Pagpapaalis sa Netherlands: ang proseso mula sa pagpapatawag hanggang sa bailiff

Ang pagpapaalis sa Netherlands ay isang prosesong kontrolado ng korte. Hindi ito maaaring tapusin ng isang may-ari ng lupa nang mag-isa, at ang isang nangungupahan ay bihirang mapaalis sa magdamag. Sa pagitan ng unang hindi nabayarang bayad at ng van ng paglipat ay mayroong isang demand letter, isang summons, isang pagdinig, isang hatol at isang anunsyo ng bailiff. Inilalahad ng artikulong ito ang pagkakasunod-sunod, ang tiyempo, ang mga gastos at kung saan may puwang ang bawat panig na kumilos.

Ang pangunahing tuntunin: walang pagpapaalis nang walang utos ng korte

Hindi kailanman maaaring magpalayas ang isang may-ari ng lupa sa sarili niyang awtoridad. Ang pagtatapos ng pag-upa at pag-aalis ng ari-arian ay magkahiwalay na desisyon, at parehong pagmamay-ari ng korte. Hangga't hindi pa nagkakaloob ang isang hukom ng utos ng pagpapaalis at ipinatupad ito ng isang bailiff, maaaring manatili ang nangungupahan, anuman ang atraso at anuman ang nakasaad sa kontrata.

Maaaring hindi niya:

• palitan ang mga kandado o magkabit ng kadena;
• putulin ang tubig, gas, kuryente o pampainit upang piliting umalis ang nangungupahan;
• alisin, iimbak o itapon ang mga gamit ng nangungupahan;
• pumasok sa bahay nang walang pahintulot, siya man o hindi ang may-ari nito.

Tinatawag ito ng batas ng Olandes na self-help eigenrichting , at ito ay labag sa batas. Ang nangungupahan ay maaaring magsimula ng isang pansamantalang utos ng hukuman ( kort gedeng ) at kadalasan ay babalik sa loob ng ilang araw, kung saan ang may-ari ng lupa ay inutusang ibalik ang pagpasok sa bahay sa pamamagitan ng parusa ng pang-araw-araw na multa at mananagot sa tort para sa nagresultang pagkawala. Ang pagpasok sa isang tirahan laban sa kagustuhan ng nakatira ay maaari ring maituring na kriminal na pagkakasala ng huisvredebreuk (artikulo 138 Sr). Ang isang may-ari ng lupa na nagpapalit ng mga kandado ay ginagawang isa sa mga kasong malamang na mapanalunan niya ang isang kasong tiyak na matatalo niya.

Dalawang ruta: opzegging at ontbinding

Pagwawakas sa pamamagitan ng paunawa (opzegging)

Ang opzegging ay pagtatapos ng pag-upa ng isang tirahan sa pamamagitan ng nakasulat na abiso, na ipinadala sa pamamagitan ng rehistradong koreo, batay sa isa sa isang saradong listahan ng mga batayan na itinadhana. Lumilitaw ang mga ito sa mga artikulo tungkol sa pagtatapos ng pag-upa sa Aklat 7, Titulo 4, Seksyon 5 BW (mga artikulo 271 hanggang 282 BW): na ang nangungupahan ay hindi kumilos bilang isang mabuting nangungupahan, na ang may-ari ng lupa ay agarang nangangailangan ng ari-arian para sa kanyang sariling paggamit ( dringend eigen gebruik ), na ang nangungupahan ay tumatanggi sa isang makatwirang alok ng isang bagong kontrata, at na ang ari-arian ay kailangan para sa demolisyon o muling pagpapaunlad.

Ang mga panahon ng abiso ay tumatagal mula tatlong buwan para sa isang pag-upa na wala pang isang taon, na tumataas ng isang buwan bawat karagdagang taon hanggang sa maximum na anim. Ang abiso lamang ay walang natatapos: maliban kung ang nangungupahan ay pumayag nang nakasulat, ang pag-upa ay magpapatuloy sa pamamagitan ng pagpapatakbo ng batas hanggang sa magdesisyon ang korte, at ang may-ari ng lupa ay dapat magsampa ng kaso. Ang mga kontratang may takdang panahon para sa mga tirahan ay binawasan din ng Wet vaste huurcontracten, na may bisa simula noong Hulyo 1, 2024, na nagpanumbalik sa walang takdang panahon ng pag-upa bilang pangunahing tuntunin, kaya ang isang may-ari ng lupa na nag-akala na ang kanyang kontrata ay mawawalan ng bisa ay maaaring humawak ng isang open-ended tenancy.

