Erfpacht: ipinaliwanag para sa mga mamimili ang mahabang pag-upa ng lupa sa Netherlands

Kung ikaw ay pagbili ng bahay sa Netherlands, at lalo na sa Amsterdam, maaaring sabihin ng mga detalye na ang ari-arian ay op erfpacht... Kung gayon, hindi mo binibili ang lupa, kundi isang limitadong karapatan sa lupa ng ibang tao, sa mga kundisyong isinulat ng may-ari ng lupang iyon, minsan isang siglo na ang nakalilipas. Ang mga kundisyong iyon ang magpapasya kung magkano ang babayaran mo, kung gaano katagal, at kung magpapautang ba ang isang bangko.

Ano ang erfpacht sa batas ng ari-arian sa Netherlands

Ang Erfpacht ay isang limitadong karapatan sa lupa ( beperkt recht ) na nagbibigay sa may-ari nito, ang erfpachter , ng karapatan na hawakan at gamitin ang mga ari-ariang hindi natitinag na pagmamay-ari ng iba (art. 5:85 BW). Ang may-ari ng lupa ay nananatiling may-ari ng lupa. Ang karapatan ng erfpachter ay isang karapatan sa pag-aari, hindi isang kontrata: ito ay nakarehistro sa Land Registry (Kadaster), maaari itong ibenta, isasangla at manahin, at ito ay nananatili pagkatapos ng pagbebenta ng lupa.

Maaaring obligahin ng kasulatan ang erfpachter na magbayad ng pana-panahong halaga, ang canon o upa sa lupa (art. 5:85 BW). Ang isang canon ay hindi legal na kinakailangan, ngunit halos lahat ng residential erfpacht ay mayroong ganito. Kung hindi, ang erfpachter ay may malawak na gamit na dapat sana ay mayroon ang may-ari (art. 5:89 BW), kabilang ang mga bunga ng ari-arian at ang karapatang paupahan ito, at ang mga pagkukumpuni ay nasa kanya. Ang hindi niya maaaring gawin ay baguhin ang destinasyon ng ari-arian, o magsagawa ng mga trabaho na may mga kundisyong nakalaan sa pahintulot ng may-ari.

Ang ganap na pagmamay-ari ( volle eigendom ) ay panghabambuhay, walang gastos sa pagpapanatili at sumasagot lamang sa pangkalahatang batas. Ang Erfpacht ay ginagamit sa lupain ng iba, na pinamamahalaan ng mga kondisyon ng may-ari na iyon, at maaaring baguhin o wakasan. Ang isang flat sa erfpacht na may kasalukuyang canon ay karaniwang mas mababa ang halaga kaysa sa parehong flat na may ganap na pagmamay-ari, at ang agwat ay hindi laging nakikita sa hinihinging presyo.

Erfpacht, opstal at isang pag-upa ng isang gusali

• Erfpacht nagbibigay ng karapatang hawakan at gamitin ang lupain ng iba (art. 5:85 BW). Ang mga gusali sa lote ay karaniwang bumubuo ng bahagi ng karapatan sa erfpacht.
• Opstal, ang karapatan sa mga superficies (art. 5:101 BW), ay nagbibigay ng karapatang magkaroon o makakuha ng mga gusali, gawa o taniman sa, sa o sa itaas ng lupain ng iba, na lumalabag sa tuntunin na ang isang gusali ay pagmamay-ari ng may-ari ng lupa. Maaari itong may kaakibat na kabayaran na tinatawag na paghihiganti, at kadalasang ipinagkakaloob bilang isang dependent right kasama ng erfpacht o isang lease — para sa isang cable, solar panels — bagama't maaari itong mag-isa. Ang mga batas na naaayon sa batas sa erfpacht ay nalalapat din sa karapatan ng mga superficies (art. 5:104 BW).
• upa, ang pag-upa ng isang gusali o tirahan, ay isang kontrata, hindi isang tunay na karapatan: walang interes na maaaring irehistro, walang mortgage, at ang mga patakaran sa pag-upa ng Aklat 7 BW ay nalalapat. Ang nangungupahan ay nagbabayad ng upa para sa pag-okupa; ang isang erfpachter ay nagbabayad ng isang canon para sa isang karapatan sa ari-arian na pagmamay-ari niya at maaari niyang ibenta.

