Ang isang kasunduan sa pag-upa ay may iba't ibang mga aspeto. Ang isang mahalagang aspeto nito ay ang panginoong maylupa at ang mga obligasyong mayroon siya sa nangungupahan. Ang panimulang punto tungkol sa mga obligasyon ng may-ari ay "ang kasiyahan na maaaring asahan ng nangungupahan batay sa kasunduan sa pag-upa". Pagkatapos ng lahat, ang mga obligasyon ng may-ari ay malapit na nauugnay sa mga karapatan ng nangungupahan. Sa mga konkretong termino, ang panimulang puntong ito ay nangangahulugang dalawang mahalagang obligasyon para sa may-ari. Una sa lahat, ang obligasyon ng Artikulo 7: 203 BW na gawing magagamit ang item sa nangungupahan. Bilang karagdagan, nalalapat ang isang obligasyon sa pagpapanatili sa may-ari ng bahay, o sa madaling salita ang regulasyon ng mga depekto sa Artikulo 7: 204 ng Dutch Civil Code. Ano ang eksaktong kahulugan ng parehong obligasyon ng may-ari, tatalakayin nang sunud-sunod sa blog na ito.
Ginagawang magagamit ang nirerentahang pag-aari
Tungkol sa unang pangunahing obligasyon ng may-ari, ang Artikulo 7: 203 ng Dutch Civil Code na nagtatakda na ang may-ari ay obligado na gawing magagamit ang nangungupahan sa pag-upa at iwanan ito sa saklaw na kinakailangan para sa napagkasunduang paggamit. Ang mga napagkasunduang alalahanin sa paggamit, halimbawa, pag-upa ng:
- (independyente o hindi nagmamay-ari) puwang ng pamumuhay;
- puwang ng negosyo, sa diwa ng puwang sa tingi;
- iba pang puwang sa negosyo at tanggapan tulad ng inilarawan sa Artikulo 7: 203a BW
Mahalaga na malinaw na ilarawan sa kontrata sa pag-upa kung aling paggamit ang napagkasunduan ng mga partido. Pagkatapos ng lahat, ang sagot sa tanong kung tinupad ng may-ari ang kanyang obligasyon ay nakasalalay sa inilarawan ng mga partido sa kasunduan sa pag-upa patungkol sa patutunguhan ng nirentahang pag-aari. Samakatuwid ito ay mahalaga hindi lamang upang sabihin ang patutunguhan, o hindi bababa sa paggamit, sa pag-upa, ngunit din upang ilarawan nang mas detalyado kung ano ang aasahan ng nangungupahan batay dito. Sa kontekstong ito, nababahala ito, halimbawa, ang mga pangunahing pasilidad na kinakailangan upang magamit ang nirentahang pag-aari sa isang tukoy na paraan. Halimbawa, para sa paggamit ng isang gusali bilang isang puwang sa tingian, maaari ring itakda ng nangungupahan ang pagkakaroon ng isang counter, nakapirming mga istante o dinding ng pagkahati, at ganap na magkakaibang mga kinakailangan para sa isang inuupahang puwang halimbawa na inilaan para sa pag-iimbak ng wastepaper o scrap metal maaaring itakda sa isinasaad na kontekstong ito.
Pagpapanatili ng obligasyon (default na pag-areglo)
Sa konteksto ng pangalawang pangunahing obligasyon ng may-ari, ang Artikulo 7: 206 ng Dutch Civil Code na nagtatakda na ang may-ari ay obligado na ayusin ang mga depekto. Ang dapat maunawaan ng isang depekto ay karagdagang detalyado sa Artikulo 7: 204 ng Kodigo Sibil: ang isang depekto ay isang kondisyon o katangian ng pag-aari bilang isang resulta kung saan ang pag-aari ay hindi maibigay sa nangungupahan ng kasiyahan na maaari niyang asahan sa batayan ng kasunduan sa pag-upa. Para sa bagay na iyon, ayon sa Korte Suprema, ang kasiyahan ay sumasaklaw ng higit pa sa kondisyon ng inuupahang pag-aari o mga materyal na pag-aari. Ang iba pang mga pangyayaring naglilimita sa kasiyahan ay maaari ding bumuo ng isang depekto sa loob ng kahulugan ng Artikulo 7: 204 BW. Sa kontekstong ito, isaalang-alang, halimbawa, ang inaasahang kakayahang mai-access, mai-access at hitsura ng inuupahang pag-aari.
Bagaman ito ay isang malawak na termino, na sumasaklaw sa lahat ng mga pangyayari na naglilimita sa kasiyahan ng nangungupahan, ang mga inaasahan ng nangungupahan ay hindi dapat lumagpas sa mga inaasahan ng isang average na nangungupahan. Sa madaling salita, nangangahulugan ito na ang nangungupahan ay hindi maaaring asahan ang higit pa sa isang mahusay na napangalagaan na pag-aari. Bilang karagdagan, ang iba't ibang mga kategorya ng mga bagay sa pag-upa ay magtataas bawat isa ng kanilang sariling mga inaasahan, ayon sa batas sa kaso.
Sa anumang kaso, walang depekto kung ang bagay sa pag-upa ay hindi nagbibigay sa nangungupahan ng inaasahang kasiyahan bilang isang resulta ng:
- isang pangyayari na maiuugnay sa nangungupahan batay sa kasalanan o peligro. Halimbawa, ang mga menor de edad na depekto sa inuupahang pag-aari sa pagtingin sa pamamahagi ng ligal na peligro ay para sa account ng nangungupahan.