Pagpapawalang-bisa para sa paglabag (pagbubuklod)

Nakasaad sa Artikulo 6:265 BW na ang bawat pagkabigo sa pagganap ay nagbibigay sa kabilang partido ng kapangyarihang magbuwag, maliban kung ang pagkabigo, dahil sa espesyal na katangian o maliit na kahalagahan nito, ay hindi nagbibigay-katwiran sa pagbuwag. Para sa mga tirahan na ang kapangyarihan ay hindi ginagamit sa pamamagitan ng sulat: inilalaan ng artikulo 7:231 BW ang pagpapawalang-bisa ng isang pag-upa ng itinayong lugar sa korte. Ang eksepsiyon ay ang administratibong pagsasara ng ari-arian, sa ilalim ng artikulo 13b ng Opium Act o artikulo 174a ng Municipalities Act, kung saan maaaring magbuwag ang may-ari ng lupa nang hindi pumupunta sa korte.

Sa mga kaso ng atraso sa upa, halos palaging ang ontbinding ang paraan. Walang abiso ang unang ipinapatupad, hindi kailangang magkasya ang mga detalye sa isang saradong listahan, at maaaring pagsamahin ng may-ari ng lupa ang money claim, dissolution, at eviction sa isang summon. Ang parehong pamamaraan ay nagsisilbi para sa istorbo, hindi awtorisadong subletting, at pagtatanim ng cannabis.

Magkano ang sapat? Ang limitasyon ng pagpaparaya

Ang mga salitang "maliban na lang kung ang pagkabigo, dahil sa espesyal na katangian o maliit na kahalagahan nito, ay hindi nagbibigay-katwiran sa pagpapawalang-bisa" ang pangunahing depensa ng nangungupahan. Sa mapanghamak na desisyon nito noong ika-28 ng Setyembre 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810), kinumpirma ng Hoge Raad kung paano gumagana ang pagsubok. Ito ay isang pangunahing tuntunin na may eksepsiyon: ang anumang paglabag sa prinsipyo ay nagbibigay ng kapangyarihang magpawalang-bisa; pinatutunayan ng may-ari ng lupa ang paglabag at dapat itatag ng nangungupahan ang eksepsiyon. Ang eksepsiyon ay hindi limitado sa mga salik na binanggit sa batas — lahat ng mga pangyayari ay maaaring timbangin, kabilang ang interes ng nangungupahan sa pagpapanatili ng kanyang tahanan, at dapat timbangin ng korte ang mga ito kahit na hindi ito nagawa.

Kaya ang isang nahuling bayad, o isang maliit na natitirang balanse, ay hindi magbubunga ng utos ng pagpapaalis. Ngunit walang hangganan sa mga buwan kung saan kasunod ang paglusaw: walang batas, at walang pambansang alituntunin ng mga korte, ang nagtatakda nito. Ang mga atraso na umaabot sa ilang buwan sa praktika ay ang punto kung saan naghahain ng kaso ang mga may-ari ng lupa at kung saan ang isang paghahabol ay may tunay na pagkakataon, ngunit ang bilang ay walang pinagpapasyahan sa sarili nito — kailangan pa ring timbangin ng korte ang paglabag laban sa lahat ng hinihiling ng Hoge Raad na timbangin nito, at maaari nitong tanggihan ang paglusaw sa mas malalaking atraso o payagan ito sa mas maliliit.

Ang mga kasong borderline ay nakakaapekto sa pag-uugali gayundin sa aritmetika: kung sinagot ba ng nangungupahan ang demand letter, kung inalok ba ang isang kasunduan at sinira, at kung humingi ba ng tulong sa utang.

Ang karaniwang pamamaraan, hakbang-hakbang

Ang mga hindi pagkakaunawaan sa pag-upa ay napupunta sa korte ng subdistrito ( kantonrechter ), anuman ang halagang nakataya, at nagsisimula sa pagpapatawag ng bailiff ( dagvaarding ). Ang isang abogado ay hindi sapilitan, bagaman karaniwan ay sa panig ng may-ari ng lupa at kadalasang nagpapasya sa panig ng nangungupahan.

