Maaaring umupa ng halos magkaparehong lugar ang dalawang negosyante sa iisang kalye, sa halos parehong presyo. Ngunit ang kanilang legal na posisyon at ang proteksyong ibinibigay ng batas sa kanila ay maaaring magkaiba nang malaki. Ang pagkakaibang iyon ay hindi nakadepende sa kung ano ang nakasulat sa papel ng mga partido, kundi sa uri ng paggamit. Kinikilala ng batas ng pag-upa sa Netherlands ang dalawang magkahiwalay na rehimen para sa mga komersyal na lugar: Artikulo 7:290 ng Dutch Civil Code (DCC) at Artikulo 7:230a DCC. Pareho silang pangunahing mandatoryong batas, na nangangahulugang hindi maaaring basta-basta lumihis ang mga partido sa mga ito. Samakatuwid, ang tamang rehimen ay hindi isang kontratadong pagpili kundi isang legal na katotohanan na nagmumula sa kung paano aktwal na ginagamit ang mga lugar. Ang maagang pag-unawa sa komersyal na pag-upa ay makakatulong sa iyo na maiwasan ang mga magastos na pagkakamali.
Ang mga negosyanteng hindi alam kung aling rehimen ang naaangkop sa kanila ay nanganganib na hindi makatanggap ng mga panahon ng abiso, hindi paggamit ng mga karapatang pangkaligtasan, o pagpirma ng isang kontrata na hindi kinakailangang magpapahina sa kanilang posisyon. Ipinapaliwanag ng artikulong ito kung paano nagkakaiba ang dalawang rehimen at kung paano mo matutukoy kung aling rehimen ang naaangkop sa iyong sitwasyon.
Ano ang 7:290 na espasyong pangkomersyo?
Artikulo 7:290 Pinoprotektahan ng DCC ang mga nangungupahan sa tinatawag ng batas na mga lugar ng negosyong tingian. Ito ay isang komersyal na espasyo na mapupuntahan ng publiko at ginagamit para sa direktang pagbibigay ng mga produkto o serbisyo sa mga mamimili agad-agad. Ang batas ay nagbibigay bilang mga halimbawa ng isang tindahan, isang restawran o café, isang takeaway, isang negosyong pang-craft na may lugar ng pagbebenta na nakaharap sa publiko, at isang hotel o campsite.
Mga halimbawang katangian
Ang karaniwang 7:290 na espasyo ay ang panaderya na may tindahan sa harap, ang boutique ng damit, ang tagapag-ayos ng buhok, ang tagapag-ayos ng bisikleta na may showroom, ang takeaway restaurant at ang hotel. Ang kanilang pagkakatulad ay ang publiko ay pumapasok sa lugar upang bumili ng produkto o serbisyo doon, sa sandaling iyon.
Ang pangunahing katangian: pampublikong aksesibilidad at suplay agad-agad
Ang pinakamahalagang pamantayan ay ang kombinasyon ng dalawang elemento: ang lugar ay mapupuntahan ng publiko at ang supply ng produkto o serbisyo ay nagaganap agad. Samakatuwid, ang isang bodega na nasa likod ng tindahan ay hindi nahuhulog sa ilalim ng 7:290, kahit na ito ay ang parehong nangungupahan. Ganito rin ang naaangkop sa espasyo ng opisina sa itaas ng isang tindahan, maliban na lamang kung ang espasyo ng opisina na iyon ay nagsisilbi ring punto ng pagbebenta.
Ano ang 7:230a na espasyong pangkomersyo?
Ang Artikulo 7:230a DCC ay ang natitirang kategorya. Lahat ng espasyong pangkomersyo na hindi residensyal at hindi sakop ng kahulugan ng Artikulo 7:290 ay awtomatikong mapapasailalim sa rehimeng ito. Kabilang dito ang mga opisina, bodega, sentro ng pamamahagi, pabrika, espasyo sa paradahan, mga silid-praktisan ng mga propesyonal (mga abogado, physiotherapist, arkitekto) at mga showroom na walang direktang pagbebenta sa publiko agad-agad.
Malaki ang pagkakaiba sa proteksyon. Bagama't ang rehimeng 7:290 ay nagbibigay sa nangungupahan ng malawak na proteksyon sa pag-upa, ang rehimeng 7:230a ay nag-aalok lamang ng limitadong proteksyon laban sa pagpapaalis. Sa ilalim ng huling rehimen, ang nangungupahan ay walang karapatan sa pagpapatuloy ng pag-upa, ngunit maaaring ipagpaliban ang pagpapaalis sa pamamagitan ng subdistrict court nang hanggang tatlong taon.
