Ang batas ng VvE at mga karapatan sa apartment sa Netherlands: isang gabay para sa mga may-ari sa Eindhoven at Amsterdam

Kung bumili ka ng flat sa Netherlands, hindi ka bumili ng gusali. Bumili ka ng appartementsrecht , at kasama nito ang pagiging miyembro ng Vereniging van Eigenaars (VvE), ang asosasyon ng mga may-ari para sa lote. Ang pagiging miyembro ay sapilitan, malaki ang napagdesisyunan nito tungkol sa iyong tahanan, at hindi ka maaaring umalis.

Ano nga ba talaga ang isang apartment?

Hindi tinatrato ng batas ng Olandes ang isang flat bilang isang hiwalay na piraso ng ari-arian. Ang bawat karapatan sa apartment ay isang bahagi sa ari-arian na kasama sa paghahati, dala ang eksklusibong karapatan na gamitin ang mga partikular na bahagi ng gusali na inilatag upang magamit bilang isang ganap na kabuuan (art. 5:106 BW). Maaari ring saklawin ng bahagi ang eksklusibong paggamit ng lupa, tulad ng hardin o espasyo sa paradahan.

Kaya ang karapatan ay may dalawang hati. Ang isa ay pagmamay-ari: kayo ang magkakasamang nagmamay-ari ng buong complex — bubong, pundasyon, harapan, hagdanan, elevator — sa proporsyon na nakatakda sa titulo. Ang isa pa ay paggamit: kayo lamang ang maaaring gumamit ng flat sa likod ng inyong pintuan sa harap. Iyan ang nagpapaliwanag sa karamihan ng mga sumusunod: ang mga desisyon tungkol sa gusali ay sama-samang ginagawa, hindi ninyo maaaring hingin na hatiin ang komunidad, at hindi kayo maaaring magbitiw habang pinapanatili ang flat.

Ang kasulatan ng paghahati at ang pagguhit ng paghahati

Ang paghahati ay ginagawa sa pamamagitan ng notarial deed, ang akte van splitsing , na nakarehistro sa mga pampublikong rehistro na itinatago ng Land Registry. Dapat itong may kasamang drawing ng paghahati, ang splitsingstekening (art. 5:109 BW), at dapat maglaman ng isang takdang listahan ng mga elemento, kabilang ang paglalarawan ng bawat pribadong bahagi at ang mga regulasyon ng asosasyon (art. 5:111 BW).

Magkasamang iginuguhit ng mga dokumentong ito ang hangganan sa pagitan ng pribado at karaniwang mga bahagi — ang pinakakaraniwang pinagmumulan ng mga hindi pagkakaunawaan sa VvE, dahil ito ang nagpapasya kung sino ang magbabayad. Kung karaniwan ang isang tagas na frame ng bintana, ang asosasyon ang magbabayad; kung pribado, ikaw ang magbabayad.

Ang mga ito ay binibigyang-kahulugan nang obhetibo: dahil ang mga mamimili at nagpapautang ay dapat umasa sa mga rehistro, ang mahalaga ay kung ano ang ipinapahayag ng mga dokumento sa isang panlabas na mambabasa, hindi kung ano ang nilayon ng mga orihinal na partido. Kung saan ang kasulatan at ang pagguhit ay magkasalungat, wala sa alinman sa kanila ang awtomatikong mananaig; ang korte ang nagpapasya kung alin ang may mas mabigat na bigat, tinitingnan ang antas ng detalye at kung gaano kakatwiran ang resulta (Hoge Raad 1 Nobyembre 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078).

Kung saan karaniwang tumatakbo ang hangganan (ang sarili mong gawa ang laging namamahala)

Ang mga regulasyon ng modelo at ang kanilang mga henerasyon

Ang kasulatan ay dapat maglaman ng mga regulasyon na sumasaklaw sa kung aling mga utang at gastos ang magkakasamang mapupunta sa mga may-ari, ang taunang mga talaan at mga kontribusyon, ang paggamit, pamamahala at pagpapanatili ng mga karaniwang bahagi, seguro, at ang konstitusyon ng asosasyon (art. 5:112 BW). Sa halip na isulat ito, ang isang kasulatan ay nagpapahayag ng isang pamantayang itinakda — ang modelong regulasyon — na naaangkop at naglilista ng mga paglihis.

