Sa isang bagong tayong bahay sa Netherlands, ang kontratista ng gusali, hindi ang nagbebenta ng lote, ang mananagot para sa mga depekto sa konstruksyon, at simula Enero 1, 2024, sakop din ng responsibilidad na iyon ang mga depektong hindi mo napansin sa paghahatid maliban kung mapatunayan ng kontratista na hindi ito maaaring maiugnay sa kanya. Ang nagpapasya sa iyong posisyon sa pagsasagawa ay ang ulat ng paghahatid, kung gaano kabilis ka magreklamo nang nakasulat, at kung ang bahay ay sakop ng isang garantiya tulad ng Woningborg o SWK. Ang Artikulo 7:761 ng Dutch Civil Code ay nagtatakda ng mga panlabas na limitasyon: ang isang paghahabol ay magtatapos dalawang taon pagkatapos mong magprotesta at, para sa isang gusali, sa anumang pagkakataon dalawampung taon pagkatapos ng paghahatid.
Itinatakda ng artikulong ito kung paano inaayos ang pananagutan para sa mga depekto sa mga bagong tayong bahay sa ilalim ng batas ng konstruksyon ng Dutch , kung aling mga deadline ang tumatakbo, ano ang mga binago ng Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, at ano ang dapat mong gawin kapag lumitaw ang isang depekto.
Paano binubuo ang isang bagong biniling gusali
Ang isang bagong tayong bahay ay halos palaging binibili sa ilalim ng isang koop-en aannemingsovereenkomst: isang dokumentong naglalaman ng dalawang magkaibang kasunduan. Ang pagbili ng lote ay isang pagbebenta ng ari-ariang hindi natitinag, na inililipat kalaunan sa pamamagitan ng notarial deed, at ang pagtatayo ng bahay ay isang kontrata para sa trabahong pinamamahalaan ng mga artikulo 7:750 at kasunod ng Dutch Civil Code. Mahalaga ang hating iyon, dahil ang dalawang bahagi ay may magkaibang mga patakaran at magkaibang mga katapat. Ang mga tanong tungkol sa lupa, ang titulo at ang mga hangganan ay nabibilang sa nagbebenta at sa batas ng real estate ; ang mga tanong tungkol sa bahay mismo ay nabibilang sa kontratista ng pagtatayo.
Dahil ang kalahati ng pagbebenta ay tungkol sa isang bahay na binili ng isang mamimili, dapat itong nakasulat at ang artikulo 7:2 ng Dutch Civil Code ay nagbibigay sa mamimili ng isang statutory reflection period na tatlong araw pagkatapos matanggap ang isang kopya ng nilagdaang kasunduan. Karamihan sa mga kontrata ng modelo na ginagamit para sa bagong pagtatayo ay nagpapalawig sa panahong iyon. Gamitin ito: kapag natapos na ang panahon ng pagninilay, ang teknikal na paglalarawan, ang mga drowing at ang iskedyul ng pagbabayad ay nakatakda na, at ang mga ito ang magiging sukatan kung saan susukatin ang bawat reklamo sa hinaharap. Ang isang pagsusuri bago ka pumirma ay mas mahalaga kaysa sa isang hindi pagkakaunawaan pagkatapos.
Isang babala tungkol sa mga papeles. Ang mga sugnay na kabilang sa pagbebenta ng isang umiiral na bahay, tulad ng isang ouderdomsclausule na naglilimita sa pananagutan para sa pagkasira na may kaugnayan sa edad o isang niet-zelfbewoningsclausule na ginamit ng isang nagbebenta na hindi kailanman nanirahan sa ari-arian, ay walang lugar sa isang kontrata ng bagong pagtatayo at hindi dapat kopyahin sa isa. Kung matutugunan mo ang mga ito sa isang paunang kasunduan sa pagbili para sa isang bahay na hindi pa naitatayo, tanungin kung bakit naroon ang mga ito.
