Nakakuha ka na ng hatol. Iginawad na ng korte ang iyong paghahabol at inutusan ang kalabang partido na magbayad. Ngunit hindi nagbabayad ang may utang. Kung nagmamay-ari sila ng isang ari-arian, ang sapilitang pagbebenta ng ari-ariang iyon ay maaaring maging isang paraan upang makolekta pa rin ang iyong paghahabol. Ito ay tinatawag na executory sale (executoriale verkoop). Gayunpaman, ang daan patungo sa isang matagumpay na pagpapatupad ay mahaba, magastos, at hindi tiyak. Sa artikulong ito, ipapaliwanag namin kung paano gumagana ang proseso at kung aling mga panganib ang iyong haharapin, bilang isang nagpautang.
Ang maipapatupad na pamagat: ang panimulang punto
Ang pagpapatupad laban sa isang ari-arian ay laging nagsisimula sa isang maipapatupad na titulo (executoriale title). Ito ay isang dokumento kung saan pinahihintulutan ng batas ang pagpapatupad. Ang pinakakaraniwang titulo ay isang hatol ng korte, ngunit ang isang notarial deed o isang utos ng korte ay maaari ring magsilbing titulo. Ang hatol ay dapat ideklarang pansamantalang maipapatupad, o ang panahon para sa apela ay dapat na natapos na. Kung walang wastong maipapatupad na titulo, hindi maaaring magsimula ang pagpapatupad.
Serbisyo at order para magbayad
Bago maaaring ipataw ang anumang kalakip, dapat pormal na ihatid ng bailiff ang hatol sa may utang — ibig sabihin, opisyal itong ibigay. Pagkatapos, maglalabas ang bailiff ng utos na magbayad. Alinsunod sa Artikulo 439 ng Dutch Code of Civil Procedure (Rv), ang may utang ay binibigyan ng hindi bababa sa dalawang araw upang kusang magbayad. Kapag natapos na ang panahong iyon nang walang bayad, saka lamang maaaring magsimula ang aktwal na pagpapatupad.
Ang hakbang na ito ay hindi lamang isang pormalidad. Kung ang serbisyo ay may depekto o ang utos ay hindi nailabas nang tama, maaaring hamunin ng may utang ang pagpapatupad. Samakatuwid, mahalaga na maingat na isagawa ng bailiff ang trabaho.
Kalakip na ehekutibo sa ari-arian
Pagkatapos mag-expire ang panahon ng pagbabayad, ang bailiff ay magpapataw ng executory attachment sa ari-arian. Ang attachment na ito ay nakarehistro sa mga pampublikong rehistro ng Land Registry (Kadaster) (Artikulo 505 Rv). Mula sa sandaling iyon, ang attachment ay makikita ng mga ikatlong partido at ang ari-arian ay legal na may pananagutan. Sa prinsipyo, ang may utang ay hindi na maaaring magbenta ng ari-arian o magpataw dito ng mga bagong karapatan. Kung gagawin pa rin nila ito, ang mamimili o ang bagong limited rightholder ay hindi maaaring umasa sa transaksyong iyon laban sa attaching creditor.
Aabisuhan ng bailiff ang may utang at sinumang mortgagee tungkol sa kalakip na kaakibat. May karapatan ang mga mortgagee na ipatupad ito sa kanilang sariling mga kamay — tatalakayin pa natin ito mamaya.
Ang pampublikong subasta
Ang pangunahing tuntunin ay ang isang executory sale ay nagaganap sa pamamagitan ng isang pampublikong subasta (Artikulo 514 Rv et seq.). Ang subasta ay inoorganisa ng isang notaryo sa batas sibil, na siya ring gumagawa ng mga tuntunin sa subasta. Ang ari-arian ay inaanunsyo nang maaga sa pamamagitan ng mga pampublikong rehistro at kadalasan sa pamamagitan ng mga espesyalisadong plataporma ng subasta. Ang notaryo ang humahawak sa publisidad, nagtitipon ng mga dokumento ng impormasyon at nagsasagawa mismo ng subasta.
