Limitasyon sa oras para sa mga nakatagong depekto: reklamo at limitasyon sa ilalim ng batas ng Netherlands

Ang takdang panahon para sa mga nakatagong depekto sa batas ng ari-arian ng Netherlands ay binubuo ng dalawang huling araw. Sa ilalim ng Artikulo 7:23(1) ng Dutch Civil Code (BW), dapat mong ipaalam sa nagbebenta sa loob ng makatwirang panahon (bekwame tijd) pagkatapos mong matuklasan, o makatuwirang dapat sana ay natuklasan, na ang ari-arian ay hindi sumusunod sa kontrata; sa ilalim ng Artikulo 7:23(2) BW, ang iyong paghahabol ay magiging limitado sa oras dalawang taon pagkatapos ng abisong iyon, maliban kung putulin mo ang panahon. Ang pangunahing eksepsiyon: kung nangako ang nagbebenta ng isang kalidad na wala sa ari-arian, o nanatiling tahimik tungkol sa mga katotohanang alam niya o dapat sana ay alam niya, ang panahon ng abiso ay magsisimula lamang sa aktwal na pagtuklas.

Ang parehong orasan ay nati-trigger ng pagtuklas at abiso, hindi ng paglilipat ng ari-arian. Ipinapaliwanag ng pahinang ito kung ano ang maituturing na isang nakatagong depekto (verborgen gebrek), kung paano gumagana ang mga deadline, kung paano nauugnay ang tungkulin ng mamimili na mag-imbestiga sa tungkulin ng nagbebenta na ibunyag, at kung ano ang naaangkop sa mga bagong tayong bahay.

Ano ang maituturing na isang nakatagong depekto?

Hindi ginagamit ng batas ng Olandes ang "nakatagong depekto" bilang isang terminong itinatakda ng batas. Ang tuntunin ay pagsunod: sa ilalim ng Artikulo 7:17 BW, ang ari-arian ay dapat magtaglay ng mga katangiang maaaring asahan ng mamimili batay sa kontrata, kabilang ang mga kinakailangan para sa normal na paggamit.

Sa modelo ng kasunduan sa pagbili na ginagamit para sa karamihan ng mga benta ng bahay sa Netherlands, ginagarantiyahan din ng nagbebenta na ang ari-arian ay may mga katangiang kinakailangan para sa normal na paggamit bilang tirahan. Ang isang depekto ay "nakatago" kung ito ay umiiral noong inilipat, hindi nakikita sa isang makatwirang inspeksyon, at sapat na seryoso upang maging hadlang sa normal na paggamit na iyon.

Ang paglubog ng pundasyon na nakatago sa likod ng bagong plasterwork, pagkabulok ng istruktura, isang hindi ligtas na instalasyon ng kuryente, malubhang kontaminasyon ng lupa o isang extension na itinayo nang walang kinakailangang permit ay maaaring maging kwalipikado. Ang isang lumalagutok na sahig, isang tumutulo na gripo o lumang dekorasyon ay hindi, dahil hindi nito pinipigilan ang normal na paggamit. Ang isang depekto na mahal kumpunihin ay hindi awtomatikong isang depekto na pumipigil sa normal na paggamit.

Kailan magtatagumpay ang isang paghahabol?

Apat na kundisyon ang dapat matugunan nang magkasama. Ang depekto ay naroroon noong paglilipat; hindi maaaring makatwirang natuklasan ito ng mamimili sa isang wastong imbestigasyon bago ang pagbili; ito ay humahadlang sa normal na paggamit o lumihis sa ipinangako ng kontrata; at hindi tinanggap ng mamimili ang panganib, halimbawa sa pamamagitan ng isang sugnay sa edad o sa pamamagitan ng pagbili nang may kaalaman sa problema.

Ano ang dalawang deadline?

Una, dapat kang magreklamo sa nagbebenta sa loob ng makatwirang panahon pagkatapos matuklasan (Artikulo 7:23(1) BW). Pagkatapos, dapat mong kasuhan o putulin ang panahon ng limitasyon sa loob ng dalawang taon mula sa reklamong iyon (Artikulo 7:23(2) BW).

Gaano kabilis ka dapat magreklamo?

Para sa pagbebenta ng bahay, walang takdang panahon na itinakda ng batas. Ang dalawang-buwang ligtas na daungan sa Artikulo 7:23(1) BW ay naaangkop sa pagbili ng mamimili (consumentenkoop), na sa ilalim ng Artikulo 7:5(1) BW ay tumutukoy sa mga naililipat na gamit, kaya hindi ito direktang naaangkop sa isang bahay.

