Ang notaryo ng Netherlands at ang legal na paglilipat ng ari-arian: isang gabay para sa mga internasyonal na mamimili

Kung bibili ka ng bahay sa Netherlands , hindi mo maiiwasan ang mga notari . Hindi pinahihintulutan ng batas ng Netherlands na magpalit ng kamay nang pribado ang pagmamay-ari ng ari-arian: ang paglilipat ay dapat isagawa ng isang notaryo sa batas sibil ng Netherlands at nakarehistro sa mga pampublikong rehistro. Para sa mga mamimili mula sa mga bansang kung saan ang bawat panig ng isang pagbebenta ay may sariling abogado, ito ang hindi gaanong pamilyar na bahagi ng proseso, at kung saan lumilitaw ang pinakamagastos na hindi pagkakaunawaan.

Ano ang isang notaryo sa batas sibil ng Netherlands

Ang isang Dutch notari ay hindi isang senior lawyer na may selyo. Ang opisina ay pampubliko: ang isang notaryo ay hinirang sa pamamagitan ng royal decree, na nagtatakda rin ng lugar ng pagtatatag (art. 3 Wna, Wet op het notarisambt), at may hawak na kapangyarihang magsagawa ng mga authentic deed kung saan ito hinihiling ng batas o hinihiling ng isang partido (art. 2 Wna). Ang ganitong deed ay may espesyal na katayuan ng ebidensya at kadalasang maaaring ipatupad nang walang hatol ng korte.

Dalawang kahihinatnan ang mahalaga:

• Ang notaryo ay may tungkuling kumilos. Dapat isagawa ng isang notaryo ang gawaing iniaatas ng batas o hinihiling ng isang partido, maliban sa mga limitadong eksepsiyon (art. 21 Wna).
• Ang notaryo ay walang kinikilingan. Ang notaryo ay nagsasagawa ng tungkulin nang nakapag-iisa at nagsisilbi sa mga interes ng lahat mga partido sa legal na batas, nang walang kinikilingan at may pinakamahusay na posibleng pag-iingat (art. 17 Wna).

Paano naiiba ang notaryo sa isang abogado sa iyong sariling bansa

Sa Inglatera, Ireland, Estados Unidos at marami pang ibang bansa, ang bawat panig ng isang kasunduan ay nagtuturo sa sarili nitong abogadong partisan. Ang isang notaryo ng Netherlands ay kabaligtaran: isang nag-iisa at neutral na opisyal ng publiko na nagsisilbi sa transaksyon sa halip na isang partido. Ang isang dayuhang "notaryo publiko", na sa maraming bansa ay sumasaksi lamang sa mga lagda, ay may hawak na mas makitid na posisyon at hindi isang kapaki-pakinabang na paghahambing.

Iimbestigahan ng notaryo ang titulo, ihahanda at ipapaliwanag ang mga kasulatan, itatago ang pera at irerehistro ang paglilipat — ngunit hindi makikipagnegosasyon sa presyo, magpapayo kung maayos ang kasunduan, o kikilos para sa iyo sa isang hindi pagkakaunawaan.

Ang tungkuling magbigay-alam, at ang mga limitasyon nito

Ang kawalan ng kinikilingan sa ilalim ng art. 17 ay kaakibat ng tungkuling magbigay-alam: dapat tiyakin ng notaryo na nauunawaan ng bawat partido kung ano ang ginagawa ng kasulatan at kung ano ang mga panganib bago pumirma — ang tungkulin na kilala sa tradisyong German-Dutch bilang Belehrungspflicht . Kung saan ang isang partido ay mas mahina, hindi gaanong may karanasan, o hindi nagsasalita ng wika, ang tungkuling iyon ay nagiging mas mahirap, at ang isang notaryo na pumirma nang may kaalamang hindi naunawaan ng mamimili ang isang mahalagang punto ay nanganganib na madisiplina at managot.

Ngunit ang pagpapaalam sa magkabilang panig ay hindi pagtataguyod. Kung saan tunay na nagkakasalungatan ang mamimili at nagbebenta — dahil sa mga depektong natagpuan bago matapos, presyur na ilipat ang petsa, o ang kahulugan ng isang kondisyon — nananatili ang notaryo sa gitna. Iyon mismo ang panahon kung kailan kailangan ng isang mamimili ng isang taong ang tanging tungkulin ay sa mamimili.