Ano ang maituturing na depekto sa isang bagong gawang bahay
Ang depekto ay anumang aspeto kung saan ang naihatid na trabaho ay hindi umabot sa inaasahan mo sa kontrata, na binabasa laban sa naaangkop na mga patakaran sa pagtatayo. Walang hiwalay na katalogo ng mga depekto para sa bagong gusali ayon sa batas; ang pamantayan ay ang kasunduan mismo, partikular na ang teknikal na paglalarawan at ang mga drowing, na dinagdagan ng mga kinakailangan sa pagtatayo ng batas publiko. Ang mga kinakailangang iyon ay nakasaad na ngayon sa Besluit bouwwerken leefomgeving, na pumalit sa Bouwbesluit 2012 noong Enero 1, 2024 nang magkabisa ang Omgevingswet. Ang isang bahay na nakakatugon sa mga drowing ngunit hindi sa mga patakaran sa pagtatayo ay may depekto pa rin.
Ang klasikong pagkakaiba ay sa pagitan ng nakikita at nakatagong mga depekto, at ito ay isang pagkakaiba tungkol sa sandali ng paghahatid sa halip na tungkol sa kalubhaan ng problema. Isang basag na tile, isang pinto na hindi maayos ang pagkakabit, isang gasgas sa frame ng bintana: ito ang mga bagay na nakikita ng isang matulunging mamimili kapag naglalakad sa bahay. Sirang mga kable sa likod ng plasterboard, isang tumutulo na tubo sa screed ng sahig, hindi sapat na pampalakas sa pundasyon: ito ay mga nakatagong depekto na ipinapahayag lamang ang kanilang mga sarili sa kalaunan, minsan ay pagkalipas ng mga taon. Kung saan nahuhulog ang linya sa isang partikular na kaso ay isang tanong ng katotohanan, at ito ay higit na napapasya sa kung ano ang naitala sa ulat ng paghahatid.
Hindi lahat ng di-kasakdalan ay isang depekto na nagbibigay sa iyo ng lunas. Ang trabaho ay dapat na angkop para sa normal na paggamit bilang isang tirahan at dapat na tumutugma sa napagkasunduan, ngunit ang maliliit na paglihis na hindi nakakaapekto sa paggamit, halaga o kaligtasan ay bihirang magbigay-katwiran sa higit pa sa pagkukumpuni. Sa kabilang dulo ng iskala ay naroon ang mga malulubhang depekto : paglubog at paggalaw ng pundasyon, mga elemento ng dala ng karga na hindi gumagana, mga istruktura ng bubong na nasa panganib, pagpasok ng tubig sa pamamagitan ng mga sirang detalye o lamad, at mga instalasyon na hindi ligtas. Ito ang mga pagkakataon kung saan mahalaga ang mahahabang panahon ng paghinto at mga iskema ng garantiya.
Para sa lote mismo, ang pagsubok ay ang pagsunod: hinihiling ng artikulo 7:17 ng Dutch Civil Code na ang ari-ariang hindi natitinag ay magtaglay ng mga katangiang nararapat asahan ng mamimili. Iyan ang paraan para sa mga problema tulad ng kontaminadong lupa o paghihigpit sa titulo, hindi para sa tagas na bubong. Tandaan na ang dalawang-buwang tuntunin sa reklamo ng artikulo 7:23 ng Dutch Civil Code ay nalalapat sa mga pagbili ng mga mamimili ng mga produktong naililipat at hindi sa pagbili ng bahay; para sa isang bahay, ang pamantayan ay dapat kang magreklamo sa loob ng makatwirang panahon.
Ano ang binago ng Wet kwaliteitsborging voor het bouwen
Ang Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) ay nagkabisa noong Enero 1, 2024 at ito ang pinakamahalagang pagbabago para sa mga mamimili ng mga bagong tayong bahay sa loob ng maraming taon. Mayroon itong kalahating batas pampubliko at kalahating batas pribadong, at mayroon silang magkakaibang saklaw.
Ang kalahati ng batas pampubliko ay nagpakilala ng independiyenteng pagtiyak ng kalidad. Para sa mga gusaling kaugnay nito ay ang klase 1, na sumasaklaw sa mga ordinaryong bahay na may iisang pamilya at mas maliliit na komersyal na lugar, ang pagtatasa ng teknikal na gusali ng munisipyo ay pinalitan ng isang independiyenteng kwaliteitsborger na sumusuri habang ginagawa ang konstruksyon at naglalabas ng pahayag sa pagkumpleto. Ang pagpapalawig ng rehimeng iyon sa gawaing renobasyon ay ipinagpaliban at walang itinakdang petsa; isang pagsusuri ng sistema ang pinaplano para sa 2027. Hanggang noon, ang renobasyon ay nagpapatuloy sa ilalim ng nakaraang rehimen ng munisipyo.
