Ang mga depekto sa mga komersyal na lugar ay kadalasang nagdudulot ng mga hindi pagkakaunawaan sa pagitan ng nangungupahan at may-ari ng lupa. Ngunit hindi lahat ng pag-atras sa inuupahang lugar ay maituturing na depekto sa legal na kahulugan. Tinutukoy ng batas ang depekto sa Artikulo 7:204 DCC bilang anumang kondisyon o katangian ng ari-arian, o anumang iba pang pangyayari na hindi maiuugnay sa nangungupahan, na bunga nito ay hindi kayang ibigay ng ari-arian sa nangungupahan ang kasiyahang nararapat nilang asahan noong pumasok sa kasunduan.
Mas malawak ang kahulugang ito kaysa sa unang tingin. Hindi lamang ito tumutukoy sa pisikal na pinsala tulad ng tagas na bubong o sirang central-heating system. Ang isang pangyayari sa labas mismo ng lugar, tulad ng matinding ingay na dulot ng mga gawaing responsibilidad ng may-ari ng lupa, ay maaari ring maituring na isang depekto. Ang mahalaga ay kung ang kasiyahang makatwirang inaasahan ng nangungupahan ay nasira. Ang kaunting pagkasira at pagkasira na naaayon sa normal na paggamit ay hindi isang depekto.
Sino ang may pananagutan: may-ari ng lupa o nangungupahan?
Ang pangunahing panuntunan
Malinaw ang pangunahing tuntunin ng Artikulo 7:206 DCC: ang may-ari ng lupa ay obligado na ayusin ang mga depekto sa kahilingan ng nangungupahan. Ang obligasyong iyon ay nalalapat maliban kung imposibleng malunasan, o maliban kung ang gastos para dito ay hindi makatwirang maaaring hilingin sa may-ari ng lupa. Samakatuwid, hindi maaaring basta-basta makatakas ang may-ari ng lupa sa tungkuling magkumpuni sa pamamagitan ng pagtawag sa mga gastos.
Para sa maliliit na pagkukumpuni, may eksepsiyon. Ang mga pagkukumpuni na, ayon sa batas o kaugalian, ay para sa pananagutan ng nangungupahan ay hindi kailangang isagawa ng may-ari ng lupa. Isipin ang pagpapalit ng sirang hawakan ng pinto, pagkukumpuni ng sirang skirting board o pag-ayos ng maliliit na depekto na maaaring inaasahang gawin mismo ng mga nangungupahan. Ang hangganan sa pagitan ng 'maliit na pagkukumpuni para sa nangungupahan' at 'malaking pagpapanatili para sa may-ari ng lupa' ay hindi laging malinaw at madalas na humahantong sa talakayan sa pagsasagawa.
Mga paglihis sa kontrata sa pamamagitan ng mga tuntunin ng ROZ
Sa pagsasagawa, ang mga pag-upa para sa mga komersyal na lugar ay halos palaging natatapos batay sa mga karaniwang modelo ng Council for Real Estate (ROZ). Ang mga pangkalahatang probisyon ng ROZ para sa mga komersyal na lugar ay naglalaman ng malalayong paglihis mula sa pangunahing tuntunin na nakasaad sa batas: maraming obligasyon sa pagpapanatili ang inililipat sa kontrata mula sa may-ari ng lupa patungo sa nangungupahan.
Kaya, sa mga modelo ng ROZ, ang mga bagay tulad ng panloob na pagpapanatili, ang pagpapanatili ng mga instalasyon, ang pagpapalit ng mga luma na bahagi at kung minsan ay mas malalaking pagkukumpuni ay inilalagay sa gastos ng nangungupahan. Ito ay pinahihintulutan sa prinsipyo, dahil ang rehimeng 7:230a at, nang may pag-apruba ng korte, pati na rin ang rehimeng 7:290 ay nagpapahintulot ng paglihis mula sa batas. Ang mga limitasyon ay tinutukoy ng pagiging makatwiran at patas at ng mga patakaran sa mga hindi makatwirang mabibigat na sugnay.
