Pagbili ng bahay sa Netherlands bilang isang dayuhan

Ang pagbili ng bahay sa Netherlands ay may takdang legal na anyo: isang bid, isang nakasulat na purchase deed, isang statutory cooling-off period, mga kundisyon na nauna, isang deposito, at isang notarial deed of transfer na nakarehistro sa Land Registry. Karamihan sa mga gabay para sa mga internasyonal ay nagmumula sa mga ahente ng real estate at nakatuon sa presyo. Sa halip, itinatakda ng artikulong ito ang mga legal na hakbang — kung ano ang nagbubuklod sa iyo at kailan, at kung ano ang maaari mo pa ring iwasan. Ito ay legal na gabay, hindi payong pinansyal.

Maaari bang bumili ng bahay ang isang dayuhan sa Netherlands?

Oo. Walang paghihigpit sa nasyonalidad sa pagmamay-ari ng mga ari-ariang residensyal sa Netherlands. Hindi mo kailangang maging mamamayan ng Netherlands, mamamayan ng EU, o residente sa Netherlands para maging rehistradong may-ari. Walang permit at walang minimum na panahon ng paninirahan. Itinatala ng Land Registry (Kadaster) ang may-ari ng bawat parsela nang hindi isinasaalang-alang ang pasaporte ng may-ari.

Dalawang punto ang kadalasang napagkakamalang isang pagbabawal na hindi umiiral. Una, ang pagmamay-ari ay hindi katayuan sa imigrasyon: ang pagbili ay hindi nagbibigay sa iyo ng karapatang manirahan, at ang katayuang hindi pa naaayos ay hindi pumipigil sa iyo na magmay-ari ng ari-arian. Pangalawa, ang ilang munisipalidad ay naghihigpit sa buy-to-let, hindi sa mga dayuhan. Sa ilalim ng iskema na tinatawag na opkoopbescherming , na ipinapatupad simula noong Enero 1, 2022, maaaring magtalaga ang isang munisipalidad ng mga kapitbahayan kung saan ang isang mas mura o katamtamang presyo na bahay ay hindi maaaring paupahan sa loob ng isang panahon pagkatapos bilhin nang walang permit. Nakabatay ito sa kung ano ang gagawin mo sa bahay, hindi sa kung sino ka.

Mga kailangan mong ihanda bago ka mag-bid

Isang numero ng serbisyo ng mamamayan (BSN)

Ang BSN ay awtomatikong ibinibigay sa lahat ng nakarehistro sa Dutch Personal Records Database; ang mga hindi residente ay maaaring mailagay sa Non-Residents Records Database at makakuha ng isa sa ganoong paraan. Ang pagmamay-ari ay hindi nakasalalay sa pagkakaroon ng BSN, ngunit ang transfer tax return na inihahain ng notaryo ang nakasalalay, at hihingin ito ng mga bangko.

Isang bank account sa Netherlands

Walang batas na humihingi nito, ngunit gugustuhin mo rin ang isa. Ang presyo at mga gastos ay ibinabayad sa client account ng notaryo ( derdengeldenrekening ), at ang mga pagbabayad mula sa isang dayuhang account ay mas mabagal at mas madalas na nahahadlangan ng mga tseke laban sa money-laundering. Ang mga pondong hindi pa nalilinis sa umaga ng paglilipat ay pipigil dito.

Ang mga kinakailangan ng isang tagapagpahiram ng mortgage, sa legal na antas

• Ang isang Dutch mortgage ay isang karapatan sa pag-aari na nilikha ng isang hiwalay na notaryal deed, na isinagawa sa parehong appointment ng paglilipat at nakarehistro sa parehong mga rehistro.
• Ang nagpapautang nakasulat na alok na may bisa ay kung saan dapat nakaugnay ang iyong kondisyon sa financing. Ang isang pansamantalang indikasyon ay hindi isang alok, at ang pag-asa sa isa ang pinakakaraniwang paraan kung paano nawawalan ng deposito ang mga mamimili.
• Kung ikaw ay kasal o nasa isang rehistradong pakikipagsosyo, ang iyong asawa ay karaniwang kailangang maging isang partido o magbigay ng pahintulot. Pinapahirap ito ng mga dayuhang sistema ng ari-arian ng kasal; idulog ito nang maaga sa notaryo.

