Real estate attorney sa Netherlands: kung ano ang ginagawa ng isang vastgoedadvocaat

Ang isang abogado sa real estate sa Netherlands (vastgoedadvocaat) ay isang abogado na kikilos para sa iyo nang mag-isa sa isang usapin ng ari-arian: sinusuri at pinag-uusapan ang kasunduan sa pagbili, iniimbestigahan ang legal na posisyon ng ari-arian at nagsasagawa ng mga paglilitis kung may lumitaw na hindi pagkakaunawaan. Ang notaryo sa batas sibil (notaris) at ang ahente ng real estate (makelaar) ay gumagawa ng ibang bagay: ang notaryo ay dapat manatiling walang kinikilingan sa pagitan ng mamimili at nagbebenta, at ang ahente ay nakikipag-ayos ngunit hindi nagbibigay ng legal na payo.

Para sa isang karaniwang pagbili ng bahay gamit ang isang modelong kontrata, kadalasan ay hindi mo kailangan ng abogado. Para sa mga komersyal na ari-arian, mga plano sa pagpapaunlad, pangmatagalang pag-upa, mga karapatan sa apartment, isang gusaling inuupahan o isang hindi pagkakaunawaan pagkatapos makumpleto, karaniwan mong ginagawa. Sa ibaba ay ipapaliwanag namin kung ano ang ginagawa ng abogado, kung kailan ito dapat turuan at kung aling mga deadline ang nagpapasya sa karamihan ng mga kaso ng ari-arian.

Ano ang ginagawa ng isang abogado sa real estate na hindi ginagawa ng notaryo at ng ahente?

Ang abogado lamang sa tatlo ang magpapayo sa iyo tungkol sa mga legal na panganib at maaaring magsampa ng kaso para sa iyo. Ang notaryo ang magtatalaga ng opisyal na paglilipat; ang ahente ang hahanap ng ari-arian at makikipagnegosasyon sa presyo.

The notary (Notary Public) holds a public office under the Notaries Act (Wet op het notarisambt). The notary executes the deed of transfer and the mortgage deed, registers them with the Land Registry (Kadaster) and handles the money through a third-party account. Under Article 17 of that Act the notary must serve both parties impartially, so the notary will tell you what a clause says, but not whether you should accept it.

Ang ahente ng real estate ay nagtatrabaho para sa sinumang kumuha sa kanila. Ang ahente ng nagbebenta ay may utang na loob sa nagbebenta, hindi sa iyo. Ang ahente ng bumibili ay nagpapayo tungkol sa presyo, kondisyon, at negosasyon sa halip na sa legal na panganib. Walang ahente ang maaaring magsagawa ng mga paglilitis para sa iyo.

Pinupuno ng abogado ang espasyo sa pagitan nila. Batas sa ari-arian ng Dutch that means examining the title and the registered encumbrances, checking the planning position, drafting the resolutive conditions and, if needed, sending a notice of default or applying for interim relief. Unlike the agent and the notary, the lawyer may conduct proceedings for you.

Paano pinaghahambing ang tatlong tungkulin?

By the time the file reaches the notary, the purchase agreement is usually signed and the resolutive conditions have expired, so a lawyer adds most value before you sign. Our guide to the tungkulin ng notaryo ng Netherlands kapag bumibili ng bahay nagtatakda kung ano ang ginagawa at hindi sinusuri ng notaryo.

Kailan mo kailangan ng abogado sa real estate?

You need one when the risk in the transaction is legal rather than commercial. A standard home purchase on the model contract of the NVM, VBO, VastgoedPRO and Vereniging Eigen Huis is normally handled well enough by an agent and a notary; the cases below are different.

Commercial property is the clearest case. Buying an office, shop or warehouse brings in lease law, planning law, soil liability and the interaction of VAT and transfer tax, and an existing tenant’s rights bind you as new owner (Article 7:226 BW).