Ang kasulatan at ang mga pangkalahatang kundisyon

Ang karapatan sa erfpacht ay nililikha sa pamamagitan ng notarial deed at nakarehistro sa mga pampublikong rehistro. Ang erfpachtakte ang nagtatakda ng mga indibidwal na termino — plot, termino, inisyal na canon, pinahihintulutang paggamit — at pagkatapos ay halos walang tigil na nagdedeklara ng isang hanay ng mga algemene bepalingen na naaangkop. Ang mga pangkalahatang kundisyong iyon ang siyang nilalaman ng kasunduan: mekanismo ng rebisyon, mga tuntunin sa pagbili, mga kinakailangan sa pahintulot, rehimen ng kabayaran, mga kapangyarihan sa pagtatapos.

Ang mga kondisyon ng taon ng pag-isyu ang namamahala

Ito ang puntong kadalasang hindi napapansin, at ito ay mapagpasyahan. Ang isang munisipalidad ay hindi lamang may iisang hanay ng mga kundisyon kundi isang serye, na inilalabas sa iba't ibang taon, na bawat isa ay namamahala sa mga lote na ipinagkaloob sa ilalim nito. AmsterdamAng mga 's' ay tinutukoy ayon sa taon — kabilang sa mga ito ang AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 at 2016, kung saan ang AB 1994, AB 2000 at AB 2016 ang mga seryeng pinakamadalas na matatagpuan ngayon. Ang mga pagkakaiba ay hindi lamang kosmetiko: ang mga lumang set ay maaaring magbigay sa may-ari ng malawak na diskresyon sa rebisyon at makitid na karapatan sa kabayaran.

Ang tanong ay hindi kailanman "ano ang mga kondisyon ng erfpacht sa lungsod na ito?" kundi "aling set ang naaangkop sa lote na ito ?" Ang sagot ay nasa Kadaster: ang deed of establishment at anumang mga susunod na deed of amendment ay nagbabanggit ng mga kondisyon ayon sa taon. Hilingin sa iyong notaryo na kunin ang deed at ang buong teksto ng mga kundisyong iyon at basahin ang mga ito — hindi isang buod, hindi ang talata ng ahente.

Ang upa sa lupa (kanon)

Ang kanon ay ang pana-panahong pagbabayad para sa paggamit ng lupa. Ang karaniwang istruktura ay isang porsyento ng kanon na inilalapat sa isang tinasang halaga ng lupa, na hinango nang natitira, mula sa isang proporsyon ng halaga ng ari-arian, o mula sa isang iskedyul. Sa Amsterdam Ang salik na iyon ay ang buurtstraatquote, na nagpapahayag ng halaga ng lupa bilang isang proporsyon ng halaga ng ari-arian para sa kalyeng pinag-uusapan.

Sa pagitan ng mga rebisyon, karamihan sa mga modernong kondisyon ay taunang ini-index ang canon laban sa isang consumer price index. Ang indeksasyon ay hindi rebisyon: sinusubaybayan nito ang implasyon at nahuhulaan, samantalang ang rebisyon ay nagre-reset sa pinagbabatayang halaga ng lupa at maaaring paramihin ang canon. Ang hindi pagbabayad ay maaaring magdulot ng pagkawala ng karapatan mismo ng nangungupahan.

Ang tatlong uri ng erfpacht

Ang Voortdurend at eeuwigdurend ay parehong isinasalin bilang "perpetual" sa mga partikular na Ingles. Hindi sila magkapareho, at ang pagkakaiba ay sulit sa malaking halaga. Ang isang karapatang perpetual sa tagal ay maaari ring may canon na binili lamang sa loob ng isang panahon: ang tagal at pagbili ay magkahiwalay na tanong.