Mula dulo hanggang dulo, ang isang kaso ng hindi nadepensahang atraso ay karaniwang tumatagal mula tatlo hanggang limang buwan. Ituring iyon, at ang bawat pagitan sa talahanayan, bilang kasanayan sa halip na karapatan: bukod sa minimum na panahon ng abiso para sa mismong pagpapaalis, wala sa mga panahong ito ang itinatakda ng batas. Itinatakda ng korte ang petsa ng pagpapawalang-bisa sa hatol nito, at ang oras para sa isang pagdinig at paghatol ay sumusunod sa mga tuntunin sa pamamaraan para sa mga kaso ng subdistrict at sa workload ng partikular na korte, na iniuulat ng Rechtspraak sa mga inilathalang bilang ng throughput nito. Ang isang kasong ipinagtatanggol, o isa kung saan ang nangungupahan ay sumusunod sa isang kaayusan, ay mas matagal at kadalasang natatapos nang walang anumang pagpapaalis.

Pansamantalang pagpapatupad at apela

Ang isang hatol sa pagpapaalis ay karaniwang idinedeklarang pansamantalang maipapatupad ( uitvoerbaar bij voorraad ) sa ilalim ng artikulo 233 Rv. Ito ang puntong kadalasang hindi nauunawaan ng mga nangungupahan: ang isang apela, na pinamamahalaan ng mga artikulo sa hoger beroep kabilang ang artikulo 350 Rv, ay hindi mismo nagpapatigil sa pagpapatupad. Maaaring magpaalis ang may-ari ng lupa habang ito ay nakabinbin.

Maaaring hilingin ng isang nangungupahan sa hukuman ng apela na suspindihin ang pagpapatupad, sa isang pinaghihigpitang pagsubok na karaniwang nangangailangan ng isang legal o katotohanang pagkakamali o isang emergency na hindi matimbang ng unang hukom. Bilang kahalili, maaari siyang magsampa ng isang hindi pagkakaunawaan sa pagpapatupad ( executiegeschil ) sa harap ng pansamantalang hukom ng tulong sa ilalim ng artikulo 438 Rv, na nangangatwiran na ang pagpapatupad ng hatol ngayon ay isang pang-aabuso sa karapatan. Hindi rin ito isang muling pagpapatakbo ng kaso. Parehong ipinapalagay na ang isang apela ay dinala sa takdang panahon, at ang panahon ay maikli: tatlong buwan mula sa araw ng hatol sa isang ordinaryong kaso, ngunit apat na linggo lamang mula sa isang hatol sa kort gedeng (artikulo 339 Rv).

Ang pansamantalang ruta ng injunction (kort geding)

Ang kort geding ay mga buod na paglilitis sa harap ng pansamantalang hukom ng kaluwagan ( voorzieningenrechter ) sa ilalim ng mga artikulo na nagsisimula sa artikulo 254 Rv. Nagbibigay ito ng pansamantalang desisyon, kadalasan sa loob ng ilang linggo, ngunit hindi nito maaaring kanselahin ang isang kontrata. Iyan ang pangunahing limitasyon: ang isang may-ari ng lupa ay hindi makakakuha ng obligasyon sa kort geding, tanging isang utos na mag-alis lamang.

Ito ay bukas lamang sa isang may-ari ng lupa kung ang kahilingan ay apurahan at ang resulta ng mga ordinaryong paglilitis ay hindi seryosong pinagdududahan — matinding istorbo, kriminal na paggamit ng ari-arian, pagpapatuloy ng pag-okupa pagkatapos na malinaw na matapos ang pag-upa, o pag-okupa nang walang titulo. Ang isang kaso ng direktang atraso ay bihirang maging kwalipikado: ang interes ng nangungupahan sa kanyang bahay ay mas malaki kaysa sa interes ng may-ari ng lupa sa bilis.

Para sa mga nangungupahan, ito ay kahit papaano ay kasing-kapaki-pakinabang: ito ang instrumento laban sa isang kasero na nagpalit ng mga kandado, at para sa pagpapahinto ng isang inanunsyong pagpapaalis kung saan ang mga pangyayari ay lubos na nagbago.