- Isang pangyayari na nauugnay sa nangungupahan nang personal. Maaaring isama, halimbawa, ang isang napakababang limitasyon sa pagpapaubaya patungkol sa normal na ingay ng pamumuhay mula sa ibang mga nangungupahan.
- Isang aktwal na kaguluhan ng mga third party, tulad ng ingay sa trapiko o ingayance ng ingay mula sa isang terasa sa tabi ng inuupahang pag-aari.
- Isang assertion nang walang isang tunay na kaguluhan, pagiging isang sitwasyon kung saan, halimbawa, ang isang kapitbahay ng nangungupahan ay inaangkin lamang na may isang karapatan ng paraan sa pamamagitan ng hardin ng nangungupahan, nang hindi talaga ginagamit ito.
Mga parusa sa kaso ng paglabag sa mga pangunahing obligasyon ng may-ari
Kung ang may-ari ay hindi magawang gawing magagamit ang nangungupahang pag-upa sa nangungupahan sa tamang oras, sa kabuuan o sa lahat, pagkatapos ay mayroong pagkukulang sa bahagi ng may-ari. Nalalapat ang pareho kung mayroong isang depekto. Sa parehong kaso, ang pagkukulang ay nagsasama ng mga parusa para sa may-ari at nagbibigay sa nangungupahan ng bilang ng mga kapangyarihan sa kontekstong ito, tulad ng pag-angkin ng:
- Pagsunod. Ang nangungupahan ay maaaring humiling mula sa may-ari ng lupa na gawing magagamit ang nirentahang pag-upa sa oras, buo o lahat, o upang malunasan ang depekto. Gayunpaman, hangga't hindi kinakailangan ng nangungupahan na ang may-ari ay maayos, ang may-ari ay maaaring hindi malunasan ang depekto. Gayunpaman, kung ang lunas ay imposible o hindi makatwiran, ang nagpapababa ay hindi kailangang gawin ito. Kung, sa kabilang banda, tumanggi ang nagpautang sa pag-aayos o hindi gawin ito sa oras, maaaring malunasan ng nangungupahan ang depekto sa kanyang sarili at ibawas ang mga gastos mula sa renta.
- Pagbawas ng upa. Ito ay isang kahalili para sa nangungupahan kung ang nirentahang pag-aari ay hindi ginawang magagamit sa takdang oras o sa buo ng nagpapaupa, o kung mayroong depekto. Ang pagbawas ng renta ay dapat na maangkin mula sa korte o sa komite sa pagtatasa ng renta. Ang paghahabol ay dapat na isumite sa loob ng 6 na buwan matapos iulat ng nangungupahan ang depekto sa panginoong maylupa. Mula sa sandaling iyon, magkakabisa rin ang pagbawas ng renta. Gayunpaman, kung papayagan ng nangungupahan ang panahong ito na mag-expire, ang kanyang karapatan sa isang pagbawas sa renta ay mababawasan, ngunit hindi mawawala.
- Pagwawakas ng kasunduan sa pag-upa kung kakulangan ng renta ay ginagawang imposible ang kasiyahan. Kung ang isang depekto na hindi kailangang lunasan ng nangungutang, halimbawa dahil ang lunas ay imposible o nangangailangan ng paggasta na hindi makatuwirang maaasahan sa kanya sa mga naibigay na pangyayari, ngunit ginagawa ang kasiyahan na maaasahan ng nangungupahan na ganap na imposible, kapwa ang nangungupahan at ang nagpapautang ay natunaw ang lease. Sa parehong kaso, magagawa ito sa pamamagitan ng isang extrajudicial na pahayag. Gayunpaman, madalas, hindi lahat ng mga partido ay sumasang-ayon sa paglusaw, upang ang legal na paglilitis ay dapat pa ring sundin.
- Kabayaran. Ang paghahabol na ito ay dahil lamang sa nangungupahan kung ang pagkukulang, tulad ng pagkakaroon ng isang depekto, ay maaari ring maiugnay sa may-ari ng bahay. Ito ang kaso, halimbawa, kung ang depekto ay lumitaw pagkatapos pumasok sa pag-upa at maaaring maiugnay sa nangungutang dahil, halimbawa, hindi siya gumanap ng sapat na pagpapanatili sa nirentahang pag-aari. Ngunit gayun din, kung ang isang tiyak na depekto ay naroroon nang ang pag-upa ay naipasok at alam ito ng nagpapaupa sa oras na iyon, dapat ay alam o ipinaalam sa nangungupahan na ang nirentahang pag-aari ay walang depekto.
Ikaw ay bilang nangungupahan o panginoong maylupa na kasangkot sa hindi pagkakaunawaan tungkol sa kung natutugunan o hindi ng landlord ang mga kundisyon? O nais mong malaman ang tungkol sa, halimbawa, magpataw ng mga parusa laban sa may-ari? Pagkatapos makipag-ugnay Law & More. natin mga abugado sa real estate ay mga dalubhasa sa batas sa pag-upa at masaya na bibigyan ka ng ligal na tulong o payo. Kung ikaw ay nangungupahan o panginoong maylupa, sa Law & More gumawa kami ng isang personal na diskarte at kasama namin susuriin namin ang iyong sitwasyon at matukoy ang (follow-up) na diskarte.