Mga ahente ng ari-arian: sino ang kumikilos para kanino

Dito kadalasang nahuhuli ang mga dayuhang mamimili. Ang ahente na nagpapakita sa iyo ng bahay, sumasagot sa iyong mga tanong at gumagawa ng draft ng purchase deed ay ang ahente ng nagbebenta ( verkoopmakelaar ), na inuutusan at binabayaran ng nagbebenta at kumikilos para sa interes ng nagbebenta. Walang anumang sinabi sa isang pagtingin ang makakapagpabago niyan. Hindi siya neutral, hindi siya ang iyong tagapayo, at wala siyang obligasyon na makipagnegosasyon sa presyo pababa o payuhan ka sa mga kundisyong dapat mong igiit.

Ang isang ahente ng pagbili ( aankoopmakelaar ) ay inaatasan mo: sa pagpapahalaga, pag-bid, pagsuri sa asosasyon ng mga may-ari at sa survey, at pagtulong sa iyong gampanan ang iyong tungkuling mag-imbestiga. Sa ilalim ng mga propesyonal na tuntunin ng mga asosasyon ng mga pangunahing ahente, ang isang ahente ay hindi dapat kumilos para sa parehong partido sa iisang transaksyon.

Ang bid, at kung bakit hindi ka pa nito nabibigyan ng bisa

Ang presyong hinihingi ay isang imbitasyon upang makipagnegosasyon, hindi isang alok. Maaaring tanggihan ng nagbebenta ang pinakamataas na bid, tanggapin ang mas mababang bid sa mas magandang kondisyon, o ibenta sa ibang lugar. Kung saan malaki ang interes, maaaring mapunta ang ari-arian sa closed tender ( inschrijving ), at ang nagbebenta pa rin ang pipili.

Ang pinakamahalaga sa batas ay ito. Kung ang mamimili ay isang pribadong indibidwal na hindi kumikilos sa kurso ng isang negosyo o propesyon, at ang ari-arian ay inilaan para sa paninirahan, ang pagbili ay dapat na ipasok sa pamamagitan ng pagsulat (art. 7:2 BW). Hangga't hindi nilalagdaan ng magkabilang partido ang kasulatan, walang umiiral na pagbebenta. Ang isang alok na tinanggap sa pamamagitan ng telepono, e-mail o pakikipagkamay ay hindi nagbubuklod sa iyo.

Hindi komportable ang resulta: hindi rin nito itinatali ang nagbebenta. Hanggang sa lagdaan pa, maaari siyang tumanggap ng mas mataas na bid, at wala kang karapatan. Ang mga mamimili na nag-aakalang "tinanggap ang aming alok" ay nangangahulugan na kanila ang bahay, at ang mga pag-alis ng libro ay naaayon dito, ay nabubunyag. Hilingin agad ang nakasulat na kasulatan.

Ang purchase deed (koopovereenkomst)

Halos lahat ng umiiral na bahay ay ibinebenta gamit ang isang karaniwang modelo ng kasunduan sa pagbili na magkasamang ginawa ng mga asosasyon ng mga ahente at mga organisasyon ng mamimili. Ang paggamit nito ay hindi sapilitan, ngunit ang mga paglihis ay nararapat kuwestiyunin: ang modelo ay sadyang balanse, kaya ang isang sugnay na idinagdag sa ibabaw nito ay karaniwang pumapabor sa nagbebenta. Suriin kahit man lang:

• Ang deskripsyon ng kadastral, at kung ang lupa ay freehold o hawak sa isang ground lease.
• Ang listahan ng mga naililipat na bagay at kagamitan — maiiwasan ang mga hindi pagkakaunawaan tungkol sa mga kusina at sahig.
• Ang petsa ng paglipat at ang petsa ng pananakop, na maaaring magkaiba.
• Ang mga naunang kundisyon, ang mga huling araw ng kanilang pagpapatupad, at kung paano dapat gamitin ang mga ito.
• Ang deposito o garantiya sa bangko, at kung kailan ito dapat ibigay.
• Mga idinagdag na sugnay: isang sugnay tungkol sa edad, isang sugnay na ayon sa kung ano talaga ang nangyayari, isang sugnay na asbestos, o isang rekord na nagsasabing ang nagbebenta ay hindi kailanman nanirahan doon.
• Mga pasanin: mga easement, mga obligasyong kwalitatibo at mga paghihigpit sa munisipyo.

Ipasuri ang kasulatan bago pirmahan: kapag natapos na ang panahon ng pagpapalamig at natapos na ang mga kundisyon, ang mga tuntunin nito ay magiging kontrata mo na lamang.

Ang itinakdang panahon ng paglamig

Ang isang pribadong mamimili ng isang tirahan ay may itinakdang tatlong araw na panahon ng pagpapatigil ng pagbili kung saan maaaring itigil ang pagbili (art. 7:2 BW).

• Magsisimula ito sa araw pagkatapos maibigay sa iyo ang nilagdaang kasulatan, o isang kopya. Humingi ng resibo na may petsa.
• Hindi dapat Sabado, Linggo, o kinikilalang pampublikong holiday ang kahit dalawa sa tatlo; kung hindi ay may idadagdag na isang araw.
• Hindi na kailangang magbigay ng dahilan at walang babayarang kabayaran. Pinoprotektahan lamang nito ang mamimili; ang nagbebenta ay walang katumbas na karapatan.
• Buwagin nang nakasulat, at tiyaking naipasa ang abiso umabot ang nagbebenta o ahente ng nagbebenta sa loob ng panahong iyon — ipinadala sa huling araw ngunit natanggap nang mas huli ay huli na.

Paunang kundisyon (ontbindende voorwaarden)

Ang mga naunang kundisyon ay ang mga napagkasunduang ruta ng pagtakas sa kasulatan — ang pinakamahalagang proteksyon ng mamimili, at ang unang bagay na isinasakripisyo sa isang mapagkumpitensyang merkado. Ang pagtalikod sa kanila upang manalo sa isang paligsahan sa pag-bid ay nagiging personal na pananagutan na humigit-kumulang sampung porsyento ng presyo ang isang pagbiling walang pondo.

Kondisyon ng pagpopondo

• Magtakda ng makatotohanang deadline. Karaniwan ang apat hanggang anim na linggo; ang isang nagpapautang na may kinalaman sa kita mula sa ibang bansa o probationary employment ay maaaring mangailangan ng mas matagal.
• Tukuyin ang halaga at, kung maaari, ang mga tuntunin kung saan dapat magamit ang pananalapi.
• Karaniwang hinihiling ng modelong gawa na ang panawagan ay dokumentado: nakasulat na abiso, sa tamang panahon, na sinusuportahan ng nakasulat na pagtanggi ng nagpapautang. Ang isang hindi sinusuportahang pahayag na nabigo ang pananalapi ay regular na tinatanggihan.
• Kung hindi maaabot ang itinakdang oras, humiling ng nakasulat na palugit bago Magtatapos ito at makukuha ang nakasulat na kasunduan ng nagbebenta. Ang pananahimik ay hindi isang ekstensyon.

Kondisyon ng estruktural na survey

Nagbibigay-daan ito sa iyo na buwagin, o muling makipagnegosasyon, kung ang isang survey ay nagpapakita ng mga gastos sa pagkukumpuni na higit sa isang napagkasunduang limitasyon. Dalawang bagay ang dapat tama: ang limitasyon, at kung aling mga gastos ang maisasama rito — ang isang kundisyong nagbibilang lamang ng mga "agarang kinakailangang" pagkukumpuni ay mas makitid kaysa sa pagbibilang ng lahat ng natagpuang depekto.