Development and renovation projects are the second case. If the value depends on being allowed to build or change the use, the contract needs a condition tied to the permit. Our guide to the permiso sa kapaligiran sa ilalim ng Batas sa Kapaligiran at Pagpaplano explains the procedure, which normally takes eight weeks for the regular procedure.

Ang natitirang mga kaso ay sumusunod sa parehong lohika:

• Ari-arian mula sa isang estate. Kailangang makipagtulungan ang ilang tagapagmana, at maaaring hindi pa rin naaayos ang ari-arian.
• Pangmatagalang pag-upa (erfpacht). Ang upa sa lupa, ang mga petsa ng pagsusuri, at ang pangkalahatang kondisyon ng munisipalidad ang siyang magtatakda kung ano talaga ang halaga ng ari-arian.
• Mga karapatan sa apartment. Ang kasulatan ng paghahati at ang asosasyon ng mga may-ari ay may mga obligasyong mapupunta sa iyo.
• Isang mamimili na naninirahan sa ibang bansa. Ang pagkilala, pagpopondo, at ang interaksyon ng batas ng Olandes at dayuhan ay pawang nangangailangan ng oras.
• Isang nagbebenta na hindi kailanman nanirahan sa ari-arian. Ang mga naturang nagbebenta ay karaniwang nagbebenta nang may sugnay na naglilimita sa pananagutan para sa mga depekto.

Kung ikaw ay bumibili bilang isang pribadong indibidwal at nais mong malaman kung anong proteksyon ang mayroon ka, basahin ang aming mga gabay sa pagbili ng bahay sa Netherlands bilang isang expat at sa pagbili ng bahay nang magkasama . Sakop nito ang mga sitwasyong pinakamadalas na lumilitaw.

Anong mga patakaran ang namamahala sa kasunduan sa pagbili?

Kapag ang isang pribadong mamimili ay bumili ng bahay, ang kasunduan ay dapat na nakasulat, at ang mamimili ay mayroong tatlong araw na panahon ng pagpapalamig. Pagkatapos nito, tanging ang maayos na napagkasunduan at maayos na ginamit na mga resolutibong kondisyon lamang ang nagpapahintulot sa mamimili na umatras nang walang gastos.

May bisa ba ang isang berbal na kasunduan?

Hindi para sa pagbebenta ng bahay sa isang pribadong mamimili. Ayon sa artikulo 7:2(1) BW, ang pagbebenta ng tirahan sa isang mamimili na isang natural na tao na hindi kumikilos sa kurso ng isang propesyon o negosyo ay dapat na itala nang nakasulat.

Until both parties have signed, there is no enforceable contract, however firm the handshake or e-mail exchange seemed. The rule does not apply to commercial property or to a buyer acting in the course of a business; there, an oral agreement can bind.

Paano gumagana ang panahon ng pagpapalamig?

Ayon sa artikulo 7:2(2) BW, maaaring kanselahin ng isang pribadong mamimili ng isang tirahan ang pagbili sa loob ng tatlong araw nang hindi nagbibigay ng mga dahilan at walang anumang utang. Ang panahon ay magsisimula sa araw pagkatapos matanggap ng mamimili ang kopya ng nilagdaang kasunduan.

Under the General Time Limits Act (Algemene termijnenwet), the period is extended so that it includes at least two working days. The right belongs to the buyer only; send your withdrawal in writing within the period. Our guide on pag-withdraw mula sa pagbili ng ari-arian sa Netherlands sets out the routes that remain afterwards.

Bakit ang mga kondisyong resoltibo ang tunay na proteksyon ng mamimili?

