Ang isang paunang kasunduan sa pagbili sa Netherlands ay hindi talaga paunang kasunduan. Ang pangalang Dutch para dito, voorlopige koopovereenkomst, ay isang maling tawag sa kasaysayan: kapag ang mamimili at nagbebenta ay parehong pumirma, mayroong isang umiiral na kontrata at walang partido ang maaaring basta umalis. Ang isang mamimili na bumibili ng bahay ay may tatlong araw upang buwagin ang pagbili nang hindi nagbibigay ng mga dahilan; pagkatapos nito, ang tanging mga paraan upang lumabas ay isang napagkasunduang kondisyon tulad ng isang proviso sa financing, pagpayag ng kabilang partido, o isang legal na batayan para sa pagbuwag.
Ano talaga ang voorlopige koopovereenkomst
Ang kasunduan ay tinatawag na pansamantala dahil nauuna ito sa notarial deed of transfer. Iyan lamang ang kahulugan kung saan ito ay pansamantala. Sa ilalim ng batas ng Olandes, ang pagmamay-ari ng hindi natitinag na ari-arian ay dumadaan lamang sa isang kasulatan na pinirmahan ng isang notaryo sa batas sibil (notaris) at nakarehistro sa Kadaster, kaya sa pagitan ng lagda at pagkumpleto ay mayroong isang panahon, kadalasan ay isa hanggang tatlong buwan, kung saan ang mga partido ay nakatali sa isa't isa ngunit ang ari-arian ay hindi pa nagpapalit ng kamay. Ang kasunduan sa pagbili ang namamahala sa panahong iyon.
Ang parehong obligasyon dito ay totoo. Dapat ihatid ng nagbebenta ang ari-arian sa napagkasunduang kondisyon at walang mga pasanin na hindi isiniwalat; dapat bayaran ng mamimili ang presyo at humarap sa notaryo sa napagkasunduang petsa. Ang hindi paggawa nito ay isang paglabag sa kontrata, at ang mga modelong kasunduan na ginagamit sa merkado ng Olanda ay may kalakip na parusa. Sinumang pumirma sa paniniwalang ang dokumento ay nagtatala lamang ng isang intensyon ay hindi naunawaan ang kanilang ginawa.
Ano ang dapat na nilalaman ng kasunduan
Ang isang kontrata ng pagbebenta ay umiiral kapag ang mga partido ay nagkasundo sa bagay at sa presyo. Ang lahat ng iba pa ay maaaring punan sa prinsipyo ng batas, ngunit ang isang magagamit na kasunduan sa pagbili sa Netherlands ay nagtatala ng higit pa: ang buong pangalan at address ng mga partido, isang eksaktong paglalarawan ng ari-arian kasama ang kadastral na pagtatalaga nito, ang presyo, ang petsa ng paglilipat, kung saan kasama ang mga naililipat na kalakal, at ang estado kung saan inihatid ang ari-arian.
Higit pa riyan ay may mga sugnay na nagpapasya kung sino ang may hawak ng aling panganib. Aling mga kundisyon ang dapat matugunan, at kailan. Kung magbabayad ba ang mamimili ng deposito o magbibigay ng garantiya sa bangko. Ano ang idineklara ng nagbebenta tungkol sa ari-arian, at ano ang tinatanggap ng mamimili bilang isang kilalang depekto. Kung isiniwalat ba ng nagbebenta ang mga bagay tulad ng kontaminasyon sa lupa, tangke ng gasolina sa ilalim ng lupa, asbestos, katayuan bilang monumento o isang aktibong hindi pagkakaunawaan sa isang kapitbahay. Karamihan sa mga hindi pagkakaunawaan pagkatapos makumpleto ay nagiging mga hindi pagkakaunawaan tungkol sa isang pangungusap na hindi kailanman naisulat.
Nakasulat na anyo at ang tatlong-araw na panahon ng pagpapalamig
Ang Artikulo 7:2 ng Dutch Civil Code (Burgerlijk Wetboek) ay nalalapat kung ang isang tirahan ay binili ng isang natural na tao na hindi kumikilos sa kurso ng isang propesyon o negosyo. Dalawang tuntunin ang sumusunod mula rito. Ang pagbili ay dapat na tapusin sa pamamagitan ng pagsulat, kaya ang isang pasalitang kasunduan sa presyo ay hindi pa nagbibigkis sa pribadong mamimili ng isang bahay. At ang mamimili ay may panahon ng pagpapalamig (bedenktijd) na tatlong araw, na tatakbo mula sa araw pagkatapos matanggap ng mamimili ang isang kopya ng nilagdaang kasunduan, kung saan ang pagbili ay maaaring kanselahin nang walang anumang dahilan at walang anumang utang.