Ang kalahati ng pribadong batas ang siyang nagbabago sa iyong mga karapatan, at ito ay naaangkop sa mga kontrata sa konstruksyon sa pangkalahatan sa halip na sa mga consequence class 1 lamang. Apat na pagbabago ang mahalaga para sa isang mamimili.
- Pananagutan para sa mga depekto na hindi natuklasan sa paghahatid. Sa ilalim ng artikulo 7:758 talata 4 ng Dutch Civil Code, ang kontratista ay nananatiling mananagot pagkatapos ng paghahatid para sa mga depektong hindi natuklasan sa sandaling iyon, maliban kung ang mga depektong iyon ay hindi maiuugnay sa kanya. Samakatuwid, ang pasanin ay nasa kontratista, at para sa isang mamimili, ang panuntunang ito ay mandatory: hindi ito maaaring ikansela.
- Isang file ng paglilipat. Sa ilalim ng Artikulo 7:757a, inoobligahan ng kontratista ang kliyente na magbigay, pagkatapos ng trabaho, ng isang dossier na nagpapakita na ang trabaho ay nakakatugon sa mga napagkasunduang kinakailangan, kabilang ang mga drowing, kalkulasyon at impormasyon tungkol sa mga materyales at instalasyon.
- Isang nakasulat na tungkulin sa babala. Inaatasan ng Artikulo 7:757b ang kontratista na magbabala tungkol sa mga kamalian sa pagtatalaga nang nakasulat, nang malinaw at sa tamang oras, at ituro ang mga kahihinatnan.
- Impormasyon tungkol sa seguridad. Inaatasan ng Artikulo 7:765a ang kontratista na ipaalam sa isang kliyenteng mamimili sa pamamagitan ng pagsulat kung at paano ang trabaho ay nakaseguro o kung hindi man ay sinigurado laban sa mga depekto at kawalan ng kakayahang makabayad.
Pinalalim din ng Wkb ang tuntunin sa perang itinago. Sa ilalim ng artikulo 7:768 ng Dutch Civil Code, maaaring itago ng isang mamimiling nagpapatayo ng bahay ang huling limang porsyento ng presyo ng kontrata sa escrow sa notaryo; dapat na ngayong ipaalam ng kontratista sa mamimili sa pamamagitan ng sulat na ang halagang ito ay ilalabas lamang kung hindi tututol ang mamimili, at dapat tanungin ng notaryo ang mamimili kung ano ang dapat mangyari dito. Ang pagbibigay ng limang porsyentong iyon sa araw ng paghahatid ay nag-aalis ng iyong pinakamalakas na praktikal na puwersa, kaya seryosohin ang tanong.
Paghahatid: ang sandali na nag-aayos ng iyong posisyon
Ang paghahatid, sa wikang Dutch oplevering, ay ang sandaling sabihin ng kontratista na handa na ang trabaho at tinanggap ito ng kliyente. Ang Artikulo 7:758 ng Dutch Civil Code ay naglalagay ng dalawang kahihinatnan sa pagtanggap: ang panganib sa trabaho ay napupunta sa kliyente, at ang kontratista ay pinatatanggal sa trabaho kaugnay ng mga depekto na dapat sana ay natuklasan ng kliyente sa sandaling iyon. Simula noong Enero 1, 2024, ang pagpapawalang-bisa na iyon ay hindi na umaabot sa mga depektong hindi natuklasan, ngunit ang punto ay nangangahulugan na lahat ng iyong nakikita ay responsibilidad mong itala.
Seryosohin ang inspeksyon at huwag itong gawin nang mag-isa. Ang isang independiyenteng inspektor ng gusali na kasama mong maglalakad sa bahay ay makakakita ng mga bagay na hindi makikita ng isang unang beses na bibili, at ang halaga ng inspeksyong iyon ay itinatakda ng merkado sa halip na ng batas, kaya sulit na ihambing ang mga sipi. Subukan ang mga instalasyon, buksan ang mga gripo, buksan ang bawat bintana at pinto, suriin ang mga tapusin at antas laban sa teknikal na paglalarawan, at kunan ng larawan ang lahat. Kung hindi pa tapos ang bahay, ang isang inspeksyon bago isara ang mga dingding ay mas nagbibigay-kaalaman kaysa sa pagkatapos nito.
