrata ng pag-upa ang iyong mga karapatan. Ang batas sa pag-upa sa Aklat 7, Titulo 4 BW ay higit na mandatoryo para sa mga residential letting, kaya ang isang sugnay na nagpapahintulot sa may-ari ng lupa na wakasan ang kontrata ng pag-upa o pumasok sa ari-arian nang walang utos ng korte ay walang epekto. Tingnan ang aming pangkalahatang-ideya ng mga probisyon ng batas sa pag-upa.

Ano ang mga dapat na laman ng isang demand letter?

Bagama't awtomatikong lumilitaw ang hindi pagbabayad, kinakailangan ang isang nakasulat na kahilingan sa pagsasagawa at kinakailangan bago ka maningil ng mga gastos sa extrajudicial collection sa isang mamimili. Sa ilalim ng Artikulo 6:96(6) BW, dapat ka munang magpadala ng paalala na nagbibigay sa nangungupahan ng hindi bababa sa labing-apat na araw, simula sa araw pagkatapos ng paalala, upang magbayad nang walang karagdagang gastos, at sabihin ang mga gastos sa koleksyon na sisingilin kung hindi susunod ang pagbabayad.

Ang isang paalala na mali ang kalkulasyon ng panahon o hindi isinama ang halaga ng mga gastos ay hindi nagbibigay sa iyo ng karapatan sa mga gastos na iyon, at sinusuri ito ng mga korte sa sarili nilang mosyon. Ang isang mahusay na demand letter ay nagpapangalan sa nangungupahan at sa ari-arian, naghihiwalay ng mga atraso bawat buwan, nagsasaad ng kabuuan kasama ang interes, nagtatakda ng panahon ng pagbabayad at account, at nag-aanunsyo ng mga paglilitis sa korte. Ipadala ito sa pamamagitan ng koreo at email at itago ang patunay ng pagpapadala.

Kailangan mo bang iulat ang mga atraso sa munisipyo?

Para sa mga residential letting, oo, sa ilalim ng Artikulo 2 ng Municipal Debt Assistance Decree (Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening). Ibibigay mo ang mga detalye sa pakikipag-ugnayan ng nangungupahan at ang halaga ng mga atraso sa munisipyo pagkatapos mong subukang makipag-ugnayan nang personal sa nangungupahan, ituro ang tulong sa utang, magpadala ng kahit isang nakasulat na paalala, at mag-alok sa paalalang iyon na ipasa ang mga detalye, nang hindi tumututol ang nangungupahan.

Hindi sinuspinde ng ulat ang iyong paghahabol. Ngunit tinitimbang ng korte ang mga pagsisikap na iyong ginawa bago ang mga paglilitis, kaya ang paglaktaw sa hakbang na ito ay maaaring maging dahilan ng iyong pagkakasala.

Paano gumagana ang pagpapawalang-bisa at pagpapaalis?

Lahat ng kaso ng pag-upa, anuman ang halaga, ay dinidinig ng korte ng subdistrito sa ilalim ng Artikulo 93 ng Dutch Code of Civil Procedure (Rv). Magsisimula ka sa isang writ of summons (dagvaarding) na inihain ng isang bailiff, na karaniwang humihingi ng bayad sa mga atraso kasama ang interes at mga gastos, pagpapawalang-bisa ng pag-upa at pagpapaalis.

Sa ilalim ng Artikulo 6:265 BW, ang bawat hindi pagganap ay nagbibigay ng karapatang magbuwag, maliban kung ang pagkabigo, dahil sa partikular na katangian o maliit na kahalagahan nito, ay hindi nagbibigay-katwiran sa pagbuwag. Dapat gamitin at patunayan ng nangungupahan ang eksepsiyon na iyon. Ang mga atraso na tatlong buwan o higit pa ay karaniwang sapat na; sa ibaba nito, titingnan ng korte ang kasaysayan ng pagbabayad, ang tugon ng nangungupahan sa mga paalala, kung ang mga atraso ay nabayaran bago ang pagdinig, tulong sa utang at ang mga bunga ng pagkawala ng bahay. Ang tatlong buwan ay isang praktikal na pamantayan, hindi isang tuntunin na itinatakda ng batas.

Pagkatapos ng pagpapatawag, maaaring tumugon ang nangungupahan at kadalasan ay mayroong pasalitang pagdinig kung saan sinusuri ng korte ang isang kasunduan. Karaniwang sumusunod ang isang hatol sa loob ng ilang buwan at halos palaging idinedeklarang pansamantalang maipapatupad, kaya ang isang apela ay hindi mismong pumipigil sa pagpapaalis. Ang bailiff ang nagsisilbi ng hatol at isinasagawa ang pagpapaalis pagkatapos ng panahong itinakda ng korte; tingnan ang aming artikulo tungkol sa legal na proseso ng pagpapaalis.