Because after the cooling-off period they are the only way out without cost. They are not implied by law: if a resolutive condition (ontbindende voorwaarde) is not in the contract, it does not exist. The usual ones are:

• isang kondisyon sa pagpopondo, na nagbibigay sa mamimili ng isang takdang panahon, karaniwang apat hanggang anim na linggo, upang makakuha ng alok na mortgage;
• isang kundisyong nakatali sa National Mortgage Guarantee (Nationale Hypotheek Garantie, NHG) kung saan umaasa rito ang mamimili;
• isang kondisyon ng structural survey, na nagpapahintulot sa mamimili na umatras kung ang isang inspeksyon ng gusali ay nagpapakita ng mga gastos sa pagkukumpuni na higit sa isang napagkasunduang limitasyon;
• para sa anumang bagay maliban sa isang simpleng bahay, isang kundisyong nakatali sa isang permit, isang pagbabago ng paggamit, o isang kasiya-siyang resulta ng legal na imbestigasyon.

Buyers most often lose this protection when invoking a condition. The model contracts require written notice to the seller within the agreed period and, for a financing condition, written evidence such as rejections from lenders. A late notice, or one without documents, leaves the contract in force.

Anong deposito at multa ang naaangkop?

Ang mga karaniwang modelo ng kontrata ay nangangailangan ng deposito o garantiya sa bangko na sampung porsyento ng presyo ng pagbili. Ang parehong mga kontrata ay nagtatakda ng multa na sampung porsyento ng presyo ng pagbili para sa isang partido na nananatiling hindi nakabayad.

The deposit is paid into the notary’s third-party account, or replaced by a bank guarantee, within the period set in the contract. The penalty is due once a party stays in default after a notice of default, and the other party keeps the right to claim performance or higher damages. Both are contractual, so you can negotiate them; under Article 6:94 BW a court may reduce a penalty only if full application would clearly be unacceptable.

Ano ang sakop ng legal due diligence?

Sinusuri ng legal na due diligence ang titulo, ang mga hangganan at lahat ng nakarehistro laban sa ari-arian, pati na rin ang posisyon sa pagpaplano nito. Ito ang bahagi ng proseso na kadalasang nilalaktawan sa isang mabilis na pamilihan.

Aling mga pasanin ang nagbibigkis sa iyo bilang bagong may-ari?

Ang mga pasanin ay may iba't ibang anyo, at ang mga ito ay nagbibigkis sa bawat kasunod na may-ari. Ang pinakakaraniwan ay:

• Easement (erfdienstbaarheid): nagbibigay sa isang kalapit na ari-arian ng karapatan sa iyo, tulad ng karapatan sa daan, karapatan sa drainage o paghihigpit sa pagtatayo.
• Kwalitatibong obligasyon (kwalitatieve verplichting): nag-oobliga sa bawat kasunod na may-ari na tiisin ang isang bagay o umiwas sa isang bagay.
• Sugnay na panghabang-buhay (kettingbeding): nag-oobliga sa may-ari na ipataw ang parehong obligasyon sa susunod na mamimili, na karaniwang may kasamang multa.
• Karapatan ng mga mababaw (opstalrecht): nagbibigay sa iba ng pagmamay-ari ng mga proyekto o kable sa iyong lupain. Karaniwan ito kung saan kasangkot ang isang kompanya ng utility o isang instalasyon ng solar.
• Mahabang kontrata ng pag-upa (erfpacht): Bibili ka ng leasehold sa halip na freehold, na may kasamang upa sa lupa at mga pana-panahong pagsusuri na maaaring magpabago nang lubusan sa ekonomiya ng ari-arian.

Ipinapaliwanag ng aming gabay sa erfpacht at long lease sa Netherlands kung paano gumagana ang pagsusuri.

Paano mo sinusuri ang pagpaplano, mga permit, at paggamit?

Suriin kung pinahihintulutan ang kasalukuyang paggamit, kung ang bawat pagbabago ay may kinakailangang permit, at kung ang iyong sariling mga plano ay akma sa planong pangkapaligiran ng munisipyo. Simula Enero 1, 2024, ang mga tanong na ito ay nasa ilalim ng Batas sa Kapaligiran at Pagpaplano (Omgevingswet).

Since 1 January 2024 the municipal zoning plans have become part of one environment plan (plano ng pag-aayos) per municipality, and most permits are applied for as one environmental permit (permiso sa kapaligiran). An extension or dormer built without the required permit is not merely a paper problem: the municipality can order its removal under its duty to enforce.