Ang bawat puntong makikita mo ay mapupunta sa ulat ng paghahatid, ang prosesong berbal ng pag-aayos, na siyang pipirmahan ng magkabilang panig. Ang dokumentong iyon ang siyang pundasyon ng anumang hindi pagkakaunawaan sa hinaharap: itinatakda nito kung ano ang nakikita, kung ano ang napagkasunduan bilang natitirang trabaho, at kung kailan ito aayusin. Huwag pumirma ng isang malinis na ulat dahil lamang sa pangako ng kontratista na aayusin ang mga bagay-bagay nang hindi pormal, at huwag tanggapin ang isang ulat na naglalarawan ng mga depekto nang malabo. Kung ang mga depekto ay napakalubha na hindi na makatwirang magagamit ang bahay, maaari mong tuluyang tanggihan ang paghahatid, ngunit iyon ay isang desisyon na may mga kahihinatnan sa pananalapi at hindi dapat gawin nang walang payo.
Sa ilalim ng mga modelong kontrata na ginagamit sa merkado ng mga bagong gusali sa Netherlands, isang panahon ng pagpapanatili na tatlong buwan ang kasunod ng paghahatid. Sa panahong iyon, dapat ayusin ng kontratista ang mga puntong nakalista sa ulat ng paghahatid at anumang karagdagang mga depekto na matuklasan. Ang panahon ng pagpapanatili ay isang kaginhawahan sa kontrata, hindi isang panahon ng limitasyon: kapag natapos na ito, magpapatuloy ang iyong mga karapatan ayon sa batas at anumang saklaw ng garantiya. Ito rin ang yugto kung saan ang angkop na pagsusuri ay magbubunga ng sarili nito, at kung saan ang mga kasunduan sa pagitan ng developer at ng mga kontratista ang tumutukoy kung sino talaga ang dapat mong tugunan.
Gaano katagal nananagot ang kontratista
Dalawang magkahiwalay na orasan ang tumatakbo, at ang pagkalito sa mga ito ang pinakakaraniwang dahilan kung bakit nabigo ang isang mahusay na pahayag.
Ang una ay ang tungkuling magreklamo. Ang Artikulo 6:89 ng Dutch Civil Code ay nag-aatas sa iyo na magprotesta sa loob ng makatwirang panahon pagkatapos mong matuklasan ang depekto o makatuwirang dapat sana itong matuklasan. Walang takdang panahon na dalawang buwan dito; ang makatwiran ay nakasalalay sa uri ng depekto, sa imbestigasyong kinakailangan nito, at sa posisyon ng kontratista. Ang tiyak ay ang pananahimik ay nakamamatay: ang isang mamimili na nabubuhay sa isang tagas sa loob ng dalawang taon bago ito itaas ay mahihirapan, anuman ang merito.
Ang pangalawa ay ang limitasyon. Nakasaad sa Artikulo 7:761 ng Dutch Civil Code na ang anumang paghahabol kaugnay ng depekto sa naihatid na trabaho ay mawawalan ng bisa dalawang taon pagkatapos magprotesta ang kliyente. Kung magtatakda ka sa kontratista ng panahon upang ayusin ang depekto, ang dalawang taong iyon ay magsisimula lamang kapag natapos na ang panahon o kapag nilinaw ng kontratista na hindi na niya aayusin. Bukod pa riyan, may mahabang paghinto: ang paghahabol ay mawawalan ng bisa sa anumang pagkakataon dalawampung taon pagkatapos ng paghahatid sa kaso ng isang gusali, at sampung taon pagkatapos ng paghahatid sa lahat ng iba pang mga kaso. Ang isang tumatakbong panahon ng limitasyon ay maaaring maantala ng isang nakasulat na kahilingan sa ilalim ng artikulo 3:317 ng Dutch Civil Code, at kung mayroong anumang pagdududa tungkol sa petsa, ang paghinto ay mura at ang pagkawala ng paghahabol ay hindi mura.
