Pagmamay-ari o pag-upa: ang pagkakaiba sa ilalim ng batas ng ari-arian ng Netherlands

Ang pagmamay-ari at pangmatagalang leasehold ay parehong mga karapatan sa ari-arian sa batas ng Dutch, at ang pagkakaiba sa pagitan ng mga ito ay kung ano ang iyong pagmamay-ari. Hawak ng may-ari ang lupa at lahat ng permanenteng nakakabit dito sa ilalim ng Artikulo 5:1 ng Dutch Civil Code (BW). Ang isang leaseholder ( erfpachter ) ay may hawak ng karapatan sa ari-arian sa ilalim ng Artikulo 5:85 BW na hawakan at gamitin ang lupang pag-aari ng ibang tao, kadalasan ay isang munisipalidad o isang institutional landowner, kapalit ng upa sa lupa ( canon ) at sa mga kundisyong nakatala sa kasulatan.

Tatlong praktikal na pagkakaiba ang sumusunod. Ang una ay ang gastos sa paglipas ng panahon: ang upa sa lupa ay babayaran, at kung ang leasehold ay tumatagal nang paisa-isa sa halip na pangmatagalan, ang upa ay muling tinatasa sa katapusan ng bawat panahon, na maaaring humantong sa isang malaking pagtaas. Ang pangalawa ay ang mga kondisyon mismo. Ang deed of leasehold ang namamahala sa kung ano ang maaaring itayo, kung paano maaaring gamitin ang ari-arian, kung ang mga pagbabago ay nangangailangan ng pahintulot at kung ano ang mangyayari sa katapusan ng termino, at ang mga kundisyong iyon ay nagbibigkis sa mga susunod na mamimili. Ang pangatlo ay ang financing: ang mga nagpapautang ay nagtatasa ng isang time-limited leasehold nang iba mula sa buong pagmamay-ari, at ang isang termino na may mas kaunting taon na natitira kaysa sa mortgage ay naghihigpit sa kung ano ang maaari mong hiramin.

Kapag natapos na ang isang leasehold, binibigyan ng Artikulo 5:99 BW ang may-ari ng lease ng karapatan sa kabayaran para sa halaga ng mga gusali at mga gawang nasa lupa pa rin, maliban na lamang kung may ibang itinatadhana ang kasulatan. Samakatuwid, ang pagbabasa ng kasulatan, hindi ang brochure ng pagbebenta, ang mahalagang hakbang bago bumili.

Pagmamay-ari o pag-upa: ano ang pagkakaiba?

Sa pagmamay-ari, pagmamay-ari mo ang lupa at ang gusali. Sa leasehold, ang may-ari ng lupa ang nananatiling may-ari ng lupa at, sa pamamagitan ng accession (Artikulo 5:20 BW), ng gusaling nakapatong dito; mayroon kang rehistradong karapatan na gamitin ang pareho, na maaari mong ibenta, isasangla at iwan sa iyong mga tagapagmana.

In Amsterdam at ilan pang mga lungsod sa Netherlands, karamihan sa lupain ay ibinibigay sa pamamagitan ng leasehold ng munisipalidad, kaya ang pagbili doon ay kadalasang nangangahulugan ng pagbili ng leasehold. Ang Dutch leasehold ay hindi isang kasunduan sa pag-upa (kasunduan sa pag-upa): ito ay isang karapatan sa ari-arian na nakarehistro sa Land Registry.

Sa madaling salita: paghahambing ng pagmamay-ari at pag-upa

Ang talahanayan ay nagbibigay ng mga pangunahing pagkakaiba sa isang sulyap.

Ano ang ibig sabihin ng pagmamay-ari sa ilalim ng batas ng Olandes?

Ang pagmamay-ari ang pinakakomprehensibong karapatan na maaaring makuha ng isang tao sa isang ari-arian (Artikulo 5:1 BW). Maaaring gamitin ng may-ari ang ari-arian nang malaya, basta't iginagalang nila ang mga karapatan ng iba at ang batas.