Sa araw ng subasta, maaaring mag-bid ang mga interesadong partido. Ang ari-arian ay iginagawad sa pinakamataas na bidder, at pagkatapos nito ay bubuuin ng notaryo ang kasunduan sa pagbili. Ang halaga ng pagbili ay karaniwang dapat bayaran sa loob ng ilang linggo. Pagkatapos ng pagbabayad, isinasagawa ang paglilipat sa pamamagitan ng isang notarial deed of executory sale, na nakarehistro rin sa Land Registry.
Pribadong pagbebenta bilang alternatibo
Bukod sa pampublikong subasta, ang Artikulo 3:268(2) ng Dutch Civil Code (BW) ay nag-aalok ng posibilidad ng isang pribadong pagbebenta. Nangangailangan ito ng pahintulot ng preliminary relief judge, na hinihiling ng may utang o ng mortgagee — hindi ng mismong attaching creditor. Ibinibigay ng hukom ang pahintulot na iyon kung posible na ang isang pribadong pagbebenta ay magbubunga ng mas mataas na kita kaysa sa isang subasta.
Sa pagsasagawa, ang rutang ito ay lalong ginagamit, lalo na kapag ang lahat ng mga nagpautang na kasangkot ay sumasang-ayon dito. Ang isang pribadong pagbebenta ay karaniwang mas maayos na nagpapatuloy, nakakakuha ng mas mataas na presyo at nakakatipid sa mga gastos sa subasta. Para sa nagpautang, sa maraming pagkakataon ay makatuwiran na aktibong pag-isipan ang opsyong ito.
Paano kung ang may utang ay hindi ang nag-iisang may-ari?
Sa pagsasagawa, ang may utang ay kadalasang hindi lamang ang nag-iisang may-ari ng ari-arian. Ang isang karaniwang sitwasyon ay ang dalawang magkatuwang na may-ari na bawat isa ay may pantay at hindi nahahating kalahating bahagi — halimbawa, ang mga magkapareha na magkasamang bumili ng bahay. Ito ay may malalaking kahihinatnan para sa pagpapatupad ng batas.
Ang isang nagpapautang na sangkot sa isang kapwa may-ari ay maaari lamang magpataw ng sangkot at magbenta ng hindi nahahatiang bahagi ng may utang sa ari-arian, hindi ang kabuuan ng ari-arian (Artikulo 3:175 ng Dutch Civil Code, BW). Ang bahagi ng kabilang kapwa may-ari ay wala sa saklaw ng pagpapatupad, dahil ang taong iyon ay hindi mananagot sa utang. Samakatuwid, hindi maaaring basta-basta ipa-auction ng nagpautang ang buong bahay.
Ang problema ay napakahirap ibenta ang isang hindi nahahati na kalahating bahagi. Halos walang mamimili ang handang kumuha ng fractional interest at maging co-owner kasama ang isang estranghero, kasama ang lahat ng praktikal na komplikasyon na kaakibat nito. Sa isang pampublikong subasta, ang naturang bahagi, kung sakaling maibenta man, ay makakakuha lamang ng isang maliit na bahagi ng proporsyonal na halaga nito.
Dahil dito, karaniwang gugustuhin ng isang nagpautang na hatiin ang komunidad. Sa ilalim ng Artikulo 3:180 BW, ang isang nagpautang na nagkabit ng bahagi ng isang kapwa may-ari ay maaaring humiling ng paghahati ng komunidad (verdeling), kahit na labag sa kagustuhan ng kabilang kapwa may-ari. Sa pamamagitan ng paghahati, maaaring ibenta ang buong ari-arian at ang netong nalikom ay maaaring hatiin sa pagitan ng mga kapwa may-ari ayon sa kanilang mga bahagi. Pagkatapos ay maaaring mabawi ng nagpautang ang bahagi ng nalikom ng may utang, habang ang bahagi ng kabilang kapwa may-ari ay ibinabayad sa taong iyon at nananatiling hindi maabot ng nagpautang.
