Ang tinatawag ng batas na mahirap na trabaho
Pagkilala sa isang maliit na depekto mula sa isang seryosong depekto
Hindi lahat ng di-kasakdalan ay may parehong bunga. Ang pagkakaiba ay hindi kosmetiko laban sa istruktural; ito ay kung ang kakulangan ay sapat na malaki upang bigyang-katwiran ang lunas na nais mong gamitin.- Mga maliliit na kakulangan: mga agos ng pintura, hindi maayos na pagkakahanay ng tile, at hindi maayos na gilid. Nagbibigay ang mga ito ng karapatang kumpunihin, at ng katumbas na bawas sa presyo kung hindi isasagawa ang pagkukumpuni, ngunit hindi ng pagpapawalang-bisa ng buong kontrata.
- Mga malubhang kakulangan: isang bubong na tumutulo, mga gawaing elektrikal na hindi nakakatugon sa mga naaangkop na pamantayan, isang sahig na hindi kayang dalhin, isang konstruksyon na hindi sumusunod sa mga patakaran sa pagtatayo. Maaari nitong bigyang-katwiran ang pagpapawalang-bisa, pagpapalit ng kontratista at isang paghahabol para sa mga kahihinatnan na pagkalugi.
Sino ang mananagot kapag maraming partido ang sangkot
Ang mas malalaking proyekto ay kinasasangkutan ng isang arkitekto, isang structural engineer, mga subcontractor at mga supplier, at ang likas na ugali na habulin kung sino man ang sanhi ng problema ay kadalasang mali. Ang iyong kontrata ay sa pangunahing kontratista, at sa ilalim ng artikulo 6:76 ng Kodigo Sibil, ang isang partido na gumagamit ng iba upang gampanan ang mga obligasyon nito ay mananagot para sa kanilang pag-uugali tulad ng sa sarili nitong pag-uugali. Samakatuwid, hindi maaaring ituro ng kontratista ang subcontractor nito o ang supplier ng isang may sira na materyal; iyon ay usapin sa pagitan nila. Ang eksepsiyon ay kung saan ka nakipagkontrata nang hiwalay sa taga-disenyo o sa isang supplier. Ang isang taga-disenyo ay may utang na propesyonal na tungkulin ng pangangalaga, at ang isang depekto sa disenyo ay isang kakaibang paghahabol na may sariling panahon ng limitasyon. Kung saan ang isang may sira na produkto ay nagdulot ng pisikal na pinsala, ang tagagawa ay maaaring managot sa sarili nitong karapatan. Tukuyin sa simula pa lamang kung sino ang iyong kontrata, dahil iyon ang magpapasya kung sino ang iyong susulatan at kung sino ang iyong kakasuhan.Ang paghahatid ay ang sandaling magpapabago sa lahat
Ano ang sakop at hindi sakop ng Wkb
Ang kalahati ng Wkb na may batas pampubliko ay nag-aplay simula noong Enero 1, 2024 sa mga bagong gawaing gusali bilang resulta ng klase 1, ang kategoryang may pinakamababang panganib, na sumasaklaw sa mga bagay tulad ng mga hiwalay na bahay at maliliit na gusaling pangkomersyo. Para sa mga proyektong iyon, isang independiyenteng tagaseguro ng kalidad (kwaliteitsborger) ang sumusuri sa trabaho habang nasa konstruksyon sa halip na ang munisipalidad ang sumusuri sa mga plano nang maaga, at isang abiso sa pagkumpleto ang kailangang isumite sa munisipalidad bago magamit ang gusali. Ang pagpapalawig nito sa gawaing renobasyon ay ipinagpaliban at walang takdang petsa. Gayunpaman, ang mga pagbabago sa pribadong batas na inilarawan sa itaas ay nalalapat sa mga kontrata para sa trabaho sa pangkalahatan, hindi lamang sa mga proyektong nasa ilalim ng bagong sistema ng pangangasiwa.Magreklamo sa tamang oras: ang mga deadline na talagang naaangkop