Tatlong detalye ang nagpapasya sa mga kaso. Dapat kasama sa panahon ang hindi bababa sa dalawang araw na hindi Sabado, Linggo o pista opisyal, kaya ang paghahatid sa Biyernes ay hindi gagastusin ng mamimili sa katapusan ng linggo. Ang panahon ay tumatakbo mula sa pagtanggap ng nilagdaang dokumento, kaya naman dapat itala ang sandali ng paglilipat. At ang karapatan ay para lamang sa mamimili: ang nagbebenta na nagsisisi sa kasunduan ay walang panahon ng paglamig, at gayundin ang mamimili na isang kumpanya o bumibili habang isinasagawa ang isang negosyo. Ang proteksyon ay hindi maaaring ipagkaloob sa kawalan ng mamimili.
Maikli at ganap ang panahon ng pagpapalamig. Gamitin ito para suriin ang kasunduan, hindi para makipagnegosasyon. Kung ang parehong partido ay gumawa ng bagong pagbili ng parehong ari-arian sa loob ng anim na buwan, ang mamimili ay hindi makakakuha ng panibagong tatlong araw.
Mga Kundisyon: kung paano talaga gumagana ang isang voorbehoud
Ang isang kondisyon, o voorbehoud, ay ang pangunahing paraan ng pag-alis ng mamimili pagkatapos matapos ang panahon ng pagpapalamig. Ang pinakakilala ay ang financing proviso (financieringsvoorbehoud), na nagbibigay-karapatan sa mamimili na i-dissolve ang pagbili kung walang makuhang alok ng mortgage. Hindi ito awtomatiko. Ito ay umiiral lamang kung ito ay nakasulat sa kasunduan, ito ay tatagal lamang hanggang sa petsang nakasaad doon, at karaniwan itong maaari lamang gamitin sa pamamagitan ng isang nakasulat na abiso na inihatid sa oras at sinusuportahan ng dokumentasyon ng mga pagtanggi.
Ang huling kahilingang iyan ang nakakaagaw ng pansin ng mga tao. Ang isang mamimili na hindi lumipas ang petsa, o nagpadala ng email na hindi sinusuportahan, ay nawawalan ng proviso at nananatiling nakatali sa isang pagbiling hindi nila kayang pondohan, na siyang sitwasyon kung saan idinisenyo ang penalty clause. Kung ang isang mortgage adviser ay nangangailangan ng mas maraming oras, humingi ng nakasulat na palugit sa nagbebenta at humingi rin ng nakasulat na palugit. Karaniwan din ang iba pang mga kondisyon: isang kasiya-siyang structural survey, ang pagbebenta ng sariling bahay ng mamimili, ang pagbibigay ng permit, o isang positibong resulta mula sa munisipalidad sa nilalayong paggamit.
Deposito, garantiya sa bangko at ang sugnay ng parusa
Ang mga modelong kasunduan na ginagamit ng mga asosasyon ng mga ahente ng real estate sa Netherlands ay nag-aatas sa mamimili na magbayad ng deposito sa notary client account, o magbigay ng garantiya sa bangko para sa parehong halaga, karaniwang sampung porsyento ng presyo ng pagbili, sa loob ng isang takdang bilang ng mga linggo pagkatapos ng panahon ng pagpapalamig. Ang parehong mga modelo ay nagtatakda ng parusa para sa hindi pagganap sa sampung porsyento ng presyo, na babayaran bilang karagdagan sa obligasyon na gumanap o bilang kabayaran kung ang nagbebenta ay magwakas.
Ang parusa ay hindi awtomatikong babayaran. Bilang patakaran, ang partidong hindi nakatupad ay dapat munang bigyan ng nakasulat na abiso upang gumanap sa loob ng isang nakasaad na panahon, at pagkatapos lamang lumipas ang panahong iyon nang walang pagganap ay saka pa lamang magiging hindi nakatupad ang partido. Ang partidong napinsala ay pipili ng: hingin ang pagganap, o buwagin at angkinin ang parusa. Maaaring bawasan ng korte ang isang parusa sa kontrata, ngunit kung kinakailangan lamang ito ng pagiging patas, na isang mahirap na pagsubok; ang pag-aakalang babawasan lang ng isang hukom ang bilang ay isang masamang plano.