Kailan mo rin dapat turuan ang sarili mong abogado

• Ang kontrata ay hindi karaniwan, o ang nagbebenta ay isang developer o mamumuhunan na gumagamit ng sarili nitong mga tuntunin.
• Bumibili ka sa subasta, mula sa isang estate o kumpanya, o mula sa isang nagbebenta na nahihirapan sa pananalapi.
• Ang ari-arian ay may kasamang pag-upa sa lupa (erfpacht), listahan ng monumento o isang hindi pangkaraniwang easement.
• Mayroong hindi pagkakaunawaan tungkol sa mga depekto, deposito, multa o petsa, o posibilidad ng isa.
• Ang pagbili ay nakakaapekto sa iyong katayuan sa paninirahan, diborsyo, sistema ng ari-arian ng mag-asawa, o manang cross-border.

Ang dalawa ay nagpupuno: ang notaryo ang nagsasagawa ng paglilipat, tinitiyak ng iyong abogado na ang kasunduan ay dapat ninyong gawin.

Ang dalawang yugto: obligasyon at paglilipat

Ito ang pinakamahalagang puntong istruktural sa batas ng ari-arian ng Netherlands : pinaghihiwalay nito ang obligasyon na ilipat mula sa mismong paglilipat . Ang isang wastong paglilipat ay nangangailangan ng isang wastong titulo, isang taong may karapatang magtapon ng ari-arian, at isang wastong gawa ng paghahatid (art. 3:84 BW). Para sa hindi natitinag na ari-arian, ang paghahatid na iyon ay isang kasulatan na isinagawa sa harap ng isang notaryo sa batas sibil ng Netherlands, na sinusundan ng pagpaparehistro ng kasulatang iyon sa mga pampublikong rehistro (art. 3:89 BW).

Ang koopovereenkomst , na kadalasang tinatawag na "provisional" na kontrata ng pagbili, ay lumilikha ng isang nagbubuklod na obligasyon na bumili at magbenta. Hindi ka nito ginagawang may-ari. Ang "Provisional" ay nakaliligaw: kapag natapos na ang cooling-off period, ganap ka nitong binibigkis. Ang pagmamay-ari ay naipapasa lamang kapag ang deed of transfer ay nairehistro na.

Mula sa alok hanggang sa pagpaparehistro

Ang kinakailangan sa pagsusulat at ang panahon ng pagpapalamig

Kung ang mamimili ay isang natural na tao na hindi kumikilos sa kurso ng isang propesyon o negosyo, at ang ari-arian ay inilaan para sa paggamit ng tirahan, ang pagbili ay dapat na nakasulat (art. 7:2 BW). Ang pakikipagkamay, isang e-mail o isang palitan ng WhatsApp ay hindi magbibigkis sa isang mamimili.

Ang parehong probisyon ay nagbibigay sa mamimiling bumibili ng isang tirahan ng tatlong araw na panahon ng pagpapalamig. Nagsisimula ito sa araw pagkatapos mong matanggap ang nilagdaang kontrata, hindi na kailangang magbigay ng dahilan, at walang babayarang kabayaran. Dapat kasama rito ang hindi bababa sa dalawang araw na hindi Sabado, Linggo o pampublikong holiday; kung hindi, ito ay palalawigin. Ang karapatan ay para lamang sa mamimili, at ang oras ay tumatakbo mula sa pagtanggap — kaya magtago ng patunay kung kailan naabot sa iyo ang kontrata.

Deposito o garantiya sa bangko

Ang karaniwang modelo ng kontrata ng pagbili ay nangangailangan sa mamimili na magbigay ng seguridad: alinman sa isang deposito ng pera ( waarborgsom ) na ibinayad sa third-party account ng notaryo, o isang garantiya sa bangko ( bankgarantie ) mula sa isang bangko na itinatag sa Netherlands. Sa modelo ng kontrata ng pagbili ng NVM, VBO, VastgoedPRO at Vereniging Eigen Huis, ang halaga ay nakatakda sa 10% ng presyo ng pagbili, na dapat bayaran ilang linggo bago makumpleto. Ang modelo ay mayroon ding sugnay na parusa: ang isang mamimili na hindi makakumpleto ay karaniwang may utang na katumbas ng deposito. Itugma ang anumang kondisyon sa pananalapi sa iyong iskedyul ng mortgage.

Imbestigasyon sa titulo at mga paghahanap sa Kadaster

Ang Kadaster ay nagpapanatili ng mga pampublikong rehistro na nagtatala ng mga katotohanang may kaugnayan sa legal na katayuan ng rehistradong ari-arian (art. 3:16 BW), at ang mga batas na nakakaapekto sa katayuang iyon ay maaaring irehistro (art. 3:17 BW). Ito ang dahilan kung bakit ligtas ang Dutch conveyancing: ang isang katotohanang maaaring irehistro na hindi nakarehistro noong nakarehistro ang iyong pagkuha ay karaniwang hindi maaaring ikulong sa iyo maliban kung alam mo ito (art. 3:24 BW).

