Sa Netherlands, hindi kailanman maaaring paalisin ng isang may-ari ng lupa ang isang nangungupahan sa sarili niyang awtoridad. Ang pagpapaalis ay nangangailangan ng hatol mula sa korte, at tanging isang bailiff lamang ang maaaring aktwal na magsagawa nito. Bago ibigay ng korte ang pahintulot na iyon, dapat munang wakasan ng may-ari ng lupa ang kasunduan sa pag-upa – alinman sa pamamagitan ng pagpapawalang-bisa nito dahil ang nangungupahan ay hindi tumupad sa obligasyon, o sa pamamagitan ng pagbibigay ng abiso batay sa isa sa mga batayan na pinahihintulutan ng batas. Ang pagpapaalis mismo ay hindi kinokontrol sa isang probisyon lamang ng batas, ngunit ang daan patungo dito ay nakatali sa mahigpit na mga patakaran, at bawat hakbang sa proseso ay nagpoprotekta sa nangungupahan.
Sinadya ang pagiging mahigpit. Ang pagpapaalis ay isang matinding hakbang para sa magkabilang panig: ang nangungupahan ay mapipilitang umalis sa ari-arian dala ang lahat ng kanyang mga gamit, at ang may-ari ng lupa na nagkamali ay maaaring magkautang ng danyos. Samakatuwid, ang pag-unawa sa pagkakasunod-sunod ay mas mahalaga kaysa sa pag-alam ng kahit isang patakaran lamang.
Bakit hindi basta-basta maaaring paalisin ng isang may-ari ng lupa ang isang nangungupahan?
Kahit na malinaw na lumabag ang nangungupahan – ilang buwan nang atraso sa upa , malubhang istorbo, o paggamit ng ari-arian para sa isang bagay na hindi pinahihintulutan ng kasunduan sa pag-upa – hindi maaaring palitan ng may-ari ng lupa ang mga kandado o ilagay ang mga gamit ng nangungupahan sa kalye. Ang isang may-ari ng lupa na humahawak sa mga bagay-bagay sa kanyang sariling mga kamay ay karaniwang kumikilos nang labag sa batas laban sa nangungupahan, at ang nangungupahan ay maaaring humingi ng kabayaran para sa pinsalang kasunod nito. Ang pahintulot na ibinibigay ng korte ay pahintulot na paalisin ang ari-arian, hindi para gawin ito nang personal.
Paano tinatapos ng isang may-ari ng lupa ang kontrata ng pag-upa bago ang pagpapaalis?
Ang pagpapaalis ang huling hakbang, hindi ang una. Kailangang matapos ang kontrata ng pag-upa bago pa man mabigyan ng hustisya ng korte ang ari-arian, at ang batas ng Netherlands ay nag-aalok sa may-ari ng lupa ng dalawang ruta patungo sa puntong iyon.
Pag-alis
Ang pagwawakas ay nangangailangan ng pagkukulang ng nangungupahan sa pagtupad ng kanyang mga obligasyon sa ilalim ng kasunduan sa pag-upa – sa madaling salita, ang hindi pagbabayad ng utang sa upa at ang ilegal na paggulo ang mga klasikong halimbawa. Ang pagkukulang ay dapat sapat na seryoso upang bigyang-katwiran ang pagwawakas; ang isang beses na pagkahuli sa pagbabayad ay hindi sapat upang maisakatuparan ang problema. Kung ang ari-arian ay isang residential space o tinatawag na medium-sized na business space, ang nangungupahan ay protektado sa isang partikular na paraan: ang pagwawakas ay makakamit lamang sa pamamagitan ng mga korte, hindi kailanman sa pamamagitan ng isang liham mula sa may-ari ng lupa.
Paunawa ng pagwawakas
Ang pangalawang paraan ay ang pagtatapos sa pamamagitan ng abiso, at dito ang mga kinakailangan ay lubos na nakadepende sa kung ano ang inuupahan. Para sa espasyong residensyal at katamtamang laki ng espasyong pangnegosyo, muli na namang may proteksyon ang nangungupahan: ang abiso ay maaari lamang ibigay sa ilalim ng kumpletong mga batayan na nakasaad sa Artikulo 7:274 at 7:296 ng Dutch Civil Code. Ang agarang personal na paggamit ng ari-arian ay isang batayan na lumilitaw sa parehong rehimen. Kasama ng mga batayan, dapat sundin ng may-ari ng lupa ang isang serye ng mga pormalidad, partikular na ang mga deadline, at ang isang abisong hindi natupad sa isang pormalidad ay hindi nangangahulugang tatapos na sa pag-upa.
Paano kung ang ari-arian ay isang business space na may 230a?
Hindi lahat ng komersyal na lease ay may parehong proteksyon. Kung ang inuupahang espasyo ay hindi residensyal o katamtamang laki ng espasyo para sa negosyo – ang kategoryang kilala sa pagsasagawa bilang 230a business space, ayon sa Artikulo 7:230a ng Dutch Civil Code – ang nangungupahan ay walang proteksyon sa upa na katulad ng inilarawan sa itaas, at maaaring tapusin ng may-ari ng lupa ang lease nang medyo mabilis at madali.
Malinaw na hindi ito katulad ng mabilis na pagpapaalis. Ang nangungupahan ng isang espasyo ng negosyo na may 230a ay may karapatan sa proteksyon sa pagpapaalis: sa loob ng dalawang buwan mula sa nakasulat na abiso ng pagpapaalis, maaari niyang hilingin sa korte na palawigin ang panahon ng pagpapaalis nang hanggang isang taon. Ang isang nangungupahan na umalis o nakapag-alis na ng espasyo ay maaari pa ring humiling ng ganoon.