Kasunod: pagpaparehistro ng pagbili upang protektahan ang iyong posisyon
Sa pagitan ng lagda at paglilipat, nalalantad ang mamimili. Maaaring ibenta ng nagbebenta ang parehong bahay sa iba, magbigay ng mortgage dito, o ideklarang bangkarota, at ang isang kasunduan sa pagbili nang mag-isa ay nagbibigay lamang sa mamimili ng personal na paghahabol. Ang Artikulo 7:3 ng Kodigo Sibil ay nagpapahintulot na ang pagbili ng ari-ariang hindi natitinag ay mairehistro sa mga pampublikong rehistro. Ang rehistrasyong ito, na kilala sa pangalang Aleman na Vormerkung, ay ginagawang immune ang mamimili sa isang pagbebenta sa ibang pagkakataon, isang mortgage sa ibang pagkakataon, isang kalakip o isang insolvency sa panig ng nagbebenta.
Ang pagpaparehistro ay ginagawa ng notaryo at maliit lamang ang gastos. Ang bisa nito ay mawawalan ng bisa kung ang ari-arian ay hindi nailipat sa loob ng anim na buwan, at ang isang bagong pagpaparehistro sa pagitan ng parehong partido ay naharang sa loob ng isa pang anim na buwan, kaya ito ay isang panangga para sa isang normal na panahon ng pagkumpleto sa halip na isang open-ended na reserbasyon. Sa loob ng tatlong araw na cooling-off period, ang pagpaparehistro ay nangangailangan ng isang notarial deed. Para sa anumang pagbili na may mahabang agwat bago ang pagkumpleto, o kung saan ang pananalapi ng nagbebenta ay hindi tiyak, ito ang dapat na maging default.
Pagtigil sa negosasyon bago pa man mapirmahan ang anumang bagay
May yugto bago ang kasunduan kung saan walang anumang nilagdaan, at hindi ito iniiwan ng batas ng Olandes na ganap na malaya. Ang panimulang punto ay maaaring putulin ng bawat partido ang mga negosasyon. Ang kalayaang iyon ay nagtatapos kung saan ang kabilang partido ay maaaring umasa nang may katuwiran sa isang kontratang magaganap, o kung saan ang pagsira ay hindi katanggap-tanggap sa iba pang mga kadahilanan; sa mga pagkakataong iyon, ang partidong aalis ay maaaring managot sa mga gastos at, bukod pa rito, sa pagkawala ng kasunduan. Inilatag ng Korte Suprema ang pagsubok na iyon sa hatol nito noong ika-12 ng Agosto 2005 sa CBB v JPO (ECLI:NL:HR:2005:AT7337), at mahigpit nitong inilalapat ito: ang pananagutan para sa mga naputol na negosasyon ay ang eksepsiyon, hindi ang panuntunan.
Mga liham ng layunin sa mga pagkuha ng negosyo
Sa pagbebenta ng isang negosyo o ng mga shares, ang dokumentong nauuna sa kasunduan ay isang liham ng layunin (intentieverklaring). Dito, hindi gaanong mahalaga ang etiketa kaysa sa mga salita. Karamihan sa mga liham ng layunin ay hindi nag-iiwan ng mga terminong pangkomersyo na walang bisa habang ginagawa ang ilang sugnay na ganap na may bisa: pagiging kompidensiyal, pagiging eksklusibo para sa isang nakasaad na panahon, kung sino ang magbabayad ng mga gastos sa due diligence, ang batas na namamahala at ang forum. Kung ang intensyon ay walang kasunduan na umiiral hanggang sa mapirmahan ang isang kasunduan sa pagbili ng shares, sabihin ito sa isang malinaw na pangungusap, dahil ang isang liham na parang isang natapos na kasunduan ay ituturing na isa.
