Pagbili ng bahay nang magkasama sa Netherlands: pagmamay-ari, mortgage at paglabas

Kapag magkasama kayong bumili ng bahay sa Netherlands, ang notaryal deed ang nagtatakda kung sino ang may-ari ng aling bahagi, ngunit pareho kayong mananagot sa bangko para sa buong mortgage, anuman ang napagkasunduan ninyo. Ang pangunahing eksepsiyon sa pantay na pagtrato ay kung ano ang isusulat ninyo sa papel: ang hindi pantay na kontribusyon, mga regalo mula sa magulang at kung ano ang mangyayari sa paghihiwalay o pagkamatay ay protektado lamang kung ang mga ito ay naitala bago makumpleto.

Ang mga hindi kasal na magkasintahan ay walang namamana sa isa't isa nang walang testamento, at ang pagsasama nang maraming taon ay hindi lumilikha ng mga karapatan sa ari-arian. Sinasaklaw ng artikulong ito ang co-ownership, ang balangkas ng inyong relasyon, hindi pantay na mga kontribusyon, ang mortgage, kamatayan at paghihiwalay, ayon sa pagkakasunud-sunod ng mga desisyon.

Ano ang ibig sabihin ng co-ownership sa ilalim ng batas ng Netherlands?

Dalawa o higit pang tao na magkasamang bumibili ng bahay ay nagmamay-ari nito sa isang komunidad (gemeenschap) sa ilalim ng Aklat 3 ng Dutch Civil Code (BW). Bawat isa ay may hawak na hindi nahahating bahagi gaya ng nakasaad sa kasulatan ng paglilipat; ang pagmamay-ari ay naipapasa kapag ang notaryal na kasulatan ay nakarehistro sa mga pampublikong rehistro ng Land Registry (Kadaster).

Ang bawat kapwa may-ari ay maaaring humingi ng paghahati anumang oras sa ilalim ng Artikulo 3:178 BW. Maaari kayong sumang-ayon na ibukod ang karapatang iyon, ngunit sa loob lamang ng limitadong panahon, nang hindi hihigit sa limang taon sa isang pagkakataon. Kung hindi kayo magkasundo sa paghahati, ang korte ang magpapasya sa ilalim ng Artikulo 3:185 BW, halimbawa sa pamamagitan ng paglalaan ng bahay sa isa sa inyo nang walang bayad o pag-uutos ng pagbebenta.

Ang ordinaryong maintenance ay maaaring gawin ng alinman sa mga kapwa may-ari, ngunit ang pagbebenta o pagsasangla ng bahay ay nangangailangan ng lahat ng mga kapwa may-ari. Ito ay pantay na naaangkop sa mga kasosyo, kaibigan, kapatid o isang magulang at anak na magkasamang bumibili.

Mahalaga ba kung ikaw ay kasal o nagsasama-sama?

Oo. Para sa mga kasal at rehistradong pakikipagsosyo na pinasok simula Enero 1, 2018, ang default ay isang limitadong komunidad ng ari-arian: ang mga ari-arian na mayroon ka noon, at mga regalo at mana, ay mananatiling personal, habang ang isang bahay na binili nang magkasama habang kasal ay nabibilang sa komunidad. Tingnan ang aming artikulo tungkol sa limitadong komunidad ng ari-arian ; maaaring baguhin ito ng mga kasunduan bago ang kasal .

Sa ilalim ng Artikulo 1:88 BW, kailangan ng asawa ang pahintulot ng kabilang asawa upang ibenta o isalang ang bahay ng pamilya, kahit na isa lamang sa kanila ang rehistradong may-ari. Kung walang pahintulot, maaaring ipawalang-bisa ng kabilang asawa ang transaksyon.

