Batas sa pag-upa sa Netherlands: mga karapatan at tungkulin ng mga nangungupahan at may-ari ng lupa

Mahigpit na pinoprotektahan ng batas sa pag-upa sa Netherlands ang mga nangungupahan sa bahay: maaari lamang wakasan ng isang may-ari ng lupa ang isang pag-upa batay sa isang batas at, kung hindi sumasang-ayon ang nangungupahan, sa pamamagitan lamang ng korte ng subdistrict (kantonrechter). Ang pangunahing eksepsiyon ay isang pansamantalang kontrata na hanggang dalawang taon, na simula Hulyo 1, 2024 ay pinapayagan lamang para sa mga grupo ng mga nangungupahan na itinalaga ng atas ng gobyerno.

Karamihan sa mga tuntunin sa Aklat 7 ng Dutch Civil Code (BW) ay mandatory: ang mga sugnay na lumihis mula sa mga ito na nagdudulot ng disbentaha sa nangungupahan ay walang bisa o maaaring mapawalang-bisa. Ipinapaliwanag ng gabay na ito ang mga tuntunin sa mga kontrata, upa, pagpapanatili, mga deposito at pagtatapos, kasama ang isang checklist para sa mga nangungupahan at isa para sa mga may-ari ng lupa.

Anong uri ng kontrata sa pag-upa ang maaari mong makuha?

Simula Hulyo 1, 2024, ang isang residential tenancy ay sa prinsipyo ay pinagtitibay para sa isang walang takdang panahon. Sa ilalim ng Artikulo 7:271(1) BW, kahit ang isang fixed-term na kontrata ay hindi awtomatikong nagtatapos kapag natapos ang termino; ito ay magpapatuloy hanggang sa ito ay legal na wakasan.

Ang isang kontratang may takdang-panahon na dalawang taon o mas mababa pa na awtomatikong nagtatapos ay posible lamang para sa mga nangungupahan sa mga kategoryang itinalaga ng atas ng gobyerno (Artikulo 7:271(2) BW). Dapat ipaalam ng may-ari ng lupa sa nangungupahan sa pamamagitan ng sulat ang petsa ng pagtatapos nang hindi mas maaga sa tatlong buwan at hindi lalampas sa isang buwan bago ito. Kung makalimutan ng may-ari ng lupa, ang kontrata ay magpapatuloy sa loob ng isang walang takdang panahon. Kung ang parehong nangungupahan ay pumirma ng isang bagong kontrata pagkatapos nito, ito ay maituturing na isang extension para sa isang walang takdang panahon.

Ano ang dapat na nilalaman ng kontrata?

Ang isang mahusay na kontrata ay nagsasaad ng kahit man lang ang upa, ang mga singil sa serbisyo, ang petsa ng pagsisimula, ang tagal at ang mga patakaran sa bahay. Ang deposito ay hindi maaaring lumagpas sa doble ng pangunahing buwanang upa (Artikulo 7:261b BW). Dapat itong bayaran ng may-ari ng lupa sa loob ng 14 na araw pagkatapos ng pagtatapos ng pag-upa, o sa loob ng 30 araw kung may pinsala o hindi nabayarang upa na kailangang bayaran, kasama ang isang nakasulat na detalye ng mga gastos.

Paano naman ang isang "sugnay na diplomatiko"?

Ang isang diplomat clause (diplomatenclausule) ay nagpapahintulot sa isang may-ari ng lupa na nagpapaupa ng sarili niyang bahay habang nasa ibang bansa na wakasan ang pag-upa kapag gusto na niyang tumira muli doon. Maaari lamang itong asahan ng korte kung ang clause ay hayagang napagkasunduan ng bawat nangungupahan at nais ng may-ari ng lupa na bumalik sa kanyang sarili (Artikulo 7:274(1)(b) at (2) BW). Ang ibang mga clause na nagtatangkang umiwas sa proteksyon ng nangungupahan ay walang epekto.