Also check monument status, a pre-emption right (voorkeursrecht) of the municipality, province or State under chapter 9 of the Omgevingswet, and soil contamination or asbestos. For offices, check the energy label C requirement that has applied since 1 January 2023.

Sino ang magbabayad para sa mga nakatagong depekto?

Ang nagbebenta ay mananagot kung ang ari-arian ay hindi tumutugma sa kontrata, maliban kung ang panganib ay wastong inilipat sa mamimili. Gayunpaman, ang mamimili ay dapat magreklamo sa oras: ang isang paghahabol na inihain nang huli ay mabibigo sa batayan lamang na iyon.

Ayon sa artikulo 7:17 BW, ang ari-ariang naihatid ay dapat sumunod sa kontrata. Maaaring asahan ng mamimili na ang ari-arian ay magkakaroon ng mga katangiang kailangan para sa normal na paggamit, at para sa anumang espesyal na paggamit na hayagang napagkasunduan. Iyan ang pamantayan ng pagsunod, at ito ang batayan ng halos bawat hindi pagkakaunawaan pagkatapos ng pagkumpleto.

Dalawang tungkulin ang nasa magkabilang panig nito. Dapat ibunyag ng nagbebenta ang mga depektong alam nito at mahalaga ito para sa desisyon ng mamimili. Dapat imbestigahan ng mamimili kung ano ang iimbestigahan ng isang makatwirang maingat na mamimili. Kung ang parehong tungkulin ay nilabag, ang pananahimik ng nagbebenta ay karaniwang mas mabigat kaysa sa hindi pagtingin ng mamimili. Ngunit ang isang mamimili na hindi pinansin ang isang malinaw na babala ay hindi lubos na mapoprotektahan.

Aling mga sugnay ang naglilipat ng panganib?

Ang age clause at ang non-occupancy clause ang pinakakaraniwan. Hindi nito pinoprotektahan ang isang nagbebenta na alam ang depekto at walang sinabi.

An age clause (ouderdomsclausule) records that the buyer accepts an older building will not meet current standards. A non-occupancy clause (niet-zelfbewoningsclausule), used by heirs and investors, limits liability for defects the seller could not know about. Both are negotiable, and their wording decides who pays for the roof.

Gaano kabilis ka dapat magreklamo?

Ayon sa artikulo 7:23(1) BW, dapat ipaalam ng mamimili sa nagbebenta sa loob ng makatwirang panahon matapos matuklasan ang depekto, o pagkatapos ng sandaling makatuwirang dapat sana itong matuklasan. Ang isang paghahabol batay sa depekto ay magiging may hangganan dalawang taon pagkatapos ng abisong iyon (artikulo 7:23(2) BW).

Sa pagsasagawa, sumulat sa nagbebenta sa sandaling lumitaw ang depekto, bago matapos ang iyong imbestigasyon, at itago ang ebidensya. Para sa mga bagong tayong ari-arian, iba ang posisyon, na may sarili nitong sistema ng paghahatid at garantiya; tingnan ang aming gabay sa mga depekto sa mga bagong tayong bahay.

Ano ang mangyayari sa mga kasalukuyang nangungupahan kapag bumili ka?

Nanatili sila. Ayon sa artikulo 7:226 BW, ang pagbebenta ng isang inupahang ari-arian ay hindi nagtatapos sa pag-upa: ang mamimili ang pumalit sa posisyon ng may-ari ng lupa.

For commercial space, Dutch lease law has two regimes. Retail and hospitality space falls under Article 7:290 BW, with leases of five plus five years (Article 7:292 BW) and strong protection for the tenant. Offices, warehouses and other business space fall under the lighter regime of Article 7:230a BW, where the tenant can only ask the court to extend the vacating period.