May ibang sitwasyon kung saan ang mga kapwa may-ari ay kasal sa isang komunidad ng ari-arian (gemeenschap van goederen) at ang utang ay isang utang ng komunidad. Sa kasong iyon, ang buong komunidad — kasama na ang buong ari-arian — ay maaaring magsilbing kapalit, dahil ang parehong mag-asawa ay mananagot. Ganito rin ang naaangkop sa iba pang mga utang kung saan ang parehong may-ari ay magkasamang mananagot, tulad ng isang magkasamang pautang. Gayunpaman, kung saan isa lamang sa mga may-ari ang may utang sa isang pribadong utang, ang limitasyon sa bahagi ng taong iyon ay naaangkop.
Kaya naman, mahalagang suriin ng nagpautang, bago magpataw ng kalakip, kung sino ang mga rehistradong may-ari ng ari-arian at kung ano ang batayan nila sa paghawak nito. Ipinapakita ng Land Registry (Kadaster) ang posisyon ng pagmamay-ari. Kung ang buong ari-arian o isang hindi pa nahati na bahagi lamang ang maaaring ipatupad ay higit na nagtatakda ng mga posibilidad ng pagbawi — pati na rin ang mga gastos at oras na kakailanganin ng ruta.
Pamamahagi ng mga nalikom: ang kaayusan ng ranggo
Kapag naibenta na ang ari-arian at natanggap na ang halaga ng pagbili, dapat ipamahagi ang mga nalikom. Kung mayroong ilang mga nagpautang — na karaniwang nangyayari sa pagpapatupad ng ari-arian — isang kaayusan sa pagraranggo (rangregeling) ang nagaganap (Artikulo 551 Rv et seq.). Ang notaryo o ang superbisor na hukom ang nagpapasiya kung aling mga nagpautang ang babayaran at sa anong pagkakasunud-sunod.
Ang mortgagee ang nangunguna. Sunod ay ang sinumang may preperensya sa pagpapautang tulad ng mga Awtoridad sa Buwis. Pagkatapos nito, ang mga gastos sa pagpapatupad mismo ay babayaran. Anumang matitira ay ipapamahagi sa mga nagpapautang na kakabit ayon sa ranggo ng kanilang petsa ng pagkakakabit: kung sino man ang naunang nakakabit ay may mas mataas na ranggo. Anumang matitira pagkatapos ng buong pamamahagi ay mapupunta sa may utang.
Panganib 1: inuuna ang mortgagee
Ang pinakamahalagang panganib para sa nagpautang ay ang pagkakasunud-sunod ng ranggo. Ang isang bangko o iba pang mortgagee ay may hawak na karapatan sa mortgage sa ari-arian at samakatuwid ay nauuna sa istruktura ang ranggo kaysa sa attaching creditor. Nangangahulugan ito na ang utang sa mortgage — kabilang ang mga atraso ng interes at mga karagdagang gastos — ay unang binabayaran mula sa mga nalikom ng pagbebenta. Tanging ang natitira lamang ang magagamit ng nagpautang.
Para sa isang ari-arian na may mataas na utang sa mortgage kumpara sa halaga nito sa merkado, maaaring halos wala nang matitira para sa nagpapautang pagkatapos mabayaran ang mortgage — kahit na ang ari-arian ay naibenta sa makatwirang presyo.
Panganib 2: ang mga resulta ng pagpapatupad ay mas mababa kaysa sa inaasahan
Ang mga ari-ariang ibinebenta sa pamamagitan ng isang pampublikong subasta ay mas mababa ang kinikita kumpara sa mga ari-ariang pribadong iniaalok sa bukas na pamilihan. Alam ng mga bidder na bumibili sila ng isang ari-ariang forced-sale: limitado ang kanilang mga pagkakataong mag-inspeksyon, ang kondisyon ng ari-arian ay hindi laging lubos na nalalaman, at may posibilidad na ang dating nakatira ay hindi kusang umalis. Ang lahat ng ito ay makikita sa mas mababang presyo ng bid.
Sa pagsasagawa, ang mga nalikom mula sa pagpapatupad ng batas ay regular na 15 hanggang 30 porsyentong mas mababa kaysa sa halaga sa bukas na pamilihan, minsan ay higit pa. Ang isang nagpautang na ibinatay ang kanilang mga kalkulasyon sa opisyal na halaga ng buwis (WOZ) o isang ulat ng pagtatasa ay maaaring makaranas ng isang hindi kanais-nais na sorpresa pagkatapos ng subasta.