Ang makatwirang desisyon ay nakasalalay sa uri at kalubhaan ng depekto, sa imbestigasyon na kailangan upang matukoy kung ano ang mali, sa kadalubhasaan ng mga partido, at kung ang pagkaantala ay nakapinsala sa nagbebenta, halimbawa, sa pamamagitan ng pagpapahirap sa pagtukoy ng dahilan. Kung ang ari-arian ay kulang sa kalidad na sinabi ng nagbebenta na mayroon ito, o ang depekto ay tungkol sa mga katotohanang alam o dapat sana ay alam ng nagbebenta ngunit hindi isiniwalat, ang panahon ay tatakbo lamang mula sa aktwal na pagtuklas, hindi mula sa kung kailan mo dapat ito natuklasan (Artikulo 7:23(1) BW, pangalawang pangungusap).

Sa pagsasagawa, ipaalam ito sa sandaling mayroon ka nang malinaw na larawan. Kung naghihintay ka ng ulat ng eksperto, sabihin ito kaagad sa pamamagitan ng sulat sa halip na hintayin ang ulat.

Ano ang dapat na laman ng abiso?

Dapat na tiyak ang abiso. Ilarawan ang depekto, sabihin kung kailan at paano mo ito natuklasan, ipatawag ang hindi pagsunod at panagutin ang nagbebenta. Ipadala ito sa pamamagitan ng rehistradong koreo o email na may kasamang patunay ng resibo, dahil dapat mong mapatunayan na nakapag-abiso ka sa tamang oras.

Paano gumagana ang dalawang-taong panahon ng limitasyon?

Sa ilalim ng Artikulo 7:23(2) BW, ang mga paghahabol at depensa batay sa hindi pagsunod ay nagiging limitado sa loob ng dalawang taon pagkatapos ng abiso. Ang panahong ito ay hindi tatagal hangga't hindi magagamit ng mamimili ang kanyang mga karapatan dahil sa layunin ng nagbebenta (Artikulo 7:23(3) BW).

Kadalasang natatapos ang dalawang taon habang tumatakbo pa ang mga negosasyon. Sa ilalim ng Artikulo 3:317(1) BW, maaari mong ihinto ang panahon gamit ang isang nakasulat na komunikasyon kung saan malinaw mong inilalaan ang iyong karapatan sa pagganap; pagkatapos ay magsisimula ang isang bagong dalawang-taong panahon. Magpadala ng naturang sulat ng pagkaantala (stuitingsbrief) bago pa man ang bawat petsa ng pagtatapos at itago ang patunay nito. Tingnan din ang aming gabay sa pagrereseta ng mga paghahabol sa ilalim ng batas ng Dutch.

Paano nagkakaugnay ang tungkuling mag-imbestiga at ang tungkuling magbunyag?

Ang pananagutan ay pinagpapasyahan sa pamamagitan ng pagtimbang sa tungkulin ng mamimili na mag-imbestiga (onderzoeksplicht) laban sa tungkulin ng nagbebenta na magbunyag (mededelingsplicht). Kung saan nagtatalo ang dalawa, ang tungkulin ng nagbebenta na ibunyag ang kanyang talagang alam ay karaniwang nananaig.

Ang isang makatwirang mamimili ng bahay ay nag-uutos ng isang teknikal na survey (bouwtechnische keuring), kadalasan bago matapos ang tatlong araw na panahon ng paglamig ng Artikulo 7:2 BW o bago matapos ang isang nakatakdang kondisyon. Hindi na nakatago ang mga depekto sa ulat. Kung ang ulat ay nagrerekomenda ng karagdagang imbestigasyon sa bubong o mga pundasyon at wala kang ginawa, mahihirapan kang magtalo sa bandang huli na ang nagresultang depekto ay hindi matutuklasan.

Ang isang nagbebenta na alam na binabaha ang silong tuwing taglamig ay hindi maaaring ipagtanggol ang kanyang sarili sa pamamagitan ng pagsasabing dapat sana ay napansin ng mamimili ang mga marka ng tubig. Ito ay naaangkop nang may partikular na puwersa kung ang nagbebenta ay sumagot sa isang tanong sa karaniwang listahan ng impormasyon (vragenlijst) nang hindi tumpak. Gayunpaman, dapat patunayan ng mamimili ang alam ng nagbebenta: ang mga lumang quote ng pagkukumpuni, mga paghahabol sa seguro, mga pahayag mula sa mga kapitbahay at isang eksperto na maaaring lagyan ng petsa ang pinsala ang mga ebidensya na nagpapasya sa mga kasong ito.