Kasama sa pagmamay-ari ng lupa ang mga gusali at mga gawaing permanenteng nakakabit dito (Artikulo 5:20 BW). Sa pagsasagawa, ang "malayang paggamit" ay palaging nililimitahan ng batas publiko: ang plano sa kapaligiran at pagpaplano ( omgevingsplan ) ang nagtatakda kung ano ang maaari mong itayo at kung paano mo magagamit ang ari-arian, at maraming pagbabago ang nangangailangan ng permit. Para sa isang apartment, ang deed of division at ang mga patakaran ng asosasyon ng mga may-ari ( Vereniging van Eigenaars , VvE) ay nalalapat din.

Maaaring ibenta, ipamigay, isasangla, at iwan ng may-ari ang ari-arian sa kanilang mga tagapagmana nang walang pahintulot ninuman. Sasagutin ng may-ari ang lahat ng gastos: maintenance, insurance, property tax ( onroerendezaakbelasting , OZB) at, para sa isang apartment, ang mga kontribusyon sa VvE.

Ano ang leasehold (erfpacht)?

Ang leasehold ay isang karapatan sa pag-aari na nagbibigay sa iyo ng karapatang hawakan at gamitin ang lupang pagmamay-ari ng ibang tao (Artikulo 5:85 BW). Bilang kapalit, karaniwan kang magbabayad ng upa sa lupa, at dapat mong sundin ang mga kondisyon sa kasulatan.

Ang leasehold ay nalilikha sa pamamagitan ng isang notarial deed na nakarehistro sa Land Registry ( Kadaster ). Itinuturing ito ng batas ng Dutch property bilang isang tunay na karapatan: binibigkis nito ang bawat susunod na may-ari ng lupa at bawat susunod na may-ari ng lease. Maliban kung iba ang nakasaad sa deed, ang may-ari ng lease ay may parehong karapatan na gamitin ang lupa bilang isang may-ari (Artikulo 5:89 BW).

Anong mga uri ng leasehold ang umiiral?

• Panghabang-buhay na pag-upa (eeuwigdurende erfpacht): ang karapatan ay walang petsa ng pagtatapos. Ang upa sa lupa ay maaaring bayaran taun-taon o bilhin nang maaga. Amsterdam ay naglabas ng mga bagong leasehold batay sa ganitong batayan simula noong 2016 at nag-aalok sa mga kasalukuyang leaseholder ng isang pamamaraan upang lumipat.
• Patuloy na pag-upa (voortdurende erfpacht): ang karapatan ay walang petsa ng pagtatapos, ngunit ang upa sa lupa ay nakatakda para sa isang panahon, halimbawa 50 o 75 taon, at muling tinatasa sa katapusan ng bawat panahon. Ang muling pagtatasa na iyon ay maaaring humantong sa isang matinding pagtaas.
• Pag-upa na may takdang panahon: ang karapatan ay nagtatapos sa isang takdang petsa. Sa huli, ang lupa ay babalik sa may-ari ng lupa, at ang may-ari ng pag-upa ay may karapatan sa kabayaran para sa mga gusali, maliban kung may bisang hindi kasama.

Magkano ang upa sa lupa at paano ito nagbabago?

Ang upa sa lupa ( canon ) ay ang kabayaran para sa paggamit ng lupa. Madalas itong itinatala taun-taon para sa implasyon at, sa patuloy na leasehold, muling tinatasa sa katapusan ng bawat panahon, kadalasan batay sa halaga ng lupa sa sandaling iyon. Maraming may hawak ng lease ang bumili ng upa sa lupa para sa isang panahon o magpakailanman, sa pamamagitan ng pagbabayad ng lump sum.

Ang isang bought-off period ay nagpoprotekta sa iyo hanggang sa petsa ng pagtatapos nito. Pagkatapos nito, may ilalapat na bagong upa sa lupa. Suriing mabuti ang petsa ng pagtatapos ng kasalukuyang panahon: kung ito ay magtatapos sa loob ng ilang taon, ang bagong upa sa lupa ay maaaring makaapekto nang malaki sa halaga ng ari-arian at sa iyong mga buwanang gastos.

Ano ang mga nilalaman ng mga pangkalahatang kondisyon?

