Ang Affordable Rent Act (Wet betaalbare huur)

Simula noong Hulyo 1, 2024, mas marami nang kinokontrol na ang Netherlands sa merkado ng pag-upa nito kaysa dati. Ang Affordable Rent Act — ang Batas sa Abot-kayang Upa — pinalawak ang kontrol sa renta mula sa social housing patungo sa mid-market segment, ginawang may bisa ang points system sa halip na isang pamantayan, at ipinataw ang pagpapatupad sa mga munisipalidad. Kung umuupa ka sa Amsterdam or Eindhoven, o nagpapaupa ka ng ari-arian doon, ang mga patakaran sa ibaba ang magpapasya kung magkano ang maaaring legal na halaga ng iyong upa.

Ang Ginagawa ng Affordable Rent Act

Ang Batas ay hindi isang stand-alone na kodigo kundi isang pag-amyenda sa batas, na muling nagsusulat ng mga bahagi ng Aklat 7 ng Kodigo Sibil ng Dutch, ang Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, ang Besluit huurprijzen woonruimte at ang Wet goed verhuurderschap. Nagsimula ito noong 1 Hulyo 2024. Tatlong pagbabago ang pinakamahalaga.

• Ang regulasyon ay pinalawig hanggang sa middenhuur. Bago ang Hulyo 2024, tanging mga bahay na may hanggang 143 puntos ang kontrolado ang renta; lahat ng higit pa riyan ay "liberalisado" at maaaring paupahan sa anumang kaya ng merkado. Ang Batas ay lumikha ng isang regulated mid-market band mula 144 hanggang 186 puntos.
• Naging may bisa ang sistema ng mga puntos. Dati, maaaring humingi ang isang may-ari ng lupa ng higit sa pinakamataas na puntos at nananatili ang upa maliban kung ito ay tutulan ng nangungupahan sa tamang oras. Ngayon, ang pinakamataas na halaga ay ipinag-uutos na batas: ang pagsingil ng higit ay labag sa batas mismo, magreklamo man o hindi ang nangungupahan.
• Na-moderno ang sistema ng mga puntos. Nilimitahan ang bahaging WOZ, binigyan ng mas mabigat na kahalagahan ang mga energy label, mas ginantimpalaan ang panlabas na espasyo, at ipinakilala ang mga surcharge para sa mga bagong tayong gusali at nakalistang gusali.

Tinantya ng gobyerno noong panahong iyon na humigit-kumulang 300,000 bahay ang kalaunan ay makakaranas ng pagbaba ng upa ng average na humigit-kumulang €190 kada buwan, kung saan humigit-kumulang 157,000 mid-market na bahay ay bababa ng average na humigit-kumulang €240. Ang mga ito ay mga pagtataya na ginawa nang maaga, hindi sinusukat na mga resulta.

Ang sistema ng pagpapahalaga sa pabahay (woningwaarderingsstelsel)

Ang woningwaarderingsstelsel, o WWS, ay nakakakuha ng paninirahan sa mga nasusukat na feature at kino-convert ang kabuuan sa maximum na buwanang pangunahing renta (ang kale huur , hindi kasama ang mga singil sa serbisyo). Nakalagay ito sa artikulo 5 ng Besluit huurprijzen woonruimte, kasama ang mga talahanayan ng pagmamarka sa mga annexes nito.

Mga bahay na may sariling espasyo

Para sa isang malayang tirahan — isa na may sariling pintuan sa harap, kusina at banyo — ang mga puntos ay iginagawad para sa:

• ang lawak ng ibabaw ng bawat silid at ng anumang espasyo sa imbakan;
• mga kagamitan sa kusina at sanitary, kabilang ang haba ng countertop at pangalawang palikuran o banyo;
• ang energy label, na dahil sa modernisasyon ay mas may bigat — ang isang mahusay na label ay nagdaragdag ng maraming puntos, habang ang mga label na E, F at G ay nakakakuha ng isang bawas;
• panlabas na espasyo tulad ng hardin, balkonahe o terasa sa bubong, na may bawas kung wala;
• ang halaga ng WOZ (ang pagtatasa ng ari-arian ng munisipyo), na may limitasyon upang ang lokasyon ay hindi mangibabaw sa iskor sa mga lugar na may mataas na halaga;
• katayuan ng nakalistang gusali, mga pasilidad ng pangangalaga at mas maliliit na bagay.