Ilang henerasyon ang umiikot: 1973, 1983, 1992, 2006, 2017 at isang modelo ng 2021 para sa maliliit na asosasyon, kasama ang mga modelo para sa mga service flat at sub-division. Ang naaangkop ay masasagot sa pamamagitan ng pagbabasa ng iyong deed, at mahalaga ito: ang mga lumang modelo ay nagpapataw ng quorum, ang mga modelo ng 2006 at 2017 ay tinanggal ito para sa mga ordinaryong desisyon ng mayorya, at ang modelo ng 2017 ay tumatalakay na sa mga charging point.

Sa ibaba ng mga regulasyon ay matatagpuan ang mga tuntunin ng kapulungan, ang huishoudelijk reglement , na pinagtibay ng pulong. Pinupuno nito ang pang-araw-araw na detalye ngunit hindi maaaring sumalungat sa kasulatan o sa batas; ang naturang sugnay ay walang bisa.

Ang VvE bilang isang legal na tao, at kung bakit hindi ka maaaring magbitiw

Ang asosasyon ay nabuo kasama ng dibisyon. Ito ay isang legal na tao na may sariling mga ari-arian, bank account at mga pananagutan, na nakarehistro sa Chamber of Commerce. Ang tungkulin nito ay pamahalaan ang komunidad, bukod sa mga bahaging inilaan para sa hiwalay na paggamit, at panatilihin ang isang reserbang pondo (art. 5:126 BW). Maaari itong kumatawan sa mga may-ari sa loob at labas ng korte at ipatupad ang utang ng mga may-ari sa isa't isa.

Ang pagiging miyembro ay awtomatikong susunod sa karapatan ng apartment: hindi ka sasali, hindi ka maaaring magbigay ng abiso, at sa isang benta, ito ay mapupunta sa iyong mamimili. Sa isang halo-halong asosasyon, kung saan ang isang korporasyon o mamumuhunan ay nagmamay-ari ng bahagi ng bloke, ang isang miyembro ay maaaring humawak ng isang mapagpasyang bahagi ng mga boto.

Ang pangkalahatang pagpupulong, mga boto at korum

Ang pangkalahatang pagpupulong ng mga may-ari ang pinakamataas na organo. Ang pagpupulong at ang paggawa ng desisyon nito ay pinamamahalaan ng art. 5:124 hanggang 5:135 BW. Dapat itong magpulong nang kahit isang beses sa isang taon para sa mga account, badyet at mga kontribusyon, at ipinapatawag ng lupon o ng pinuno, o sa kahilingan ng mga may-ari (art. 5:127 BW).

Ang pagboto ay hindi isang boto lamang maliban kung nakasaad sa kasulatan. Ang mga bahagi ay pantay maliban kung ang kasulatan ay nagtatakda ng ibang proporsyon, at kung mayroon man, dapat isaad sa kasulatan ang batayan nito (art. 5:113 BW). Ang bahaging iyon, ang breukdeel , ang siyang nagtutulak sa iyong mga boto at sa iyong bahagi sa mga gastos.

Karamihan sa mga desisyon ay nangangailangan ng simpleng mayorya ng mga boto. Ang mga lumang regulasyon ay may kalakip na korum: kung wala pang kalahati ng mga boto ang kinakatawan, walang balidong maaaring pagpasyahan at kailangang magpatawag ng pangalawang pagpupulong, kung saan maaaring maipasa ang parehong panukala ngunit kakaunti lamang ang mga may-ari na dumadalo, minsan ay may mas mataas na mayorya. Ang mga desisyon sa labas ng isang pagpupulong ay nangangailangan ng pagkakaisa; ang pag-amyenda sa kasulatan ay karaniwang nangangailangan ng apat na-kalima ng mayorya ng kabuuang boto, isang notaryal na kasulatan at ang kooperasyon ng mga mortgagee (art. 5:139 BW).