Panganib 3: nakikipagkumpitensyang mga nagpapautang
Bihirang ang nagpautang lamang ang may matalas na pagtingin sa ari-arian ng may utang. Ang ibang mga nagpautang ay maaari ring nagpataw ng kalakip, at ang kanilang ranggo ay natutukoy sa petsa kung kailan nairehistro ang kanilang kalakip sa Land Registry. Kung sino ang nauna ang siyang uunahin.
Ang isang nagpautang na nahuhuli sa pag-uulat ay nanganganib na mapunta sa hulihan ng kaayusan sa ranggo, kung saan ang mga magagamit na kikitain ay naubos na sa oras na iyon. Kaya naman ipinapayong magpatuloy sa pag-uugnay sa ari-arian sa lalong madaling panahon pagkatapos makakuha ng maipapatupad na titulo.
Panganib 4: binabawasan ng mga gastos ang mga kita
Ang pagpapatupad laban sa isang ari-arian ay may kasamang malalaking gastos: bayad sa bailiff para sa serbisyo at pagkakabit, bayad sa notaryo para sa subasta o pribadong pagbebenta, mga gastos sa Land Registry para sa pagpaparehistro, at posibleng mga gastos sa pagpapaalis kung ang may utang ay hindi kusang umalis sa ari-arian. Ang lahat ng mga gastos na ito ay ibabawas mula sa mga nalikom sa pagbebenta bago mabayaran ang mga nagpautang.
Bagama't nangunguna ang mga gastos sa pagpapatupad ng batas kaysa sa mga ordinaryong paghahabol, binabawasan nito ang netong nalikom na magagamit ng nagpautang. Para sa mga ari-arian na medyo mababa ang halaga o may mataas na utang sa mortgage, maaaring lamunin ng mga gastos ang isang malaking bahagi ng anumang magagamit na surplus.
Panganib 5: mga proseso ng utos ng pagpapatupad
May karapatan ang may utang na hamunin ang pagpapatupad sa pamamagitan ng mga proseso ng utos ng pagpapatupad (executiekortgeding) sa harap ng preliminary relief judge (Artikulo 438 Rv). Maaari nilang igiit na suspindihin ang pagpapatupad, halimbawa dahil sa kanilang argumento na ang paghahabol ay nabayaran na (bahagyang), na mayroong pang-aabuso sa kapangyarihang magpatupad, o na may mga bagong pangyayaring lumitaw na humahadlang sa pagpapatupad.
Sa prinsipyo, ang kawalan ng kakayahang magbayad ay hindi sapat na batayan para sa suspensyon. Ngunit ang mga proseso ng utos ng hukuman ay nangangailangan ng oras at pera, kahit na sa huli ay mapatunayang tama ang nagpautang. Dahil dito, maaaring maantala ang proseso nang ilang linggo, habang tumataas ang mga gastos.
Panganib 6: pagpapatupad ng buod ng mortgagee
Ang Artikulo 3:268 BW ay nagbibigay sa mortgagee ng karapatan sa summary enforcement (parate executie): maaari nilang ibenta ang ari-arian nang hindi kinakailangan ang titulo ng korte at hindi kinakailangang magbigay ng pahintulot ang attached creditor. Kung ang may utang ay hindi rin tumupad sa kanilang mga obligasyon sa mortgage, ang bangko ay karaniwang magpapasya na magpatuloy sa pagpapatupad mismo.
Sa ganitong kaso, tuluyang mawawalan ng kontrol ang nagpapautang na nag-aaplay. Ang bangko ang magtatakda ng tiyempo, paraan ng pagbebenta, at ang notaryo. Ang nagpautang ay maaari na lamang maghintay upang makita kung may natitira pa para sa kanila pagkatapos mabayaran ang utang sa mortgage at mga karagdagang gastos.
Panganib 7: pagkabangkarote ng may utang
Kung ang may utang ay idineklarang bangkarota sa panahon ng proseso ng pagpapatupad, ang katiwala sa pagkabangkarote ay kikilos laban sa mga karapatan ng may utang. Ang pagkakabit sa ari-arian ay magiging bahagi ng ari-arian ng pagkabangkarote at ang indibidwal na pagpapatupad ay sa prinsipyo ay ititigil. Mula noon ay nareresolba ang bagay sa pamamagitan ng mga proseso ng pagkabangkarote.