Ang bawat punto ay tumutugma sa isang halaga sa isang nailathalang talahanayan, kaya ang 143 at 186 na puntos bawat isa ay isinasalin sa isang tumpak na bilang ng euro. Ang mga bilang na iyon ay itinatala tuwing Enero 1 bawat taon sa ilalim ng artikulo 12 ng Besluit huurprijzen woonruimte, kasunod ng pamamaraan sa artikulo 27 ng Wet op de huurtoeslag. Samakatuwid, ang anumang bilang na iyong nabasa ay may bisa lamang para sa taong nakasaad.

Mga kwarto at iba pang hindi self-contained na akomodasyon

Ang mga silid, at iba pang akomodasyon kung saan kayo ay nagbabahagi ng kusina o banyo, ay pinahahalagahan sa ilalim ng isang hiwalay na sistema — ang WWSO — na ginawa ring moderno at may bisa noong Hulyo 1, 2024. Ang praktikal na punto para sa mga estudyante at mga batang propesyonal ay walang libreng sektor para sa mga silid : gaano man kataas ang iskor, ang isang silid ay may pinakamataas na upa.

Mga karagdagang singil: mga bagong gusali, mga monumento at enerhiya

Ang Artikulo 8a ng Besluit huurprijzen woonruimte ay nagbibigay-daan sa ilang pagtaas sa pinakamataas na upa:

• Surcharge para sa bagong gusali ng 10% para sa mga tirahang nasa kalagitnaan ng merkado kung saan nagsimula ang konstruksyon bago ang Enero 1, 2028, na inilalapat sa loob ng dalawampung taon mula sa unang pag-okupa, upang mapanatiling mabubuhay ang pag-unlad na nasa kalagitnaan ng merkado.
• Pambansang monumento (rijksmonument): isang karagdagang singil na 35%.
• Monumento ng probinsya o munisipalidad: isang karagdagang singil na 15%.
• Protektadong tanawin ng bayan: isang karagdagang singil na 5% para sa mga tirahang itinayo bago ang 1965 sa isang protektadong bayan na hindi nakalista.

Ang mga nakalistang gusali ay protektado rin laban sa bawas sa energy-label: sa halip na mawalan ng puntos para sa isang mahinang label, ang isang monumento ay nakakakuha ng sero para sa item na iyon. Walang hiwalay na eksepsiyon sa renobasyon; ang renobasyon ay isinasagawa sa pamamagitan ng ordinaryong ruta, kaya ang isang may-ari ng lupa na tunay na nag-a-upgrade ng isang ari-arian — lalo na ang energy label nito — ay nagtataas ng legal na pinakamataas na upa.

Ang tatlong segment

Ang mga hangganan ay ipinapahayag sa mga puntos. Ang bawat isa sa dalawang marka ng hangganan ay nagiging pinakamataas na euro para sa pangunahing panimulang upa sa pagsisimula ng isang bagong pag-upa, hindi kasama ang mga singil sa serbisyo. Ang mga numerong euro na iyon ay ini-index tuwing Enero 1 sa ilalim ng artikulo 12 ng Besluit huurprijzen woonruimte at inilalathala ng Rijksoverheid at ng Huurcommissie , kaya gamitin ang halaga para sa taon kung kailan magsisimula ang pag-upa.

Ang puntos ang namamahala, hindi ang hinihinging upa: ang isang bahay na nakakuha ng 160 puntos ay isang mid-market na bahay kahit na i-advertise ito sa halagang €1,600, at ang sobra ay labag sa batas.

Mga umiiral na kontrata: ang transisyonal na rehimen

Ang Batas ay ganap na nalalapat sa bawat pag-upa na natapos noong o pagkatapos ng Hulyo 1, 2024. Para sa mga kontratang nilagdaan bago ang petsang iyon, ang mga tuntunin sa transisyon ay nag-iiba ayon sa puntos na nakuha:

• Hanggang 143 puntos, hayaang mas mababa sa hangganan ng liberalisasyon sa pagsisimula. Naregulado na; ang modernisadong WWS at ang bagong maximum ay inilapat mula Hulyo 1, 2024.
• Hanggang 143 puntos, ngunit hayaang lumampas sa hangganan ng liberalisasyon sa pagsisimula — isang "liberalisadong" kontrata sa isang bahay na sa katunayan ay mababa ang iskor. Nahuli ng Batas ang mga ito mula sa 1 2025 Hulyo, pagkatapos ng isang taong transisyonal na panahon na nagpapahintulot sa mga may-ari ng lupa na kusang-loob na mag-adjust. Simula sa petsang iyon, maaaring hilingin ng nangungupahan na ibaba ang upa sa pinakamataas na puntos.
• 144 hanggang 186 puntos. Ang mga umiiral na kontrata ay hindi apektado. Ang maximum sa kalagitnaan ng merkado ay kumakapit lamang sa pagpapalit ng nangungupahan, kapag ang bahay ay muling paupahan.
• 187 puntos pataas. Sa labas ng rehimen; walang pinakamataas na panimulang upa.