Karamihan sa mga munisipalidad ay gumagamit ng mga pangkalahatang kondisyon ng pag-upa ( algemene bepalingen ), na idinedeklara ng kasulatan na naaangkop. Kadalasang naglalaman ang mga ito ng mga patakaran sa:

• ang pinahihintulutang paggamit, halimbawa, residensyal lamang o walang negosyong hospitality;
• pahintulot para sa mga pagbabago, pagpapalawig o pagpapalit ng paggamit, minsan ay may karagdagang bayad;
• indeksasyon at muling pagtatasa ng upa sa lupa;
• mga obligasyon na panatilihin at siguruhin ang gusali;
• multa o pagkatanggal sa trabaho kung nilabag ang mga kundisyon.

Iba't ibang bersyon ng mga pangkalahatang kondisyon ang nalalapat depende sa kung kailan nilikha ang leasehold. Palaging suriin kung aling bersyon ang naaangkop sa ari-ariang iyong binibili.

Paano nagkakaiba ang mga karapatan at tungkulin sa pagsasagawa?

Sa praktika, ang nangungupahan ay halos isang may-ari: sila ang sumasagot sa mga gastos at panganib ng gusali, maaari itong ibenta at ipasa. Ang pagkakaiba ay nasa upa sa lupa at sa mga kundisyong itinakda ng may-ari ng lupa.

Kontrol sa ari-arian

Maaaring baguhin ng isang may-ari ang ari-arian sa ilalim ng batas pampubliko. Sa prinsipyo, maaaring gawin din ito ng isang may-ari ng lease (Artikulo 5:89 BW), ngunit ang kasulatan ay kadalasang nangangailangan ng pahintulot ng may-ari ng lupa para sa isang palugit, pagbabago ng paggamit o paghahati ng ari-arian sa mga apartment. Ang pagkilos nang walang pahintulot ay maaaring humantong sa multa o, sa mga malubhang kaso, pagtatapos ng kontrata.

Mga gastos at obligasyon

Parehong nagbabayad ang may-ari at ang nangungupahan para sa maintenance at insurance. Binabayaran din ng nangungupahan ang upa sa lupa. Ang property tax (OZB) para sa mga may-ari ay binabayaran ng taong may hawak ng ari-arian dahil sa pagmamay-ari o ibang karapatan sa ari-arian, kaya sa leasehold, binabayaran ito ng nangungupahan. Ang lumang ideya na ang isang nangungupahan ay may "limitadong obligasyon sa pagpapanatili" ay isang hindi pagkakaunawaan batay sa pag-upa; sa ilalim ng Dutch leasehold, ang pagpapanatili ay para sa nangungupahan.

Paglilipat at mana

Ang isang leasehold ay maaaring ibenta, isasangla, at manahin tulad ng pagmamay-ari. Ang kasulatan ay maaaring mangailangan ng pahintulot ng may-ari ng lupa para sa isang paglilipat (Artikulo 5:91 BW). Kung tumanggi ang may-ari ng lupa nang walang makatwirang batayan, maaaring palitan ng subdistrict court ang pahintulot na iyon. Sa isang mana, ang leasehold ay mapupunta sa mga tagapagmana; hindi kailangan ng pahintulot. Para sa mga mamimili mula sa ibang bansa, pareho ang mga patakaran; para sa mga aspetong cross-border, tingnan ang aming artikulo tungkol sa internasyonal na batas sa negosyo.

Maaari bang wakasan ng may-ari ng lupa ang leasehold?

Sa mga limitadong kaso lamang. Sa ilalim ng Artikulo 5:87 BW, maaari lamang wakasan ng may-ari ng lupa ang kontrata kung ang may-ari ng lease ay hindi nakapagbayad ng upa sa lupa sa loob ng dalawang magkasunod na taon o malubhang lumabag sa iba pang mga obligasyon. Pagkatapos, dapat bayaran ng may-ari ng lupa ang halaga ng leasehold, bawas ang utang ng may-ari ng leasehold (Artikulo 5:87(2) BW). Maaaring wakasan mismo ng may-ari ng leasehold ang leasehold, maliban kung iba ang nakasaad sa kasulatan.