Kaya naman mahalagang basahin nang mabuti ang mga pangkalahatang probisyon bago pumirma ng kontrata sa pag-upa at maunawaan kung aling mga obligasyon sa pagpapanatili ang nakasalalay sa iyo bilang nangungupahan.
Mga karapatan ng nangungupahan para sa mga depekto sa komersyal na lugar
Mahigpit na lunas
Ang unang hakbang kung sakaling magkaroon ng depekto ay ang pag-isyu ng abiso ng hindi pagbabayad: isang nakasulat na kahilingan sa may-ari ng lupa upang ayusin ang depekto sa loob ng makatwirang panahon. Kung walang abiso ng hindi pagbabayad, ang may-ari ng lupa ay hindi nasa hindi pagbabayad at ikaw bilang nangungupahan ay walang karapatan sa mga remedyo na itinatakda ng batas. Ang abiso ng hindi pagbabayad ay dapat na konkretong naglalarawan kung ano ang depekto, sa loob ng anong panahon dapat maganap ang remedyo at kung anong mga kahihinatnan ang iyong ikakabit sa isang hindi pagbabayad.
Pagbabawas ng upa
Kung, sa kabila ng isang abiso ng hindi pagbabayad, hindi naayos ng may-ari ng lupa ang depekto, ang nangungupahan ay may karapatan sa ilalim ng Artikulo 7:207 DCC sa isang proporsyonal na pagbawas ng upa para sa panahon kung kailan umiiral ang depekto. Ang pagbawas ay kinakalkula ayon sa ratio sa pagitan ng aktwal na kasiyahan na mayroon ang nangungupahan at ang kasiyahan na dapat sana ay mayroon sila nang wala ang depekto. Maaaring ipatupad ng nangungupahan ang pagbawas na ito sa pamamagitan ng subdistrict court.
Ang pagbawas ng upa ay magkakabisa mula sa sandaling maiulat ang depekto sa may-ari ng lupa, hindi lamang mula sa sandaling mailabas ang desisyon ng korte. Kaya naman ipinapayong iulat ang mga depekto nang nakasulat at sa lalong madaling panahon, upang ang petsa ng pagsisimula ng pagbawas ay maitala nang maayos.
Kabayaran
Kung ang depekto ay maiuugnay sa may-ari ng lupa, halimbawa dahil hindi nila isinagawa ang kinakailangang pagpapanatili samantalang alam nila o dapat sana ay alam na nila na ang depekto ay malapit nang mangyari, maaaring humingi ng karagdagang kabayaran ang nangungupahan sa ilalim ng Artikulo 7:208 DCC. Ang pinsalang iyon ay maaaring binubuo ng mga kinahinatnan na pagkalugi, tulad ng nawalang turnover dahil sa depekto o mga gastos na kinailangang taglayin ng nangungupahan upang maipagpatuloy ang kanilang mga operasyon sa negosyo.
Pag-aayos at pagsisimula ng sarili
Kung, pagkatapos ng wastong abiso ng hindi pagbabayad at pagtatapos ng itinakdang panahon, hindi naayos ng may-ari ng lupa ang depekto, ang nangungupahan ay may karapatang ipagawa mismo ang pagkukumpuni at i-debit ang makatwirang gastos laban sa upa (Art. 7:206(3) DCC). Gayunpaman, ang karapatang ito ay may mga limitasyon.
Una, dapat itong tunay na may kinalaman sa isang depekto na kailangang ayusin ng may-ari ng lupa. Sinumang mag-ayos ng obligasyon sa pagpapanatili na nakabatay sa kontrata sa kanila bilang nangungupahan at ipasa ang mga gastos ay walang mapapala. Pangalawa, dapat maipakita ng nangungupahan na binigyan nila ang may-ari ng lupa ng pagkakataong ayusin ang depekto nang maaga at nabigo ang may-ari ng lupa na gawin ito. Pangatlo, ang mga gastos na natamo ay hindi dapat maging proporsyonal.
Ang pagtanggal ng utang sa upa nang hindi natutugunan ang mga kundisyong ito ay maaaring humantong sa mga paglilitis para sa mga atraso sa upa. Kaya naman ipinapayong humingi ng legal na payo bago magpatuloy sa pagtanggal ng utang.