Pansinin kung ano ang hindi sakop ng mga panahong ito. Hindi ito isang pangako na ang kontratista ay mananagot sa anumang bagay sa loob ng dalawampung taon; minamarkahan lamang nito ang panlabas na hangganan kung saan maaari pa ring maghain ng isang umiiral na paghahabol. Kung mayroon man ang paghahabol ay nakasalalay pa rin sa kung ang trabaho ay hindi nagtagumpay at kung ang depekto ay maaaring maiugnay sa kontratista.
Ang mga scheme ng garantiya ng Woningborg at SWK
Karamihan sa mga bagong tayong bahay sa Netherlands ay ibinebenta nang may proteksyon mula sa isang institusyon ng garantiya, sa pagsasagawa ng Woningborg o SWK. Ito ay proteksyong kontratwal kasama ng mga batas na itinakda ng batas, hindi kapalit ng mga ito, at hindi ito awtomatiko: suriin ang kontrata upang makita kung ang bahay ay nakarehistro at hingin ang sertipiko.
Ang ganitong uri ng iskema ay may dalawang ginagawa. Pinoprotektahan ka ng waarborg kung ang kontratista ay maging insolvent bago matapos ang bahay, sa pamamagitan ng pag-aayos ng pagkumpleto o pagbabayad sa pagkalugi. Sinasaklaw ng garantiya ang mga depekto sa natapos na bahay. Sa ilalim ng regulasyon ng bagong pagtatayo ng Woningborg, ang garantiya sa kalidad ay nagsisimula tatlong buwan pagkatapos ng paghahatid, kapag natapos na ang panahon ng pagpapanatili, at pagkatapos ay tumatagal ng anim na taon para sa karamihan ng mga elemento. Para sa mga malubhang depekto, ibig sabihin ay mga depekto na nakakaapekto sa katatagan ng istraktura o ginagawang hindi angkop tirhan ang tirahan, ang garantiya ay tatagal ng sampung taon. Ang saklaw ay mapupunta sa susunod na may-ari kung ang bahay ay naibenta sa loob ng panahong iyon.
Dalawang praktikal na punto. Una, ang garantiya ay may sariling pamamaraan ng pag-abiso at sarili nitong mga deadline, na hiwalay sa mga itinakda ng batas, kaya ang isang reklamo sa ilalim ng iskema ay hindi basta-basta nagpapanatili ng iyong paghahabol laban sa kontratista at ang kabaligtaran ay totoo rin. Pangalawa, ang mga iskema ay hindi nagbubukod ng maraming bagay: ang normal na pagkasira, ang trabahong ikaw o ang isang ikatlong partido ang gumawa mismo, at ang mga kaakibat na pinsala ay karaniwang nasa labas ng saklaw. Basahin ang regulasyon na naaangkop sa iyong sertipiko sa halip na isang pangkalahatang buod nito.
Pag-uulat ng depekto at pagpapatupad ng iyong claim
Magsimula sa pamamagitan ng pagsulat, at magsimula nang maaga. Ilarawan ang depekto, kailan at paano ito lumitaw, sumangguni sa teknikal na paglalarawan o sa drowing kung saan ito lumihis, at magtakda ng isang tiyak at makatwirang panahon para sa pagkukumpuni. Ang isang liham na tulad nito ay isang abiso ng hindi pagtupad sa ilalim ng artikulo 6:82 ng Dutch Civil Code, at ito ang nagpapawalang-bisa sa kontratista kung ang panahon ay lumipas nang walang aksyon. Ipadala ito sa pamamagitan ng rehistradong koreo o email na may kasamang kumpirmasyon sa paghahatid, at itago ang buong file: mga litrato na may mga petsa, sulat, ulat ng paghahatid at dossier ng handover.
Kung pinagtatalunan ng kontratista ang dahilan, ang isang independiyenteng ulat ng eksperto ay karaniwang mapagpasyahan, dahil karamihan sa mga hindi pagkakaunawaan sa konstruksyon ay nauuwi sa sanhi sa halip na sa batas. Kung ang isang ulat na nakuha ng isang partido ay malamang na hindi tatanggapin, pinapayagan ka ng pamamaraang Dutch na mag-aplay sa korte para sa isang pansamantalang pagsusuri ng eksperto, at kung ang mga katotohanan ay nakasalalay sa sinabi o ginawa sa lugar, ang isang paunang pagsusuri ng saksi ay maaaring makakuha ng ebidensya bago magsimula ang mga paglilitis.
