Ang bawat nangungupahan ay may karapatan na may dalawang mahalagang mga karapatan: ang karapatan sa kasiyahan ng pamumuhay at ang karapatang magrenta ng proteksyon. Kung saan tinalakay namin ang unang karapatan ng nangungupahan na may kaugnayan sa ang mga obligasyon ng may-ari, ang pangalawang karapatan ng nangungupahan ay dumating sa isang magkakahiwalay na blog tungkol sa proteksyon sa renta. Iyon ang dahilan kung bakit isa pang kawili-wiling tanong ang tatalakayin sa blog na ito: ano ang iba pang mga karapatan ng nangungupahan? Ang karapatang magtamasa ng pamumuhay at ang karapatang magrenta ng proteksyon ay hindi lamang ang mga karapatan na mayroon ang nangungupahan laban sa panginoong maylupa. Halimbawa, ang nangungupahan ay may karapatan din sa isang bilang ng mga karapatan sa konteksto ng paglipat ng pag-aari na hindi tumatawid sa renta at at subletting. Ang parehong mga karapatan ay tinalakay nang magkakasunod sa blog na ito.
Ang paglipat ng pag-aari ay hindi tumatawid sa renta
Ang talata 1 ng Artikulo 7: 226 ng Dutch Civil Code, na nalalapat sa mga nangungupahan ng tirahan at komersyal na espasyo, ay nagsasaad ng mga sumusunod:
"Paglipat ng pag-aari kung saan nauugnay ang kasunduan sa pag-upa (...) ng may-ari ng bahay na inililipat ang mga karapatan at obligasyon ng may-ari mula sa kasunduan sa pag-upa sa kumuha.. "
Para sa nangungupahan, ang artikulong ito ay nangangahulugang una sa lahat na ang paglilipat ng pagmamay-ari ng nirentahang pag-aari, halimbawa sa pamamagitan ng pagbebenta ng panginoong maylupa sa iba pa, ay hindi nagtatapos sa kasunduan sa pag-upa. Bilang karagdagan, maaaring igiit ng nangungupahan ang mga paghahabol laban sa ligal na kahalili ng may-ari, ngayon na ang legal na kahalili na ito ay ipinapalagay ang mga karapatan at obligasyon ng may-ari. Para sa tanong kung aling eksaktong inaangkin ang nangungupahan noon, mahalagang itaguyod muna kung aling mga karapatan at obligasyon ng panginoong maylupa ang ipinapasa sa kanyang ligal na kahalili. Ayon sa talata 3 ng Artikulo 7: 226 ng Kodigo Sibil, partikular na ito ang mga karapatan at obligasyon ng panginoong maylupa na direktang nauugnay sa paggamit ng nirentahang pag-aari para sa pagsasaalang-alang na babayaran ng nangungupahan, ibig sabihin, ang renta. Nangangahulugan ito na ang mga paghahabol na maaaring gawin ng nangungupahan laban sa ligal na kahalili ng may-ari, sa prinsipyo, ay nauugnay sa kanyang dalawang pinakamahalagang karapatan: ang karapatan sa kasiyahan ng pamumuhay at ang karapatang magrenta ng proteksyon.
Gayunpaman, madalas, ang nangungupahan at ang may-ari ay gumagawa din ng iba pang mga kasunduan sa kasunduan sa pag-upa sa mga tuntunin ng iba pang nilalaman at itinatala ang mga ito sa mga sugnay. Ang isang karaniwang halimbawa ay isang sugnay hinggil sa karapatan nangunguna sa nangungupahan. Bagaman hindi nito bibigyan ng karapatan ang nangungupahan sa paghahatid, ipinapahiwatig nito ang isang obligasyon ng may-ari ng bahay na mag-alok: ang may-ari ng bahay ay unang mag-alok ng inuupahang ari-arian para ibenta sa nangungupahan bago ito maibenta sa ibang ligal na kahalili. Ang susunod na panginoong maylupa ay makagapos din ng sugnay na ito patungo sa nangungupahan? Sa pananaw ng batas sa kaso, hindi ito ang kaso. Nagbibigay ito na ang isang pre-emptive na karapatan ng nangungupahan ay hindi direktang nauugnay sa upa, upang ang sugnay hinggil sa karapatan ng pagbili ng nirerentahang pag-aari ay hindi pumasa sa ligal na kahalili ng panginoong maylupa. Kakaiba lamang ito kung tungkol sa isang pagpipilian sa pagbili mula sa nangungupahan at ang halagang babayaran pana-panahon sa panginoong maylupa ay nagsasama rin ng isang elemento ng kabayaran para sa panghuli na pagkuha.
Pag-e-sublate
Bilang karagdagan, ang Artikulo 7: 227 ng Kodigo Sibil ay nagsasaad ng mga sumusunod na patungkol sa mga karapatan ng nangungupahan:
"Ang nangungupahan ay pinahintulutan na ibigay ang nirentahang pag-aari na ginagamit, sa kabuuan o sa bahagi, sa ibang tao, maliban kung ipalagay niya na ang nagpapaupa ay mayroong makatuwirang pagtutol sa paggamit ng ibang tao."