Ang mga summary proceedings (kort gedeng) ay hindi isang shortcut para sa mga ordinaryong atraso. Hindi maaaring buwagin ng preliminary relief judge ang lease at mag-uutos lamang ng pagpapaalis kung ang pagkabuwag sa mga pangunahing paglilitis ay malamang na mangyari at mayroon kang agarang interes, halimbawa kapag ang mga atraso ay sinamahan ng istorbo o ilegal na subletting.

Paano mo mababawi ang mga atraso?

Ang pagpapawalang-bisa ay nagtatapos sa pag-upa ngunit hindi binabayaran ang mga atraso. Ang statutory interest sa ilalim ng Artikulo 6:119 BW ay tumatakbo mula sa petsa ng default; sa pagitan ng mga negosyo, ang mas mataas na commercial interest rate ng Artikulo 6:119a BW ay naaangkop. Ang mga gastos sa extrajudicial collection ay sumusunod sa isang statutory scale batay sa principal sum, at ang korte ay nagkakaloob din ng isang nakapirming kontribusyon sa mga legal na gastos.

Pagkatapos ng hatol, maaaring ilakip ng bailiff ang mga sahod, benepisyo, balanse sa bangko, at mga ari-ariang naililipat, na nag-iiwan sa may utang ng protektadong minimum na kita. Kung ang mga ari-arian ay maaaring mawala bago ang hatol, maaari kang humingi ng pahintulot sa preliminary relief judge na magpataw ng prejudgment attachment. Sa ilalim ng Artikulo 7:261b BW, ang deposito para sa residential lettings ay hindi maaaring lumagpas sa doble ng pangunahing upa at dapat bayaran sa loob ng labing-apat na araw pagkatapos ng pagtatapos ng lease, o sa loob ng tatlumpung araw kung itinali mo ang mga gastos sa pagkukumpuni para sa pinsala. Kung ang nangungupahan ay pumasok sa statutory debt restructuring, ang mga atraso mula bago ang pagpasok ay mapapasailalim sa scheme na iyon, habang ang upa na dapat bayaran pagkatapos ay dapat bayaran nang buo.

Ano ang maaaring hindi gawin ng isang may-ari ng lupa?

Hindi sapat ang anumang atraso sa pagbabayad para sa sarili. Ang pagpapalit ng mga kandado, pagharang sa daanan, paglalagay ng mga gamit ng nangungupahan sa labas o pagputol ng tubig, kuryente o pampainit ay isang ilegal na gawain sa ilalim ng Artikulo 6:162 BW, at ang pagpasok sa bahay nang walang pahintulot ay maaaring maituring na trespassing (huisvredebreuk) sa ilalim ng Artikulo 138 ng Dutch Criminal Code (Sr).

Ang isang nangungupahan na nahaharap sa mga ganitong hakbang ay maaaring makakuha ng naibalik na access sa mga summary proceedings sa loob ng ilang araw, na may kasamang multa at mga danyos. Sa ilalim ng Good Landlordship Act (Wet goed verhuurderschap), dapat umiwas ang mga may-ari ng lupa sa pananakot, at ipinapatupad ito ng mga munisipalidad gamit ang mga administratibong hakbang at multa. Ang iyong mga obligasyon sa pagpapanatili ay nagpapatuloy din: ang mga atraso ay hindi nagpapatigil sa iyong tungkulin na ayusin ang mga depekto; tingnan ang aming pangkalahatang-ideya ng mga karapatan ng nangungupahan.

Anong mga depensa ang maaaring ilabas ng isang nangungupahan?

Ang pinakakaraniwang depensa ay ang depekto sa ari-arian. Sa ilalim ng Artikulo 7:207 BW, maaaring humingi ang nangungupahan ng proporsyonal na pagbawas sa upa mula sa araw na maayos na naiulat ang depekto; para sa mga residential letting, maaari ring humingi ang nangungupahan sa Rent Tribunal (Huurcommissie) ng pansamantalang pagbawas.

Hindi maaaring basta-basta tumigil sa pagbabayad ang isang nangungupahan: ang pagbawas ay hindi karapatang pigilin ang buong upa. Ngunit ang isang mahusay na dokumentadong depekto ay regular na nagbabawas sa mga atraso na tinatanggap ng korte. Ang mga hindi pagkakaunawaan tungkol sa antas ng upa o ang taunang pahayag ng singil sa serbisyo ay maaari ring pumunta sa Huurcommissie. Ang mga atraso na lumitaw habang isinasagawa ang renobasyon ay nasa ilalim ng hiwalay na mga patakaran; tingnan ang aming artikulo tungkol sa renobasyon na may patuloy na pag-upa.