Kapag nangyari na ang hindi pagtupad, maaari kang humingi ng pagkukumpuni, isagawa ang trabaho nang mag-isa, at angkinin ang gastos bilang danyos sa ilalim ng artikulo 6:74 ng Dutch Civil Code, o sa mga malubhang kaso ay buwagin ang kontrata sa ilalim ng artikulo 6:265. Maaari mo ring suspindihin ang pagbabayad ng mga hulugan na hindi pa dapat bayaran, na sa isang proyekto ng bagong pagtatayo ay kadalasang siyang pinakamabisang presyon na magagamit.
Kung saan patungo ang hindi pagkakaunawaan ay depende sa kontrata. Karaniwang itinatalaga ng mga kontrata para sa mga bagong gusali ang Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, ang lupon ng arbitrasyon sa konstruksyon, o ang Geschillencommissie sa ilalim ng iskema ng garantiya. Ang isang mamimili ay hindi lamang nakatali sa naturang sugnay: hinihiling ng artikulo 6:236 sa ilalim ng n ng Dutch Civil Code na ang isang mamimili ay bigyan ng kahit isang buwan upang pumili ng mga ordinaryong korte. Kung mahalaga ang bilis, halimbawa sa aktibong pagpasok ng tubig, ang mga pansamantalang paglilitis sa harap ng korte sibil ay mananatiling magagamit kasama ng anumang ruta ng arbitrasyon. Para sa mas malawak na pananaw sa mga opsyon, tingnan ang aming pangkalahatang-ideya ng paglutas ng hindi pagkakaunawaan sa Netherlands at kung paano inihahambing ang batas sa konstruksyon ng Dutch sa mga internasyonal na pamantayan.
Mga pagkakamaling nagdudulot ng gastos sa mga mamimili
Ang mga paulit-ulit na pagkakamali ay proseso sa halip na teknikal. Ang una ay ang pagpirma sa isang malinis na ulat ng paghahatid batay sa isang pasalitang pangako, dahil binibigyan nito ang kontratista ng argumento na walang nangyaring mali. Ang pangalawa ay ang paglalabas ng limang porsyentong retention sa araw ng paghahatid. Sa pag-aakalang may dalawang buwang tuntunin, o sa kabaligtaran, dalawampung taon ng walang kundisyong proteksyon, ang pangatlo; ang tunay na deadline ay dalawang taon pagkatapos ng iyong protesta.
Dalawa pang pagkakamali ang may kinalaman sa mga papeles. Regular na kinakausap ng mga mamimili ang developer kapag ang obligasyon sa konstruksyon ay nasa kontratista, o ang kabaligtaran, at nawawalan ng ilang buwan sa paggawa nito; sasabihin sa iyo ng koop-en aannemingsovereenkomst kung alin ang alin. At natuklasan ng mga mamimiling nagpapaupa sa ari-arian pagkatapos ng paghahatid na ang isang nangungupahan ay nagpapahirap sa pag-access para sa mga pagkukumpuni at ang mga karapatan ng nangungupahan ay naglilimita sa kung ano ang maaaring gawin at kailan. Kung ang pagpapaupa ang plano, ayusin ang pag-aayos ng depekto bago magsimula ang pag-upa.
Panghuli, huwag ituring ang kontrata bilang isang boilerplate. Karaniwan ang mga limitasyon sa pananagutan, mga pagbubukod para sa mga kahihinatnang pagkalugi, at mga sugnay na nagbabago sa panganib ng mga kondisyon ng lupa, at bagama't ang isang mamimili ay hindi maaaring pagkaitan ng mandatoryong proteksyon sa artikulo 7:758 talata 4, marami pang ibang bagay ang maaaring pag-usapan. Ang mga patakaran sa proteksyon ng mamimili sa mga kontrata at pangkalahatang pagsusuri ng kontrata na inilarawan sa aming gabay sa batas ng kontrata ng Dutch ay nalalapat dito tulad ng sa mga kasunduang pangkomersyo , at ang isang naka-target na pagsusuri ng kontrata bago ang lagda ay mas mura kaysa sa litigasyon.