Pagbabago sa katapusan ng isang panahon: ang pinakamalaking panganib sa pananalapi

Para sa patuloy na erfpacht, ang katapusan ng isang panahon ay kung kailan maaaring i-reset ng may-ari ng lupa ang kanon sa kasalukuyang halaga ng lupa. Dahil ang mga panahon ay tumatagal ng mga dekada at ang mga halaga ng lupang urbano sa Netherlands ay tumaas nang husto, ang bagong kanon ay maaaring maging isang malaking multiple ng luma.

• Hindi ito unti-unti. Ang pagtaas ay dumarating sa isang hakbang, sa petsang itinakda ilang dekada na ang nakalilipas.
• Ang mekanismo ay nasa lumang mga kondisyon. Sa ilalim ng ilang mas lumang set, malawak ang diskresyon ng may-ari at ang hamon ay limitado sa isang pamamaraan ng pagtatasa sa halip na sa isang korte.
• Ang mga nagpapautang ay tumitingin sa hinaharap. Ang malapit na petsa ng pagbabago ay makakaapekto sa iyong utang at sa merkado ng muling pagbebenta na iyong kakaharapin.

Bago pumirma, itakda ang petsa ng pagtatapos ng kasalukuyang panahon, ang mekanismo ng rebisyon, at — kung saan inilalathala ang mga indikatibong bilang — kung ano ang magiging kanon kung babaguhin ngayon. Kung may isinasagawang rebisyon, dapat makita ang huling araw ng alok at anumang pagtutol.

Pagbili ng upa agad-agad (afkoop)

Sa halip na magbayad ng isang canon, maaaring mabili ito ng erfpachter sa halagang kapital. Sa loob ng isang panahon, ang Afkoop ay magbabayad nang maaga sa canon para sa natitirang bahagi ng kasalukuyang panahon; kapag natapos na ang panahong iyon, ang obligasyon ay mabubuhay muli sa mga binagong termino, kaya ang isang ari-arian na inaanunsyo bilang "canon bought off" ay maaari lamang masakop hanggang sa isang petsa na malapit na ngayon. Ang Eeuwigdurende afkoop ay magpapawalang-bisa sa canon magpakailanman, nang walang rebisyon sa hinaharap.

Ang pagbili ay hindi pagbili ng lupa: ang freehold ay nananatili sa may-ari, ang obligasyon sa pagbabayad lamang ang natatapos, at ang mga kondisyon pa rin ang namamahala sa paggamit at pahintulot. Kung dapat bang ialok ang isang pagbili, kung paano ito kinakalkula at kung maaari itong gawin sa kalagitnaan ng panahon ay mga bagay na nakabatay sa mga kondisyon, hindi sa pangkalahatang batas. Ito ay isinasagawa sa pamamagitan ng notarial deed at nakarehistro. Ang pagtrato sa buwis ay sumusunod sa parehong pagkakaiba, at hindi ito pareho para sa isang periodic canon tulad ng para sa isang capital buy-off, kaya ang mga kahihinatnan ng rutang iyong pinili ay kumpirmahin ng isang tagapayo sa buwis bago ka mangako dito.

Amsterdammula sa patuloy hanggang sa walang hanggang erfpacht

Amsterdam Kaya naman mahalaga ang paksang ito sa karamihan ng mga mamimili sa ibang bansa: karamihan sa mga pabahay ng lungsod ay nakatayo sa lupang inuupahan ng munisipyo, na ayon sa kasaysayan ay nagpapatuloy sa erfpacht na may pana-panahong pagbabago.

Mula noong 2016, sinimulan ng munisipalidad ang pag-isyu ng perpetual erfpacht para sa mga bagong grant sa ilalim ng isang bagong hanay ng mga pangkalahatang kondisyon, at nagbukas ng isang programa na nagpapahintulot sa mga umiiral na patuloy na may hawak ng lease na lumipat ( overstappen ). Ang may hawak ng lease ay nag-aaplay para sa isang alok na nagsasaad ng isang perpetual canon o isang perpetual buy-off sum, na kinakalkula mula sa halaga ng lupa sa isang reference moment; ang pagtanggap ay humahantong sa isang deed of amendment, na nakarehistro sa Kadaster.