Paano itinatakda at itinataas ang upa?

Para sa maraming bahay, ang pinakamataas na upa ay nagmumula sa sistemang puntos (woningwaarderingsstelsel), na nagbibigay ng marka sa ari-arian batay sa mga katangian tulad ng laki, energy label, at mga pasilidad. Maaaring suriin ng Rent Tribunal (Huurcommissie) kung makatwiran ang napagkasunduang upa kung hihilingin ito ng nangungupahan sa loob ng anim na buwan pagkatapos magsimula ang pag-upa (Artikulo 7:249 BW).

Ang pagtaas ng upa nang walang sugnay na indeksasyon ay dapat imungkahi nang nakasulat nang hindi bababa sa dalawang buwan bago ito magkabisa (Artikulo 7:252 BW). Dapat isasaad ng panukala ang kasalukuyang upa, ang pagtaas, ang bagong upa, ang petsa ng pagsisimula at kung paano maaaring tumutol ang nangungupahan. Itinatakda ng gobyerno ang taunang pinakamataas na porsyento ng pagtaas sa ilalim ng Batas sa Rent (Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte); ang isang sugnay na indeksasyon na humahantong sa mas mataas na pagtaas ay walang bisa para sa labis (Artikulo 7:248(2)-(3) BW).

Kumusta naman ang mga singil sa serbisyo?

Dapat bigyan ng may-ari ng lupa ang nangungupahan ng isang detalyadong pahayag ng mga singil sa serbisyo at mga indibidwal na metro ng mga utility bawat taon, hindi lalampas sa anim na buwan pagkatapos ng katapusan ng taon ng kalendaryo (Artikulo 7:259(2) BW). Ang mga sobrang bayad na paunang bayad ay dapat ibalik. Ang mga singil sa serbisyo ay maaari lamang sumaklaw sa mga aktwal na gastos; ang may-ari ng lupa ay hindi maaaring kumita mula sa mga ito.

Sino ang magbabayad para sa mga pagkukumpuni at mga depekto?

Dapat ayusin ng may-ari ng lupa ang mga depekto sa kahilingan ng nangungupahan, maliban na lamang kung imposible ito o hindi makatwirang maaasahan sa kanya ang mga gastos (Artikulo 7:206(1) BW). Ang nangungupahan ang magbabayad para sa maliliit na pagkukumpuni, tulad ng pagpapalit ng mga bumbilya at pag-aalis ng bara sa mga tubo ng tubig (Artikulo 7:217 BW).

Kung ang may-ari ng lupa ay hindi nakabayad, maaaring ang nangungupahan mismo ang magsagawa ng pagkukumpuni at ibawas ang makatwirang gastos mula sa upa (Artikulo 7:206(3) BW). Para sa mga depekto na nakakabawas sa kasiyahan ng tahanan, maaari ring humingi ng bawas sa upa ang nangungupahan. Maaari niyang hilingin sa Rent Tribunal na magpasya tungkol dito kung hindi naayos ng may-ari ng lupa ang depekto sa loob ng anim na linggo mula sa pag-abiso; ang kahilingan ay dapat gawin sa loob ng anim na buwan mula sa abisong iyon (Artikulo 7:257 BW).

Paano matatapos ang isang residential na pag-upa?

Maaaring magbigay ng abiso ang nangungupahan anumang oras, na may panahon ng abiso na katumbas ng panahon ng pagbabayad ng upa: hindi bababa sa isang buwan at hindi hihigit sa tatlong buwan (Artikulo 7:271(6)(a) BW). Ang panahon ng abiso ng may-ari ng lupa ay tatlong buwan, kasama ang isang buwan para sa bawat buong taon ng pag-upa, hanggang anim na buwan (Artikulo 7:271(6)(b) BW).

