Buwis sa paglilipat: aling rate ang naaangkop sa mga nagsisimula, mamimili at mamumuhunan?

Ang Dutch transfer tax (overdrachtsbelasting) sa isang bahay ay 0% para sa isang starter, 2% kung ikaw mismo ang titira sa bahay, at 8% sa 2026 kung bibilhin mo ito para paupahan o bilang pangalawang bahay; ang mga lugar ng negosyo at iba pang hindi residensyal na ari-arian ay binubuwisan ng 10.4%. Ang pangunahing eksepsiyon sa 0% starter exemption: ito ay naaangkop lamang kung ikaw ay 18 hanggang 34 taong gulang, hindi pa ito nagamit dati at ang bahay ay nagkakahalaga ng hindi hihigit sa €555,000 sa 2026.

Dalawang punto ang sanhi ng karamihan sa mga hindi pagkakaunawaan. Ang 0% at 2% na mga rate ay parehong nakadepende sa isang nakasulat na deklarasyon na titira ka sa bahay, na dapat mayroon ang notaryo bago ang paglilipat. At ang rate ay itinatakda sa oras ng paghahatid sa harap ng notaryo, hindi kapag nilagdaan ang kasunduan sa pagbili, na ginagawang isang desisyon sa pananalapi at praktikal ang petsa ng pagkumpleto.

Ano ang mga rate ng transfer tax sa 2026?

Apat na singil ang magkakasunod na ilalapat sa 2026: 0%, 2%, 8% at 10.4%. Alin ang ilalapat depende sa kung sino ang bibili, kung ano ang bibilhin at kung paano ito gagamitin, ayon sa Dutch Tax Administration (Belastingdienst).

• 0% (eksklusyon para sa mga nagsisimula): isang tahanang titirahan mo mismo, kung matutugunan mo ang mga kundisyon para sa edad, minsanan lamang, at halaga.
• 2%: isang bahay na titirahan mo nang mas matagal na panahon, kung hindi ka kwalipikado para sa starters exemption.
• 8%: iba pang mga bahay, tulad ng mga bahay-bakasyunan at mga bahay na binili para paupahan. Ang rate na ito ay ibinaba mula 10.4% noong Enero 1, 2026.
• 10.4%: lahat ng iba pang ari-arian, tulad ng mga lugar ng negosyo at komersyal na real estate.

Ang 8% na rate ay naaangkop din sa isang bahay na hindi gagamitin bilang pangunahing tirahan ng mamimili, tulad ng bahay na binili ng mga magulang para sa kanilang anak. Nalalapat din ito sa mga bahay na binili ng mga legal na tao, tulad ng isang private limited company (BV) o isang housing corporation, dahil ang isang legal na tao ay hindi maaaring tumira sa isang bahay.

Kailan ka magiging kwalipikado para sa starters exemption?

Kwalipikado ka kung natutugunan mo ang tatlong personal na kundisyon at ang bahay ay mananatili sa loob ng limitasyon ng halaga na €555,000 sa 2026. Hindi mahalaga ang pagkakaroon ng sariling bahay dati; ang mahalaga ay kung nagamit mo na ang exemption dati.

• Edad mo. Dapat ay 18 taong gulang ka o mas matanda ngunit mas bata sa 35 sa petsa ng paglilipat, na siyang paglagda sa notarial deed of delivery.
• Hindi mo pa nagamit ang exemption dati. Ang starters exemption ay maaari lamang gamitin nang isang beses sa iyong buhay, at ipahahayag mo ito nang nakasulat.
• Mas matagal kang titira sa bahay na iyon. Ipinapahayag mo sa pamamagitan ng sulat na ang bahay ang magiging pangunahing tirahan mo, hindi pansamantalang gagamitin.

Ang nilagdaang deklarasyon ay dapat nasa kamay ng notaryo bago ang paglilipat. Kung ang halaga ng bahay ay lumampas sa €555,000 sa petsa ng paglilipat, ang eksepsiyon ay hindi nalalapat; kung ikaw mismo ang nakatira sa bahay, magbabayad ka ng 2% sa buong halaga.

Paano kung bumili kayo nang magkasama kasama ang isang partner?

Ang mga kundisyon ay inilalapat sa bawat mamimili, sa bawat bahagi ng bahay ng mamimili. Kung ang isang partner ay 35 taong gulang o pataas, o nagamit na ang exemption, ang partner na iyon ay magbabayad ng 2% sa kanilang bahagi kung sila ay titira sa bahay, habang ang bahagi ng kwalipikadong partner ay maaaring hindi saklawin.

Ano ang maituturing na paninirahan sa bahay mismo?