Paano binabago ng mga sugnay sa kontrata ang panganib?

Ang isang partikular na garantiya ay naglilipat ng panganib sa nagbebenta; ang isang sugnay ng edad o sugnay na "as-is" ay naglilipat nito sa mamimili. Wala sa mga sugnay na ito ang nagpoprotekta sa isang nagbebenta na nagtago ng isang depekto na alam niya.

Kung ang nagbebenta ay magbibigay ng nakasulat na garantiya na ang bubong ay pinalitan sa isang partikular na taon at hindi tumutulo, ang pagtagas sa susunod na taon ay isang direktang paglabag sa warranty na iyon. Ang isang age clause (ouderdomsclausule), na karaniwan sa mga lumang bahay, ay nagtatala na ang konstruksyon, mga instalasyon at mga materyales ay maaaring hindi nakakatugon sa kasalukuyang mga pamantayan; itinataas nito ang iyong tungkulin na mag-imbestiga at ginagawang napakahirap ang mga paghahabol para sa normal na pagkasira, tulad ng mga luma nang kable.

Ang isang sugnay na "as-is" (o "as-is clause" o "kalagayan ng estado" ay naglilipat ng panganib ng mga depekto na hindi alam ng alinmang partido. Hindi ito maaaring pagkatiwalaan ng isang nagbebenta na sadyang nagtago ng isang alam at malubhang depekto. Kung saan ang isang propesyonal na nagbebenta ay gumagamit ng naturang sugnay sa pangkalahatang termino laban sa isang mamimili, maaari rin itong hamunin bilang hindi makatwirang mabigat.

Ano ang naaangkop sa mga bagong tayong bahay?

Ang isang mamimili ng isang bagong-tayong bahay ay nakikipagkasundo sa isang kontratista, at ang mga patakaran sa mga kontrata sa konstruksyon ay nalalapat. Dahil ang Quality Assurance Act for Building (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb) ay nagkabisa noong Enero 1, 2024, ang Artikulo 7:758(4) BW ay nagpapanagot sa kontratista para sa mga depektong hindi natuklasan sa paghahatid, maliban kung ang mga ito ay hindi maaaring maiugnay sa kontratista.

Bago ang petsang iyon, ang kontratista sa prinsipyo ay pinalaya sa paghahatid mula sa mga depekto na dapat sana ay natuklasan ng kliyente noon (Artikulo 7:758(3) BW), at kailangang patunayan ng kliyente na ang isang depekto sa hinaharap ay maiuugnay sa kontratista. Inililipat ng bagong talata ang pasaning iyon sa kontratista. Ang Artikulo 7:758(4) BW ay hindi maaaring isantabi sa kapinsalaan ng isang kliyente na isang mamimili, at sa iba pang mga kliyente lamang sa pamamagitan ng isang malinaw na sugnay sa kontrata. Tingnan din ang pananagutan para sa mga depekto sa konstruksyon.

May bisa ba ang mga expiry clause sa mga karaniwang termino ng pagtatayo?

Ang mga karaniwang kondisyon ng pagtatayo ay kadalasang naglalaman ng mga panahon ng pagtatapos ng kontrata (vervaltermijnen), halimbawa limang taon pagkatapos ng paghahatid, kung kailan mawawala ang mga karapatan ng kliyente kahit kailan lumitaw ang depekto. Pinagtatalunan kung ang naturang sugnay ay hindi makatwirang mabigat sa isang mamimili, at ang mga korte at arbitrator ay nakarating sa iba't ibang konklusyon.

Huwag umasa sa argumento na ang sugnay ay hindi patas. Magreklamo nang nakasulat sa sandaling lumitaw ang isang depekto, at simulan ang mga paglilitis o putulin ang panahon sa tamang oras.

Ano ang dapat mong gawin kapag nakatuklas ka ng isang nakatagong depekto?

Itala ang ebidensya, huwag kumpunihin, magpaimbestiga sa isang eksperto at agad na ipaalam sa nagbebenta sa pamamagitan ng sulat. Mahalaga ang order, dahil ang mga unang hakbang ay nagpoprotekta sa ebidensya at ang abiso ay nagpoprotekta sa deadline.