Ang Batas sa digital na pangkalahatang pagpupulong ng mga pribadong legal na tao ay pinagtibay ng Kapulungan ng mga Kinatawan noong ika-16 ng Disyembre 2025 at naipasa sa Senado nang walang debate noong ika-2 ng Hunyo 2026, at inilathala bilang Staatsblad 2026, 161. Hindi pa ito ipinapatupad; ang petsa ay itatakda sa pamamagitan ng maharlikang atas sa takbo ng 2026. Mula sa sandaling iyon, posible na ang isang ganap na digital o hybrid na pangkalahatang pagpupulong nang walang paunang pahintulot sa kasulatan ng paghahati.

Ang lupon at ang administrador

Ang asosasyon ay may lupon, na hinirang at tinatanggal ng pangkalahatang pagpupulong (art. 5:131 BW). Sa isang maliit na bloke na karaniwang isa o dalawang may-ari ang nagsisilbi sa kanilang libreng oras. Ang lupon ang nagpapatupad ng mga desisyon; hindi ito nagtatakda ng patakaran.

Ang mas malalaking asosasyon ay kumukuha rin ng isang propesyonal na administrador, ang VvE-beheerder . Ang administrador ay isang kontratista, hindi isang organo: ito ang nag-iingat ng mga talaan, nangongolekta ng mga kontribusyon, nag-aayos ng seguro at pagpapanatili at naghahanda ng mga pagpupulong, na ang mga kapangyarihan lamang na ibinibigay ng pagpupulong at ng kasunduan sa pamamahala ang siyang nagbibigay dito. Kung mahina ang serbisyo, ang lunas ay nasa kontrata — ang administrador ang mananagot sa asosasyon, hindi sa iyo.

Pondo ng reserba, plano sa pagpapanatili at mga singil sa serbisyo

Ang bawat asosasyon ay dapat magpanatili ng isang reserbang pondo para sa mga gastos maliban sa mga ordinaryong taunang gastos (art. 5:126 BW). Dahil pinapabuti ng Batas ang paggana ng mga asosasyon ng mga may-ari — ang Wet verbetering functioneren VvE — ang tungkuling iyon ay may ngipin. Para sa mga gusaling buo o bahagyang ginagamit sa tirahan, ang taunang kontribusyon sa reserba ay dapat na hindi bababa sa halagang nagmula sa isang wastong plano sa pagpapanatili para sa maraming taon o, kung hindi, 0.5 porsyento ng halaga ng muling pagtatayo na kinuha mula sa seguro sa mga gusali. Dapat itong ilagay sa isang hiwalay na account sa pangalan ng asosasyon, maliban kung ang pagpupulong ay magdesisyon nang iba sa pamamagitan ng malaking mayorya o isang garantiya sa bangko ang ibibigay. Ang Batas ay nagkabisa noong Enero 1, 2018, na may tatlong-taong transisyon na natapos noong Enero 1, 2021.

Ang plano sa pagpapanatili na tumatagal ng maraming taon, ang meerjarenonderhoudsplan o MJOP, ay dapat sumaklaw ng hindi bababa sa sampung taon, hindi hihigit sa limang taong gulang, at nakasaad ang inaasahang pagpapanatili, pagkukumpuni at pagpapanibago, pati na rin ang kanilang gastos. Ito ang pinakamahusay na nag-iisang tagapagpahiwatig ng isang malusog na asosasyon. Binigyan din ng Batas ang mga asosasyon ng malinaw na kapangyarihang humiram maliban kung hindi ito isinasama sa mga regulasyon (art. 5:126 BW), kung saan ang bawat may-ari ay may pananagutan kasunod ng breukdeel.

Ang mga kontribusyon ay itinatakda taun-taon ng pulong batay sa isang badyet. Ang mga ito ay isang utang na dapat bayaran sa asosasyon, hindi isang discretionary payment: ang isang may-ari na hindi sumasang-ayon ay dapat hamunin ang desisyon, hindi ipagkait ang pera, at ang set-off ay karaniwang hindi magagamit. Ang hindi pagbabayad ay nagdudulot ng interes, mga gastos sa koleksyon at mga proseso.