Mayroong patuloy na maling paniniwala na ang batas ng Netherlands ay nagbibigay ng limang-taong garantiya laban sa mga nakatagong depekto. Hindi, at ang ideyang iyan ang dahilan kung bakit nawawala ang mga magagandang kahilingan. Dalawang tuntunin ang namamahala sa tiyempo. Ang una ay ang tungkuling magreklamo. Ang Artikulo 6:89 ng Kodigo Sibil ay nag-aatas sa iyo na magprotesta sa loob ng makatwirang panahon pagkatapos mong matuklasan ang depekto, o makatwirang dapat sana itong matuklasan. Ang makatwiran ay depende sa mga pangyayari, ngunit ang ligtas na hakbang ay simple: sumulat sa kontratista sa sandaling mapansin mo ang isang bagay, ilarawan ang iyong nakita, at lagyan ng petsa ito. Ang isang kliyente na naghihintay, umaasang maaayos ang problema, ay nanganganib na mawalan ng karapatang magreklamo. Ang pangalawa ay ang limitasyon. Sa ilalim ng artikulo 7:761 ng Kodigo Sibil, ang isang kahilingan kaugnay ng isang depekto sa naihatid na trabaho ay nagiging limitado sa oras dalawang taon pagkatapos mong magprotesta tungkol dito. Iyon ay isang maikling panahon, at ito ay tumatakbo mula sa iyong sariling liham. Itigil ito sa pamamagitan ng pagsulat bago ito mag-expire, o simulan ang mga paglilitis. Mayroon ding mga panlabas na limitasyon, na tumatakbo mula sa paghahatid anuman ang oras na lumitaw ang depekto: dalawampung taon para sa mga gawaing pagtatayo, at sampung taon sa lahat ng iba pang mga kaso. Iyan ang mga bilang na napalitan ng limang-taong maling akala. At kung saan sinabi sa iyo ng kontratista na iimbestigahan o aayusin nito ang depekto, ang dalawang-taong panahon ay pinalawig, na isa pang dahilan upang panatilihin ang sulat.Ano ang gagawin sa araw na makakita ka ng depekto
| Hakbang | aksyon | Bakit mahalaga ito |
|---|---|---|
| 1. Itala ito | Kunan ng larawan at i-film ang depekto mula sa iba't ibang anggulo, na may kasamang kuha para sa iskala, at sumulat ng listahang may petsa na naglalarawan nang eksakto sa bawat punto. | Ang ebidensyang nakalap noong panahong iyon ay may mas mabigat na kahulugan kaysa sa isang rekonstruksyon. Ang isang depekto na inilarawan bilang mga patak ng pintura sa skirting board sa sala ay mapapatunayan; ang isang masamang trabaho sa pagpipinta ay hindi. |
| 2. Basahin ang kontrata | Suriin ang espesipikasyon, ang mga napagkasunduang pamantayan, ang iskedyul ng pagbabayad at anumang pangkalahatang kundisyon tulad ng AVA o UAV na idineklarang naaangkop. | Ang mga pangkalahatang kondisyon ay kadalasang naglalaman ng sarili nitong mga panahon ng reklamo, mga iskema ng garantiya, at isang sugnay ng arbitrasyon na nagpapasya kung saan diringgin ang hindi pagkakaunawaan. |
| 3. Magprotesta nang nakasulat | Magpadala ng liham o email na may petsang naglalarawan ng mga depekto at nagsasaad na ang trabaho ay hindi sumusunod sa kontrata. | Naaayon ito sa artikulo 6:89 ng Kodigo Sibil at nagsisimula sa dalawang-taong panahon sa ilalim ng artikulo 7:761 mula sa petsang maaari mong patunayan. |
| 4. Magbigay ng abiso ng hindi pagbabayad | Humingi ng pagkukumpuni at magtakda ng makatwirang deadline para dito, sa isang hiwalay at malinaw na nakasulat na abiso. | Kung walang default, karamihan sa iba pang mga remedyo ay hindi magagamit. Ito ang hakbang na magbubukas sa mga ito. |
Ang abiso ng default at kung bakit ito mahalaga
Ang iyong mga opsyon kapag hindi nagkumpuni ang kontratista
Pagsususpinde ng pagbabayad