Mga iskwater, lugar ng negosyo at mga naninirahan na walang titulo

Mga squatter

Ang pag-squat ay isang kriminal na pagkakasala, at mayroong dalawang landas: isang sibil na paghahabol ng may-ari, o clearance ng pampublikong tagausig. Sa hatol nito noong ika-28 ng Oktubre 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880), ipinahayag ng Hoge Raad na ang pagpapaalis sa landas ng kriminal ay isang napakaseryosong panghihimasok sa karapatan sa paggalang sa tahanan sa ilalim ng artikulo 8 ECHR kaya nangangailangan ito ng paunang pagsusuri ng hukuman: dapat itong ipahayag ng mga awtoridad sa pamamagitan ng pagsulat, magbigay ng hindi bababa sa pitong araw para sa isang kort geding, at hintayin ang desisyon ng hukom, maliban sa mga pambihirang pagkakataon tulad ng isang banta sa kaligtasan ng publiko.

Mga lugar ng negosyo

Ang mga nangungupahan ng mga lugar ng tingian at hospitality sa ilalim ng mga artikulo 290 at kasunod ng BW ay may kani-kanilang mga tuntunin at batayan ng pagtatapos. Ang mga nangungupahan ng iba pang mga lugar ng negosyo, pangunahin na ang mga opisina at espasyong pang-industriya, ay nasa ilalim ng artikulo 7:230a BW; ang pagkakaiba ay nakasaad sa aming artikulo sa mga komersyal na pag-upa sa ilalim ng mga artikulo 290 at 230a : kapag natapos na ang pag-upa at naibigay na ang abiso ng pag-alis, maaaring hilingin ng nangungupahan sa korte ng subdistrict na palawigin ang panahon para sa pag-alis, at ang pagpapaalis ay sinuspinde habang nakabinbin ang aplikasyon na iyon. Ang aplikasyon ay dapat gawin sa loob ng dalawang buwan mula sa inanunsyong petsa para sa pag-alis, at maaaring magbigay ang korte ng hindi hihigit sa tatlong palugit na isang taon bawat isa.

Mga naninirahan na walang titulo

Ang isang tao sa ari-arian na walang kontrata — isang dating kasosyo ng nangungupahan na naiwan, isang panauhing ayaw umalis, isang naninirahan sa ilalim ng isang hindi nagamit na kasunduan laban sa squats — ay walang seguridad sa panunungkulan, at ito ang mga pinakamalinaw na kaso ng kort geding. Ang pag-iingat ay ang isang kaayusan na may label na anti-squat ay minsan itinuturing na isang pangungupahan batay sa mga katotohanan, na may proteksyong dala nito.

Ang bailiff, ang anunsyo at ang mga gamit

Tanging ang isang bailiff ng korte ( gerechtsdeurwaarder ) lamang ang maaaring magpatupad ng utos ng pagpapaalis, at siya ay isang opisyal ng publiko, hindi empleyado ng may-ari ng lupa. Siya ang nagsisilbi ng hatol, nag-uutos sa nangungupahan na umalis, pagkatapos ay inanunsyo ang pagpapaalis sa pamamagitan ng karagdagang pagsasamantala. Ang sapilitang pagpapaalis ay pinamamahalaan ng mga artikulo sa gedwongen contruiming, mga artikulo 555 hanggang 562 Rv. Ang Artikulo 555 Rv ay nagtatakda ng minimum na panahon na tatlong araw sa pagitan ng utos na iyon at ng pagpapaalis; ang maikling minimum na itinakda ng batas na iyon ay hindi ang mas mahabang boluntaryong panahon na ibinigay sa hatol.