Ang limang praktikal na pagkakaiba sa isang sulyap
1. Proteksyon sa pag-upa
Para sa 7:290 na espasyong pangkomersyo, may nalalapat na proteksyon ayon sa batas. Ang pag-upa ay sa prinsipyo ay pinagtibay sa loob ng limang taon, na may karagdagang limang taon. Sa panahong iyon, maaari lamang wakasan ng may-ari ng lupa ang pag-upa batay sa kumpletong mga batayan ayon sa batas. Maaaring ipatupad ng nangungupahan ang pagpapalawig sa pamamagitan ng subdistrict court. Para sa 7:230a na espasyong pangkomersyo, walang maihahambing na proteksyon sa termino. Ang pag-upa ay nagtatapos ayon sa napagkasunduan ng mga partido.
2. pagwawakas
Maaari lamang tapusin ng may-ari ng 7:290 commercial space ang kontrata sa mga batayan na nakalista nang lubusan sa batas, tulad ng agarang personal na paggamit o patuloy na hindi maayos na pag-upa. Para sa 7:230a commercial space, ang pagtatapos ay sa prinsipyo ay walang pormal na batayan at hindi na kailangang magsabi ng dahilan ang may-ari ng lupa. Maaari lamang humiling ang nangungupahan ng pagpapaliban ng pagpapaalis. Ang detalyadong talakayan ng mga batayan para sa pagtatapos ay matatagpuan sa bahagi 2 ng seryeng ito.
3. Pagsusuri sa upa
Para sa 7:290 na espasyong pangkomersyo, pagkatapos mag-expire ang napagkasunduang panahon ng pagrenta, maaaring hilingin ng alinmang partido sa korte ng subdistrict na isaayos ang upa sa karaniwang upa ng maihahambing na espasyong pangkomersyo sa lokalidad sa nakalipas na limang taon (Art. 7:303 DCC). Ang pamamaraang iyon ay nangangailangan ng opinyon ng eksperto. Para sa 7:230a na espasyong pangkomersyo, ang karapatang ito ay hindi umiiral. Ang mga partido ay nakatali sa kanilang napagkasunduan sa kontrata, kadalasan ay isang sugnay ng indexation.
4. Tagal ng kontrata
Ang rehimeng 7:290 ay may mga itinakdang minimum na termino: sa prinsipyo ay lima at limang taon. Ang mas maiikling termino ay posible lamang sa pag-apruba ng korte ng subdistrito. Para sa 7:230a na espasyong pangkomersyo, walang itinakdang minimum na termino. Malaya ang mga partido na magtapos ng kontrata sa loob ng isang taon, tatlong taon o anumang iba pang tagal.
5. Paglihis sa batas
Para sa 7:290 na espasyong pangkomersyo, ang paglihis mula sa karamihan ng mga probisyon ng proteksyon na itinagubilin ng batas na makakasama sa nangungupahan ay pinahihintulutan lamang kung inaprubahan ito ng subdistrict court. Ito ay isang matibay na pananggalang. Para sa 7:230a na espasyong pangkomersyo, mayroong mas malawak na kalayaan sa kontrata. Ang mga partido ay maaaring magtakda ng maraming kaayusan para sa kanilang sarili, sa loob ng mga limitasyon ng pagiging makatwiran at patas.
Mga kaduda-dudang kaso: magkahalong paggamit at mga sitwasyong nasa hangganan
Halo-halong gamit: ang pagsubok na may pangunahing layunin
Sa pagsasagawa, ang magkahalong paggamit ay regular na nangyayari: ang nangungupahan ay nagpapatakbo ng isang tindahan sa harap at ginagamit ang likurang kalahati ng lugar bilang espasyo sa pag-iimbak. Nilulutas ito ng batas sa pamamagitan ng pagsubok na may pangunahing layunin: ang paggamit na talagang nananaig ang nagtatakda ng naaangkop na rehimen. Kung ang lugar ng tindahan ang bumubuo sa puso ng negosyo at ang imbakan ay nasasakupan, ang buong inuupahang ari-arian ay nasa ilalim ng Artikulo 7:290 DCC.
Showroom na walang direktang benta, webshop na may collection point, praktis sa bahay
Ang isang showroom kung saan tinitingnan ng mga customer ang mga produkto ngunit hindi agad mabibili ang mga ito ay nasa ilalim ng prinsipyo ng Artikulo 7:290. Tutal, walang direktang supply on the spot. Para sa isang webshop na may collection point, mas detalyado ang posisyon: kung kukunin ng mga customer ang kanilang mga order ngunit walang bibilhin on the spot, wala ang point of sale. Ang isang home practice ng isang self-employed na physiotherapist na gumagamit ng bahagi ng kanilang bahay bilang treatment room ay karaniwang hindi rin maituturing na 7:290 na espasyo.
Kung sakaling may pag-aalinlangan, ang hukuman ang siyang magpapasya batay sa aktwal na paggamit at intensyon ng mga partido kapag pumapasok sa kasunduan. Ang isang klasipikasyon sa kontrata ('hindi ito 7:290 na espasyo') ay hindi nagbibigkis sa hukuman kung ang aktwal na paggamit ay nagpapatunay na hindi.