Sa isang paglilipat, ang bagong may-ari ay mananagot, kasama ang nagbebenta, para sa mga kontribusyon na inutang para sa kasalukuyan at nakaraang taon ng pananalapi (art. 5:122 BW). Karaniwang humihingi ang notaryo sa lupon ng isang pahayag ng mga atraso at ng reserbang pondo at binabayaran ang mga atraso mula sa presyo ng pagbili; kung hindi iyon nagawa, ang singil ay mapupunta sa mamimili. Ang mga may-ari noong lumitaw ang isang utang ng asosasyon ay magkakasamang mananagot din para dito, bawat isa sa proporsyon ng kanilang pahinga (art. 5:113 BW).

Mga pagbabago: ang iyong flat, ang mga karaniwang bahagi, sahig at balkonahe

Sa loob ng iyong flat, malawak ngunit may hangganan ang iyong kalayaan: ang mga regulasyon ay maaaring maglaman ng mga tuntunin sa paggamit, pamamahala, at pagpapanatili ng mga pribadong bahagi ng katawan (art. 5:112 BW), at kadalasan ay mayroon nito. Anumang bagay na humahawak sa istruktura, harapan, bubong, o isang pinagsasaluhang instalasyon ay nangangailangan ng pagpapasya ng pulong.

• Matigas na sahig. Karaniwan ang sahig na istruktural; pribado ang pantakip, ngunit ang ingay ay nakakarating sa iyong kapitbahay. Karamihan sa mga regulasyon o mga tuntunin sa bahay ay nagbabawal sa matigas na pantakip sa sahig nang walang pahintulot o nagtatakda ng minimum na pamantayan ng impact-sound insulation, kadalasan ay isang Ico halaga. Ang paglalagay ng parquet o tile nang walang pagsusuri ay isang maaasahang paraan sa korte, at ang karaniwang resulta ay isang utos na dalhin ito sa korte.
• Mga balkonahe, mga terasa sa bubong at mga harapan. Ang mga salamin sa balkonahe, mga awning, mga air conditioning unit, mga balustrade at mabibigat na decking ay pawang nakakaapekto sa isang karaniwang bahagi, kahit na kung saan ikaw ang may hawak ng eksklusibong karapatan sa paggamit. Kailangan nila ang pahintulot ng pulong, kadalasan sa mga kondisyon tungkol sa hitsura o pagpapanatili sa hinaharap.

Kung kinakailangan ang pahintulot at hindi makatwirang ipinagkait, maaari kang humingi ng pamalit na pahintulot sa korte ng sub-distrito ( kantonrechter ) (art. 5:121 BW, na inilalapat sa mga desisyon ng pulong ayon sa art. 5:129 BW). Itatanong ng korte kung ang asosasyon ay may makatwirang batayan para tumanggi; may posibilidad itong pumanig sa asosasyon kung saan ang may-ari ay nagbigay ng masyadong kaunting hatol, kaya ang isang file na may mga drawing at isang structural opinion ay nagpapabuti sa iyong posisyon.

Pagpapaupa, panandaliang pamamalagi at pagpapaupa para sa bakasyon

Karaniwang pinahihintulutan ang pagpapaupa sa isang sambahayan na nasa isang ordinaryong residential tenancy. Karaniwang hihilingin sa iyo ng mga regulasyon na ipaalam sa asosasyon ng nakatira at papirmahin ang nakatira sa isang deklarasyon na tumatanggap sa kasulatan, mga regulasyon at mga tuntunin sa bahay, upang ang mga ito ay direktang magbigkis sa nakatira.