Ang mahalagang punto sa pananalapi ay ang petsa ng pagsangguni at ang diskwento. Ang mga aplikasyon na ginawa bago ang ika-8 ng Enero 2020 ay kinalkula sa mas kanais-nais na mga termino kaysa sa mga mas huli: ang petsang iyon ang petsa ng pagsangguni na namamahala sa karapatan sa kanais-nais na premium ng paglipat at ang diskwento sa halaga ng lupa, ang halaga ng lupa mismo ay hinango mula sa halaga ng ari-arian sa pamamagitan ng buurtstraatquote. Sumunod na ang mga kaayusan sa pangalawang pagkakataon para sa mga hindi nakaabot sa petsang iyon, bawat isa ay may kanya-kanyang mga termino at may kanya-kanyang petsa ng pagsasara, at ang mga ito ay itinatakda lamang ng munisipalidad sa halip na ng batas. Kung ang isang bintana ay bukas para sa isang partikular na ari-arian, at sa anong kalkulasyon, ay samakatuwid ay isang bagay na dapat itatag mula sa sariling inilathalang pamamaraan ng munisipalidad bago ka mangako: tanungin ang nagbebenta para sa anumang alok na naibigay na, at suriin ang kasalukuyang deadline nang direkta sa munisipalidad. Ang pagkakaiba sa pagitan ng isang batayan ng kalkulasyon at ng isa pa ay umaabot sa sampu-sampung libong euro.

Tatlong praktikal na punto ang sumusunod mula rito:

• Tukuyin kung ano ang hawak ng nagbebenta. Ang patuloy na erfpacht; patuloy na erfpacht na may switch na inilapat ngunit hindi nakumpleto; perpetual erfpacht na may naka-index na canon; at perpetual erfpacht na binili nang walang hanggan ay apat na magkakaibang asset sa apat na presyo.
• Ang alok ay hindi isang pagpapalit. Hangga't hindi naipapatupad at nairehistro ang deed of amendment, ang ari-arian ay mananatili sa lumang sistema. Kung maaaring kunin ng isang mamimili ang isang natitirang alok, at kung kailan, ay nakasalalay sa mga tuntunin ng scheme.
• Nagbabago ang mga programa ng munisipyo. AmsterdamAng patakaran ng erfpacht ng land land ay pinagtatalunan at paulit-ulit na binago; ang mga deadline, diskwento, mga salik sa halaga ng lupa, at mga porsyento ng canon ay nag-iiba taon-taon. Wala rito ang posisyon sa araw ng iyong pagbili.

Pribadong erfpacht: mga developer, korporasyon at mga may-ari ng institusyon

Ang lupa ay inuupahan din sa pamamagitan ng pangmatagalang pag-upa ng mga developer, mga korporasyon sa pabahay, mga institutional investor, mga charitable foundation, at mga pribadong may-ari ng lupa. Pareho ang batas; kadalasan ay hindi ganoon ang mga kondisyon.

Ang mga pribadong kondisyon ay may posibilidad na hindi gaanong kanais-nais sa mga makikilalang paraan: mas maikli o nakapirming mga termino na walang karugtong; rebisyon sa mas maiikling mga pagitan, minsan bawat lima o sampung taon; rebisyon na nakatali sa halaga ng ari-arian sa halip na halaga ng lupa, kaya ang sariling mga pagpapabuti ng may-ari ng lease ang nagpapatibay sa pagtaas; hindi kasama o may limitasyon ang kabayaran; malawak na mga kinakailangan sa pahintulot sa pagpapaupa, pagbabago at pagbebenta. Ang ilang mga iskema na ibinebenta sa mga unang beses na mamimili, kung saan pinapanatili ng nagbebenta ang lupa upang mapababa ang presyo, ay mga konstruksyong erfpacht ng ganitong uri.

Ang munisipalidad ay isang permanenteng institusyon na may mga limitasyong pampulitika at interes sa isang gumaganang pamilihan ng pabahay; ang isang pribadong may-ari ng lupa ay may hawak na isang pamumuhunan. Ang pribadong erfpacht ay hindi naman masama dahil diyan, ngunit huwag kailanman ipagpalagay na ang mga kondisyon nito ay kahawig ng mga kondisyon ng munisipalidad na maaaring nabasa ng isang mamimili.