Ang tagapangasiwa ang nagpapasya sa pagbebenta ng ari-arian at ang mga nalikom ay ipinamamahagi alinsunod sa Batas sa Pagkabangkarote. Para sa isang walang seguridad na nagpautang — walang mortgage o pangako — nangangahulugan ito na sa karamihan ng mga kaso ay babayaran lamang sila ng isang limitadong porsyento ng kanilang paghahabol, kung mayroon man.
Panganib 8: ang natitirang utang ay walang nalutas na anuman
Kahit na ang isang matagumpay na pagpapatupad ay hindi nangangahulugan na ang kahilingan ay ganap na natugunan. Kung ang mga nalikom sa pagbebenta, pagkatapos ibawas ang utang sa mortgage, mga gastos at iba pang mga kahilingan, ay hindi sapat upang masakop ang buong kahilingan, may natitira pang natitirang utang. Ang may utang ay personal na mananagot para dito.
Ngunit ang isang may utang na nawalan ng bahay at maaaring nasa kahirapan sa pananalapi ay karaniwang may kaunting natitirang mga ari-arian na mababawi. Ang nagpautang ay pormal na humahawak ng natitirang paghahabol, ngunit ang pagkakataong aktwal na makolekta ito ay limitado sa pagsasagawa.
Panganib 9: pagpapatupad ng hatol sa unang pagkakataon habang natatalo ka sa apela
Ang isang hatol na ibinigay sa unang pagkakataon ay kadalasang idinedeklarang pansamantalang maipapatupad. Nangangahulugan ito na pinapayagan kang magpatuloy sa pagpapatupad habang nakabinbin pa ang apela at samakatuwid ay hindi pa pinal ang hatol. Maaaring mukhang kaakit-akit ito dahil hindi mo na kailangang maghintay, ngunit may dala itong malaking panganib: kung ang apela ay napagpasyahan laban sa iyo at ang hatol ay mapawalang-bisa, ang legal na batayan kung saan mo ipinatupad ang ari-arian ay mawawala nang may retroaktibong epekto.
Ang mga kahihinatnan nito ay maaaring maging malawak. Kung gayon, magkakaroon ka ng pagpapatupad nang walang wastong titulo at, sa prinsipyo, mananagot sa pagkalugi na dinanas ng may utang bilang resulta. Dahil ang ari-arian ay naibenta at nailipat na sa isang ikatlong partido, sa pangkalahatan ay hindi mo na maaaring bawiin ang pagbebentang iyon: ang isang mamimili na nakakuha ng ari-arian nang may mabuting hangarin sa isang subasta ng pagpapatupad ay protektado. Pagkatapos ay kailangan mong bayaran ang mga nalikom na iyong natanggap at, bukod pa riyan, bayaran ang karagdagang pagkalugi, tulad ng pagkakaiba sa pagitan ng halaga ng pagpapatupad at ang aktwal na halaga ng ari-arian, mga gastos sa paglipat at anumang kaakibat na pinsala.
Bukod pa rito, ang pananagutang ito ay isang mahigpit at nakabatay sa panganib: sinumang magpapatupad ng hatol na kalaunan ay pinawalang-bisa ay kumikilos sa sarili nilang panganib, kahit na ang mga ito ay ganap na may mabuting hangarin. Samakatuwid, ang pagkatalo sa apela ay maaaring magdulot ng mas malaking gastos kaysa sa orihinal na paghahabol. Dahil dito, palaging timbangin kung gaano katibay ang iyong kaso, kung ang kabilang partido ay nag-aalok ng anumang paraan para sa pagbabayad, at kung matalino bang hintayin ang resulta ng apela sa halip na ipatupad kaagad.
Ano ang pinakamahusay na hakbang bilang isang nagpautang?