Sa pangkalahatan, malinaw mula sa artikulong ito na ang nangungupahan ay may karapatan na sublet ang lahat o bahagi ng inuupahang pag-aari sa ibang tao. Sa pagtingin sa ikalawang bahagi ng Artikulo 7: 227 ng Kodigo Sibil, ang nangungupahan ay hindi maaaring, subalit, magpatuloy sa pagpapahintulot kung mayroon siyang mga kadahilanan upang maghinala na tututol ang may-ari dito. Sa ilang mga kaso, ang pagtutol ng may-ari ay maliwanag, halimbawa kung ang isang ban na subletting ay kasama sa kasunduan sa pag-upa. Sa kasong iyon, hindi pinapayagan ang pag-subletting ng nangungupahan. Kung gagawin pa rin ito ng nangungupahan, maaaring may multa bilang kapalit. Ang multa na ito ay dapat na maiugnay sa pagbabawal sa pag-subletting sa kasunduan sa pag-upa at nakagapos sa isang maximum na halaga. Halimbawa, ang subletting ng isang silid mula sa isang Air B&B ay maaaring sa ganitong paraan ay ipinagbabawal sa pag-upa, na madalas ay ito ang kaso.
Sa kontekstong ito, ang artikulong 7: 244 ng Kodigo Sibil ay mahalaga din para sa subletting ng espasyo ng sala, na nagsasaad na ang nangungupahan ng espasyo sa sala ay hindi pinahihintulutang magrenta ng buong puwang ng pamumuhay. Hindi ito nalalapat sa isang bahagi ng isang espasyo sa sala, tulad ng isang silid. Sa madaling salita, ang nangungupahan ay malayang may prinsipyo na bahagyang mag-sublet ng isang puwang sa pamumuhay sa iba pa. Sa prinsipyo, ang subtenant ay may karapatang manatili sa inuupahang pag-aari. Nalalapat din ito kung kailangang i-iwan ng nangungupahan ang nirentahang pag-aari mismo. Pagkatapos ng lahat, ang Artikulo 7: 269 ng Dutch Civil Code ay nagbibigay ng landlord na magpapatuloy na sublet sa pamamagitan ng pagpapatakbo ng batas, kahit na natapos ang pangunahing kasunduan sa pag-upa. Gayunpaman, ang mga sumusunod na kundisyon ay dapat matugunan para sa mga layunin ng artikulong ito:
- Malayang puwang ng pamumuhay. Sa madaling salita, ang isang puwang ng sala na may sariling pag-access at sarili nitong mahahalagang pasilidad, tulad ng kusina at banyo. Ang isang silid lamang ang hindi nakikita bilang isang malayang sala.
- Kasunduan sa ilalim. Ang pagiging isang kasunduan sa pagitan ng nangungupahan at ang subtenant na nakakatugon sa mga kinakailangan para sa isang kasunduan sa pag-upa, tulad ng inilarawan sa Artikulo 7: 201 ng Kodigo Sibil.
- Ang kasunduan sa pag-upa ay nauugnay sa pag-upa ng espasyo sa sala. Sa madaling salita, ang pangunahing kasunduan sa pag-upa sa pagitan ng nangungupahan at may-ari ay dapat na nauugnay sa pag-upa at pag-upa ng puwang kung saan nalalapat ang ligal na mga probisyon sa puwang ng pamumuhay.
Kung ang mga probisyon sa itaas ay hindi nasunod, ang subtenant ay wala pa ring karapatan o titulo upang i-claim mula sa may-ari ng karapatang manatili sa inuupahang pag-aari matapos na ang pangunahing kasunduan sa pag-upa sa pagitan ng nangungupahan at ang may-ari ay natapos na, upang ang pagpapatalsik din hindi maiiwasan para sa kanya. Kung natutugunan ng subtenant ang mga kundisyon, dapat niyang isaalang-alang ang katotohanan na ang may-ari ng lupa ay maaaring magpasimula ng paglilitis laban sa subtenant pagkatapos ng anim na buwan upang magawa ang pagwawakas ng subletting at paglisan ng let.
Tulad ng espasyo sa sala, ang puwang sa komersyal ay maaari ding sublet ng nangungupahan. Ngunit paano nauugnay ang subtenant sa panginoong maylupa sa kasong ito, kung ang nangungupahan ay hindi pinahintulutan na gawin ito o kailangang ibakante ang nirentahang pag-aari? Para sa 2003 mayroong isang malinaw na pagkakaiba: ang may-ari ay walang kinalaman sa subtenant dahil ang subtenant ay may ligal na ugnayan lamang sa nangungupahan. Bilang isang resulta, ang subtenant ay wala ring mga karapatan at sa gayon ay isang paghahabol laban sa panginoong maylupa. Simula noon, ang batas ay nagbago sa puntong ito at itinatakda na kung ang pangunahing kasunduan sa pag-upa sa pagitan ng nangungupahan at panginoong maylupa ay dapat na alagaan ang mga interes at posisyon ng subtenant ng, halimbawa, pagsali sa subtenant sa mga paglilitis sa kasero Ngunit kung ang pangunahing kasunduan sa pag-upa ay natapos pa rin pagkatapos ng paglilitis, ang mga karapatan ng subtenant ay magtatapos din.
Nangungupahan ka ba at mayroon kang anumang mga katanungan tungkol sa blog na ito? Pagkatapos makipag-ugnay Law & More. Ang aming mga abugado ay dalubhasa sa larangan ng batas sa pag-upa at masaya kaming magbigay sa iyo ng payo. Maaari ka rin nilang tulungan ng ligal kung magreresulta sa ligal na paglilitis ang iyong pagtatalo sa pagtatalo.