Kung hindi gumanap ang kontratista, maaari mong suspindihin ang iyong sariling obligasyon na magbayad sa ilalim ng mga artikulo 6:52 at 6:262 ng Kodigo Sibil. Ang kinakailangan ay proporsyonalidad. Kung ang gastos sa pagwawasto ng mga depekto ay maliit na bahagi lamang ng halaga ng kontrata, hindi mo maaaring pigilin ang buong huling hulugan; ang bahaging iyong itatago ay dapat may makatwirang kaugnayan sa halaga ng kung ano ang mali. Kung suspindihin mo nang labis, ikaw ang magiging partido sa paglabag, na maglalantad sa iyo sa interes, sa mga gastos sa paniningil at sa isang sarili mong paghahabol. Sabihin kung ano ang iyong ginagawa at bakit. Ang isang pagbabayad na basta na lang humihinto, nang walang paliwanag, ay magmumukhang isang hindi pagkakaunawaan sa pagbabayad sa halip na isang hindi pagkakaunawaan sa kalidad, at ang pagkakaiba ay mahalaga kapag binasa ng isang hukom o isang tagahatol ang file pagkalipas ng isang taon.Pagpapagawa ng trabaho sa ibang tao
Ito ang lunas na kadalasang hindi nauunawaan. Bilang patakaran, hindi mo basta-basta maaaring utusan ang ibang kompanya at ipadala ang singil sa una. Nag-aalok ang batas ng Netherlands ng dalawang paraan. Maaari kang humingi ng pahintulot sa korte na ipaayos ang depekto sa gastos ng may utang sa ilalim ng artikulo 3:299 ng Kodigo Sibil, na siyang malinis na solusyon kung may oras. O maaari mong ipagawa ang trabaho kapag ang kontratista ay nasa default at i-claim ang makatwirang karagdagang gastos bilang mga danyos sa ilalim ng artikulo 6:74 ng Kodigo Sibil, na ginagawang isang claim para sa pamalit na danyos ang claim para sa pagganap sa ilalim ng artikulo 6:87. Alinmang paraan ang iyong piliin, panatilihing maipagtatanggol ang mga gastos. Kumuha ng higit sa isang quotation, pumili ng proporsyonal na solusyon sa halip na isang upgrade, at idokumento ang estado ng trabaho bago magsimula ang pangalawang kontratista. Ang unang kontratista ay mananagot sa gastos ng pagwawasto ng mga bagay-bagay, hindi sa gastos ng isang mas mahusay na resulta kaysa sa iyong kinontrata.Pagbabawas ng presyo o pagpapawalang-bisa ng kontrata
Ang bahagyang paglusaw ay nagreresulta sa pagbawas ng presyo, at kadalasan ito ang pinaka-praktikal na resulta kung saan ang depekto ay totoo ngunit ang pagkukumpuni ay hindi proporsyonal. Ang ganap na paglusaw sa ilalim ng artikulo 6:265 ng Kodigo Sibil ay nagpapalaya sa magkabilang partido mula sa kanilang mga obligasyon sa hinaharap at lumilikha ng mga obligasyon na bawiin ang nagawa na; dahil ang gawaing pagtatayo ay hindi na maibabalik, kadalasan itong natatapos sa isang kasunduang pinansyal na may halagang natanggap na. Ang paglusaw ay makukuha lamang kung saan ang kakulangan ay nagbibigay-katwiran dito. Kung saan ang trabaho ay halos maayos, asahan na babawasan ng korte o ng isang tagahatol ang presyo sa halip na bawiin ang buong kontrata, at susuriing mabuti kung binigyan mo ang kontratista ng isang tunay na pagkakataon na magkumpuni.Paghahabol ng mga danyos
Bukod sa alinman sa mga nabanggit, maaari kang maghain ng mga danyos sa ilalim ng artikulo 6:74 ng Kodigo Sibil para sa mga pagkalugi na aktwal na dulot ng pagkabigo: ang gastos sa pagkukumpuni, mga kaakibat na pinsala tulad ng pinsala sa sahig dulot ng tubig, ang gastos sa pansamantalang tirahan o imbakan, at mga makatwirang gastos sa pagtatatag ng pananagutan at pagkuha ng ulat ng eksperto. Ang interes na nakabatay sa batas ay tumatakbo mula sa sandali ng hindi pagtupad. Ang pagkalugi ay kailangang patunayan, kaya itago ang mga invoice at mga sipi, at mag-utos ng isang independiyenteng ulat ng eksperto nang maaga kung saan ang teknikal na dahilan ay pinagtatalunan. Sa mga hindi pagkakaunawaan sa konstruksyon, ang ulat ng eksperto ay karaniwang nagpapasya sa kaso.Mga proteksyon ng mamimili na hindi mo dapat talikuran