Ano ang gagawin kapag lumitaw ang isang depekto
Kumilos sa araw na mapansin mo ito. Kuhanan ng litrato ang depekto, itala ang petsa, at magpadala sa kontratista ng nakasulat na reklamo na naglalarawan kung ano ang mali at kung ano ang gusto mong gawin, na may makatwirang deadline. Huwag maglabas ng perang naiwan habang bukas pa ang punto, at huwag hayaang palitan ng isang impormal na pangako ang isang nakasulat na pagkilala. Kung tutulan ng kontratista ang sanhi, magtalaga ng isang eksperto bago pa tuluyang matigil ang proseso.
Hindi naiiba ang sitwasyon kung magkasama kayong bumili ng ari-arian o bilang isang baguhan sa Netherlands. Ang aming gabay sa pagbili ng bahay nang magkasama at sa pagbili ng bahay sa Netherlands bilang isang expat ay naglalahad ng mga puntong kadalasang nakakapukaw ng atensyon ng mga mamimili, at masasabi sa iyo ng isang abogado sa real estate sa loob ng isang pagpupulong kung ang isang depekto ay dapat ituloy at kung kanino dapat ituloy. Kung hindi maiiwasan ang mga paglilitis, isasagawa ng isang abogado sa real estate ang paghahabol mula sa notice of default hanggang sa arbitrasyon o korte.
Mga madalas itanong
Ang mga mamimili ng mga bagong tayong bahay sa Netherlands ay may mga partikular na proteksyon ayon sa batas at mga garantiya sa kontrata kapag may lumitaw na mga depekto. Saklaw ng mga tanong sa ibaba ang mga puntong pinakamadalas na lumilitaw sa aktwal na gawain.
Ano ang mga karapatan ng isang may-ari ng bahay kapag nakakaranas ng mga depekto pagkatapos bumili ng bagong tayong bahay sa Netherlands?
Mas matibay ang iyong mga legal na proteksyon kapag bumibili ng bagong tayong bahay kumpara sa isang dati nang ari-arian. Mananagot pa rin ang kontratista sa mga depekto kahit na ikaw na ang may-ari ng ari-arian.
Dapat kang magreklamo sa kontratista nang nakasulat sa loob ng makatwirang panahon mula sa pagtuklas ng depekto; ang dalawang buwang tuntunin na madalas binabanggit ng mga tao ay nalalapat sa mga pagbili ng mga mamimili ng mga naililipat na gamit, hindi sa isang bahay. Kapag nakapagprotesta ka na, ang artikulo 7:761 ng Dutch Civil Code ay nagbibigay sa iyo ng dalawang taon upang maghain ng iyong reklamo.
Dapat mag-ayos ang kontratista ng inspeksyon bago ang paghahatid bago mo kunin ang pagmamay-ari. Hindi mo dapat pirmahan ang mga dokumento ng pagtanggap hangga't hindi nakukumpleto ng isang independiyenteng propesyonal ang isang masusing inspeksyon.
Paano naaangkop ang panahon ng warranty sa mga depektong natuklasan sa konstruksyon ng isang bagong bahay?
Ang mga kontrata ng modelo na ginagamit para sa bagong konstruksyon ay nagbibigay ng panahon ng pagpapanatili na tatlong buwan pagkatapos ng paghahatid, kung saan dapat ayusin ng kontratista ang mga puntong nakatala sa ulat ng paghahatid at anumang karagdagang mga depekto na lumitaw.
Simula Enero 1, 2024, ang kontratista ay mananagot din para sa mga depektong hindi natuklasan sa paghahatid, maliban kung mapatunayan niya na hindi ito maaaring maiugnay sa kanya. Ang isang paghahabol ay magtatapos dalawang taon pagkatapos mong magprotesta at, para sa isang gusali, sa anumang pagkakataon dalawampung taon pagkatapos ng paghahatid.
Ang isang pagkakamali sa istruktura ay maituturing na seryoso kapag ito ay nagiging dahilan upang hindi magamit ang ari-arian o lumikha ng panganib ng pagguho. Makakatakas lamang sa pananagutan ang kontratista sa pamamagitan ng pagpapatunay na ang depekto ay hindi nila kasalanan.
Anong mga hakbang ang dapat gawin upang maghain ng reklamo tungkol sa mga depekto sa konstruksyon sa tagapagtayo o developer?
Dapat mong idokumento ang bawat depekto na iyong mahahanap sa pamamagitan ng pagsulat. Kumuha ng mga litrato at magtago ng detalyadong talaan kung kailan lumitaw ang bawat problema.