Ang mga mag-asawang hindi kasal ay nangangailangan ng isang kasunduan sa pagsasama sa ilalim ng notaryo (samenlevingscontract) upang ayusin ang mga maihahambing na bagay. Maaari nitong itala ang mga bahagi, maglaan ng mga gastos, mag-regulate ng paghihiwalay at magsama ng isang accrual clause (verblijvingsbeding) kung saan ang naulila ang kukuha ng bahagi ng namatay na kapareha sa bahay. Hindi ito maaaring lumikha ng mga karapatan sa mana sa ibang mga ari-arian o karapatan sa pagpapanatili ng kapareha; tingnan ang aming paghahambing ng isang kasunduan sa pagsasama sa ilalim ng bahay at kasal.

Paano mo poprotektahan ang hindi pantay na mga kontribusyon?

Kung ang isa sa inyo ay nag-ambag nang higit pa at ang kasulatan ay nagsasabing limampu't limampu nang walang ibang nakasulat, kalahati ng karagdagang kontribusyon ay sa prinsipyo ay mawawala sa isa pa. Tatlong dokumento ang pumipigil dito, at dapat nilang sabihin ang parehong bagay.

• Ang kasulatan ng paglilipat: hindi kailangang magkapareho ang mga bahagi. Hinahati rin ng hindi pantay na mga bahagi ang mga pagtaas at pagbaba ng halaga sa hinaharap sa proporsyong iyon.
• Isang kasunduan sa panloob na pananagutan (draagplichtovereenkomst): itinatala nito kung sino ang mananagot sa aling bahagi ng mortgage at mga gastos sa pagitan ninyo, at kung ano ang babayaran kanino bago hatiin ang natitirang equity. Ang bangko ay hindi nakatali dito.
• Dokumentasyon ng pera ng pamilya: ang kontribusyon ng magulang ay isang regalo o pautang. Ang isang pautang ay nangangailangan ng nakasulat na mga tuntunin sa halaga, interes, pagbabayad at prayoridad sa pagbebenta. Ang isang regalo ay maaaring magsama ng isang sugnay na pagbubukod (uitsluitingsclausule) na nagpapanatili dito sa labas ng anumang komunidad ng ari-arian.

Ang pagtrato sa buwis ng mga regalo at pautang ay usapin ng isang tagapayo sa buwis; kami ang humahawak sa mga dokumento ng batas sibil at nakikipag-ugnayan sa iyong tagapayo.

Ano ang ibig sabihin ng magkasamang pananagutan para sa mortgage?

Kung pareho kayong pipirma sa kasulatan ng mortgage, maaaring angkinin ng bangko ang buong utang mula sa alinman sa inyo. Kung magbabayad ka ng higit sa iyong internal share, mayroon kang karapatang humingi ng tawad sa iyong partner, ngunit ang karapatang iyon ay katumbas lamang ng kayang bayaran ng iyong partner.

Ang paglipat, isang kasunduan sa diborsyo o isang kasunduan sa pagitan ninyo ay hindi nagtatapos sa iyong pananagutan sa bangko. Tanging ang bangko lamang ang maaaring magpalaya sa isang nanghihiram, kadalasan pagkatapos masuri kung ang natitirang may-ari ay kayang bayaran ang utang nang mag-isa. Hanggang sa panahong iyon, ang utang ay mananatiling nakarehistro sa iyong pangalan sa Dutch credit registration office (BKR).

Samakatuwid, ang isang exit clause ay nangangailangan ng paraan ng pagtatasa at isang deadline. Dapat nitong isaad kung paano itinatakda ang halaga, kung gaano katagal dapat makuha ng isang partner ang pahintulot ng bangko at bilhin ang isa pa, kung sino ang magbabayad ng mortgage at ang mga gastos habang tumatagal, at na ang bahay ay ibebenta kung lumipas ang deadline.

Ano ang mangyayari kung isa sa inyo ang mamatay?

Ang asawa o rehistradong kapareha ay magmamana sa ilalim ng statutory division; ang isang cohabiting partner ay walang mamanahin kung walang testamento. Kung walang kaayusan, ang bahagi ng namatay na kapareha ay mapupunta sa mga kadugo, at maaari mong i-co-own ang iyong bahay kasama ang mga magulang o anak ng iyong yumaong kapareha.

Ang isang accrual clause sa kasunduan sa pagsasama at isang (a) ang siyang lulutas dito. Kung may mga anak, dapat isaalang-alang ang kanilang sapilitang bahagi (legitieme portie); tingnan ang aming artikulo tungkol sa batas ng mana sa Netherlands . Ang survivor ay nananatili ring mananagot para sa buong mortgage, kaya suriin kung ang life cover ay tumutugma sa utang at kung napapanahon ang itinalagang benepisyaryo.

Ano ang dapat mong suriin tungkol sa bahay at sa binili?

Ang mga dokumento ng co-ownership ay hindi nakakapagpagaling sa isang maling pagbili. Sa ilalim ng Artikulo 7:17 BW, ang bahay ay dapat mayroong mga ari-ariang nararapat mong asahan, at dapat mong ipaalam sa nagbebenta ang isang depekto sa loob ng makatwirang panahon pagkatapos itong matuklasan (Artikulo 7:23 BW); tingnan ang aming gabay sa pagbili ng bahay na may mga nakatagong depekto.

Bilang mga pribadong mamimili, mayroon kayong tatlong araw na panahon ng pagpapalamig pagkatapos matanggap ang nilagdaang kasunduan sa pagbili (Artikulo 7:2 BW). Pagkatapos nito, ang inyong proteksyon ay nakasalalay sa mga kondisyon para sa financing, isang structural survey at, kung saan naaangkop, ang National Mortgage Guarantee (NHG). Ang bawat kondisyon ay may deadline at dapat gamitin nang nakasulat; tingnan ang pag-withdraw mula sa isang pagbili ng ari-arian sa Netherlands.

Ang modelo ng kasunduan sa pagbili ay nangangailangan ng deposito o garantiya sa bangko, karaniwang 10% ng presyo. Itala kung sino ang nagpopondo nito, dahil ito mismo ay isang kontribusyon. Para sa isang apartment, hingin ang mga katitikan, mga account, pondo ng reserba at plano sa pagpapanatili ng asosasyon ng mga may-ari (VvE); tingnan ang mga karapatan at obligasyon ng VvE . Sa isang ground lease, basahin muna ang mga kondisyon ng erfpacht.

Ang notaryo sa batas sibil ang nagpapatupad ng deed of transfer at ng deed of mortgage at sinusuri ang mga rehistro. Ang notaryo ay walang kinikilingan at hindi nagpapayo sa alinman sa inyo kung paano hatiin ang pagmamay-ari; kaya naman ang mga dokumento ng co-ownership ay nangangailangan ng hiwalay na atensyon.

Paano nahahati ang bahay kapag kayo ay naghihiwalay?

May tatlong paraan: isa sa inyo ang kukuha ng bahay, ibebenta ito, o ang korte ang magpapasya sa ilalim ng Artikulo 3:185 BW. Ang pagkuha ay nangangailangan ng isang bagong notarial deed at ang pag-alis ng bangko sa aalis na partner. Ang pagbebenta ay nangangahulugan ng paghahati ng netong nalikom pagkatapos matubos ang mortgage at ayusin ang mga dokumentadong kontribusyon sa napagkasunduang pagkakasunud-sunod.

Magkasundo nang maaga kung paano itinatakda ang halaga, halimbawa ng isang independiyenteng appraiser o ang average ng dalawang pagtatasa, at kung gaano katagal mananatiling balido ang isang pagtatasa. Kung hindi kayo magkasundo, maaaring ilaan ng korte ang bahay o mag-utos ng pagbebenta, na kadalasang mas malala sa pinansyal kaysa sa isang napagkasunduang resulta.

Para sa mga mag-asawa, ang bahay ay bahagi ng mas malawak na kasunduan sa diborsyo. Para sa mga nagsasama-sama, ang kasunduan sa pagsasama ang nagtatakda ng mga patakaran; tingnan ang paghihiwalay sa isang kasunduan sa pagsasama . Hanggang sa makumpleto ang paghahati, pareho kayong nananatili sa mga may-ari at mananagot, kaya itala nang nakasulat kung sino ang nakatira sa bahay at kung sino ang nagbabayad mula sa araw na lumipat ang isa sa inyo.

Ano ang dapat suriin ng bawat kapwa mamimili?

Bawat isa sa inyo ay may kanya-kanyang interes, kahit na bumili kayo nang mag-asawa. Suriin ang mga puntong ito bago ang appointment sa notaryo.

• Ang mga bahagi ba sa draft deed ay tumutugma sa kontribusyon ng bawat isa sa inyo, o mayroon bang kasunduan sa pananagutan na nagwawasto sa mga ito?
• Ang bawat kontribusyon ba ng magulang ay dokumentado bilang regalo, mayroon man o walang exclusion clause, o bilang pautang na may nakasulat na mga tuntunin?
• Kung hindi kayo kasal, mayroon bang kasunduan sa pagsasama sa pamamagitan ng notarial na may kasamang accrual clause, at mayroon ba kayong testamento?
• Naglalaman ba ang exit clause ng paraan ng pagtatasa, deadline ng buyout, at fallback sale?
• Naaayon ba ang life cover sa mortgage at tama ba ang mga benepisyaryo?

Ano ang dapat suriin ng partner na nang-iiwan?

Kung lilipat ka, ang iyong pananagutan ay hindi matatapos sa iyong pag-alis. Suriin ang mga puntong ito.

• Pinalaya ka na ba ng bangko sa pamamagitan ng sulat mula sa mortgage?
• Nailipat na ba ang iyong bahagi sa pamamagitan ng notarial deed, at nabayaran na ba ang halaga?
• Nabayaran na ba ang iyong mga dokumentadong kontribusyon ayon sa napagkasunduang pagkakasunud-sunod?
• Nakatala ba kung sino ang nagbabayad ng mortgage, insurance at mga kontribusyon sa VvE hanggang sa paglilipat?

Ano ang maitutulong namin sa iyo kapag magkasama kayong bibili ng bahay?

Ang aming mga abogado sa real estate at abogado sa pamilya ay nagtatrabaho sa iisang file para sa mga mag-asawa, kaibigan, at kapamilya.

• Sinusuri namin ang kasunduan sa pagbili at ang mga kundisyon nito bago ka pumirma.
• Binabalangkas namin ang kasunduan sa panloob na pananagutan at iniaayon ito sa kasulatan.
• Idinodokumento namin ang mga regalo at pautang ng magulang gamit ang mga tamang sugnay.
• Inihahanda namin ang kasunduan sa pagsasama o mga tuntunin bago ang kasal kasama ang notaryo.
• Gumagawa kami ng mga kaayusan sa paglabas at pagbili, at kumikilos sa dibisyon kung sakaling mabigo ang co-ownership.

Buod

• Ang kasulatan ay nagtatakda ng mga bahagi ng pagmamay-ari; ang bawat kapwa may-ari ay maaaring humiling ng paghahati anumang oras (Artikulo 3:178 BW).
• Parehong mananagot ang mga nanghihiram para sa buong mortgage hanggang sa ilabas ng bangko ang isa sa kanila.
• Ang hindi pantay na mga kontribusyon at pera ng pamilya ay protektado lamang kung dokumentado bago makumpleto.
• Ang mga hindi kasal na magkapareha ay walang anumang mamanahin sa isa't isa kung walang testamento at isang accrual clause.
• Ang isang exit clause ay nangangailangan ng paraan ng pagtatasa at isang deadline.

Mga madalas itanong