Ang mga pribadong kliyente na nag-uutos ng pagpapatayo ng bahay ay may karagdagang proteksyon, at madaling pirmahan ito nang hindi napapansin. Ang Artikulo 7:768 ng Kodigo Sibil ay nagbibigay sa isang mamimili na nagpagawa ng bahay ng karapatang panatilihin ang limang porsyento ng presyo ng kontrata at ideposito ito sa isang notaryo sa batas sibil sa halip na bayaran ito sa kontratista. Ang pera ay nananatili sa escrow sa loob ng tatlong buwan pagkatapos ng paghahatid, at hindi maaaring hilingin ng kontratista ang paglabas nito nang walang pahintulot mo sa loob ng panahong iyon. Simula Enero 1, 2024, dapat ipaalam sa iyo ng kontratista sa pamamagitan ng sulat, sa pagitan ng isa at dalawang buwan pagkatapos ng paghahatid, na ang napanatiling halaga ay hawak at maaari mo itong itago. Ito ang pinakamabisang bahagi ng leverage na mayroon ang isang mamimili, at gumagana lamang ito kung ito ay inayos bago mabayaran ang pera. Ang Artikulo 7:765a ng Kodigo Sibil, na bago rin noong 2024, ay nag-aatas sa isang kontratista na magtatayo ng bahay para sa isang mamimili na ipaalam sa kliyente sa pamamagitan ng sulat kung at paano nito inayos ang saklaw para sa panganib ng kawalan ng kakayahang makabayad at para sa pananagutan para sa mga depekto. Basahin ang pahayag na iyon bago pumirma. Ang isang sertipiko ng garantiya mula sa isang kinikilalang institusyon ng garantiya ay mas mahalaga kaysa sa isang pangako mula sa isang kumpanyang walang mga ari-arian, at ang kawalan ng anumang saklaw ay impormasyon na rin. Panghuli, suriin kung aling mga pangkalahatang kundisyon ang naaangkop. Ang mga kontrata sa pagtatayo ng mga mamimili ay kadalasang pinagsasama-sama batay sa mga kundisyon ng AVA, mas malalaking proyektong sibil at komersyal sa UAV o sa UAV-GC. Ang mga ito ay nagtatakda ng sarili nilang mga panahon para sa reklamo at para sa garantiya, at kadalasan ay naglalaman ang mga ito ng isang sugnay ng arbitrasyon. Ang mga kundisyong hindi kailanman ibinigay sa iyo bago mapirmahan ang kontrata ay maaaring minsan ay isantabi, ngunit huwag umasa doon.Kung saan napagpasyahan ang hindi pagkakaunawaan
Bago ka magsimula ng kahit ano, alamin muna kung saan nabibilang ang iyong hindi pagkakaunawaan. Ang sagot ay karaniwang nasa pangkalahatang mga kondisyon, at hindi ito palaging korte. Maraming kontrata sa konstruksyon ang nag-uutos ng mga hindi pagkakaunawaan sa Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, ang lupon ng arbitrasyon para sa mga hindi pagkakaunawaan sa konstruksyon, na dating kilala bilang Raad van Arbitrage voor de Bouw. Ang mga tagahatol nito ay mga inhinyero, arkitekto, at abogado sa konstruksyon, na isang tunay na bentahe kung saan ang hindi pagkakaunawaan ay teknikal. Ang mga paglilitis ay pribado at ang isang hatol ay may bisa at maipapatupad, na may limitadong saklaw lamang para sa pagsusuri ng mga ordinaryong korte. Ang isang wastong sugnay ng arbitrasyon ay nag-aalis ng kaso mula sa korte sibil, kaya basahin ito bago gumawa ng isang writ. Para sa mga mamimili, mayroong mas murang ruta. Kung ang kontratista ay kaakibat ng isang asosasyon ng kalakalan na nakikilahok sa Geschillencommissie, ang komite ng mga hindi pagkakaunawaan para sa pagtatayo at pagsasaayos ay maaaring magpasya sa bagay na ito sa isang katamtamang bayad, karaniwang mas mabilis kaysa sa arbitrasyon o korte. Suriin ang