Karaniwang susuriin ng notaryo ang:

• ang titulo ng nagbebenta at ang kadena ng mga naunang kasulatan;
• mga umiiral na mortgage, na dapat tubusin at ilabas sa pagkumpleto;
• mga kalakip at mga seizure (beslagen) laban sa nagbebenta o sa ari-arian;
• mga easement, iba pang mga tunay na karapatan, at mga obligasyong kwalitatibo o kadena;
• pag-upa ng lupa (erfpacht): ang upa sa lupa, mga petsa ng pagsusuri at pagtatapos ng termino;
• mga paghihigpit sa batas pampubliko, tulad ng katayuan bilang monumento o mga desisyon sa pagpapatupad ng munisipyo;
• ang kasulatan ng paghahati at asosasyon ng mga may-ari, kung saan ang ari-arian ay isang flat;
• ang pagkakakilanlan, kapasidad, at katayuan sa pag-aasawa ng magkabilang panig.

Pantay na mahalaga ang hindi sinusuri ng notaryo : hindi ang kondisyon ng gusali, ang lawak ng sahig, ang halumigmig, ang asbestos o pundasyon, o kung pinayagan ang isang ekstensyon maliban kung ito ay makikita sa mga rehistro, o ang halaga. Ang pagsunod sa kondisyon at pagpaplano ay iyong responsibilidad, na dapat ayusin bago pirmahan ang kontrata o saklawin ng isang kondisyon.

Ang third-party account at kung paano gumagalaw ang pera

Ang isang notaryo ay dapat magpanatili ng isa o higit pang mga espesyal na kuwenta sa sariling pangalan ng notaryo, na may pagbanggit sa kapasidad na iyon, na inilaan eksklusibo para sa perang hawak ng iba (art. 25 Wna). Ito ang dendengeldenrekening . Ang pera ay may hangganan: hindi ito pagmamay-ari ng notaryo at lampas sa abot ng mga nagpautang sa notaryo. Kaya naman ligtas ang isang Dutch completion nang walang mga ahente ng escrow o mga kasunduan sa pagitan ng magkasalungat na mga abogado.

• Ang notaryo ay naglalabas ng isang pahayag ng account (nota van afrekening) na sumasaklaw sa presyo, buwis sa paglilipat, mga bayarin, mga gastos sa pagpaparehistro, mga paghahati-hati ng mga singil sa serbisyo at mga lokal na buwis, at ang deposito.
• Inililipat mo ang balanse sa mga na-clear na pondo mula sa isang account sa iyong sariling pangalan, kadalasan sa araw ng trabaho bago ang pagkumpleto; babayaran ng iyong tagapagpahiram ang utang sa parehong account. Kung walang na-clear na pondo, hindi mapipirmahan ang kasulatan.
• Pagkatapos ng pagpirma, pagpaparehistro, at pangwakas na paghahanap, tutubusin ng notaryo ang mortgage ng nagbebenta, babayaran ang nagbebenta, at ibabalik ang transfer tax.

Ang nagbebenta ay binabayaran hindi sa pagpirma kundi kapag nakumpirma na ng notaryo, ang paglilipat ay nairehistro na at walang nakialam na kalakip o bagong mortgage. Ang puwang na iyon ang siyang nagpoprotekta sa iyo.

Ang mga kasulatan, ang paglagda at ang wika

Pagkatapos ng pagkumpleto, karaniwan kang pipirma ng dalawang notarial deed: ang deed of transfer ( akte van levering o transportakte ), ang paghahatid na hinihiling ng art. 3:89 BW, at, kung ikaw ay nanghihiram, ang deed of mortgage ( hypotheekakte ) na lumilikha ng karapatan sa seguridad ng iyong tagapagpahiram, na itinatatag din ng notarial deed (art. 3:260 BW) at nagkakaroon ng bisa sa pagpaparehistro sa mga pampublikong rehistro (art. 3:89 BW). Ang appointment ay tumatagal ng hanggang isang oras. Bago lagdaan, susuriin ng notaryo ang mga deed, ipapaliwanag ang nilalaman at mga kahihinatnan ng mga ito, at sasagutin ang mga tanong. Magdala ng mga orihinal na dokumento ng pagkakakilanlan; hindi tinatanggap ang mga kopya.