Pagsisiwalat, imbestigasyon at ang mga sugnay na nagbabago sa panganib
Hinahati ng batas ng Netherlands ang responsibilidad para sa mga depekto sa pagitan ng tungkulin ng nagbebenta na ibunyag at tungkulin ng mamimili na imbestigahan. Dapat sabihin ng nagbebenta sa mamimili ang kanilang nalalaman tungkol sa mga depektong humahadlang sa normal na paggamit, kahit na hindi nagtanong ang mamimili; ang isang nagbebenta na nananatiling tahimik tungkol sa isang tumutulo na bubong o isang problema sa istruktura ay hindi maaaring magtago sa likod ng hindi pagtingin ng mamimili. Ang mamimili, sa kanilang bahagi, ay dapat magtanong ng mga katanungan na gagawin ng isang medyo maingat na mamimili, na para sa isang mas lumang ari-arian ay karaniwang nangangahulugan ng isang pagsusuri sa istruktura.
Kapag nagtatagpo ang dalawang tungkulin, ang tungkulin ng nagbebenta ay karaniwang nananaig: ang katahimikan tungkol sa isang kilalang depekto ay hindi nalulunasan ng hindi pagsisiyasat ng mamimili. Kaya naman ang mga karaniwang kasunduan ay naglalaman ng isang hanay ng mga sugnay na idinisenyo upang ilipat ang linya. Ang isang sugnay ng edad (ouderdomsclausule) ay nagtatala na ang ari-arian ay luma na at tinatanggap ng mamimili ang isang mas mababang pamantayan ng konstruksyon. Ang isang sugnay na hindi naninirahan (niet-zelfbewoningsclausule) ay ginagamit ng mga tagapagmana at mamumuhunan na hindi pa nakatira sa ari-arian at samakatuwid ay hindi makapagsalita nang marami tungkol dito. Ang isang sugnay kung saan tinatanggap ng mamimili ang isang pinangalanang depekto ay ganap na nag-aalis ng depektong iyon sa talakayan.
Wala sa mga sugnay na ito ang hindi mapanganib. Ang bawat isa ay nagpapaliit sa kung ano ang maaaring i-claim ng mamimili sa ibang pagkakataon, at ang bawat isa ay maaaring pag-usapan. Kung ang isang nagbebenta ay nagdagdag ng isa sa huling bahagi ng proseso, ituring ito bilang isang senyales upang magtanong kung ano ang kanilang nalalaman, at itala ang sagot sa kasunduan sa halip na sa isang email.
Ano ang dapat suriin bago ka pumirma
Basahin ang deskripsyon ng iyong bibilhin laban sa cadastral extract at mga plano, hindi laban sa sales brochure. Tiyakin na ang bawat kundisyong iyong pinagbabatayan ay nasa dokumento, kasama ang petsa at pamamaraan para sa paggamit nito. Suriin ang petsa ng pagkumpleto laban sa petsa ng pagtatapos ng iyong alok na mortgage at, kung ikaw ay nagbebenta rin, laban sa petsa ng pagkumpleto ng iyong sariling benta. Suriin kung ano ang ipinahayag ng nagbebenta at kung ano ang iyong tinanggap, dahil ang isang sugnay kung saan tinatanggap mo ang ari-arian sa kasalukuyan nitong katayuan ay lubos na nagpapaliit sa iyong mga remedyo pagkatapos.
Dalawang punto ang nararapat bigyan ng magkahiwalay na pansin. Ang mga reklamo tungkol sa mga depekto ay dapat gawin sa loob ng makatwirang panahon pagkatapos matuklasan; ang nakapirming dalawang-buwang tuntunin na naaangkop sa mga pagbili ng mga mamimili ng mga produktong maililipat ay hindi naaangkop sa pagbili ng bahay, ngunit ang pagkaantala ay magdudulot pa rin ng kapalit sa mamimili. At ang transfer tax, pagbawas sa interes sa mortgage at anumang kahihinatnan sa buwis ng istrukturang iyong pinili ay mga bagay para sa isang tagapayo sa buwis, hindi para sa iyong abogado o sa iyong ahente ng real estate.
Law and More Sinusuri at binabalangkas ang mga kasunduan sa pagbili sa Netherlands para sa mga mamimili at nagbebenta, nakikipagnegosasyon sa mga kondisyon at petsa ng pagkumpleto, at kumikilos kapag nabigo ang isang kasunduan at hinihingi ang parusa. Ang aming mga abogado sa kontrata magtrabaho sa wikang Dutch at English at magbigay ng malinaw na sagot sa iyong paninindigan. Tingnan din ang aming mga artikulo tungkol sa pagbili ng bahay sa Netherlands at sa ang tungkulin ng notaryo, o makipag-ugnay Law & More B.V. para masuri ang iyong kasunduan bago matapos ang panahon ng pagpapalamig.