Ang kundisyon ng pambansang garantiya sa mortgage

Binabawasan ng National Mortgage Guarantee ( Nationale Hypotheek Garantie , NHG) ang panganib ng nagpapautang at karaniwan ay ang interest rate, at pinoprotektahan ang nanghihiram laban sa natitirang utang sa mga takdang pagkakataon. Ang pinakamataas na utang na maaaring garantiyahan, ang mas mataas na kisame na naaangkop kung saan ang mga hakbang sa pagtitipid ng enerhiya ay pinopondohan nito, at ang minsanang bayad ay itinatakda bawat taon ng Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen at inilalathala sa sarili nitong website; tanungin ang iyong tagapagpahiram para sa mga numerong kasalukuyang nasa petsa ng iyong aplikasyon. Dahil ang NHG ay nakakabit sa utang sa halip na sa bahay, ang isang mamimili na umaasa dito ay dapat gawing kondisyonal ang pagbili sa pagkuha ng financing sa NHG, hindi lamang sa pagkuha ng financing.

Anuman ang kundisyon, pareho pa rin ang tuntunin: gamitin ito sa tamang oras, sa pamamagitan ng pagsulat, sa anyong itinakda ng kontrata. Ang isang kundisyong ginamit nang masama ay walang halaga.

Ang deposito o garantiya ng bangko

Karaniwang hihilingin sa iyo ng kasulatan, sa loob ng isang nakasaad na panahon pagkatapos mawalan ng bisa ang mga kundisyon, na magbayad ng deposito sa account ng kliyente ng notaryo o magbigay ng garantiya sa bangko. Ang modelo ng kontrata ng pagbili ng NVM, VBO, VastgoedPRO at Vereniging Eigen Huis ay nagtatakda ng halagang 10% ng presyo ng pagbili . Ang garantiya ay inilalabas ng iyong bangko kapalit ng bayad at iniiwasan ang pagtatali ng pera; ang deposito ay hawak ng notaryo at ibinabayad sa presyo sa paglilipat. Alinman dito ay sinisiguro ang multa na dapat mong bayaran kung hindi mo ito makumpleto. Ang hindi pagtupad dito ay isang paglabag din, at ito ang deadline na kadalasang hindi pagtupad ng mga mamimiling nagpopondo mula sa ibang bansa.

Ang survey, pagsisiwalat at ang iyong sariling tungkulin na mag-imbestiga

Ang batas ng Olandes ay nagpapataw ng mga tungkulin sa magkabilang panig. Ang nagbebenta ay dapat maghatid ng ari-arian na sumusunod sa kontrata at angkop para sa normal na paggamit bilang tirahan (art. 7:17 BW), at dapat itong ilipat nang walang mga espesyal na singil at paghihigpit maliban sa mga hayagang tinanggap mo (art. 7:15 BW). Dapat niyang ibunyag ang kanyang nalalaman tungkol sa ari-arian.

Laban diyan, tungkulin ng mamimili na mag-imbestiga. Ang mga depektong maaaring natuklasan mo sa pamamagitan ng pagtingin, pagtatanong, o pagpapagawa ng survey ay, bilang panuntunan, problema mo. Ang tungkuling magbunyag ay karaniwang mas malakas kung alam ng nagbebenta ang isang depekto at walang sinabi, ngunit hindi kailanman planong manalo sa argumentong iyon. Sa halip, mag-imbestiga: magpagawa ng survey, basahin ang talatanungan ng nagbebenta at ang plano sa kapaligiran, at para sa isang flat, ang mga papeles ng asosasyon ng mga may-ari.