Isang kasulatang notaryal sa wikang Dutch ang iginuguhit sa wikang Dutch: art. 42 Wna at art. 43 Wna hinihiling na ang kasulatan ay isagawa sa wikang iyon. Kung ang isang partidong humaharap ay hindi sapat ang kaalaman sa wikang Dutch, ang tulong ng isang sinumpaang interpreter na kinuha mula sa rehistro ng mga sinumpaang interpreter at tagasalin (Rbtv) at ang pagsasalin ng kasulatan ay mandatory, at itinatala ng kasulatan na ito ay nagawa. Sa pagsasagawa, ang mga tanggapang may karanasan sa mga internasyonal na mamimili ay nagbibigay ng pagsasalin sa Ingles ng mga draft nang maaga at nag-aayos ng isang interpreter. Humingi ng mga draft ilang araw nang maaga. Ang tekstong Dutch ang siyang ginagamit.

Paglagda sa pamamagitan ng kapangyarihan ng abogado

Hindi mo kailangang nasa Netherlands. Normal lang na magbigay ng power of attorney ( volmacht ) na nagpapahintulot sa isang empleyado ng opisina ng notarial na pumirma para sa iyo. Ang power of attorney mismo ay karaniwang kailangang pirmahan sa harap ng isang notaryo — sa Netherlands, o sa ibang bansa na may legalisasyon o apostille, kadalasan ay may sertipikadong pagsasalin. Ayusin ito ilang linggo nang maaga; ang pagkakakilanlan sa ilalim ng mga patakaran sa money laundering ay nalalapat pa rin.

Pagpaparehistro, at ang sandaling maipasa ang pagmamay-ari

Pagkatapos ng lagda, ipapakita ng notaryo ang kasulatan sa mga pampublikong rehistro na hawak ng Kadaster, karaniwang elektroniko sa parehong araw; pagkatapos ay ipoproseso ito sa Basisregistratie Kadaster, na karaniwang tumatagal ng ilang araw ng trabaho. Naniningil ang Kadaster ng isang takdang halaga para sa bawat kasulatang isinumite; ang mga singil na iyon ay itinatakda taun-taon ng Kadaster sa regulasyon ng taripa nito at inilalathala sa Staatscourant, kaya tanungin ang kasalukuyang halaga sa iyong sipi.

Ang pagmamay-ari ay naipapasa sa pagpaparehistro, hindi sa pagpirma (art. 3:89 BW). Ang pagpaparehistro ay magkakabisa mula sa mismong sandali na inialok ang kasulatan sa Kadaster (art. 3:19 BW), kaya naman ang pagitan sa pagitan ng pagpirma at pagpaparehistro ay pinananatiling maikli. Pagkatapos ay magsasagawa ang notaryo ng pangwakas na paghahanap bago ilabas ang pera.

Mga bayarin, at kung sino ang pumipili ng notaryo

Ang mga umiiral na bahay ay halos palaging ibinebenta kosten koper — “mga gastos para sa mamimili”: ang mamimili ang nagbabayad ng buwis sa paglilipat at ang halaga ng kasulatan ng paglilipat. Dahil ang mamimili ang nagbabayad, ang mamimili ang karaniwang pumipili ng notaryo. Huwag basta tanggapin ang mungkahi ng ahente ng nagbebenta.

Ang mga bayarin sa notaryo ay hindi itinatakda ng batas at nag-iiba-iba sa pagitan ng mga opisina, kaya kumuha ng mga nakasulat na sipi at ihambing ang mga katulad nito. Dapat isaad nang hiwalay sa isang sipi ang mga bayarin para sa deed of transfer at deed of mortgage, mga singil sa pagpaparehistro ng Kadaster, mga gastos sa paghahanap, at anumang singil para sa pagsasalin, isang interpreter o isang power of attorney. Ang transfer tax ( overdrachtsbelasting ) ay hiwalay at babayaran sa mga awtoridad sa buwis. Ang mga rate ay nasa Wet op belastingen van rechtsverkeer at inaayos sa pamamagitan ng taunang Belastingplan: isang pinababang rate para sa isang mamimili na titira sa ari-arian bilang pangunahing tirahan, isang minsanang eksepsiyon para sa mga kwalipikadong batang mamimili sa loob ng isang limitasyon ng halaga na ini-index bawat taon, isang mas mataas na rate para sa isang tirahan na hindi titirahin ng mamimili, at isang hiwalay na rate para sa hindi tirahang ari-arian. Inilalathala ng Belastingdienst ang mga rate at ang kasalukuyang limitasyon ng halaga; suriin ang mga ito para sa taon kung kailan mo nakumpleto, at tingnan ang aming artikulo tungkol sa transfer tax at mga gastos ng mamimili.

