Batas sa Real Estate sa Netherlands

Saklaw ng masusing pagsusuri sa ari-arian ang: Pananaliksik sa Land Registry (pagmamay-ari, mga mortgage, mga kalakip), pagsusuri sa zoning-plan, kondisyon ng istruktura at kasaysayan ng permit, mga sertipiko ng kontaminasyon ng lupa, mga dokumento ng VvE (para sa mga apartment), mga kontrata sa pag-upa at mga singil sa serbisyo, at mga ulat sa kapaligiran at asbestos. Para sa mga komersyal na ari-arian, mahalaga rin ang kita sa pag-upa, mga panganib sa bakante, at halaga sa merkado. Law & More nag-uugnay sa buong proseso ng due diligence.

Kapag bumili ang isang mamimili ng bahay, ang batas ay nagbibigay ng panahon ng pagpapalamig na tatlong araw pagkatapos matanggap ang nilagdaang kasunduan sa pagbili. Sa panahong ito, maaaring umatras ang mamimili mula sa pagbili nang hindi nagbibigay ng anumang dahilan at walang multa. Ang panahon ng pagpapalamig ay dapat may kasamang hindi bababa sa dalawang araw ng negosyo. Pagkatapos nitong mag-expire, ang kasunduan ay magiging may bisa, napapailalim sa anumang napagkasunduang kundisyon.

Ang mga nangungupahan ng espasyong residensyal ay nagtatamasa ng malawakang proteksyon laban sa pagtatapos. Maaari lamang wakasan ng isang may-ari ng lupa ang pag-upa batay sa mga legal na batayan, tulad ng agarang personal na paggamit, at dapat sundin ang tamang panahon ng abiso. Kung hindi sumasang-ayon ang nangungupahan sa pagtatapos, magpapatuloy ang pag-upa hanggang sa magdesisyon ang korte tungkol dito. Nag-iiba ang posisyon para sa komersyal na espasyo, depende sa uri.

Ang isang gusali ay hinahati sa mga karapatan sa apartment sa pamamagitan ng isang notarial deed of division, na nakarehistro sa Land Registry. Inilalarawan ng deed ang mga pribadong bahagi at ang mga karaniwang bahagi at naglalaman ng mga regulasyon sa paghahati. Sa paghahati, ang isang Homeowners' Association (VvE) ay nabubuo sa pamamagitan ng batas, kung saan ang bawat may-ari ng apartment ay miyembro.

Kung ang naihatid na ari-arian ay walang mga katangiang nararapat asahan ng mamimili, mayroong hindi pagsunod. Dapat iulat ng mamimili ang depekto sa nagbebenta sa loob ng makatwirang panahon. Depende sa mga pangyayari, maaaring humingi ang mamimili ng pagkukumpuni, pagbawas ng presyo, kabayaran, o pagpapawalang-bisa sa kasunduan. Kung mananagot ang nagbebenta ay bahagyang nakadepende sa mga napagkasunduang sugnay at sa tungkulin ng mamimili na mag-imbestiga.

Itinatala ng kasunduan sa pagbili ang mga kasunduan sa pagitan ng mamimili at nagbebenta at may bisa ito kapag pumirma na ang magkabilang panig (nakabatay sa panahon ng pagpapalamig at anumang mga kundisyon na nauna). Gayunpaman, ang pagmamay-ari ay dumadaan lamang sa notarial deed of transfer, na ginagawa ng notaryo at pagkatapos ay nakarehistro sa mga pampublikong rehistro ng Land Registry. Karaniwang may ilang linggo hanggang buwan sa pagitan ng pagbili at paglilipat.

Ito ay isang sugnay sa kasunduan sa pagbili na nagpapahintulot sa mamimili na bawiin ang pagbili nang libre kung hindi nila maaayos ang mortgage sa loob ng napagkasunduang panahon. Dapat gamitin ng mamimili ang kondisyon sa oras at nakasulat, kadalasang nagbibigay ng isa o higit pang mga pagtanggi mula sa isang tagapagpahiram. Kung lumipas ang deadline, mawawalan ng bisa ang proteksyon at maaaring may parusang 10% na dapat bayaran.

Bukod sa presyo ng pagbili, karaniwang binabayaran ng mamimili ang transfer tax (o VAT para sa mga bagong gusali), ang mga bayarin sa notaryo para sa deed of transfer at deed of mortgage, at ang gastos sa pagpaparehistro sa Land Registry. Ang komisyon ng estate-agent ay karaniwang sinasagot ng partido na kumukuha ng ahente. Ang eksaktong alokasyon ay nakasaad sa kasunduan sa pagbili.

Ang mga nangungupahan ng espasyong residensyal ay nagtatamasa ng malawakang proteksyong itinagubilin ng batas, kabilang ang proteksyon laban sa pagtatapos ng kontrata at laban sa pagtaas ng upa. Para sa espasyong pangkomersyo, pinag-iiba ng batas ang "espasyo ng tingian para sa negosyo" (tulad ng mga tindahan at hospitality, na may sarili nitong mga tuntunin sa termino at pagtatapos ng kontrata) at "iba pang espasyong pangnegosyo" (tulad ng mga opisina, na may mas kaunting proteksyon). Ang naaangkop na rehimen ang siyang matibay na nagtatakda sa posisyon ng bawat partido.