Para sa mga lugar ng negosyo, pareho ang proseso, ngunit walang interes sa pabahay na dapat protektahan at ang korte ay nakatuon sa ugnayang pangkalakalan at kasaysayan ng pagbabayad. Karaniwan ang mga parusa sa kontrata at maaaring bawasan ito ng korte sa ilalim ng Artikulo 6:94 BW kung ang mga ito ay malinaw na hindi makatwiran. Tingnan ang aming paghahambing ng batas sa real property at commercial tenancy.

Ano ang dapat mong suriin bilang isang may-ari ng lupa?

• Gumawa ng buwanang pangkalahatang-ideya ng dapat bayarang upa, mga natanggap na bayad, at mga petsa, na hiwalay sa mga singil sa serbisyo.
• Magpadala ng paalala na sumusunod sa Artikulo 6:96(6) BW: labing-apat na araw mula sa araw pagkatapos ng paalala, kasama ang halaga ng mga gastos sa pangongolekta.
• Para sa pagpapaupa ng tirahan, sundin ang mga hakbang ng Municipal Debt Assistance Decree at iulat ang mga atraso sa munisipyo.
• Itala nang nakasulat ang anumang kasunduan sa pagbabayad, kasama ang kasalukuyang upa, ang hulugan, at ang bunga ng hindi nabayarang bayad.
• Suriin kung ang nangungupahan ay nag-ulat ng mga depekto na maaaring makatulong sa pagbawas ng upa.
• Huwag palitan ang mga kandado o putulin ang mga kuryente; dumaan sa korte ng subdistrict at sa bailiff.

Ano ang dapat mong suriin bilang isang nangungupahan?

• Suriin ang kalkulasyon ng kasero ng mga atraso at kung may nahalo na mga singil sa serbisyo.
• Suriin kung ang paalala ay nagbigay sa iyo ng labing-apat na araw at nakasaad ang mga gastos sa pagkolekta; kung hindi, ang mga gastos na iyon ay hindi na dapat bayaran.
• Iulat ang mga depekto nang nakasulat at isaalang-alang ang pagbawas ng upa sa ilalim ng Artikulo 7:207 BW o sa pamamagitan ng Huurcommissie, ngunit patuloy na magbayad.
• Makipag-ugnayan sa iyong munisipalidad para sa tulong sa utang sa lalong madaling panahon.
• Ang pagbabayad ng mga atraso bago ang pagdinig ay kadalasang pumipigil sa pagpapawalang-bisa ng kaso, bagama't kadalasan ay ikaw pa rin ang mananagot sa mga gastos.

Ano ang maitutulong namin sa iyo kung mayroon kang atraso sa upa?

Ang aming mga abogado sa pag-upa ay nagpapayo sa mga may-ari ng lupa at nangungupahan tungkol sa mga atraso sa upa.

• Sinusuri namin ang kalkulasyon ng mga atraso at bumubuo ng isang demand letter na nakakatugon sa Artikulo 6:96 BW.
• Gumagawa kami ng kaayusan sa pagbabayad na maaaring maaprubahan sa korte.
• Inihahanda namin ang patawag para sa pagbabayad, pagpapawalang-bisa, at pagpapaalis at isinasagawa ang kaso sa korte ng subdistrito.
• Inaayos namin ang pagpapatupad sa pamamagitan ng bailiff, kabilang ang pagkakabit.
• Kami ang nagsasagawa ng depensa para sa nangungupahan, kabilang ang isang paghahabol para sa pagbawas ng upa para sa mga depekto.

Buod

• Ang isang kontrata ng pag-upa ng itinayong ari-arian ay maaari lamang mapawalang-bisa ng korte kung may mga atraso (Artikulo 7:231 BW).
• Kinakailangan ang isang paalala na may labing-apat na araw at ang halaga ng mga gastos sa pagkolekta bago singilin ang mga gastos na iyon sa isang mamimili.
• Karaniwang tinatanggap ng mga korte ang pagpapawalang-bisa mula sa mga tatlong buwang atraso, ngunit tinitimbang ang lahat ng mga pangyayari sa ilalim ng Artikulo 6:265 BW.
• Ang pagtulong sa sarili tulad ng pagpapalit ng mga kandado o pagputol ng mga bayarin ay labag sa batas; tanging ang isang bailiff lamang ang maaaring magpaalis batay sa isang hatol.

Mga madalas itanong