Kompensasyon sa pagtatapos ng leasehold

Kapag natapos na ang isang karapatan sa erfpacht, ang dating erfpachter ay may prinsipyong karapatan sa kabayaran para sa halaga ng mga gusali, gawain, at mga taniman na itinayo niya mismo o nakuha mula sa kanyang hinalinhan kapalit ng bayad (art. 5:99 BW), at maaaring panatilihin ang ari-arian hanggang sa mabayaran ang kabayarang iyon (art. 5:100 BW).

Mahalaga ang dalawang kwalipikasyon. Ang karapatan ay maaaring limitahan o ibukod ng kasulatan sa loob ng mga hangganang pinahihintulutan ng batas, at kadalasan ay ginagawa ito ng mga mas lumang pribadong kondisyon. At ito ay kabayaran para sa mga gusali, hindi para sa agwat sa pagitan ng halaga ng leasehold at freehold: ang isang leaseholder na ang pansamantalang karapatan ay mawawalan ng bisa ay hindi makakatanggap ng halaga sa pamilihan ng bahay. Kung saan ang mga kondisyon ay tumutukoy sa "halaga ng mga gusali," ang batayan ng pagpapahalaga ang magpapasya sa lahat.

Ang posisyon ng nagpapautang ng mortgage

Maaaring isasangla ang isang karapatan sa erfpacht at karamihan sa mga nagpapautang na Dutch ay magpapautang sa ari-ariang inuupahan. Kung magpapautang ang isang nagpapautang sa iyong ari-arian ay halos nakasalalay sa mga pangkalahatang kondisyon. Tinatasa ng mga nagpapautang ang uri ng karapatan at, kung pansamantala, ang natitirang termino laban sa termino ng pautang; kung ang canon ay nakapirmi, naka-index o bukas para sa rebisyon, at kung kailan ang susunod na rebisyon; kung ang pagtatapos ay maaaring makasira sa seguridad; kung ang nagpapautang ay dapat maabisuhan at pahintulutang ayusin ang isang default; at kung ang kabayaran sa huli ay mananatili.

Dalawang bagay ang nagpapagana nito. Ang mga karaniwang kondisyon ng malalaking munisipalidad ay karaniwang tinatanggap ng mga pangunahing nagpapautang, kaya ang pagbili sa kanila ay bihirang magdulot ng tanong sa financing. Ang pribadong erfpacht ang mas mahirap na kaso, dahil ang mga kondisyon ay kung ano ang iginuhit ng may-ari ng lupa. Doon, ang pagtanggap sa konstruksyon ay kailangang maitatag para sa partikular na hanay ng mga kondisyon, kasama ang nagpapautang at, kung saan ito kasangkot, kasama ang mortgage guarantor. Kung saan hinahanap ang isang pambansang garantiya ng mortgage (NHG), ang posisyon ay inilalathala. Ang mga kondisyon at pamantayan ng NHG, na muling inilalathala bawat taon, ay tumatanggap ng tradisyonal na erfpacht, ngunit nagtatakda ang mga ito ng mga kinakailangan sa natitirang termino ng pag-upa na sinusukat laban sa termino ng utang, at ang mga kinakailangang iyon ay mas mahigpit para sa mga karapatang nilikha bago ang Enero 1, 1992, nang magkabisa ang legal na karapatan sa kabayaran para sa mga gusali. Ang isang konstruksyon na hindi tradisyonal, at anumang anyo ng suporta ng mamimili ( koperssteun ), ay dapat na tinanggap mismo ng NHG, at inilalathala ng NHG ang listahan ng mga konstruksyon na tinanggap nito. Ang isa na wala sa listahang iyon ay hindi popondohan ng NHG.

Ang isang kondisyon sa pagpopondo ( financieringsvoorbehoud ) ay walang maipoprotekta kung ang aplikasyon ay hindi kailanman nakarating sa nagpapautang na may kalakip na mga kondisyon sa pag-upa.

