Ang 2021 ay isang taon kung saan may ilang bagay na magbabago sa larangan ng batas at regulasyon. Ganito rin ang kaso patungkol sa transfer tax. Noong Nobyembre 12, 2020, inaprubahan ng House of Representatives ang isang panukalang batas para sa pagsasaayos ng transfer tax. Ang layunin ng panukalang batas na ito ay upang mapabuti ang posisyon ng mga nagsisimula sa merkado ng pabahay na may kaugnayan sa mga namumuhunan, dahil ang mga namumuhunan ay kadalasang masyadong mabilis sa pagbili ng bahay, lalo na sa (mas malalaking) lungsod. Dahil dito, lalong nagiging mahirap para sa mga nagsisimulang bumili ng a bahay. Mababasa mo sa blog na ito kung aling mga pagbabago ang malalapat sa parehong kategorya mula Enero 1, 2021 at kung ano ang dapat mong bigyang pansin bilang resulta.
Ang dalawang hakbang
Upang mapagtanto ang inilarawan sa itaas na layunin ng panukalang batas, dalawang pagbabago, o hindi bababa sa mga hakbang, ay ipapakilala sa larangan ng transfer tax mula 2021. Inaasahan na tataasan nito ang bilang ng mga transaksyon sa pabahay ng mga starter buyer at bawasan ang mga transaksyon sa pabahay ng mga namumuhunan.
Ang unang panukala sa kontekstong ito ay nalalapat sa mga nagsisimula at, sa madaling salita, nangangailangan ng isang exemption mula sa buwis sa paglilipat. Sa madaling salita, ang mga nagsisimula ay hindi na kailangang magbayad ng transfer tax mula Enero 1, 2021, upang ang pagbili ng bahay ay maging mas mura para sa kanila. Bilang resulta ng exemption, ang kabuuang gastos na may kaugnayan sa pagbili ng bahay, depende sa pagtaas ng halaga ng mga bahay, ay talagang bababa.
Pakitandaan: ang exemption ay one-off at ang presyo ng bahay ay hindi maaaring lumampas sa € 400,000 mula Abril 1, 2021. Bilang karagdagan, ang exemption ay nalalapat lamang kapag ang paglipat ng property ay naganap sa batas sibil notaryo sa o pagkatapos ng 1 Enero 2021 at ang sandali ng pagpirma sa kasunduan sa pagbili ay hindi mapagpasyahan.
Ang iba pang panukala ay nauukol sa mga mamumuhunan at nangangahulugan na ang kanilang mga pagkuha ay bubuwisan sa mas mataas na pangkalahatang rate mula 1 Enero 2021. Ang rate na ito ay tataas mula 6% hanggang 8% sa petsang nabanggit. Hindi tulad ng mga nagsisimula, ito ay nagiging mas mahal para sa mga mamumuhunan na bumili ng bahay. Para sa kanila, ang kabuuang gastos na nauugnay sa pagbili ng bahay ay tataas bilang resulta ng pagtaas sa rate ng buwis sa pagbebenta.
Hindi sinasadya, ang rate na ito ay hindi lamang nagbubuwis sa mga pagkuha ng mga hindi tirahan, kabilang ang mga lugar ng negosyo, kundi pati na rin ang mga pagkuha ng mga tirahan na hindi gagamitin o pansamantalang gagamitin lamang bilang pangunahing tirahan. Sa kontekstong ito, ayon sa paliwanag na memorandum sa panukalang batas para sa pagsasaayos ng buwis sa paglilipat, isaalang-alang, halimbawa, ang isang holiday home, isang bahay na binibili ng mga magulang para sa kanilang anak at mga bahay na hindi binili ng mga natural na tao, ngunit ng legal mga tao tulad ng mga korporasyon sa pabahay.
Starter o namumuhunan?
Ngunit anong panukala ang dapat mong tandaan? Sa madaling salita, ikaw ba ay isang starter o isang mamumuhunan? Kung ang isang tao ay aktwal na papasok sa merkado ng pabahay na inookupahan ng may-ari sa unang pagkakataon at hindi pa nakakakuha ng bahay dati, ay maaaring isaalang-alang bilang panimulang punto para sa pagsagot sa tanong na ito.
Gayunpaman, kung sino ang kwalipikado para sa starter exemption at kung kanino nalalapat ang pagtaas sa turnover tax rate, ay hindi tinutukoy batay sa pamantayang ito. Hindi mahalaga para sa exemption kung ikaw bilang isang mamimili ay nagmamay-ari na ng bahay dati. Sa madaling salita, hindi kailangang ang bahay ang iyong unang bahay na inookupahan ng may-ari upang maging karapat-dapat para sa exemption.