kaugnayan ng kontratista bago ka pumili ng ibang ruta. Kung hindi, ang mga korte sibil ang magpapasya. Ang mga paghahabol na hanggang sa itinakdang batas ay dinidinig ng korte ng subdistrito (kantonrechter), kung saan maaari kang humarap nang walang abogado; ang mas malalaking paghahabol ay napupunta sa korte ng distrito, kung saan kinakailangan ang representasyon ng isang tagapagtaguyod. Ang mga bayarin sa korte ay itinatakda ng batas at inaayos taun-taon. Kung saan mahalaga ang bilis, halimbawa ang pagpapahinto sa trabaho o pagkuha ng bayad, ang mga pansamantalang paglilitis ng tulong ay isinasagawa bago maglabas ng desisyon ang hukom ng pansamantalang tulong sa loob ng ilang linggo sa halip na mga buwan. Ang pamamagitan ay nananatiling sulit na isaalang-alang, lalo na kung ang relasyon ay may halaga at ang teknikal na hindi pagkakaunawaan ay makitid. Wala itong nireresolba nang mag-isa, ngunit ang isang pamamagitan na kasunduan sa isang hindi pagkakaunawaan sa konstruksyon ay kadalasang naaabot sa isang independiyenteng ulat ng eksperto na tinatanggap ng magkabilang panig, at ang pagkomisyon ng ulat na iyon nang magkasama ay kadalasang ang pinakamurang hakbang na magagamit ng alinmang partido.Pag-iwas sa problema sa susunod na proyekto
Karamihan sa mga hindi pagkakaunawaan sa konstruksyon ay napapasyahan sa pamamagitan ng mga dokumentong ginawa bago magsimula ang trabaho. Tatlong gawi ang gumagawa ng halos lahat ng trabaho. Suriin ang kontratista bago mo ito kunin. I-verify ang rehistrasyon at ang kasaysayan ng pangangalakal sa Commercial Register sa Chamber of Commerce, humingi at aktwal na tawagan ang mga kamakailang kliyente na may mga partikular na katanungan tungkol sa kung paano hinarap ang mga problema, kumpirmahin na mayroong liability insurance, at tingnan kung ang kompanya ay nakikilahok sa isang guarantee scheme o isang dispute committee. Ang isang kontratista na kamakailan ay nagpalit ng legal na entity habang pinapanatili ang parehong trade name ay nararapat na muling tingnan. Sumulat ng isang kontrata na nagpapasya sa mga argumento nang maaga. Tukuyin ang mga materyales ayon sa tatak, uri at dami sa halip na ayon sa paglalarawan. Iugnay ang mga pagbabayad sa mga na-verify na milestone at huwag magbayad ng malaking halaga nang maaga. Sabihin ang mga pamantayan na dapat matugunan ng trabaho at sumangguni sa naaangkop na mga teknikal na tuntunin. Ayusin ang mga petsa ng pagsisimula at pagkumpleto, at sumang-ayon kung ano ang mangyayari kung hindi ito natupad. Itala kung sino ang responsable para sa mga permit, basura, kuryente at access. Kung saan malaki ang proyekto, iparepaso ang kontrata bago pirmahan; ang bayad ay isang maliit na bahagi lamang ng gastos ng hindi pagkakaunawaan na pinipigilan nito. Pamahalaan ang paghahatid. Suriing mabuti, huwag magmadali, magdala ng isang independiyenteng eksperto kung ang trabaho ay kumplikado o magastos, ilista ang bawat punto nang nakasulat at ipapirma ang listahan. Hingin ang delivery file. At kung ikaw ay isang mamimili na nagpapagawa ng bahay, ayusin ang pagpapanatili ng limang porsyento sa notaryo sa simula pa lang. Ang aming mga artikulo tungkol sa mga depekto sa mga bagong tayong bahay at sa mga depekto sa konstruksyon at kung sino ang mananagot talakayin pa ang mga tanong tungkol sa pananagutan na lumilitaw kapag may nangyaring mali.Mga madalas itanong
Maaari ba akong tumanggi na magbayad sa isang kontratista para sa hindi maayos na trabaho?