Magkaiba ang panandaliang pagpapaupa at pagpapaupa para sa mga holiday. Karaniwang nililimitahan ng mga batas at regulasyon ang isang flat para sa residensyal na paggamit at ipinagbabawal ang paggamit bilang guesthouse, boarding house o para sa pagpapaupa ng kuwarto. Ang paulit-ulit na bayad na panandaliang pananatili ay karaniwang itinuturing na komersyal na pagsasamantala sa halip na paninirahan doon, at kaya't hindi sakop ng sugnay na residensyal na paggamit kahit na hindi nabanggit ang mga holiday. Ang mga patakaran ng munisipyo ay nalalapat din, at mas humihigpit ang mga ito. Sa Amsterdam Ang isang holiday let ay nangangailangan ng permit at numero ng rehistrasyon, ang bawat let ay dapat iulat sa munisipalidad, at ang limitasyon ay tatlumpung gabi sa isang taon; mula Abril 1, 2026 ay bababa sa labinlimang gabi sa labing-isang itinalagang mga kapitbahayan sa distrito ng Centrum at ng Pijp, sa ilalim ng isang patakaran na naglalaan ng karagdagang hakbang pababa sa isang pansamantalang pagbabawal kung ang labinlimang gabi ay mapatunayang hindi sapat. Sa Eindhoven, ang pagpapaupa ng silid at ang paghahati ng isang tirahan ay nangangailangan ng pahintulot sa pagpaplano sa ilalim ng omgevingsplan; ang mga patakarang ipinapatupad simula noong Enero 1, 2026 ay tumatanggi sa pahintulot sa loob ng tatlumpung metro ng isang umiiral na legal na silid na inuupahan sa labas ng sentro, nagtatakda ng minimum na lawak ng sahig bawat yunit at bawat silid, at nagsasara ng anim na pinangalanang kapitbahayan sa mga bagong aplikasyon nang buo. Ang parehong rehimen ay madalas na nagbabago, kaya suriin ang kasalukuyang verordening o patakaran ng patakaran para sa address sa halip na umasa sa isang numero. Ang isang permit sa munisipyo ay hindi nagpapawalang-bisa sa kasulatan.

Mga solar panel, heat pump, insulation at mga charging point

Halos bawat hakbang sa pagpapanatili ay may kinalaman sa isang karaniwang bahagi. Ang mga panel ay nakalagay sa isang karaniwang bubong, isang heat pump sa isang karaniwang harapan o sa isang silid ng planta, isang insulasyon sa isang karaniwang dingding, at isang charging point ay kumukuha sa ibinahaging kapasidad ng kuryente ng gusali. Samakatuwid, ang desisyon ay pagmamay-ari ng pangkalahatang pagpupulong, at ang mayoryang kinakailangan ay anuman ang itinatakda ng kasulatan at ng naaangkop na mga regulasyon ng modelo para sa ganitong uri ng paggastos. Ang mga lumang regulasyon ay kadalasang humihingi ng kwalipikadong mayorya, minsan ay may quorum, para sa paggastos na higit sa isang limitasyon o para sa mga gawaing maituturing na renewal sa halip na maintenance. Hanggang sa magbago ang batas, ang paraan ay ilagay nang maayos ang item sa agenda na may kasamang panukalang may gastos at isang plano sa financing, at suriin kung anong mga paghiram sa ilalim ng art. 5:126 BW at mga magagamit na subsidiya ang maaaring ibigay.

Dalawang mahalagang pangyayari ang mahalaga. Ang isang panukalang batas upang mapabilis ang pagpapanatili at pagpapanatili sa mga asosasyon ng mga may-ari ay naisailalim sa pampublikong konsultasyon noong Hulyo 1, 2026, na tatagal hanggang Setyembre 20, 2026; gaya ng napag-usapan, papayagan nito ang mga naturang desisyon na gawin sa pamamagitan ng simpleng mayorya ng mga boto, palalawigin ang saklaw ng plano ng pagpapanatili mula sampu hanggang tatlumpung taon, at pahihintulutan ang mga karapatan sa paggamit para sa mga instalasyon tulad ng mga solar panel nang hindi binabago ang kasulatan. Bukod pa rito, isang pamamaraan ang inihahanda kung saan ang isang may-ari na nagnanais ng charging point ay aabisuhan ang asosasyon sa halip na humingi ng pahintulot. Ang panukalang batas ay nasa yugto pa rin ng konsultasyon at paghahanda sa parlamento, kaya wala pa sa mga ito ang batas.

Paghamon sa isang desisyon, at paghiling sa korte na makialam

Ang batas ng Olandes ay naghahati ng dalawang depekto. Ang isang desisyong sumasalungat sa batas o sa gawa ng paghahati ay isang kawalang-bisa: hindi ito kailanman umiral at walang nalalapat na limitasyon sa panahon. Ang isang desisyong ginawa nang lumalabag sa isang tuntunin sa pamamaraan, o hindi katanggap-tanggap ayon sa mga pamantayan ng pagkamakatuwiran at pagiging patas, ay maaaring ipawalang-bisa: ito ay mananatili hanggang sa mapawalang-bisa ito ng korte.