Sa pagtatapos ng isang leasehold, ang dating leaseholder ay may karapatan sa kabayaran para sa halaga ng mga gusaling naroroon pa rin (Artikulo 5:99 BW). Maaari lamang ibukod ng deed ang kabayarang iyon sa mga partikular na kaso, halimbawa kapag ang lupa ay hindi inilaan para sa pabahay, o kapag natapos ang leasehold dahil tinapos ito ng leaseholder.

Paano nakakaapekto ang leasehold sa financing at buwis?

Maaaring pondohan ang isang ari-ariang inuupahan gamit ang isang mortgage, ngunit maingat na tinitingnan ng mga nagpapautang ang mga kondisyon. Ang upa sa lupa ay isang nakapirming gastos na nagpapababa sa iyong kapasidad sa pangungutang, at ang maikling natitirang termino ay maaaring maging isang problema.

Isangla

Isinasaalang-alang ng mga nagpapautang ang upa sa lupa kapag kinakalkula kung magkano ang maaari mong hiramin. Sa isang fixed-term leasehold, o isang bought-off period na malapit nang matapos, hinihiling ng maraming nagpapautang na ang termino ay tatagal nang hindi bababa sa kasinghaba ng mortgage. Sa perpetual leasehold at isang upa sa lupa na binili nang walang hanggan, ang ari-arian ay karaniwang tinatrato na halos parang buong pagmamay-ari.

Buwis

Para sa isang bahay na iyong tinitirhan, ang mga pana-panahong bayad sa upa sa lupa ay maaaring ibawas bilang mga gastos ng iyong sariling bahay ( eigen woning ) para sa buwis sa kita ng Dutch. Ang isang lump sum para sa pagbili ng upa sa lupa ay hindi maaaring ibawas. Kung hihiram ka ng pera para sa pagbili ng upa sa lupa, ang interes sa utang na iyon ay maaaring sa prinsipyo ay ibawas bilang interes sa mortgage. Suriin ang iyong sariling sitwasyon sa isang tagapayo sa buwis; hindi namin ipinapayo ang pagbubuo ng istruktura ng buwis.

Pareho ba ang leasehold at renta?

Hindi. Maraming negosyo ang gumagamit ng "lease" upang tumukoy sa pagrenta ng lugar, ngunit sa batas ng Dutch, ito ay isang kasunduan sa pag-upa ( huurovereenkomst ), hindi leasehold. Ang isang nangungupahan ay hindi nakakakuha ng karapatan sa pag-aari at hindi sumasagot sa mga gastos sa gusali.

Para sa mga lugar na tingian at pang-ospitalidad, ang mga nangungupahan ay may matibay na proteksyon, kabilang ang minimum na termino na lima at limang taon (Artikulo 7:292 BW); para sa mga opisina, mas limitado ang proteksyon (Artikulo 7:230a BW).

Ano ang dapat mong suriin bilang isang mamimili ng bahay?

Ang kasulatan, ang mga pangkalahatang kondisyon, at ang posisyon ng upa sa lupa ang magpapasya sa iyong mga gastos. Ang notaryo ang nagrerehistro sa paglilipat, ngunit ang kasunduan sa pagbili ay karaniwang nilalagdaan bago makialam ang notaryo, kaya suriin muna ang mga puntong ito.

• Suriin ang uri ng leasehold (panghabang-buhay, tuluy-tuloy o may takdang panahon) at ang petsa ng pagtatapos ng kasalukuyang panahon.
• Suriin ang kasalukuyang upa sa lupa, kung ito ay nabili na at hanggang kailan, at kung paano kakalkulahin ang bagong upa sa lupa.
• Suriin kung aling bersyon ng mga pangkalahatang kundisyon ang naaangkop at kung kailangan mo ng pahintulot para sa mga pagbabago o paglilipat (Artikulo 5:91 BW).
• Itanong kung ang upa sa lupa ay maaaring bilhin nang buo o gawing panghabang-buhay na leasehold o ganap na pagmamay-ari sa ilalim ng isang munisipal na programa.
• Kumuha ng kumpirmasyon na tinatanggap ng iyong tagapagpahiram ang mga kondisyon ng leasehold.
• Gamitin ang tatlong araw na cooling-off period pagkatapos maipasa ang nilagdaang kasunduan sa pagbili (Artikulo 7:2 BW), at magsama ng kondisyon na nagpapahintulot sa iyo na umatras kung ang mga kondisyon ng leasehold ay naiiba sa sinabi sa iyo.