Magpadala ng nakasulat na abiso sa kontratista sa loob ng makatwirang panahon mula sa pagtuklas ng depekto. Dapat ilarawan nang malinaw sa iyong abiso ang problema at humiling ng mga pagkukumpuni o kabayaran.
Hilingin sa isang independiyenteng eksperto sa pagtatayo na siyasatin ang depekto at maghanda ng isang propesyonal na ulat. Ang dokumentasyong ito ay magiging mahalaga kung ang kontratista ay tumangging tugunan ang problema.
Kung hindi aayusin ng kontratista ang depekto o babayaran ang mga danyos, kakailanganin mong magsampa ng kaso. Makipag-ugnayan sa isang abogado sa ari-arian upang suriin ang iyong kasunduan sa pagbili at suriin ang iyong mga legal na opsyon.
Mayroon bang mga partikular na proteksyong itinakda ng batas para sa mga bagong bibili ng bahay laban sa mga depekto sa konstruksyon sa Netherlands?
Kinakailangan ng batas ng Netherlands ang mga kontratista na maghatid ng bahay na nakakatugon sa mga detalye sa iyong kasunduan sa pagbili. Ang ari-arian ay dapat na angkop para sa normal na paggamit sa tirahan.
Hindi maaaring limitahan ng kontratista ang kanilang pananagutan para sa mga malulubhang depekto sa pamamagitan ng mga sugnay sa kasunduan sa pagbili. Ang mga karaniwang tuntunin sa proteksyon ng mamimili ay nalalapat sa mga pagbili ng bagong bahay.
Simula noong Enero 1, 2024, ang artikulo 7:758 talata 4 ng Dutch Civil Code ay naglalagay ng pasanin sa kontratista: para sa mga depekto na hindi natuklasan sa paghahatid, siya ay mananagot maliban kung mapatunayan niya na hindi ito maaaring maiugnay sa kanya. Para sa isang mamimili, ang tuntuning iyon ay sapilitan.
Ano ang papel na ginagampanan ng garantiya sa pagtatayo ng bahay (Woningborg) sa pagtugon sa mga depekto sa mga bagong tayong bahay?
Ang programang Woningborg ay nagbibigay ng karagdagang proteksyon kapag ang iyong kontratista ay nalugi o nabigong makumpleto ang trabaho. Sakop ng garantiyang ito ang pagkumpleto ng konstruksyon at mga remedyo para sa mga depekto sa istruktura.
Hindi lahat ng bagong tayong bahay ay may kasamang saklaw ng Woningborg. Suriin ang iyong kasunduan sa pagbili upang kumpirmahin kung isinama ng tagapagtayo ang iyong ari-arian sa iskemang ito.
Sa ilalim ng regulasyon ng bagong pagtatayo ng Woningborg, ang garantiya ay nagsisimula tatlong buwan pagkatapos ng paghahatid at tatagal ng anim na taon para sa karamihan ng mga elemento, at sampung taon para sa mga malulubhang depekto na nakakaapekto sa katatagan ng istraktura o nagiging sanhi ng hindi karapat-dapat na tirahan ng bahay. Ang proteksyong ito ay pandagdag sa halip na pumapalit sa mga legal na obligasyon ng kontratista.
Paano tinutukoy ng batas ng Netherlands ang pananagutan para sa mga depekto sa konstruksyon na natagpuan pagkatapos ng legal na paglilipat ng ari-arian?
Ang paglilipat ng pagmamay-ari ay hindi nagtatapos sa responsibilidad ng kontratista para sa mga depekto sa mga bagong tayong bahay. Ang kontratista ay nananatiling mananagot sa lahat ng panahon ng warranty kahit sino pa ang may-ari ng ari-arian.
Sinusuri ng mga korte kung ang depekto ay nakikita sa panahon ng inspeksyon bago ang paghahatid. Hindi ka maaaring humingi ng kabayaran para sa mga halatang depekto na dapat mong napansin at naiulat bago pirmahan ang mga dokumento ng pagtanggap.
Hindi tulad ng mga lumang bahay, maaari mong panagutin ang kontratista para sa mga problemang karaniwang resulta ng pagtanda at pagkasira. Ang edad ng ari-arian ay hindi nagbibigay-katwiran sa mga depekto sa mga bagong tayong bahay sa panahon ng warranty.