Dalawang sugnay ang naglilipat ng panganib sa mamimili. Ang sugnay sa edad ( ouderdomsclausule ), na karaniwan sa mga lumang bahay, ay naglilimita sa pananagutan ng nagbebenta upang tanggapin mo ang mga pamantayan sa konstruksyon at pagpapanatili ng panahon ng gusali; mahalaga ang mga salita, dahil ang ilang mga bersyon ay lumalampas sa mga tunay na depekto na may kaugnayan sa edad. Ang sugnay na " as-is" ay nagbebenta ng ari-arian sa kasalukuyang kondisyon nito nang hindi kasama ang pananagutan ng nagbebenta hangga't pinahihintulutan ng batas, kadalasang ipinapares sa isang sugnay na nagtatala na ang nagbebenta ay hindi kailanman nanirahan doon. Kung saan mo nakikita ang alinman, ang isang survey ay hindi na opsyonal.

Kung may lumitaw na depekto pagkatapos ng paglilipat, agad na ipaalam sa nagbebenta sa pamamagitan ng sulat. Hinihiling ng Art. 7:23 BW na magreklamo ang mamimili sa loob ng makatwirang panahon ( bekwame tijd ) mula sa pagtuklas ng depekto, o sa sandaling makatuwirang dapat niya itong natuklasan; ang takdang dalawang buwang panahon ng artikulong iyon ay naaangkop sa mga pagbili ng mga mamimili ng mga produktong maililipat, hindi sa pagbili ng bahay, kaya walang ligtas na bilang ng mga linggo na maaasahan. Ang mamimiling naghihintay ay natatalo sa paghahabol.

Ang notaryo, ang kasulatan ng paglilipat at ang sandali ng pagmamay-ari

Ang ari-arian ng mga Dutch ay hindi maaaring ilipat nang pribado. Ang pagmamay-ari ay naipapasa lamang sa pamamagitan ng pagpirma ng isang notarial deed of transfer ng isang notaryo sa batas sibil na itinatag sa Netherlands, na susundan ng pagpaparehistro sa mga pampublikong rehistro na itinatago ng Land Registry (art. 3:89 BW). Ang paglilipat ay nangangailangan din ng isang balidong titulo at isang nagbebenta na may kapangyarihang magbenta (art. 3:84 BW).

Ang trabaho ng notaryo ang siyang lugar kung saan nakasalalay ang karamihan sa iyong proteksyon:

• Hinahanap ang mga rehistro upang kumpirmahin ang pagmamay-ari ng nagbebenta at tukuyin ang mga mortgage, kalakip, easement at mga paghihigpit — inuulit ito sa araw ng pagpirma at pagkatapos ng pagpaparehistro.
• Bineberipika ang iyong pagkakakilanlan at ang pinagmumulan ng iyong mga pondo sa ilalim ng mga patakaran laban sa money laundering.
• Gumagawa ng kasulatan ng paglilipat at, kung ikaw ay nanghihiram, ng kasulatan ng mortgage, at nag-iisyu ng pahayag ng pagkumpleto.
• Tinitiyak na ang mga kasalukuyang mortgage ay mapapatawad, ibibigay lamang ang pera sa nagbebenta kapag nakumpirma nang malinis ang rehistrasyon, at babayaran ang transfer tax.

Ikaw ang magiging may-ari sa pagpaparehistro ng kasulatan — hindi sa lagda, at hindi sa pagbabayad. Karaniwang pinipili ng mamimili ang notaryo, dahil ang mamimili ang magbabayad. Pumili ka: iba-iba ang mga bayarin, at sulit na maghanap ng notaryo na sanay sa Ingles.