Ang paninirahan sa bahay ay nangangahulugan na ito ay magiging iyong pangunahing tirahan sa mas mahabang panahon, halimbawa sa pamamagitan ng pagpaparehistro sa address sa municipal personal records database (BRP) at aktwal na paninirahan doon. Ang pagpapaupa o paggamit nito bilang isang bahay-bakasyunan ay hindi pangunahing gamit sa tirahan. Kung ang isang deklarasyon sa kalaunan ay lumabas na mali, maaaring magpataw ang Belastingdienst ng karagdagang pagtatasa para sa pagkakaiba.

Kailan tinutukoy ang rate?

Ang singil at ang eksemsyon ay sisingilin sa sandaling makuha mo ang ari-arian, na siyang panahon ng pagpirma sa notarial deed of delivery. Hindi mahalaga ang petsa ng kasunduan sa pagbili.

Ito ang dahilan kung bakit maaaring baguhin ng nakaplanong petsa ng pagkumpleto ang dapat bayarang buwis, halimbawa sa paligid ng pagbabago ng limitasyon sa rate o halaga sa Enero 1. Ang isang mamimili na magiging 35 taong gulang sa pagitan ng pagpirma sa kasunduan sa pagbili at ng paglilipat ay mawawalan din ng starters exemption.

Isang halimbawa upang ilarawan

Isang 28-taong-gulang na mamimili ang nakakuha ng bahay na nagkakahalaga ng €450,000 para matirahan, hindi pa nakagamit ng starters exemption at nagbigay sa notaryo ng deklarasyon sa tamang oras: walang transfer tax na dapat bayaran. Kung ang parehong mamimili ay 36 taong gulang, magbabayad sila ng 2%, o €9,000. Kung ang isang mamumuhunan ay bibili ng parehong bahay para paupahan ito, ang 8% na rate ay ilalapat, o €36,000.

Ano ang dapat mong suriin bilang isang mamimili na titira sa bahay?

• Kung ikaw ay mas bata sa 35 taong gulang sa nakatakdang petsa ng notaryal transfer, hindi sa petsa ng kasunduan sa pagbili.
• Kung nagamit mo na ba ang starters exemption dati.
• Kung ang presyo at halaga ng pagbili ay mananatili sa loob ng €555,000 sa 2026.
• Kung ang iyong nilagdaang deklarasyon ay nakarating sa notaryo bago ang paglilipat.
• Kung ikaw ba talaga ay magpaparehistro at maninirahan sa address, kung gayon ay tama ang deklarasyon.

Ano ang dapat mong suriin bilang isang mamumuhunan?

• Kung ang ari-arian ay residensyal (8% sa 2026) o hindi residensyal (10.4%).
• Bumibili ka man bilang isang pribadong tao o sa pamamagitan ng isang BV; ang isang legal na tao ay palaging nagbabayad ng pangkalahatang rate.
• Kung ang petsa ng pagkumpleto ay bago o pagkatapos ng pagbabago ng rate sa Enero 1.
• Kung ang isang magkahalong ari-arian, tulad ng isang tindahan na may apartment sa itaas nito, ay may residensyal at hindi residensyal na bahagi, at kung paano inilalaan ang presyo sa pagitan ng mga ito.

Ano ang maaari naming gawin para sa iyo tungkol sa transfer tax?

Ang aming mga abogado sa real estate ay nagpapayo sa mga mamimili, nagbebenta, at mamumuhunan tungkol sa mga transaksyon sa ari-arian. Maaari naming:

• Suriin kung aling rate ang naaangkop sa iyong binili at kalkulahin ang dapat bayarang transfer tax.
• Suriin ang kasunduan sa pagbili, kasama ang nakaplanong petsa ng pagkumpleto at anumang mga kundisyon.
• Magpayo sa iyong tagapayo sa buwis na bumili nang pribado o sa pamamagitan ng isang BV.
• Tulungan ka kung ang Belastingdienst ay magpapataw ng karagdagang pagtatasa, kasama ang pagtutol (bezwaar).

Buod

• Sa 2026, ang transfer tax ay 0% para sa mga kwalipikadong nagsisimula pa lamang, 2% para sa mga mamimiling nakatira sa bahay, 8% para sa iba pang mga bahay at 10.4% para sa mga non-residential property.
• Ang exemption para sa mga starters ay nangangailangan na ikaw ay 18 hanggang 34 taong gulang, hindi pa ito nagamit noon, tumira sa bahay mismo, at may halaga ng bahay na hindi hihigit sa €555,000.
• Ang exemption at ang 2% rate ay parehong nangangailangan ng isang nilagdaang deklarasyon na dapat mayroon ang notaryo bago ang paglilipat.
• Ang singil at ang eksemsyon ay tinatasa sa oras ng paglilipat sa harap ng notaryo, hindi kapag nilagdaan ang kasunduan sa pagbili.

Mga madalas itanong