Hindi. Para sa mga regulated residential space, ang mga statutory maximum ay nalalapat sa taunang pagtaas ng upa, na itinakda ng gobyerno. Sa pribadong sektor, ang mga partido ay may mas maraming kalayaan, ngunit ang mga contractual indexation clause at, nitong mga nakaraang taon, ang mga statutory cap ay kadalasang nalalapat. Sa ilang mga pagkakataon, maaaring ipasuri ng Rent Tribunal o ng korte ang isang nangungupahan sa isang iminungkahing pagtaas.

Ang easement ay isang singil sa isang ari-arian (ang lupang pinaglilingkuran) para sa kapakinabangan ng ibang ari-arian (ang nangingibabaw na lupa), halimbawa, isang right of way. Ang easement ay nagmumula sa pamamagitan ng paglikha sa pamamagitan ng isang notarial deed at pagpaparehistro sa Land Registry, o sa pamamagitan ng reseta. Ang nilalaman at saklaw nito ay pangunahing sumusunod sa deed of creation.

Ang mga desisyon ng isang Homeowners' Association ay maaaring, sa ilang mga pagkakataon, mapawalang-bisa o maging walang bisa, halimbawa kung saan ang mga ito ay sumasalungat sa kasulatan ng paghahati, mga regulasyon, o mga pamantayan ng pagkamakatuwiran at pagiging patas. Maaaring hilingin ng isang may-ari sa korte ng subdistrito na pawalang-bisa ang isang desisyon sa loob ng maikling panahon na itinakda ng batas. Maaari ring simulan ang mga paglilitis sa pamamagitan ng ipinagpaliban na pagpapanatili o pamamahala ng reserbang pondo.

Ang pag-upa sa lupa ay nagbibigay ng karapatang gamitin at tamasahin ang lupa ng ibang partido kapalit ng upa sa lupa (canon). Sa kabilang banda, ang karapatan sa pagtatayo ay nagbibigay ng karapatang magmay-ari ng mga gusali, gawa, o taniman sa, ibabaw, o sa itaas ng lupa ng ibang partido, nang hiwalay sa pagmamay-ari ng lupa mismo. Pareho itong mga independiyenteng karapatan sa real property, na nilikha sa pamamagitan ng notarial deed, na maaaring ilipat o i-encumber.

Hindi maaaring paalisin ng isang may-ari ng lupa ang isang nangungupahan sa sarili niyang inisyatiba; kinakailangan ang isang hatol ng korte. Ang mga paglilitis ay karaniwang nagsisimula sa isang writ of summons na humihiling ng pagpapawalang-bisa sa pag-upa at pagpapaalis, halimbawa dahil sa mga atraso sa upa. Kung ipagkakaloob ng korte ang kahilingan, ang pagpapaalis ay maaaring isagawa sa tulong ng isang bailiff. Sa mga agarang kaso, kung minsan ay posible ang mga pansamantalang paglilitis para sa kaluwagan.

Sa mga komersyal na real estate, mataas ang nakataya at masalimuot ang mga legal, buwis, at istruktural na aspeto. Tinutukoy ng masusing imbestigasyon ang mga panganib tulad ng mga umiiral na kontrata sa pag-upa, mga easement, mga paghihigpit sa batas publiko, kontaminasyon sa lupa, at mga limitasyon sa zoning-plan. Sa pamamagitan ng pagtukoy sa mga panganib na ito bago pumirma, maaaring isaayos ng mamimili ang presyo, ang mga tuntunin, o ang mga warranty, o magpasya na lumayo sa transaksyon.

Ang isang VvE ay dapat, bukod sa iba pang mga bagay, magpulong taon-taon, magpanatili ng reserbang pondo para sa malaking pagpapanatili at magseguro sa gusali. Simula noong 2018, isang minimum na kontribusyon sa reserbang pondo ang nalalapat. Kung bibili ka ng apartment, palaging magtanong tungkol sa kalagayang pinansyal at sa mga katitikan ng VvE.

Kung itatago ng nagbebenta ang isang depekto na alam niya na pumipigil sa normal na paggamit ng ari-arian, maaari siyang managot sa kabila ng isang sugnay na "nabili ayon sa nakita". Maaaring humingi ang mamimili ng pagkukumpuni, kabayaran o, sa mga malubhang kaso, pagpapawalang-bisa sa binili. Mahalaga ang napapanahong pagpapaalam sa depekto.

Ang pagpapaupa nang paupahan ay karaniwang pinapayagan lamang kung may pahintulot ng may-ari ng lupa, at kadalasang hayagang ipinagbabawal ito sa kasunduan sa pag-upa. Ang ilegal na pagpapaupa nang paupahan ay maaaring humantong sa pagtatapos ng pag-upa at isang obligasyon na ibigay ang anumang kita. Madalas ding nagpapataw ang mga munisipalidad ng kanilang sariling mga patakaran sa mga panandaliang pag-upa.

Sa isang ground lease, maaari mong gamitin ang lupa ng ibang tao kapalit ng pagbabayad ng periodic fee (canon), habang ang building right naman ay ginagawa kang may-ari ng isang gusali o istruktura sa o sa loob ng lupa ng ibang tao. Pareho itong mga karapatan sa ari-arian na itinatag sa harap ng isang notaryo at nakarehistro sa Land Registry.

Ang isang pribadong mamimili ng bahay ay may tatlong araw na itinakdang panahon ng pagpapalamig matapos matanggap ang nilagdaang kasunduan sa pagbili at maaaring umatras nang walang ibinigay na dahilan. Bukod pa rito, ang isang kundisyon, halimbawa para sa financing, ay nag-aalok ng paraan para makalabas sa loob ng napagkasunduang panahon.