Ano ang dapat mong suriin bilang isang negosyo?

Para sa mga lugar ng negosyo, ang pinahihintulutang paggamit sa kasulatan ang pinakamahalaga, dahil ang pagbabago ng paggamit ay kadalasang nangangailangan ng pahintulot ng may-ari ng lupa at kung minsan ay mas mataas na upa sa lupa.

• Tiyakin na ang pinahihintulutang paggamit sa kasulatan ay tumutugma sa iyong aktibidad, halimbawa opisina, tingian, mabuting pakikitungo o industriya.
• Suriin ang mga kinakailangan sa pahintulot at mga karagdagang bayad para sa pagbabago ng paggamit, pagpapalawig o paghahati sa mga yunit.
• Suriin ang mga kondisyon sa mga aktibidad at ang epekto sa kapaligiran ng mga lugar na industriyal.
• Paghambingin ang kabuuang halaga ng upa sa lupa sa iyong nakaplanong panahon ng paghawak, kasama ang inaasahang muling pagtatasa.
• Kung lugar lang ang kailangan mo para gamitin, ihambing ito sa pag-upa, kung saan nalalapat ang mga patakaran sa pag-upa ng Artikulo 7:230a at 7:290 BW.

Ano ang maaari naming gawin para sa iyo tungkol sa pagmamay-ari at pag-upa?

Mula sa aming mga opisina sa Eindhoven at Amsterdam, Ang aming mga abugado sa real estate nagpapayo sa mga indibidwal at negosyo sa pagbili ng ari-arian, mga kondisyon sa pag-upa, at mga hindi pagkakaunawaan sa mga may-ari ng lupa; para sa mga komersyal na pag-upa, tingnan ang aming abogado sa pag-upa pahina.

• Susuriin namin ang leasehold deed at ang mga naaangkop na pangkalahatang kondisyon bago mo pirmahan ang kasunduan sa pagbili.
• Sinusuri namin ang posisyon ng upa sa lupa, ang susunod na muling pagtatasa, at ang mga opsyon na bilhin o i-convert.
• Gumagawa kami ng mga kondisyong proteksiyon para sa kasunduan sa pagbili.
• Humihingi kami ng pahintulot mula sa may-ari ng lupa para sa paglilipat o pagpapalit ng gamit, o hihilingin sa korte ng subdistrict na palitan ito.
• Kami ang kikilos para sa iyo kapag nagbanta ang isang may-ari ng lupa na wakasan ang kontrata o may lumitaw na hindi pagkakaunawaan tungkol sa upa sa lupa.

Buod

• Ang may-ari ang nagmamay-ari ng lupa at gusali (Artikulo 5:1 BW); ang may-ari ng lease ay may hawak ng karapatan sa paggamit ng lupa at gusaling pagmamay-ari ng iba (Artikulo 5:85 BW).
• Sa leasehold, magbabayad ka ng upa sa lupa, na maaaring muling tasahin sa katapusan ng bawat panahon, maliban na lang kung ito ay nabili na.
• Ang may-ari ng lease ay mananagot sa buwis sa pagpapanatili at ari-arian, at maaaring ibenta, isasangla, at iwan ang leasehold sa mga tagapagmana, napapailalim sa anumang kinakailangan sa pahintulot na nakasaad sa kasulatan.
• Maaari lamang wakasan ng may-ari ng lupa ang hindi nabayarang upa sa lupa o isang malubhang paglabag sa batas sa loob ng dalawang taon, at pagkatapos ay dapat niyang bayaran ang may-ari ng lease.
• Basahin ang kasulatan at ang mga pangkalahatang kundisyon bago ka pumirma ng kasunduan sa pagbili, at suriin ang posisyon ng upa sa lupa at ang mga kinakailangan ng iyong tagapagpahiram.

Mga madalas itanong