Ang korte ang magpapasya sa ganitong kahilingan sa pamamagitan ng pagtimbang ng mga interes. Ipagkakaloob nito ang palugit kung ang mga interes ng nangungupahan ay malubhang napinsala ng pagpapaalis at ang mga interes na iyon ay mas malaki kaysa sa interes ng may-ari ng lupa sa paggamit ng ari-arian. Kung ang kahilingan ay tinanggihan, ang nangungupahan ay walang apela at walang kasasyon laban sa desisyong iyon – ang tanging eksepsiyon ay kung saan ang korte ay maling naglapat ng Artikulo 7:230a, o hindi kailanman naglapat nito.
Mapipigilan ba ng apela ang pagpapaalis?
Kadalasan, oo. Ang paghahain ng apela ay karaniwang nagpapatigil sa bisa ng hatol, at kasama nito ang pagpapaalis, hanggang sa magdesisyon ang korte ng apela. May isang mahalagang eksepsiyon: kung idineklara ng korte na maipapatupad ang utos ng pagpapaalis sa kabila ng apela, ang apela ng nangungupahan ay hindi nagpapatigil sa anumang bagay at maaaring magpatuloy ang may-ari ng lupa.
Ang pagpapatuloy sa sitwasyong iyon ay may tunay na panganib para sa may-ari ng lupa. Kung ang korte ng apela ay magkaroon ng ibang pananaw sa kalaunan, ang pagpapaalis ay nangyari na, at maaaring maharap ng may-ari ng lupa ang isang paghahabol para sa mga kahihinatnan ng isang pagpapaalis na hindi dapat naganap. Ito ay isang desisyon na dapat gawin nang may payo, hindi basta-basta.
Ano ang mangyayari kapag nagbigay na ng pahintulot ang korte?
Itinatakda ng hatol ang petsa kung kailan maaaring linisin ang ari-arian, at dapat kumuha ang may-ari ng lupa ng isang bailiff upang gawin ito. Ang bailiff ang nangungupahan para sa utos ng pagpapaalis, na sa pagsasagawa ay nagbibigay sa nangungupahan ng pangwakas na pagkakataon na kusang umalis. Karamihan sa mga pagpapaalis ay nagtatapos doon, kung saan ang nangungupahan ay aalis bago bumalik ang bailiff.
Kung hindi aalis ang nangungupahan, matutuloy ang aktwal na pagpapaalis at ang mga gastos nito ay sasagutin ng nangungupahan. Karaniwang kailangang bayaran ng may-ari ng lupa ang mga gastos na iyon nang maaga at bawiin ang mga ito pagkatapos, na isa pang dahilan kung bakit mahalaga ang isang mahusay na inihandang file: ang lakas ng pinagbabatayang hatol ang nagtatakda kung gaano karami sa gastusing iyon ang makatotohanang mababawi.
Mga madalas itanong
Maaari ba akong paalisin dahil lamang sa atraso sa upa?
Hindi awtomatiko. Dapat munang kumuha ang may-ari ng lupa ng pagpapawalang-bisa ng kontrata ng pag-upa mula sa korte, at susuriin ng korte kung ang mga atraso ay sapat na malaki upang bigyang-katwiran ito. Pagkatapos lamang ng pagpapawalang-bisa at isang hiwalay na pahintulot na paalisin ay maaaring linisin ng isang bailiff ang ari-arian.
Gaano katagal ang abiso na natatanggap ng nangungupahan bago dumating ang bailiff?
Nakasaad mismo sa hatol ang petsa kung kailan pinahihintulutan ang pagpapaalis, at inihahain ng bailiff ang utos bago ito isagawa. Walang iisang itinakdang panahon na nalalapat sa bawat kaso; ito ay sumusunod sa iniutos ng korte.
Maaari bang mabilis na paalisin ng isang may-ari ng lupa ang isang nangungupahan ng espasyo sa negosyo?
Medyo diretso lang ang pagtatapos ng kontrata ng pag-upa ng isang 230a na espasyo para sa negosyo, ngunit hindi diretso ang pagpapaalis. Maaaring hilingin ng nangungupahan sa korte sa loob ng dalawang buwan mula sa nakasulat na abiso ng pagpapaalis na palawigin ang panahon ng pagpapaalis nang hanggang isang taon, at tinitimbang ng korte ang mga interes ng magkabilang partido bago magdesisyon.
Ano ang maaaring gawin ng isang nangungupahan na napalayas na nang ilegal?
Ang isang may-ari ng lupa na nagpapaalis nang walang hatol ng korte, o siyang nagsasagawa ng pagpapaalis mismo sa halip na sa pamamagitan ng isang bailiff, ay karaniwang kumikilos nang labag sa batas. Maaaring panagutin ng nangungupahan ang may-ari ng lupa para sa nagresultang pinsala, kabilang ang gastos sa pag-iimbak, pansamantalang tirahan, at mga nasirang ari-arian.
Tulong legal sa pagpapaalis
Kung ikaw man ay isang may-ari ng lupa na gustong mabawi ang ari-arian o isang nangungupahan na nahaharap sa isang utos ng pagpapaalis, ang resulta ay karaniwang nakasalalay sa mga hakbang na ginawa bago pa man makarating ang sinuman sa bailiff. Ang aming mga abogado ay nagpapayo tungkol sa mga karapatan ng nangungupahan sa Netherlands, sa mga paglilitis sa harap ng Hukuman sa Pag-upa, at sa mga proseso mismo ng pagpapaalis. Mayroon ka bang mga katanungan, o kailangan mo ba ng tulong? Mangyaring makipag-ugnayan Law & More; ang aming mga espesyalista sa batas sa pag-upa ay malugod na magpapayo sa iyo.