Mga Gastos

Ang mga kasalukuyang bahay ay karaniwang ibinebenta nang kosten koper (kk): ang mamimili ang sumasagot sa mga gastos sa paglilipat bukod pa sa presyo. Ang mga bagong bahay ay kadalasang vrij op naam (von), kasama na ang mga ito. Ang pangunahing aytem ay ang transfer tax ( overdrachtsbelasting ). Apat na rehimen ang umiiral nang magkakasunod: isang minsanang eksepsiyon para sa isang unang beses na mamimili sa loob ng isang age bracket na titira sa bahay at ang pagbili ay mananatili sa ilalim ng pinakamataas na halaga; isang pinababang rate para sa isang tirahan na iyong titirahin bilang iyong pangunahing tirahan; isang mas mataas na rate para sa isang tirahan na hindi mo titirahin, tulad ng isang bahay-bakasyunan o isang buy-to-let; at ang pangkalahatang rate para sa iba pang hindi matitinag na ari-arian. Ang mga rate, ang age bracket at ang value ceiling ay nasa Wet op belastingen van rechtsverkeer, ay inaayos ng lehislatura sa taunang pakete ng buwis, at inilalathala ng Belastingdienst; suriin ang pigura na naaangkop sa petsa ng paglilipat sa halip na sa petsa ng kontrata, at kunin ito mula sa iyong tagapayo sa buwis. Ang singil para sa mga tirahang hindi ginagamit bilang pangunahing tirahan ay ibinaba simula Enero 1, 2026, kaya ang mga mas lumang buod ay may mas mataas na bilang na binabanggit.

Magbadyet din para sa mga bayarin sa notaryo para sa paglilipat at mga kasulatan ng mortgage; ang bayarin sa pagpaparehistro ng Land Registry para sa bawat kasulatan, na itinatakda taun-taon ng Kadaster; isang pagtatasa; isang survey; ang bayarin sa NHG; payo sa mortgage; at bayarin sa ahente ng pagbili.

Pag-upa ng lupa at mga asosasyon ng mga may-ari

Pag-upa ng lupa (erfpacht). Sa mga bahagi ng Amsterdam at sa ibang mga lungsod, bibilhin mo ang gusali at isang mahabang pag-upa ng lupa, hindi ang lupa mismo: isang karapatang gamitin, napapailalim sa mga kondisyon at sa isang upa sa lupa na maaaring ayusin, pana-panahong baguhin, o bilhin nang walang hanggan. Basahin ang mga kondisyon at ang mekanismo ng rebisyon bago ka mag-bid — ang isang rebisyon na dapat bayaran pagkatapos ng pagbili ay maaaring magastos.

Mga asosasyon ng mga may-ari ( Vereniging van Eigenaars , VvE). Ang pagbili ng flat ay nangangahulugan ng pagbili ng apartment nang tama, at ang pagiging miyembro ay awtomatiko at sapilitan. Bago pumirma, kunin ang deed of division, ang mga panloob na patakaran, ang mga kamakailang katitikan, ang mga account, ang balanse ng reserbang pondo at anumang plano sa pagpapanatili, at suriin kung ang mga pangunahing gawain ay nalutas na ngunit hindi pa nabayaran. Ang isang asosasyon na kulang sa pondo ay isang pananagutan na iyong minana.

Kung ang nagbebenta ay hindi gumaganap

Kapag lumipas na ang panahon ng pagpapalamig at natapos na ang mga kundisyon, ang kontrata ay nagbibigkis sa magkabilang panig. Kung ang nagbebenta ay tumangging maglipat sa napagkasunduang petsa, ang karaniwang modelo ay nagbibigay ng isang nakabalangkas na lunas: maghain ng isang nakasulat na abiso ng hindi pagtupad na nagpapahintulot sa maikling panahon na itinakda ng kontrata; kung hindi pa rin siya tumupad, maaaring buwagin at angkinin ang parusa, o humingi ng pagganap at angkinin ang pang-araw-araw na parusa para sa pagkaantala. Ang parusa ay karaniwang 10% ng presyo ng pagbili — kaya naman ang deposito ay nakatakda sa halagang iyon.

Ganito rin ang mekanismong gagana laban sa iyo: ang isang mamimili na hindi kayang tapusin ang kontrata, nang walang natitirang kundisyon, ay mahaharap sa parusang iyon, at ang notaryo ang may hawak ng deposito. Humingi ng payo sa unang senyales na hindi na lalagpasan ang deadline.

Hakbang-hakbang na takdang panahon