Ang abiso ay dapat ibigay sa pamamagitan ng writ ng bailiff o rehistradong liham (Artikulo 7:271(4) BW). Dapat isaad ng abiso ng may-ari ng lupa ang mga batayan at hilingin sa nangungupahan na sabihin sa loob ng anim na linggo kung sumasang-ayon siya; kung hindi, ito ay walang bisa (Artikulo 7:271(5) BW). Kung hindi sumasang-ayon ang nangungupahan, magpapatuloy ang pag-upa hanggang sa magdesisyon ang subdistrict court.

Sa anong mga batayan maaaring wakasan ng korte ang pag-upa?

Maaari lamang ipagkaloob ng korte ang kahilingan ng may-ari ng lupa batay sa Artikulo 7:274(1) BW. Ang pinakamahalaga ay:

• ang nangungupahan ay hindi kumilos bilang isang mabuting nangungupahan, halimbawa dahil sa mga atraso sa upa o malubhang istorbo;
• agarang kailangan ng may-ari ng bahay ang bahay para sa kanyang sariling gamit, at maaaring makakuha ang nangungupahan ng iba pang angkop na pabahay; ang renobasyon na imposible nang hindi tinatapos ang pag-upa ay maituturing na sariling gamit, ang pagbebenta ay hindi;
• tumanggi ang nangungupahan sa isang makatwirang alok para sa isang bagong pag-upa sa parehong bahay;
• nais ng may-ari ng lupa na maisakatuparan ang paggamit na itinalaga sa ari-arian sa plano ng zoning (omgevingsplan);
• isang pribadong may-ari ng lupa na nanirahan sa bahay nang hindi bababa sa dalawang taon bago ito paupahan at nagpapaupa lamang ng isang bahay na gustong ibenta ito, napapailalim sa karagdagang mga kondisyon sa Artikulo 7:274(7) BW.

Ang paghingi ng mas mataas na upa o ibang nangungupahan ay hindi batayan. Ang isang may-ari ng lupa na pumipilit sa isang nangungupahan na umalis sa pamamagitan ng pagpapalit ng mga kandado o pagputol ng mga bayarin ay labag sa batas; ang pagpapaalis ay nangangailangan ng hatol ng korte.

Saan ka pupunta kung may hindi pagkakaunawaan sa pag-upa?

Ang mga hindi pagkakaunawaan tungkol sa antas ng upa, pagtaas ng upa, mga singil sa serbisyo, at mga depekto sa pagpapanatili ay napupunta sa Rent Tribunal (Huurcommissie), isang low-threshold na lupon kung saan ang parehong partido ay nagbabayad ng katamtamang bayad. Ang mga hindi pagkakaunawaan tungkol sa pagtanggal sa trabaho, pagpapaalis, istorbo, at mga atraso ay napupunta sa subdistrict court, kung saan maaari kang humarap nang walang abogado.

Ang desisyon ng Rent Tribunal ay nagbibigkis sa magkabilang partido, maliban na lang kung ang isa sa kanila ay humiling sa subdistrict court na magdesisyon sa parehong punto sa loob ng walong linggo pagkatapos maipadala ang desisyon (Artikulo 7:262 BW). Magtago ng mga kopya ng kontrata, mga liham, mga e-mail, mga larawan ng mga depekto at mga talaan ng pagbabayad: sa parehong pamamaraan, ang partido na may mas mahusay na file ay karaniwang may mas malakas na posisyon.

Ano ang dapat mong suriin bilang isang nangungupahan?