Ano ang ibig sabihin nito para sa iyong kontrata?
Una: maingat at konkretong itala ang nilalayong paggamit sa lease. Pipigilan nito ang mga kasunod na hindi pagkakaunawaan tungkol sa naaangkop na sistema. Pangalawa: suriin kung ang modelo ng ROZ na ginagamit ng may-ari ng lupa ay akma sa iyong sitwasyon. Ang modelo ng ROZ para sa espasyong 7:290 ay malaki ang pagkakaiba sa modelo para sa espasyong 7:230a, at ang maling modelo ay maaaring humantong sa mga hindi inaasahang kahihinatnan. Pangatlo: ang isang klasipikasyon sa kontrata na lumihis sa aktwal na paggamit ay walang umiiral na epekto sa sistemang itinatakda ng batas, ngunit maaaring makaimpluwensya sa iyong posisyon sa mga paglilitis.
Ipasuri ang iyong kontrata sa pag-upa kung sakaling may pag-aalinlangan bago ka pumirma. Mas madali at mas mura ang pag-usapan nang maaga ang isang pagpipilian sa kontrata kaysa sa pag-aaway-away kung aling sistema ang naaangkop sa korte pagkatapos.
Konklusyon
Ang pagkakaiba sa pagitan ng 7:290 at 7:230a na espasyong pangkomersyo ay hindi pormalidad. Tinutukoy nito ang lawak ng iyong proteksyon bilang isang nangungupahan, kung gaano katagal ka may karapatan sa iyong lokasyon, kung kailan maaaring wakasan ng may-ari ng lupa ang pag-upa at kung maaari mong iparepaso ang upa. Ang sistema ay kinakailangang sumusunod mula sa aktwal na paggamit at samakatuwid ay isa sa mga pinakamahalagang salik sa anumang komersyal na relasyon sa pag-upa.
Ang mga abogado ng korporasyon ng Law & More ay malugod na tutulong sa iyo na suriin ang iyong kontrata sa pag-upa, tukuyin ang naaangkop na sistema, at pangalagaan ang iyong posisyon sa mga negosasyon o hindi pagkakaunawaan. Huwag mag-atubiling makipag-ugnayan sa amin para sa isang pambungad na pagpupulong na walang obligasyon.
Mga madalas itanong
Ano ang pagkakaiba ng 7:290 at 7:230a na espasyong pangkomersyo?
Artikulo 7:290 Pinoprotektahan ng DCC ang mga nangungupahan ng mga pampublikong lugar na pangkomersyo kung saan direktang ibinibigay ang mga produkto o serbisyo, tulad ng mga tindahan at mga lugar ng pag-aalaga ng mga bisita. Artikulo 7:230a Ang DCC ay ang natitirang kategorya para sa lahat ng iba pang mga pangkomersyong lugar, tulad ng mga opisina at mga bodega. Ang rehimeng 7:290 ay nag-aalok ng mas malaking proteksyon sa pag-upa.
Ang isang opisina ba ay nasa ilalim ng 7:290 o 7:230a DCC?
Sa prinsipyo, ang isang opisina ay napapailalim sa 7:230a DCC. Ang mga opisina ay karaniwang hindi naa-access ng publiko bilang isang punto ng pagbebenta at walang direktang supply ng mga produkto o serbisyo sa mga mamimili agad-agad. Samakatuwid, ang nangungupahan ng isang opisina ay may mas kaunting proteksyon sa pag-upa kaysa sa nangungupahan ng isang tindahan.
Bilang isang nangungupahan, maaari ba akong pumili kung aling sistema ang naaangkop?
Hindi. Ang rehimen ay mandatoryong sumusunod mula sa aktwal na paggamit ng inuupahang ari-arian. Maaaring magkasundo ang mga partido sa kontrata na ang isang partikular na rehimen ay naaangkop, ngunit kung ang aktwal na paggamit ay mapatunayang naiiba, maaaring ibasura ng korte ang klasipikasyong iyon.
Aling sistema ng pag-upa ang naaangkop sa isang espasyo sa imbakan na sinamahan ng isang tindahan?
Kung ang lugar ng tindahan ang pangunahing elemento at ang imbakan ay may mas mababang tungkulin, ang Artikulo 7:290 DCC ay naaangkop sa buong inuupahang ari-arian. Ito ang tinatawag na predominant-purpose test. Kung sakaling may pag-aalinlangan, ipinapayong humingi ng legal na payo.
Higit pa mula sa seryeng ito tungkol sa batas sa komersyal na pag-upa
Ang artikulong ito ay bahagi ng aming tatlong-bahaging serye tungkol sa batas sa komersyal na pag-upa. Basahin din ang iba pang mga bahagi:
