Proteksyon ng upa

Kapag nagrenta ka ng tirahan sa Netherlands, awtomatiko kang may karapatang magrenta ng proteksyon. Nalalapat ang pareho sa iyong mga co-tenant at subtenant. Sa prinsipyo, ang proteksyon sa renta ay naglalaman ng dalawang aspeto: proteksyon sa presyo ng pagrenta at proteksyon sa renta laban sa pagwawakas ng kasunduan sa pag-upa sa diwa na hindi maaaring wakasan ng may-ari ang kasunduan sa pag-upa. Habang ang parehong aspeto ng proteksyon sa renta ay nalalapat sa mga nangungupahan ng panlipunang pabahay, hindi ito ang kaso para sa mga nangungupahan ng pabahay sa libreng sektor. Aling proteksyon sa pag-upa ang pinag-uusapan kung kailan at ano ang eksaktong proteksyon sa presyo ng pagrenta o proteksyon sa pag-upa sa konteksto ng pagwawakas ng pag-upa ng pag-upa, na tinalakay sa blog na ito. Ngunit una, tinatalakay ng blog na ito ang kundisyon na pinangalanang espasyo sa sala para sa pangkalahatang aplikasyon ng proteksyon sa pag-upa.

Imahe ng proteksyon sa pag-upa

Buhay na puwang

Para sa aplikasyon ng mga ligal na probisyon tungkol sa proteksyon sa renta, dapat muna itong isang katanungan ng espasyo sa sala. Ayon sa Artikulo 7: 233 ng Dutch Civil Code, ang puwang ng pamumuhay ay dapat na maunawaan na nangangahulugang isang itinayong hindi napakagalaw na pag-aari hangga't inuupahan ito bilang isang independiyente o walang sariling bahay, isang caravan o isang paninindigan na inilaan para sa permanenteng paninirahan. Walang karagdagang pagkakaiba ang nagagawa sa pagitan ng mga nangungupahan ng independyente o hindi self-nilalaman na tirahan para sa mga layunin ng proteksyon sa renta.

Ang konsepto ng puwang ng pamumuhay ay nagsasama rin ng hindi mabagal na mga appurtenance, sa madaling salita ang mga pasilidad na ayon sa kanilang likas na katangian ay hindi maiuugnay sa bahay, caravan o pitch o na bahagi nito ayon sa kasunduan sa pag-upa. Sa isang kumplikadong mga tirahan, maaaring ito, halimbawa, ang hagdanan, mga gallery at mga koridor pati na rin ang mga gitnang pag-install kung itinalaga sila ng kontrata bilang mga puwang na walang pampublikong karakter.

Gayunpaman, walang puwang ng sala sa loob ng kahulugan ng Seksyon 7: 233 ng Dutch Civil Code kung tungkol dito:

  • panandaliang paggamit ng espasyo sa sala; kung ito ang kaso ay natutukoy batay sa likas na katangian ng paggamit, halimbawa bilang isang holiday home o isang exchange house. Sa puntong ito, ang maikling tagal ay tumutukoy sa paggamit at hindi sa napagkasunduang oras;
  • isang umaasa na espasyo sa sala; ito ang kaso kung ang bahay ay inuupahan kasama ng komersyal na espasyo; sa kasong iyon, ang bahay ay bahagi ng inuupahang puwang ng negosyo, upang hindi ang mga kondisyon sa pabahay ngunit ang mga probisyon tungkol sa puwang ng negosyo ay nalalapat sa bahay;
  • isang bangka; ito ay isang kababalaghan na hindi umaangkop sa ligal na kahulugan ng artikulong 7: 233 ng Dutch Civil Code. Ang gayong bahay ay hindi maaaring ituring bilang isang hindi napapalitan na pag-aari, sapagkat walang pangmatagalang pakikisama sa lupa o bangko.

Proteksyon sa presyo ng pagrenta

Kung ang kalagayan ng puwang ng pamumuhay na inilarawan sa itaas ay natutugunan, ang nangungupahan ay una sa lahat ay masisiyahan sa proteksyon ng presyo ng renta. Sa kasong iyon, nalalapat ang mga sumusunod na panimulang punto:

  • ang ratio sa pagitan ng kalidad, kabilang ang lokasyon ng nirentahang tirahan at sa pagitan ng renta na dapat bayaran para dito, ay dapat maging makatwiran;
  • ang nangungupahan ay may pagpipilian sa lahat ng oras na magkaroon ng paunang presyo ng renta na tasahin ng Rental Committee; posible lamang ito sa loob ng 6 na buwan pagkatapos ng pagsisimula ng pag-upa; ang desisyon ng Rent Committee ay umiiral, ngunit maaari pa ring isumite sa Subdistrict Court para sa pagsusuri;
  • ang may-ari ay hindi maaaring magpatuloy sa isang walang limitasyong pagtaas ng renta; Ang mga tiyak na limitasyong ligal ay nalalapat sa pagtaas ng renta, tulad ng maximum na porsyento ng pagtaas ng renta na tinutukoy ng Ministro;
  • ang mga itinatadhana ayon sa batas hinggil sa proteksyon sa renta ay ipinag-uutos na batas, ibig sabihin, ang may-ari ng bahay ay hindi maaaring lumihis mula sa kanila sa kasunduan sa pag-upa sa pinsala ng nangungupahan.

Hindi sinasadya, ang mga nakasaad na prinsipyo ay nalalapat lamang sa nangungupahan ng isang panlipunang pabahay. Ito ang puwang ng pamumuhay na nabibilang sa loob ng kinokontrol na sektor ng pag-upa at samakatuwid ay dapat makilala sa puwang ng pamumuhay na kabilang sa liberalisadong, o libreng sektor ng pagrenta. Sa kaso ng liberalisado o libreng pabahay, ang renta ay napakataas na ang nangungupahan ay hindi na karapat-dapat para sa rent subsidy at samakatuwid ay nahuhulog sa labas ng proteksyon ng batas. Ang hangganan sa pagitan ng liberal at pabahay na panlipunan ay humigit-kumulang sa presyo ng pagrenta na humigit-kumulang na 752 euro bawat buwan. Kung ang napagkasunduang presyo ng pagrenta ay lumampas sa halagang ito, ang nangungupahan ay hindi na maaaring umasa sa mga prinsipyong inilarawan sa itaas, dahil nauugnay ito sa pag-upa ng isang liberalisadong pabahay.

Pag-upa ng proteksyon laban sa pagwawakas ng kasunduan sa pag-upa

Gayunpaman, para sa aplikasyon ng iba pang aspeto ng proteksyon sa renta, walang pagkakaiba na ginawa sa pagitan ng mga nangungupahan ng panlipunan at liberalisadong pabahay. Sa madaling salita, nangangahulugan ito na ang bawat nangungupahan ng espasyo sa sala ay higit sa lahat at awtomatikong protektado laban sa pagwawakas ng kasunduan sa pag-upa, sa diwa na hindi maaaring kanselahin ng may-ari ang kasunduan sa pag-upa. Sa kontekstong ito, ang nangungupahan ay partikular na protektado dahil:

  • ang pagwawakas ng may-ari ay hindi winawakasan ang kasunduan sa pag-upa alinsunod sa Artikulo 7: 272 ng Dutch Civil Code; alinsunod sa prinsipyo, nasa sa may-ari na muna na subukang ipatupad ang pagwawakas ng kasunduan sa pag-upa sa pamamagitan ng kapwa pahintulot. Kung hindi iyon gumana at ang nangungupahan ay hindi sumasang-ayon sa pagwawakas, ang pagwawakas ng may-ari ay hindi talaga tinatapos ang kasunduan sa pag-upa. Nangangahulugan ito na ang kasunduan sa pag-upa ay nagpapatuloy tulad ng dati at ang may-ari ay kailangang mag-file ng isang ligal na paghahabol para sa pagwawakas ng kasunduan sa pag-upa sa korte ng distrito. Sa kasong iyon, ang kasunduan sa pag-upa ay hindi magtatapos hanggang ang korte ay gumawa ng isang hindi maibabalik na desisyon sa pag-angkin ng pag-aari ng may-ari.
  • sa pagtingin sa Artikulo 7: 271 ng Dutch Civil Code, ang may-ari ay dapat magsabi ng isang dahilan para sa pagwawakas; kung tatapusin ng may-ari ang kasunduan sa pag-upa, dapat siyang sumunod sa mga pormalidad ng nabanggit na artikulo ng Kodigo Sibil. Bilang karagdagan sa panahon ng paunawa, ang isang batayan para sa pagwawakas ay isang mahalagang pormalidad sa kontekstong ito. Ang may-ari ay dapat na sabihin ang isa sa mga batayan para sa pagwawakas sa kanyang abiso ng pagwawakas, tulad ng nakasaad sa Artikulo 7: 274 talata 1 ng Dutch Civil Code:
  1. ang nangungupahan ay hindi kumilos tulad ng isang mabuting nangungupahan
  2. tungkol ito sa pag-upa para sa isang takdang panahon
  3. agarang pangangailangan ng may-ari ang nirentahan para sa kanyang sariling gamit
  4. ang nangungupahan ay hindi sumasang-ayon sa isang makatwirang alok na pumasok sa isang bagong kasunduan sa pag-upa
  5. nais ng may-ari na mapagtanto ang isang paggamit ng lupa sa nirentahan ayon sa isang wastong plano sa pag-zoning
  6. ang mga interes ng may-ari sa pagwawakas ng pag-upa ay higit kaysa sa mga nangungupahan sa pagpapatuloy ng pag-upa (sa kaso ng pag-upa ng may-ari)
  • ang pag-upa ay maaari lamang wakasan ng isang hukom sa batayan na nakasaad sa artikulong 7: 274 talata 1 ng Dutch Civil Code; Ang nabanggit na mga batayan ay lubusang: iyon ay, kung ang ligal na paglilitis ay isinasagawa sa harap ng mga korte, ang pagwawakas ng kasunduan sa pag-upa sa iba pang mga batayan ay hindi posible. Kung ang isa sa mga nabanggit na batayan ay lumitaw, ang korte ay dapat ding bigyan ang paghahabol ng nangungupahan na wakasan na. Sa kasong iyon, samakatuwid ay walang puwang para sa isang (karagdagang) pagtimbang ng mga interes. Gayunpaman, ang isang pagbubukod ay nalalapat sa puntong ito patungkol sa pagwawakas ng lupa para sa kagyat na personal na paggamit. Kapag pinapayagan ang pag-angkin, matutukoy din ng korte ang oras para sa pagpapaalis. Gayunpaman, kung tatanggihan ang paghahabol sa pagwawakas ng may-ari, ang nauugnay na pag-upa ay maaaring hindi na natapos niya muli sa loob ng tatlong taon.

Batas sa Paggalaw sa Pagrenta ng Market

Dati, ang proteksyon sa renta ay nagsasanay na napapailalim sa maraming pamimintas: ang proteksyon sa renta ay napakalayo at maraming mga may-ari ng bahay ang nais magrenta ng bahay kung ang proteksyon sa renta ay hindi gaanong mahigpit. Ang mambabatas ay napatunayan na sensitibo sa pagpuna na ito. Para sa kadahilanang ito, ang mambabatas ay nagpasyang ipakilala ang batas na ito noong 1 Hulyo 2016, ang Rental Market Transfer Act. Sa bagong batas na ito, naging mas mahigpit ang proteksyon ng nangungupahan. Sa konteksto ng batas na ito, ito ang pinakamahalagang pagbabago:

  • para sa mga kasunduan sa pag-upa hinggil sa independiyenteng puwang ng pamumuhay na dalawang taon o mas mababa pa at para sa mga kasunduan sa pag-upa hinggil sa di-independiyenteng lugar ng pamumuhay na limang taon o mas kaunti pa, ginawang posible para sa may-ari na magrenta nang walang proteksyon sa renta. Nangangahulugan ito na ang kasunduan sa pag-upa ay nagtatapos sa pagpapatakbo ng batas pagkatapos ng napagkasunduang termino at hindi kailangang wakasan ng panginoong maylupa tulad ng dati.
  • sa pagpapakilala ng mga target na kontrata ng pangkat, napadali din para sa may-ari na wakasan ang kasunduan sa pag-upa hinggil sa pabahay na inilaan para sa isang tukoy na target na pangkat, tulad ng mga mag-aaral. Kung ang nangungupahan ay hindi na kabilang sa isang tukoy na target na pangkat at maaari, halimbawa, hindi na igalang bilang isang mag-aaral, ang may-ari ay maaaring magpatuloy sa pagwawakas sa pamamagitan ng dahilan ng kagyat na personal na paggamit nang mas madali at mas mabilis.

Ikaw ay nangungupahan at nais mong malaman para sa aling proteksyon sa pag-upa na karapat-dapat ka? Ikaw ba ay isang panginoong maylupa na nais wakasan ang kasunduan sa pag-upa? O mayroon ka bang ibang mga katanungan tungkol sa blog na ito? Pagkatapos makipag-ugnay Law & More. Ang aming mga abugado ay dalubhasa sa batas sa pag-upa at masaya kaming magbigay sa iyo ng payo. Maaari ka rin nilang tulungan ng ligal kung ang iyong hindi pagkakaunawaan sa pag-upa ay humantong sa ligal na paglilitis.

magbahagi
Law & More B.V.