1. Kunan ng larawan at i-film ang depekto, itala ang petsa ng pagkakatuklas at itago nang magkakasama ang ulat ng survey, kasulatan ng pagbili, listahan ng impormasyon, at mga detalye ng ahente ng real estate.
2. Huwag simulan ang mga pagkukumpuni maliban kung may mga pang-emerhensiya, at idokumento muna ang mga ito. Sinisira ng mga pagkukumpuni ang ebidensya ng sanhi at edad ng pinsala.
3. Magbigay ng atas sa isang independiyenteng eksperto na tukuyin ang depekto, ang sanhi nito, kung kailan ito lumitaw, at ang gastos sa pagkukumpuni.
4. Abisuhan ang nagbebenta nang nakasulat sa loob ng makatwirang panahon, nang hindi na hinihintay ang ulat ng eksperto, at ilagay ang nagbebenta sa default (ingebrekestelling) na may makatwirang deadline kung kailangan niyang bigyan ng pagkakataong magkumpuni.
5. Ilagay ang petsa ng limitasyon ng dalawang taon sa iyong kalendaryo at itigil ito sa pamamagitan ng pagsulat kung magpapatuloy ang negosasyon.

Ano ang dapat mong suriin bilang isang mamimili?

• Nabanggit ba sa ulat ng survey ang depekto, o nagrekomenda ba ng karagdagang imbestigasyon sa bahaging iyon?
• Naglalaman ba ang kasunduan sa pagbili ng sugnay na may edad, sugnay na "as-is" o isang partikular na garantiya na sumasaklaw sa depekto?
• Tama ba ang sagot ng nagbebenta sa listahan ng impormasyon tungkol sa puntong ito?
• Naabisuhan mo na ba ang nagbebenta nang nakasulat, kasama ang patunay ng resibo?
• Kailan matatapos ang dalawang taon pagkatapos ng iyong abiso, at naantala mo na ba ito?

Ano ang dapat mong suriin bilang isang nagbebenta?

• Kailan natuklasan ng mamimili ang depekto, at naibigay ba ang abiso sa loob ng makatwirang panahon?
• Alam mo ba ang tungkol sa depekto, at ipinapakita ba ito ng anumang mga dokumento, sipi, o mga paghahabol sa seguro?
• Nakikita ba ang depekto, o nabanggit ba ito sa ulat ng survey ng mamimili?
• May nalalapat bang age clause o as-is clause, at isiniwalat mo ba ang lahat ng iyong nalalaman?
• Natapos na ba ang dalawang taong limitasyon nang walang wastong pagkaantala?

Ano ang maitutulong namin sa iyo sa mga nakatagong depekto?

Pinapayuhan ng aming mga abogado sa real estate ang mga mamimili at nagbebenta ng ari-arian sa Netherlands tungkol sa mga reklamo sa hindi pagsunod.

• Tinatasa namin kung ang depekto ay nakakatugon sa normal na paggamit, batay sa kontrata, survey, at listahan ng impormasyon.
• Kami ang gagawa ng draft ng abiso at ng abiso ng hindi pagtupad, at ng mga liham ng pagkaantala na magpapanatili sa claim na buhay.
• Tinuturuan namin ang isang eksperto at sinusuri o kinuwestiyon ang mga ulat ng eksperto.
• Kinakalkula namin ang claim para sa mga gastos sa pagkukumpuni, pagbawas ng presyo o mga pinsala.
• Nakikipagnegosasyon kami sa nagbebenta, kontratista, o tagaseguro at nagsasagawa ng mga proseso kung kinakailangan.

Buod

• Ipaalam sa nagbebenta nang nakasulat sa loob ng makatwirang panahon pagkatapos matuklasan (Artikulo 7:23(1) BW); para sa mga bahay ay walang takdang dalawang buwang panahon.
• Ang iyong paghahabol ay magiging limitado sa oras dalawang taon pagkatapos ng abiso maliban kung putulin mo ito nang nakasulat (Artikulo 7:23(2) at 3:317 BW).
• Ang tungkulin ng nagbebenta na ibunyag ang kanyang nalalaman ay karaniwang nangingibabaw kaysa sa iyong tungkulin na mag-imbestiga.
• Ang mga sugnay na "edad" at "as-is" ay naglilipat ng panganib sa mamimili, ngunit hindi kailanman pinoprotektahan ang isang nagbebenta na nagtago ng isang kilalang depekto.
• Para sa mga kontrata ng bagong-gawa simula Enero 1, 2024, ang kontratista ay mananagot para sa mga depektong hindi natuklasan sa paghahatid maliban kung ang mga ito ay hindi maiuugnay sa kanya (Artikulo 7:758(4) BW).

Mga madalas itanong