Sa araw na maaaring tumawag ang bailiff ng pulisya upang makakuha ng daan at mapanatili ang kaayusan, at isang panday ng kandado. Ang may-ari ng lupa ang unang mag-aayos at magbabayad sa mga nag-aalis ng ari-arian, at ang mga ari-ariang naiwan ay inilalabas. Ang mangyayari sa mga ito ay hindi na isang bagay ng lokal na gawain. Ang munisipalidad ang kailangang kumuha ng mga ari-arian at iimbak ang mga ito, sa gastos ng partidong nagpapatupad ng hatol, at ang mga patakaran sa administratibong pagpapatupad ay nalalapat sa imbakan na iyon (artikulo 556 Rv, na tumutukoy sa mga artikulo 5:29 at 5:30 Awb). Ang pag-iimbak ay tumatagal ng hanggang labintatlong linggo, pagkatapos nito ay maaaring ibenta o sirain ang mga ari-arian; kung saan ang mga ito ay naibenta, ang dating may-ari ay may karapatang mag-angkin sa mga nalikom sa loob ng tatlong taon. Ang mga ari-arian na walang makatwirang halaga sa kanilang may-ari, at anumang mapanganib o madaling masira, ay maaaring agad na mapunta. Ang mga gastos ay makakarating sa nangungupahan sa pamamagitan ng may-ari ng lupa, hindi sa pamamagitan ng isang singil mula sa munisipalidad.

Maaaring kanselahin ang isang pagpapaalis hanggang sa huling sandali. Karaniwang hinihinto ito ng mga bailiff kapag ang mga atraso at gastos ay nabayaran nang buo, o kapag ang isang kasunduan ay napagkasunduan at ang may-ari ng lupa ay nag-uutos ng suspensyon. Ngunit ang kakayahang umangkop ay biglang bumababa kapag ang mga nag-alis ay nakapag-book na.

Mga gastos, at kung sino ang magbabayad

Ang mga bayarin sa korte ( griffierecht ) sa mga kaso ng subdistrito ay nakadepende sa halaga ng paghahabol at kung ang naghahabol ay isang kumpanya, isang indibidwal, o isang partido na may limitadong kakayahan, na nagbabayad ng mababang flat rate sa karamihan ng mga panaklong. Ang mga panaklong at ang mga halaga ay itinatakda ng batas, inaayos na may bisa mula Enero 1 bawat taon, at inilalathala sa talahanayan na pinapanatili ng Rechtspraak; ang rate na naaangkop ay ang may bisa kapag ang kaso ay isinampa. Walang VAT na sinisingil sa bayad sa korte.

Idagdag pa riyan ang mga singil ng bailiff, na itinatakda ng Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders at ini-index na may bisa simula Enero 1 bawat taon. Ang paghahatid ng maipapatupad na hatol ay may katamtamang taripa; ang sapilitang pagpapaalis mismo ay nagkakahalaga ng multiple nito. Ang kasalukuyang mga taripa ay inilalathala kasama ng atas na iyon, at babanggitin ng bailiff ang mga ito kapag hiniling. Ang pag-alis, pag-iimbak, at ang sariling mga legal na bayarin ng may-ari ng lupa ay kasama pa sa mga taripa na iyon at hindi itinatakda ng anuman, kaya ang kabuuan ay nakasalalay sa laki ng ari-arian at sa estado kung saan ito iniiwan.

Ang natalong partido ang magbabayad ng mga gastos ng nanalo, ngunit ang utos ng mga gastos sa Dutch ay isang fixed-scale na kontribusyon, hindi buong bayad-pinsala, at karaniwang mas mababa sa aktwal na legal na gastos. Para sa may-ari ng lupa, ang isang matagumpay na pagpapaalis ay kadalasang isang pagkalugi sa pananalapi, dahil ang utos at ang mga atraso ay ipinapatupad laban sa isang nangungupahan na ayon sa kahulugan ay walang pera. Para sa nangungupahan, ang pagkatalo ay nangangahulugang mga atraso, interes, mga bayarin sa korte at bailiff, pag-alis at pag-iimbak bukod pa sa paghahanap ng matitirhan — at ang utang ay mananatili pagkatapos ng pagpapaalis.

Mga nangungupahan sa isang mahinang posisyon

Ang pagkakaroon ng mga anak ay hindi nagbibigay sa nangungupahan ng karapatang manatili, ngunit ito ay isang pangyayaring isinasaalang-alang ang eksepsiyon sa artikulo 6:265 BW, at isang matibay na dahilan para pilitin ng hukom ang magkabilang panig tungo sa isang kasunduan. Madalas na nagbibigay ang mga korte ng hatol na "huling pagkakataon": iniuutos ang pagpapawalang-bisa at pagpapaalis, ngunit hindi ipinapatupad hangga't natutugunan ng nangungupahan ang isang napagkasunduang iskedyul.