Pagpapanatili, mga tuntunin ng ROZ at mga sugnay ng pagpapawalang-sala
Hinahati ng mga pangkalahatang probisyon ng ROZ ang maintenance sa exterior maintenance (para sa may-ari ng lupa) at interior maintenance (para sa nangungupahan), ngunit ang eksaktong hangganan ay nag-iiba ayon sa bersyon ng kontrata. Bukod dito, ang mga pangkalahatang probisyon ay regular na naglalaman ng mga sugnay ng exoneration: mga probisyon kung saan hindi isinasama o nililimitahan ng may-ari ng lupa ang pananagutan para sa ilang partikular na pinsala.
Hindi laging balido ang isang pagpapawalang-sala. Kung ang pinsala ay bunga ng intensyon o sinasadyang kapabayaan sa panig ng may-ari ng lupa, o kung ang pagpapawalang-sala ay hindi katanggap-tanggap sa mga ibinigay na pangyayari ayon sa mga pamantayan ng pagkamakatuwiran at pagiging patas, maaaring isantabi ng korte ang sugnay. Ganito rin ang naaangkop kung ang isang pagpapawalang-sala ay kwalipikado bilang isang sugnay na hindi makatwirang mabigat sa loob ng kahulugan ng Artikulo 6:233 DCC. Sa mga mamimili, mabilis itong nangyayari; sa mga komersyal na nangungupahan, mas mataas ang pamantayan, ngunit mayroon ding mga limitasyon.
Ipasuri ang iyong kontrata sa pag-upa bago pumirma para sa paghahati ng mga sugnay sa pagpapanatili at pagpapawalang-sala, lalo na para sa malalaking lugar o mataas na upa. Ang halaga ng legal na payo ay karaniwang limitado kaugnay ng mga panganib sa pananalapi na iyong kinakaharap kung pipirma ka ng isang kontrata nang hindi nalalaman ang mga pangkalahatang probisyon.
Pagsusuri ng upa sa paglipas ng panahon
Para sa 7:290 na espasyong pangkomersyo, nag-aalok din ang batas ng posibilidad ng pagsusuri ng upa. Matapos mag-expire ang napagkasunduang panahon ng pag-upa, o pagkatapos ng limang taon sa kaso ng isang pangmatagalang kontrata, maaaring hilingin ng alinmang partido sa subdistrict court na isaayos ang upa sa average ng mga upa ng maihahambing na espasyong pangkomersyo sa lokalidad sa nakalipas na limang taon (Art. 7:303 DCC). Nangangailangan ito ng mandatoryong opinyon ng eksperto: ang korte ay nagtatalaga ng isa o higit pang mga eksperto na magtatatag ng upa na naaayon sa merkado.
Ang pamamaraang ito ay bukas para sa may-ari ng lupa na nag-iisip na ang upa ay naging napakababa at sa nangungupahan na naniniwalang sila ay nagbabayad nang sobra. Ang resulta ay may bisa, maliban kung ang mga partido ay magdesisyon nang iba sa pamamagitan ng magkaparehong kasunduan. Para sa 7:230a na komersyal na espasyo, ang karapatang ito ayon sa batas sa pagsusuri ng upa ay hindi umiiral. Ang pagsasaayos ng upa doon ay posible lamang sa pamamagitan ng kontrata, kadalasan sa pamamagitan ng isang sugnay ng indexation.
Kinukumpleto ng pagsusuri ng upa ang siklo ng mga legal na dinamika na nakapalibot sa mga komersyal na lugar: hindi lamang ang pag-access sa lugar at pagtatapos, kundi pati na rin ang presyong babayaran mo, ay kapwa tinutukoy ng naaangkop na rehimen.