Pagbebenta: pahintulot at mga atraso

Ang karapatan sa erfpacht ay maaaring ilipat, ngunit ang titulo ay maaaring mangailangan ng pahintulot ng may-ari ng lupa para sa isang paglilipat o paghahati (art. 5:91 BW); kung saan ang pahintulot ay tinanggihan, pinahihintulutan ito ng batas na palitan sa pamamagitan ng pahintulot ng korte. Sa karamihan ng mga munisipalidad, ang pahintulot ay isang pormalidad, ngunit huwag itong ipagpalagay: ang talaorasan ay dapat na akma sa pagkumpleto, at ang mga kondisyon ay maaaring mangailangan na walang mga atraso at walang natitirang paglabag.

Ang mga atraso ay kasunod ng karapatan: ang bumili at ang nagbebenta ay magkasamang mananagot para sa kanon na dapat bayaran sa loob ng limang taon bago ang paglilipat (art. 5:92 BW). Ang notaryo ay dapat kumuha ng nakasulat na pahayag mula sa may-ari ng lupa tungkol sa posisyon ng kanon, mga atraso, mga singil at mga umano'y paglabag.

Pagtatapos ng may-ari ng lupa

Maaaring wakasan ng may-ari ng lupa ang erfpacht ( opzegging ) kung ang canon ay hindi nabayaran sa loob ng dalawang magkasunod na taon, o ang erfpachter ay nasa malubhang paglabag (art. 5:87 BW). Mahigpit ang mga pormalidad at pinoprotektahan nito ang nagpapautang: ang pagtatapos ay isinasagawa sa pamamagitan ng writ ng bailiff, hindi bababa sa isang buwan bago ang petsa kung kailan ito ibinigay kung saan ang batayan ay default, at dapat itong ihain sa loob ng walong araw sa sinumang nakarehistro bilang isang mortgagee o iba pang may-ari ng limitadong karapatan, upang ang bangko ay makialam at mabayaran ang mga atraso (art. 5:87, art. 5:88 BW). Hiwalay, kapag lumipas na ang dalawampu't limang taon mula nang malikha ang erfpacht, maaaring hilingin ng alinmang partido sa korte na baguhin o wakasan ito para sa mga hindi inaasahang pangyayari (art. 5:97 BW) — isang makitid na ruta, hindi isang lunas laban sa isang canon na naging mahal lamang.

Mga dapat suriin ng mamimili bago pumirma

• Ang rehistradong kasulatan ng pagtatatag at bawat susunod na kasulatan ng susog o pagbili.
• Aling hanay ng mga pangkalahatang kundisyon ang naaangkop, ayon sa taon, at ang buong teksto nito.
• Kung ang karapatan ay pansamantala, nagpapatuloy o panghabang-buhay, at ang eksaktong petsa ng pagka-expire o petsa ng pagtatapos ng panahon.
• Ang kasalukuyang kanon, ang batayan ng indeksasyon nito, at kung ito ay binibili — kung gayon, hanggang kailan.
• Ang susunod na petsa at mekanismo ng rebisyon, at anumang proseso ng rebisyon o pagpapalit na isinasagawa.
• Kung kailangan ba ang pahintulot ng may-ari ng lupa para sa paglilipat, at kung gaano katagal ito aabutin.
• Isang nakasulat na pahayag mula sa may-ari ng lupa tungkol sa mga atraso, singil, at mga umano'y paglabag.
• Nakasulat na kumpirmasyon mula sa nagpapautang na magpapautang ito sa mga kundisyong ito.
• Para sa mga flat: kung paano nakikipag-ugnayan ang leasehold sa asosasyon ng mga may-ari, at kung sino ang nagbabayad ng kanon.
• para Amsterdam: ang kasalukuyang nailathalang posisyon ng munisipalidad sa pagpapalit, sa araw ng pagbili.

Ang Erfpacht ay hindi isang depekto. Sa mga kasulatang nasa harap mo, ito ay isang mas kondisyonal na paraan ng paghawak ng ari-arian, at maaari itong maging ganap na matibay. Ang mga pagkakamali ay nagagawa ng mga mamimili na itinuturing ang talata ng leasehold bilang boilerplate.