Which regime applies depends on the use actually agreed, not on the label in the contract. The ROZ model leases are the market standard; see our guide to the Modelo ng ROZ na komersyal na pag-upa at ang aming paghahambing ng batas sa ari-arian ng Netherlands at batas sa komersyal na pag-upa.

Kung saan sangkot ang mga nangungupahan sa bahay, nagbago ang mga patakaran noong Hulyo 1, 2024. Simula noon, ang mga fixed-term residential lease ay nililimitahan at ang mga mid-market rents ay kinokontrol, na naglilimita sa magagawa ng isang landlord. Inilalahad ng aming pahina tungkol sa mga karapatan ng nangungupahan sa Netherlands ang kasalukuyang posisyon.

Ano ang dapat mong suriin kapag bumibili ng apartment?

Suriin ang kasulatan ng paghahati, ang katitikan ng mga nakaraang pangkalahatang pagpupulong at ang pananalapi ng asosasyon ng mga may-ari. Magkasama silang nagpapasya sa halos lahat ng panganib.

Buying a flat means buying an apartment right: a share in the building with the exclusive right to use one unit. The deed of division (splitsingsakte) decides what is communal and how costs are shared, and membership of the owners association (Vereniging van Eigenaars, VvE) follows automatically and cannot be renounced.

Pay particular attention to the reserve fund. Under Article 5:126 BW the VvE must keep a reserve fund, with a contribution based on a maintenance plan of at least ten years or at least 0.5% of the reinstatement value of the building. An underfunded reserve and a facade that needs work mean a special levy that the new owner pays.

Paano mo kukuwestiyonin ang desisyon ng asosasyon ng mga may-ari?

Hinihiling mo sa korte ng subdistrito (kantonrechter) na ipawalang-bisa ito. Ayon sa artikulo 5:130 BW, dapat mo itong gawin sa loob ng isang buwan mula sa araw na nalaman mo o maaaring nalaman mo na ang desisyon.

Annulment is possible if the decision conflicts with the law, the deed of division or reasonableness and fairness. Our guide to ang mga karapatan sa apartment ng VvE at Dutch nagtatakda ng pamamaraan.

Magkano ang halaga ng pagbili ng ari-arian bukod pa sa presyo nito?

Asahan ang mga bayarin sa notaryo, bayarin sa Land Registry, anumang bayarin sa ahente, gastos sa pagtatasa at survey, at buwis sa paglilipat (overdrachtsbelasting). Ang rate ng buwis sa paglilipat ay depende sa kung ikaw mismo ang titira sa ari-arian.

On top of the price come notarial fees for the deed of transfer and mortgage deed, Kadaster fees, agent’s fees and survey costs. Transfer tax (overdrachtsbelasting) in 2026 is 2% for a home you will occupy as your main residence, 8% for other residential property and 10.4% for non-residential property. Buyers aged at least 18 and under 35 who will live in the home can use a one-time starters’ exemption if the value does not exceed €555,000 in 2026. The rules on the date of the notarial transfer apply; new-build is generally subject to VAT instead. Our overview of buwis sa paglilipat at mga gastos ng mamimili nagtatakda kung saan nahuhulog ang bawat gastos.

We do not provide tax structuring advice. Where a transaction turns on the tax outcome, such as an asset deal versus a share deal, we work alongside your tax adviser on the legal structure and the contract.

Ano ang maaari mong gawin kapag ang kabilang panig ay hindi gumanap nang maayos?

Magsimula sa isang nakasulat na abiso ng hindi pagbabayad. Kung ang nagbebenta ay tumangging maglipat o nagbenta na sa iba, ang pansamantalang kaluwagan at isang kalakip sa ari-arian ay maaaring pumigil sa pagbebenta ng ari-arian.

If the other party is late, the first step is a written notice of default that gives a reasonable period to perform (Article 6:82 BW). Without it, neither damages nor dissolution of the contract (Article 6:265 BW) are generally available.