Oo, maaari mong ganap na pigilin ang bayad, ngunit kailangan itong maging isang makatwiran at proporsyonal na tugon. Hindi mo maaaring tanggihan na bayaran ang buong natitirang halaga dahil sa isang maliit na depekto. Ang karapatan sa suspensyon sa mga artikulo 6:52 at 6:262 ng Kodigo Sibil ay nangangailangan ng proporsyonalidad, kaya ang halagang iyong itatago ay dapat may makatwirang kaugnayan sa gastos ng pagwawasto ng mga partikular na depekto. Mag-ingat, gayunpaman—ang pagpigil ng labis na halaga ay maaaring humantong sa iyo sa paglabag sa iyong sariling kontrata.
Paano kung mawala ang kontratista o iwanan ang proyekto?
Kung ang iyong kontratista ay basta na lamang maglaho pagkatapos mong magpadala ng pormal na abiso ng hindi pagtupad, mayroon kang malinaw na mga legal na opsyon. Sa puntong iyon, maaari mo nang opisyal na buwagin ang kontrata at magdala ng bagong kontratista upang tapusin ang trabaho. Pagkatapos ay maaari mong i-claim ang makatwirang karagdagang gastos sa pagtatapos ng trabaho mula sa orihinal na kontratista bilang mga danyos sa ilalim ng artikulo 6:74 ng Kodigo Sibil. Kung may oras, humingi ng pahintulot sa korte sa ilalim ng artikulo 3:299 ng Kodigo Sibil bago ipagawa ang trabaho, dahil inaalis nito ang anumang argumento sa hinaharap tungkol sa kung ang gastos ay makatwiran. Mahalagang Pukawin: Palaging siguraduhing magpadala ka ng pormal na abiso ng hindi pagtupad sa pamamagitan ng rehistradong koreo bago ka gumawa ng anumang iba pang mga hakbang. Lumilikha ito ng mahalagang legal na landas na nagpoprotekta sa iyong mga karapatan kung tuluyang iwanan ng kontratista ang proyekto.
Gaano katagal ako dapat maghain ng claim para sa mga nakatagong depekto?
Ang batas ng Olandes ay nag-aalok ng proteksyon laban sa mga tinatawag na nakatagong depekto (verborgen gebreken). Ito ang mga depektong hindi mo inaasahang mapapansin sa paghahatid. Ang batas ng Olandes ay hindi nagbibigay ng limang-taong garantiya. Sa ilalim ng artikulo 7:761 ng Kodigo Sibil, ang isang paghahabol tungkol sa isang depekto sa naihatid na trabaho ay nagiging limitado sa oras dalawang taon pagkatapos mong magprotesta tungkol dito, at sa anumang pagkakataon dalawampung taon pagkatapos ng paghahatid para sa mga gawaing pagtatayo at sampung taon sa lahat ng iba pang mga kaso. Para sa mga kontratang natapos noong o pagkatapos ng Enero 1, 2024, ang artikulo 7:758 talata 4 ng Kodigo Sibil ay nagpapanagot sa kontratista para sa mga depektong hindi natuklasan sa paghahatid, maliban kung ang depekto ay hindi maiugnay dito. Ang praktikal na tuntunin ay ang magprotesta nang nakasulat sa sandaling makakita ka ng problema at itago ang ebidensya.
Law and More nagpapayo sa mga pribadong kliyente, developer, at kontratista tungkol sa mga hindi pagkakaunawaan sa konstruksyon sa Netherlands: pagtatasa kung ang trabaho ay sumusunod sa kontrata, pagbalangkas ng mga abiso ng hindi pagbabayad, ligtas na pagsuspinde sa pagbabayad, pagbawi ng gastos sa mga pagkukumpuni, at pagsasagawa ng mga paglilitis sa harap ng mga korte sibil, ng Raad van Arbitrage in bouwgeschillen o ng isang komite sa mga hindi pagkakaunawaan. Kung ang isang kontratista ay nakapaghatid ng hindi magandang trabaho, makipag-ugnayan sa amin bago ka tumigil sa pagbabayad o mag-utos sa iba, dahil ang pagkakasunud-sunod ng iyong pagkilos ang magtatakda kung ano ang maaari mong mabawi.
Naghahanap ka pa ba ng iba? Inililista ng aming index ng mga gabay sa batas sa real estate sa Netherlands ang lahat ng aming isinulat tungkol sa paksang ito, na nakaayos ayon sa paksa.