Kung saan ang nagbebenta ay nasa kahirapan sa pananalapi

Kung ang nagbebenta ay labis ang utang o patungo sa pagkabangkarote, ang agwat sa pagitan ng kontrata at paglilipat ay nagiging mapanganib: maaaring magparehistro ang isang nagpautang ng isang kalakip, o ang nagbebenta ay ideklarang bangkarota, bago pa man mairehistro ang iyong titulo — na mag-iiwan sa iyo ng isang paghahabol laban sa isang nagbebenta na insolvent sa halip na isang bahay.

Ang batas ng Olandes ay nagbibigay ng isang tiyak na proteksyon: ang pagbili mismo ay maaaring irehistro sa mga pampublikong rehistro (art. 7:3 BW), isang hakbang na karaniwang tinatawag na Vormerkung . Kapag ito ay nairehistro na, ang ilang mga susunod na pangyayari — kabilang ang mga kalakip at ang pagkabangkarote ng nagbebenta — ay hindi na maaaring idemanda laban sa iyo sa loob ng isang limitadong panahon na itinakda ng batas, basta't kasunod nito ang paglilipat. Hindi ito awtomatiko: dapat itong isaayos ng isang notaryo, napapailalim sa mga kundisyon at limitasyon sa oras. Kung ang mga paghahanap ay magpapakita ng isang kalakip o isang mortgage na lumampas sa presyo, humingi agad ng hiwalay na payo.

Mga tuntunin, pagkakakilanlan, at pag-uulat sa money laundering

Ito ang pinakanakakagulat sa mga dayuhang mamimili. Ang mga notaryo ay nasa ilalim ng batas laban sa money laundering ng Netherlands, ang Wwft (art. 1a Wwft), at dapat magsagawa ng client due diligence (art. 3 Wwft): pagtatatag at pag-verify ng iyong pagkakakilanlan, pagtukoy sa ultimate beneficial owner kung saan sangkot ang isang kumpanya, pagtatatag ng layunin at katangian ng relasyon, at patuloy na pagsubaybay sa mga transaksyon.

Sa pagsasagawa, igigiit ng notaryo ang mga orihinal na dokumento ng pagkakakilanlan at magtatanong ng mga bagay na maaaring makaramdam ng panghihimasok: saan nanggagaling ang pera, paano mo ito naipon, bakit nagmumula ang mga pondo sa isang partikular na bansa o account, at sino ang kumokontrol sa isang kompanya ng pagbili. Asahan na magbigay ng mga pahayag ng bangko, ebidensya ng isa pang pagbebenta ng ari-arian, isang gift deed o isang rekord ng trabaho. Ang mga pondo mula sa isang ikatlong partido, mula sa labas ng EU, o sa isang hindi maipaliwanag na paraan ay nakakaakit ng masusing pagsusuri at nagpapaantala sa pagkumpleto.

Ang notaryo ay mayroon ding tungkuling itinadhana na iulat ang mga hindi pangkaraniwang transaksyon sa FIU-Nederland, ang Dutch Financial Intelligence Unit (art. 16 Wwft). Maaaring hindi sabihin sa iyo ng notaryo na may ulat na naisagawa. Wala sa mga ito ang personal o maaaring pag-usapan: bigyan ang notaryo ng isang dokumentadong ulat ng iyong mga pondo sa simula pa lamang at ang proseso ay magiging maayos.

Ano Law & More Kayang gawin

Ang notaryo ang magsasagawa ng paglilipat; kami ang bahala sa iyong posisyon dito. Law & More Sinusuri ang kontrata ng pagbili bago ka pumirma o bago matapos ang panahon ng paglamig, sinusuri ang mga kondisyon sa pananalapi at survey, ang deposito at ang sugnay ng parusa, at nagpapayo kung saan ang isang ground lease, isang asosasyon ng mga may-ari, isang listahan ng monumento o isang nagbebenta na nahihirapan sa pananalapi ay nagpapakomplikado sa mga bagay-bagay. Kumikilos din kami kapag ang mga depekto, pagkaantala o isang nabigong pagkumpleto ay naging isang hindi pagkakaunawaan. Kung ikaw ay bumibili sa Netherlands at nais mong basahin ang mga dokumento ng isang abogado na kumikilos lamang para sa iyo, makipag-ugnayan sa amin.