Kung ang nagbebenta ay tumangging maglipat, o nagbenta na sa iba, maaaring gamitin ang pansamantalang paglilitis ng lunas (kort gedeng) upang mapilitan ang kooperasyon sa paglilipat. Sa pahintulot ng korte, maaari ring irehistro ang isang kalakip na paunang paghatol para sa paghahatid sa ari-arian upang hindi ito maipagbili. Kung may lumitaw na depekto pagkatapos makumpleto, sundin ang utos na ito: abiso, imbestigasyon, pagbibilang at pagkatapos ay isang paghahabol.

Aling mga deadline ang nagpapasya sa karamihan ng mga kaso ng ari-arian?

Ang mga deadline ang siyang may pinakamalaking pinsala. Maraming mga kasong hindi maaaring mapanalunan ang natalo sa itinakdang deadline, hindi batay sa merito:

• panahon ng pagpapalamig: tatlong araw, na may hindi bababa sa dalawang araw ng trabaho;
• mga kondisyong mapagpasyahan: karaniwang ilang linggo, gaya ng nakasaad sa kontrata;
• reklamo tungkol sa isang depekto: sa loob ng makatwirang panahon pagkatapos matuklasan, pagkatapos ay dalawang taon upang isampa ang reklamo;
• pagpapawalang-bisa ng desisyon ng asosasyon ng mga may-ari: isang buwan.

Ano ang dapat mong suriin bilang isang mamimili?

As buyer you carry the duty to investigate, and your rights depend on short deadlines. Check these points before and after signing:

• The financing and survey conditions are in the contract, with dates that match your mortgage timetable.
• You know when you received the signed contract, so you know when the cooling-off period of Article 7:2 BW ends.
• The Kadaster extract shows no unexpected easements, qualitative obligations or attachments.
• The current use and every extension are covered by the environment plan and a permit.
• For a flat: the deed of division, the last VvE minutes and the reserve fund are reviewed.
• For a let property: the lease and the regime that applies (Article 7:290 or 7:230a BW) are known.

Ano ang dapat mong suriin bilang isang nagbebenta?

As seller you must disclose what you know and deliver what the contract promises (Article 7:17 BW). Check these points:

• The sales questionnaire is complete, including known defects, permits and disputes with neighbours.
• An age clause or non-occupancy clause is included if it fits the property.
• The deposit or bank guarantee is paid on time, or you send a notice of default.
• Pumapayag ang iyong asawa o rehistradong kapareha sa pagbebenta ng bahay ng pamilya kung saan ito hinihingi ng Artikulo 1:88 BW.
• Any complaint from the buyer after completion is answered in writing and checked against Article 7:23 BW.

What can we do for you as real estate attorney?

We act for buyers, sellers, landlords, tenants, owners associations and investors; see also our Mga gabay sa batas sa real estate sa Netherlands. Concretely:

• We review and negotiate the purchase agreement before you sign or before the cooling-off period ends.
• We carry out legal due diligence on title, encumbrances, planning and leases.
• We draft resolutive conditions tied to financing, a permit or a change of use.
• We send the notice of default and, where needed, apply for interim relief or a prejudgment attachment.
• We notify the seller of defects under Article 7:23 BW and bring the claim.
• We file the application to annul a VvE decision within the one-month deadline of Article 5:130 BW.

Buod

• Isang abogado sa real estate lamang ang kikilos para sa iyo; ang notaryo ay walang kinikilingan at ang ahente ng real estate ay nagtatrabaho para sa sinumang kumuha sa kanila.
• Ang pinakamagandang sandali para magsangkot ng abogado ay bago ka pumirma, habang maaari pa ring pag-usapan ang mga mapagpasyang kondisyon at termino.
• A private buyer of a home has a written-form requirement and a three-day cooling-off period (Article 7:2 BW); after that, only the agreed resolutive conditions protect you.
• Complain about a defect within a reasonable time after discovery (Article 7:23 BW) and challenge a decision of the owners association within one month (Article 5:130 BW).
• A sale does not end an existing lease (Article 7:226 BW), so the lease is part of what you buy.

Mga madalas itanong