Mas malakas pa ang isang nangungupahan na pinasok sa isang itinatakdang kasunduan sa muling pagbubuo ng utang, dahil nililimitahan ng moratorium ang maaaring ipatupad ng mga indibidwal na nagpautang. Sa ilalim ng artikulo 305 ng Bankruptcy Act, hindi maaaring buwagin ng may-ari ng lupa ang pag-upa o paalisin dahil sa mga atraso sa upa na lumitaw bago pa man magkabisa ang kasunduan sa muling pagbubuo ng utang, at ang isang pagpapaalis na isinasagawa na sa lumang utang na iyon ay sinuspinde sa pamamagitan ng batas. Ang proteksyon ay may kondisyon: dapat bayaran ng nangungupahan ang bawat bumabagsak na hulugan ng upa sa tamang oras mula noon, at ang isang bagong atraso ay bubuhayin ang kapangyarihan ng may-ari ng lupa na buwagin at paalisin. Ang isang nangungupahan na nahaharap sa pagpapaalis ay dapat mag-aplay kaagad para sa tulong sa utang ng munisipyo; dapat suriin ng may-ari ng lupa kung ang isang aplikasyon ay tumatakbo na.

Simula noong Enero 1, 2021, ang Netherlands ay nagpatakbo ng isang pambansang sistema ng maagang babala. Ang mga may-ari ng lupa, mga tagapagtustos ng enerhiya, mga kompanya ng tubig, at mga tagaseguro sa kalusugan ay dapat mag-ulat ng mga atraso sa pagbabayad sa munisipalidad, nang walang pahintulot ng nangungupahan, kapag nabigo ang kanilang sariling mga pagsisikap sa pagkolekta. Sa ilalim ng Wet gemeentelijke schuldhulpverlening, dapat sagutin ng munisipalidad ang bawat senyales na may alok ng unang pag-uusap; hinihiling ito ng artikulo 3 at 4 ng Batas na iyon sa loob ng apat na linggo, o tatlong araw ng trabaho kung saan ang sitwasyon ay agaran — ang isang napipintong pagpapaalis ang karaniwang halimbawa. Itinuturing ng mga korporasyon sa pabahay ang outreach bilang isang paunang kondisyon ng mga paglilitis.

Praktikal na patnubay

Para sa mga panginoong maylupa:

• Huwag kailanman hawakan ang mga bagay sa iyong sariling mga kamay.
• Idokumento ang lahat: talaan ng renta, mga paalala, ang sulat ng demand, mga alok ng isang kasunduan, mga reklamo mula sa mga kapitbahay na may petsa.
• Magbigay ng nakasulat na abiso ng hindi pagbabayad bago magsampa ng kaso, at hayaang malinaw na lumampas ang mga atraso sa tolerance threshold sa halip na magsampa ng kaso nang maaga at matalo dahil sa eksepsiyon.
• Iulat ang mga atraso sa munisipyo kung kinakailangan, at patunayan ito.

Para sa mga nangungupahan:

• Huwag balewalain ang patawag; ibang-iba ang isang kasong idinepensa sa isang hindi pagtupad sa batas.
• Dumalo sa pagdinig o maghain ng nakasulat na depensa nang maaga; ito ay libre at hindi nangangailangan ng abogado.
• Mag-apply agad para sa tulong sa utang ng munisipyo, magdala ng patunay sa pagdinig, at magbayad nang palagian kahit hindi mo kayang bayaran ang lahat.
• Kung binago ng may-ari ng lupa ang mga kandado o pinutol ang mga bayarin, humingi ng payo sa parehong araw.
• Unawain na ang isang apela ay hindi, sa ganang sarili nito, makakapigil sa pagpapaalis.

Law & More ay nagsisilbing kinatawan ng mga may-ari ng lupa at mga nangungupahan sa mga proseso ng pagpapaalis sa harap ng korte ng subdistrito at sa korte ng pagpapaalis, mula sa liham ng kahilingan hanggang sa bailiff. Dahil ang isang kasong ipinagtanggol ay ibang-iba ang takbo mula sa isang hindi pagtupad sa mga obligasyon, at dahil ang isang apela ay hindi kusang pumipigil sa isang pagpapaalis, mangyaring makipag-ugnayan sa amin sa sandaling dumating ang isang patawag o isang abiso ng pag-alis.