Bago magpatuloy sa pagpapatupad ng batas laban sa isang ari-arian, kinakailangan ang maingat na pagtatasa. Tanungin ang iyong sarili ng mga sumusunod na katanungan: ano ang kasalukuyang halaga sa pamilihan ng ari-arian at gaano kataas ang utang sa mortgage? Mayroon bang iba pang mga nagpapautang na kaakibat nito at ano ang kanilang ranggo? Mayroon bang mga ari-arian o kita ng may utang na mas simple at mas mura ang pagpapatupad nito? At ang isang mapayapang kasunduan ba — nasa ilalim man ng banta ng pagpapatupad o hindi — ay isang makatotohanang opsyon?
Ang banta ng pagpapatupad ay minsan mas epektibo sa pagsasagawa kaysa sa mismong pagpapatupad. Ang mga may utang na alam na nakataya ang kanilang tahanan ay kadalasang handang tumanggap ng isang kasunduan sa pagbabayad o kasunduan na dati nilang tinanggihan. Ang isang sulat ng kahilingan o abiso ng pagpapatupad na nasa tamang panahon ay maaaring maghatid ng ninanais na resulta nang hindi kinakailangang ganap na makumpleto ang mahaba at magastos na proseso ng pagpapatupad.
Konklusyon
Ang pagbebenta ng isang ari-arian sa pamamagitan ng ehekusyon ay isang makapangyarihang instrumento sa kamay ng nagpautang, ngunit hindi garantiya ng ganap na pagkolekta ng kahilingan. Ang proseso ay kinabibilangan ng ilang legal, pinansyal, at prosesong panganib na nangangailangan ng mahusay na paghahanda at madiskarteng mga pagpili. Ang prayoridad na ranggo ng mortgagee, ang mas mababang kita mula sa pagpapatupad, ang mga gastos sa litigasyon, ang posibilidad ng mga proseso ng injunction, at ang panganib ng pagkabangkarote ay ginagawa itong isang ruta na hindi dapat basta-basta simulan.
Bilang isang nagpautang, gusto mo bang maiplano ang iyong mga opsyon para sa pagbawi, o kailangan mo ba ng payo kung ang pagpapatupad ba ang tamang hakbang sa iyong sitwasyon? Ang mga abogado sa Law & More ay masaya na tumulong sa iyo.
Mga madalas itanong
Ano ang mga kailangan ko para makapagpataw ng executory attachment sa isang ari-arian?
Kailangan mo ng isang maipapatupad na titulo: kadalasan ay isang hatol ng korte na idineklarang pansamantalang maipapatupad, o na ang panahon ng apela ay natapos na. Sa batayan na iyon, maaaring ihain ng isang bailiff ang hatol, mag-isyu ng utos na magbayad, at pagkatapos ay magpataw ng executory attachment sa ari-arian ng may utang.
Gaano katagal ang proseso mula sa pagkakabit hanggang sa aktwal na pagbebenta?
Nag-iiba-iba ito, ngunit dapat mong isaalang-alang ang hindi bababa sa tatlo hanggang anim na buwan. Ang mga itinakdang panahon ng pag-anunsyo para sa isang subasta ng pagpapatupad, ang posibilidad ng mga paglilitis ng utos ng may utang, at anumang mga hindi pagkakaunawaan sa kaayusan ng ranggo ay maaaring magpahaba pa sa proseso. Ang isang pribadong pagbebenta sa pamamagitan ng preliminary relief judge ay maaaring sa ilang mga kaso ay mas mabilis na magpapatuloy.
Maaari bang ihinto ng may utang ang pagpapatupad ng batas?
Maaaring magsampa ang may utang ng mga paglilitis ng utos ng pagpapatupad sa harap ng preliminary relief judge at humingi ng suspensyon sa pagpapatupad. Hindi ito madaling magtatagumpay: ang kawalan lamang ng kakayahang magbayad ay hindi sapat. Makikialam ang hukom kung mayroong pang-aabuso sa kapangyarihan, mga bagong katotohanan na humahadlang sa pagpapatupad, o isang malinaw na pagkakamali sa hatol. Gayunpaman, ang mga paglilitis ng utos ng pagpapatupad ay palaging nagpapaantala sa proseso, kahit na ang may utang ay hindi magtagumpay sa huli.
Ano ang mangyayari kung ang kita ng benta ay mas mababa kaysa sa utang?