• Ang kontrata ba ay para sa isang walang takdang panahon, at kung ito ay pansamantala lamang, nabibilang ka ba sa isang itinalagang kategorya at ipinadala ba ng may-ari ng lupa ang abiso ng pagtatapos sa tamang oras?
• Makatwiran ba ang upa sa ilalim ng sistemang puntos? Kung hindi, magtanong sa Rent Tribunal sa loob ng anim na buwan mula sa pagsisimula (Artikulo 7:249 BW).
• Ang deposito ba ay hindi hihigit sa doble ng pangunahing buwanang upa?
• Natanggap mo ba ang taunang pahayag ng singil sa serbisyo sa loob ng anim na buwan pagkatapos ng katapusan ng taon?
• Naiulat mo na ba ang mga depekto sa may-ari ng lupa nang nakasulat, kasama ang petsa, para magsimula ang anim na linggo at anim na buwang mga yugto?
• Nakasaad ba sa isang abiso ng pagtatapos ang isang itinatakdang batayan ayon sa batas at nagbibigay ng tamang panahon ng abiso?

Ano ang dapat mong suriin bilang isang may-ari ng lupa?

• Maaari ba kayong mag-alok ng pansamantalang kontrata sa ilalim ng Artikulo 7:271(2) BW, at naitala na ba ninyo ang nakasulat na abiso tungkol sa petsa ng pagtatapos (tatlo hanggang isang buwan bago ang katapusan)?
• Nasa loob ba ng pinakamataas na limitasyon ang upa sa ilalim ng sistema ng puntos at taunang limitasyon sa pagtaas?
• Ang inyong panukala ba para sa pagtaas ng upa ay nakakatugon sa mga kinakailangan ng Artikulo 7:252 BW at inilalabas ba ito nang hindi bababa sa dalawang buwan nang maaga?
• Ipinapadala ba ninyo ang pahayag ng singil sa serbisyo sa loob ng anim na buwan pagkatapos ng bawat taon ng kalendaryo?
• Ibabalik ba ninyo ang deposito sa loob ng 14 o 30 araw, na may kasamang detalye ng anumang set-off?
• Mayroon ka bang batayan sa ilalim ng Artikulo 7:274 BW bago magbigay ng abiso, at ipinapadala mo ba ito sa pamamagitan ng writ o rehistradong sulat?

Ano ang maaari naming gawin para sa iyo tungkol sa batas ng pag-upa sa Netherlands?

Ang aming mga abogado sa pag-upa ay tumutulong sa mga nangungupahan at may-ari ng ari-arian na residensyal. Maaari naming:

• suriin ang draft ng kontrata ng pag-upa laban sa mga mandatoryong patakaran bago ka pumirma;
• suriin ang upa laban sa sistema ng mga puntos at gumawa ng kahilingan sa Rent Tribunal;
• gumawa o magtasa ng panukala para sa pagtaas ng upa o isang abiso ng pagtatapos;
• sumulat sa kabilang partido tungkol sa mga depekto, deposito o mga singil sa serbisyo;
• kumatawan sa iyo sa harap ng subdistrict court sa isang kaso ng termination o eviction, o hamunin ang desisyon ng Rent Tribunal sa loob ng walong linggo.

Magbasa nang higit pa tungkol sa mga karapatan ng nangungupahan sa Netherlands.

Buod

• Simula Hulyo 1, 2024, ang mga residential na pag-upa ay sa prinsipyo ay para sa isang walang takdang panahon; ang mga pansamantalang kontrata na hanggang dalawang taon ay para lamang sa mga itinalagang grupo.
• Maaari lamang wakasan ng isang kasero ang isang pag-upa batay sa isang batayan sa Artikulo 7:274 BW at, nang walang pahintulot ng nangungupahan, sa pamamagitan lamang ng korte ng subdistrict.
• Ang pagtaas ng upa ay dapat imungkahi nang nakasulat dalawang buwan nang maaga at manatili sa loob ng mga legal na limitasyon.
• Inaayos ng may-ari ang mga depekto; ang nangungupahan naman ang magbabayad para sa maliliit na pagkukumpuni.
• Ang mga hindi pagkakaunawaan sa upa, mga singil sa serbisyo, at pagpapanatili ay mapupunta sa Rent Tribunal; ang pagtatapos at pagpapaalis naman ay mapupunta sa subdistrict court.

Mga madalas itanong