Para mapawalang-bisa ang isang desisyon, dapat kang mag-aplay sa korte ng sub-district sa loob ng isang buwan mula sa araw na nalaman mo ang desisyon o maaaring nalaman mo ito (art. 5:130 BW, basahin kasama ang pangkalahatang tuntunin sa mga desisyon ng isang legal na tao sa art. 2:15 BW). Maikli ang buwang iyon at ito ay nakamamatay: ang mga may-ari na naghihintay sa katitikan, o unang nakikipag-ayos sa lupon, ay regular na nawawalan ng karapatang magreklamo. Inaatake ng pagpapawalang-bisa ang isang desisyong ginawa; ang kapalit na awtorisasyon ay nagbibigay ng isa na tinanggihan.

Ang natutulog na VvE at kung paano ito gisingin

Maraming asosasyon, lalo na sa maliliit na bloke bago ang digmaan na nahahati sa dalawa o tatlong flat, ang umiiral sa papel ngunit walang ginagawa: walang board, walang mga pagpupulong, walang mga account, walang reserbang pondo, minsan walang kolektibong seguro sa mga gusali. Iyan ay isang slapende VvE . Hindi ito naaayon sa batas, at lalong hinaharangan nito ang mga benta at muling pag-mortgage. Muling pag-activate, ayon sa pagkakasunud-sunod:

• Kunin ang deed of division and drawing mula sa Land Registry at itatag kung aling mga modelo ng regulasyon ang naaangkop.
• Magpatawag ng pangkalahatang pagpupulong ayon sa itinakda ng mga regulasyon at itala ito nang maayos; kung hindi kikilos ang lupon, karaniwang maaaring sila mismo ang magpatawag nito.
• Magtalaga ng isang lupon, at isang administrador kung kinakailangan, magparehistro sa Chamber of Commerce, at magbukas ng bank account sa pangalan ng asosasyon kasama ang isang hiwalay na reserve account.
• Isaayos o beripikahin ang insurance sa mga gusali, suriin ang kabuuang halaga ng seguro laban sa halaga ng muling pagtatayo, gumawa ng plano sa pagpapanatili, at itakda ang mga kontribusyon batay dito.
• Kung ang isang kapwa may-ari ay tumangging makipagtulungan, ang mga obligasyong ito ay maaaring ipatupad sa pamamagitan ng korte.

Mga dapat suriin ng mamimili bago pumirma

• Ang kasulatan ng paghahati at pagguhit, at kung aling mga regulasyon ng modelo ang nalalapat — basahin ang pribado/pangkalahatang hangganan bago ka mag-alok.
• Mga paghihigpit sa paggamit: para sa residensyal na paggamit lamang, mga pagbabawal sa pagpapaupa ng kwarto o panandaliang pananatili, mga patakaran sa mga alagang hayop, sahig at mga pagbabago.
• Ang mga patakaran ng kapulungan, at ang katitikan ng huling tatlong pagpupulong — ang pinakamabilis na pagsubok kung gumagana ang asosasyon.
• Mga account, badyet at balanse ng pondo ng reserba, at kung ang reserba ay nasa isang hiwalay na account.
• Ang MJOP: ang petsa nito, ang panahong sakop, at kung tumutugma ang mga kontribusyon dito — ang isang mababang kontribusyon na may manipis na reserba ay isang ipinagpaliban na singil.
• Anumang desisyon sa mga pangunahing gawain o isang espesyal na pagpapataw ng buwis — ito ay nagbibigkis sa iyo pagkatapos makumpleto — at anumang paghiram.
• Isang pahayag ng lupon tungkol sa mga atraso, at kumpirmasyon na babayaran ito ng notaryo sa oras ng pagkumpleto (art. 5:122 BW).
• Ang halaga ng seguro sa mga gusali at rekonstruksyon, rehistrasyon sa Chamber of Commerce, at, para sa isang gusaling nahahati sa dalawang bahagi, pati na rin ang kasulatan ng paghahati sa dalawang bahagi.

Kung ang mga dokumento ay hindi maihatid sa oras, bumuo ng isang mapagpasyang kondisyon sa kasunduan sa pagbili upang maaari mong bawiin kung ang file ay mas malala kaysa sa ipinakita.