Ang panukalang batas para sa pagsasaayos ng buwis sa paglipat ay gumagamit ng isang ganap na magkakaibang panimulang punto. Kung maaari kang maiuri bilang isang nagsisimula at samakatuwid ay may isang pagkakataon na ang exemption exemption ay nakasalalay sa tatlong pinagsama-samang pamantayan. Ang mga pamantayan ay ang mga sumusunod:
- Ang edad ng kumuha. Upang maituring na starter, dapat ay nasa pagitan ka ng 18 at 35 taong gulang. Ang pinakamataas na limitasyon na 35 ay ginagamit sa panukalang batas dahil ipinakita ng pagsisiyasat ng AFM na sa karaniwan ay mas mahirap pasanin ang mga gastos para sa mamimili sa mas mababang edad kaysa 35 taon. Bilang karagdagan, para sa aplikasyon ng exemption na may mas mababang limitasyon na 18 taon, nalalapat ang kinakailangan na ikaw ay nasa edad na.
- Ang layunin ng mas mababang limitasyong ito ay upang maiwasan ang hindi wastong paggamit ng exemption ng mga nagsisimula: hindi posible para sa mga legal na kinatawan na gamitin ang exemption kapag bumili ng bahay sa pangalan ng isang menor de edad na bata. Higit pa rito, ang mga limitasyon sa edad ay dapat ilapat sa bawat nakakuha, kahit na ang isang bahay ay nakuha ng ilang mga nakakuha nang magkasama. Kung ang isa sa mga nakakuha ay mas matanda sa 15 taon, ang mga sumusunod ay nalalapat sa bumibili na ito: walang exemption sa kanyang sariling bahagi.
- Ang kumuha ay hindi pa nag-apply ng exemption na ito. Gaya ng nabanggit, isang beses lang magagamit ang exemption ng mga nagsisimula. Upang matiyak na hindi nilalabag ang panuntunang ito, dapat mong ipahayag nang malinaw, matatag at walang reserbasyon sa pamamagitan ng sulat na hindi mo pa nailapat ang start-up exemption. Ang nakasulat na pahayag na ito ay dapat na isumite sa civil-law notary upang magamit ang exemption mula sa transfer tax.
- Sa prinsipyo, ang notaryo ng batas sibil ay maaaring umasa sa nakasulat na pahayag na ito, maliban kung alam niya na ang pahayag na ito ay naibigay nang hindi tama. Kung lumilitaw pagkatapos na ikaw bilang ang nakakuha ay naglapat ng exemption nang mas maaga sa kabila ng pahayag na ibinigay, isang karagdagang pagtatasa ay gagawin pa rin.
- Ang paggamit ng bahay bukod sa pansamantala bilang punong-tirahan ng nakakuha. Sa madaling salita, ang saklaw ng exemption ng mga nagsisimula ay limitado sa mga nakakuha na talagang titira sa bahay. Kaugnay ng kundisyong ito, kinakailangan din para sa iyo bilang isang acquirer na ipahayag sa nakasulat na malinaw, matatag at walang pag-aalinlangan na ang bahay ay gagamitin maliban sa pansamantala at bilang pangunahing tirahan, gayundin na isumite ang nakasulat na pahayag na ito sa civil-law notary before the acquisition kung dumaan sa kanya ang acquisition.
- Ang pansamantalang paggamit ay nangangahulugan, halimbawa, ang pag-upa ng bahay o ang paggamit nito bilang isang bahay bakasyunan. Habang ang pangunahing tirahan ay kinabibilangan ng pagpaparehistro sa kongregasyon at pagbuo ng isang buhay doon (kabilang ang mga aktibidad sa palakasan, paaralan, lugar ng pagsamba, pangangalaga sa bata, mga kaibigan, pamilya). Kung, bilang isang acquirer, hindi mo gagamitin ang bagong tahanan bilang iyong pangunahing tirahan o pansamantala lamang mula Enero 1, 2021, mabubuwisan ka pa rin sa pangkalahatang rate na 8%.
Ang pagtatasa ng mga pamantayang ito, at sa gayon ang sagot sa tanong na kung kwalipikado ka ba para sa aplikasyon ng exemption, ay nagaganap kapag nakuha ang bahay. Mas partikular, ito ang sandali kung kailan inilalabas ang nota ng pagbebenta sa notaryo. Kaagad bago ang pagpapatupad ng notaryal na gawa, ang nakasulat na pahayag tungkol sa pangalawa at pangatlong mga kondisyon ay dapat ding isumite sa notaryo. Ang sandali kung saan nilagdaan ang kasunduan sa pagbili ay hindi nauugnay para sa isyu ng nakasulat na pahayag, tulad din ito para sa pagkuha ng exemption 'ng mga nagsisimula.
Ang pagbili ng bahay ay isang mahalagang hakbang para sa parehong starter at mamumuhunan. Nais mo bang malaman sa aling kategorya ka kabilang at kung aling mga hakbang ang dapat mong isaalang-alang mula noong 2021? O kailangan mo ba ng tulong sa paggawa ng pahayag na kinakailangan para sa exemption? Pagkatapos makipag-ugnay Batas at Higit pa. Ang aming mga abogado ay mga eksperto sa real estate at batas ng kontrata at masaya silang magbigay sa iyo ng tulong at payo. Ang aming mga abogado ay magiging masaya din na tulungan ka sa proseso ng follow-up, halimbawa pagdating sa pagguhit o pagsuri sa kontrata ng pagbili.