Higit pa mula sa seryeng ito tungkol sa batas sa komersyal na pag-upa
Ang artikulong ito ay bahagi ng aming tatlong-bahaging serye tungkol sa batas sa komersyal na pag-upa. Basahin din ang iba pang mga bahagi:
- Bahagi 1: 7:290 o 7:230a DCC? Aling sistema ng pag-upa ang naaangkop sa iyong komersyal na lugar
- Bahagi 2: Pagtatapos ng isang komersyal na lease: mga panahon ng abiso, mga batayan at mga patibong
Basahin din: 7:290 o 7:230a DCC? Aling sistema ng pag-upa ang naaangkop sa iyong komersyal na lugar at Pagtatapos ng isang komersyal na pag-upa: mga panahon ng abiso, mga batayan at mga patibong.
Konklusyon
Ang mga depekto sa mga komersyal na lugar ay isang madalas at kung minsan ay magastos na problema. Ito man ay tungkol sa tagas na bubong, depektibong instalasyon ng heater, o lampas sa takdang maintenance na humahadlang sa mga operasyon ng negosyo: bilang isang nangungupahan, mayroon kang mga konkretong karapatan, ngunit dapat mong aktibong gamitin ang mga karapatang iyon at sundin ang tamang pamamaraan. Palaging iulat ang mga depekto sa pamamagitan ng pagsulat, mag-isyu ng abiso ng hindi pagbabayad, at itala ang lahat.
Bilang isang may-ari ng lupa, ipinapayong magpanatili ng isang malinaw na plano sa pagpapanatili at huwag hayaang magpatuloy ang mga depekto. Ang pananagutan para sa mga kasunod na pagkalugi ay maaaring mabilis na tumaas sa malaking halaga.
Law & More Nagbibigay ng payo sa mga nangungupahan at may-ari ng mga komersyal na lugar tungkol sa mga depekto, paghahati ng maintenance, pagsusuri ng upa, at mga kaugnay na bagay. Makipag-ugnayan sa amin para sa isang pag-uusap na walang obligasyon.
Mga madalas itanong
May karapatan ba akong makatanggap ng bawas sa upa para sa isang depekto sa aking komersyal na lugar?
Oo. Kung mayroong depekto ayon sa kahulugan ng Artikulo 7:204 DCC at hindi ito naayos ng may-ari ng lupa sa tamang oras matapos ang isang abiso ng hindi pagbabayad, maaari kang humiling ng proporsyonal na pagbawas sa upa sa ilalim ng Artikulo 7:207 DCC. Ang pagbawas na iyon ay magkakabisa mula sa sandali ng nakasulat na ulat ng depekto.
Anong mga maliliit na pagkukumpuni ang kailangan para sa aking account bilang isang nangungupahan?
Ang mga maliliit na pagkukumpuni ay mga pagkukumpuni na, ayon sa batas o kaugalian, ay makatwirang para sa pananagutan ng nangungupahan, tulad ng pagpapalit ng mga sirang switch, pagtatakip ng maliliit na puwang sa mga dugtungan o pagkukumpuni ng mga bahaging nasisira dahil sa pang-araw-araw na paggamit. Ang hangganan ng malaking pagpapanatili, na para sa may-ari ng lupa, ay maaaring hindi malinaw sa pagsasagawa at kung minsan ay higit pang inilalarawan sa kontrata sa mga probisyon ng ROZ.
Maaari ko bang ipaayos ang isang depekto nang mag-isa at ibawas ang mga gastos sa upa?
Posible iyon, ngunit kung natutugunan lamang ang mga kundisyong itinadhana: naipadala na ang isang abiso ng hindi pagbabayad, pinayagan ng may-ari ng lupa na matapos ang panahon, may kinalaman ito sa isang depekto na kailangang remedyuhan ng may-ari ng lupa at makatwiran ang mga gastos. Ang pag-set-off nang hindi natutugunan ang mga kundisyong iyon ay maaaring humantong sa mga paglilitis para sa mga atraso sa upa.
Maaari ba akong magpa-review ng upa bilang isang nangungupahan?
Para sa 7:290 na espasyong pangkomersyo, maaari mong hilingin sa korte ng subdistrict na i-adjust ang upa sa upa na naaayon sa merkado ng maihahambing na espasyo sa lokalidad (Art. 7:303 DCC). Para sa 7:230a na espasyong pangkomersyo, ang karapatang ito ay hindi umiiral ayon sa batas.