Kung ang mga nalikom ng pagpapatupad ay hindi sapat upang matugunan ang buong kahilingan, mananatili ang natitirang utang. Ang may utang ay nananatiling personal na mananagot para dito. Gayunpaman, sa pagsasagawa, mahirap kolektahin ang natitirang utang na iyon: ang isang may utang na nawalan ng bahay ay karaniwang may kaunting natitirang mga ari-arian na mababawi. Maaari mong itala ang natitirang kahilingan at pagkatapos ay muling magpatupad ng mga hakbang sa pagpapatupad kung ang may utang ay makakakuha ng mga bagong ari-arian.
Mas inuuna ba ang bangko kaysa sa akin bilang isang nagpautang?
Oo. Ang isang mortgagee — kadalasan ang bangko na nagbigay ng mortgage — ay may preperensyal na posisyon at unang binabayaran mula sa mga nalikom ng pagbebenta. Tanging ang natitira pagkatapos mabayaran ang utang sa mortgage ang mapupunta sa mga nagpapautang na nakakabit, na ipinamamahagi ayon sa ranggo ng kanilang petsa ng pagkakabit.
Maaari ba akong, bilang isang nagpautang, na magsagawa rin ng pribadong pagbebenta?
Hindi direkta. Ang kahilingan para sa isang pribadong pagbebenta sa ilalim ng Artikulo 3:268(2) BW ay dapat isumite ng may utang o ng mortgagee, hindi ng attaching creditor. Gayunpaman, maaari kang aktibong mag-isip at magbigay ng iyong pahintulot, na nagpapataas ng pagkakataon na pagbigyan ng preliminary relief judge ang kahilingan. Ang isang pribadong pagbebenta ay karaniwang nagbubunga ng mas mataas na kita kaysa sa isang subasta, na para rin sa iyong interes.
Paano kung ang may utang ay nagmamay-ari ng ari-arian kasama ng ibang tao?
Kung gayon, sa prinsipyo, maaari mo lamang ipatupad ang batas laban sa sariling hindi nahahati na bahagi ng may utang, hindi laban sa bahagi ng kabilang may-ari, na hindi mananagot sa utang. Dahil ang isang praksyonal na bahagi ay halos hindi maibebenta, ang isang nagpapautang na kalakip ay maaaring humiling ng paghahati ng komunidad sa ilalim ng Artikulo 3:180 BW, upang ang buong ari-arian ay maibenta at ikaw ay makabawi mula sa bahagi ng may utang mula sa mga nalikom. Iba ito kung saan ang parehong may-ari ay mananagot, halimbawa, ang mga mag-asawang ikinasal sa isang komunidad ng ari-arian na may utang sa komunidad; sa kasong iyon, ang buong ari-arian ay maaaring magsilbing kapalit.
Ano ang mangyayari kung ang may utang ay nalugi habang ipinapatupad ang batas?
Sa pagkabangkarote ng may utang, ang tagapangasiwa ay kikilos laban sa kanilang mga karapatan at ang indibidwal na pagpapatupad ay sa prinsipyo ay ititigil. Ang ari-arian ay magiging bahagi ng ari-arian ng pagkabangkarote. Ibinebenta ng tagapangasiwa ang ari-arian at ipinamamahagi ang mga nalikom alinsunod sa Batas sa Pagkabangkarote. Bilang isang unsecured creditor — na walang karapatan sa seguridad — ikaw ay nasa hulihan ng pila at ang pagkakataong makolekta nang buo ay maliit.
Ang pagpapatupad ba ng batas laban sa isang ari-arian ang palaging pinakamahusay na pagpipilian?
Hindi ayon sa kahulugan. Ang pagpapatupad laban sa isang ari-arian ay isang mabigat at magastos na hakbang. Sa ilang mga kaso, ang ibang paraan ng pagbawi — tulad ng pagkabit ng mga balanse sa bangko o pag-alis ng sahod — ay mas mabilis at mas mura. Bukod dito, ang banta ng pagpapatupad ay maaaring sapat na upang himukin ang isang may utang tungo sa isang mapayapang kaayusan. Makabubuting kumonsulta nang maaga sa isang abogado na maaaring magsuri ng mga opsyon sa pagbawi sa iyong partikular na sitwasyon.