Ito ang bahagi ng Batas na pinaka-hindi nauunawaan. Maraming nangungupahan ang nag-aakalang ang regulasyon sa mid-market ay naaangkop sa kanila nang sabay-sabay; para sa karamihan ng mga nangungupahan sa mid-market, hindi ito naaangkop. Sulit pa ring mabilang ang mga puntos: ang isang flat na mukhang mid-market ay maaaring makakuha ng iskor na mas mababa sa 143 kapag isinaalang-alang ang isang mahinang label ng enerhiya at isang capped na halaga ng WOZ — at ang flat na iyon ay sakop na.

Ang pahayag ng mga puntos na dapat ibigay sa iyo ng may-ari ng lupa

Ang isang may-ari ng lupa na nagpapaupa ng isang regulated o mid-market na bahay ay dapat magbigay sa nangungupahan ng bilang ng puntos sa ilalim ng WWS o WWSO, kasama ang katumbas na pinakamataas na upa, sa simula ng pag-upa. Ang tungkulin ay nalalapat sa mga bagong kasunduan sa pag-upa simula noong Hulyo 1, 2024, nang magkabisa ang Affordable Rent Act; ang mga kapangyarihan at instrumento sa pagpapatupad ng Huurcommissie ay ganap na gumagana mula noong Enero 1, 2025. Ito ay kabilang sa mga pangkalahatang tuntunin ng mabuting pagmamay-ari ng lupa sa artikulo 2 ng Wet goed verhuurderschap, upang maipatupad ito ng munisipalidad. Ito ang pinakamahusay na panimulang punto ng nangungupahan: humingi ng isa nang nakasulat, at kung walang dumating, iyon mismo ay isang naiuulat na paglabag.

Pagpapatupad: mula sa inisyatiba ng nangungupahan hanggang sa munisipalidad

Bago ang Batas, ang labis na upa ang problema ng nangungupahan: ang nangungupahan ay kailangang mag-aplay sa Huurcommissie sa loob ng anim na buwan mula sa pagsisimula ng pag-upa, at ang isang nangungupahan na may pansamantalang kontrata na natatakot sa hindi pag-renew ay kadalasang walang ginagawa. Isinulat ng Batas ang pinakamataas na upa sa mga pangkalahatang tuntunin ng mabuting pagmamay-ari ng lupa, at simula noong Enero 1, 2025, maaaring ipatupad ng mga munisipalidad ang mga tuntuning iyon sa kanilang sariling mosyon, gamit ang hagdan ng pagtaas ng Wet goed verhuurderschap:

• isang babala;
• isang utos sa ilalim ng administratibong pamimilit (last onder bestuursdwang) o isang utos ng parusa (huling onder dwangsom);
• isang multang administratibo (bestuurlijke boete), na tumataas kapag inuulit;
• sa mga pinakamalalang kaso ng paulit-ulit na paglabag, pagkuha sa pamamahala (beheerovername), paglalagay ng ari-arian sa ilalim ng pamamahala ng ikatlong partido.

Ang pinakamataas na multang administratibo ay itinatakda sa pamamagitan ng pagsangguni sa mga kategorya ng multa na nakasaad sa batas ng artikulo 23 ng Dutch Criminal Code at tumataas kapag ang parehong may-ari ng lupa ay lumabag muli sa mga patakaran sa loob ng panahong tinukoy ng Batas (artikulo 19 ng Wet goed verhuurderschap). Ang mga halagang kategoryang iyon ay inaayos bawat dalawang taon, kaya ang limitasyon na binibilang ay ang may bisa sa oras ng paglabag; ang mga munisipalidad ay naglalathala ng kanilang sariling mga talahanayan ng multa dito. Ang bawat munisipalidad ay dapat ding magpatakbo ng isang ulat ( meldpunt ) kung saan maaaring mag-ulat ang mga nangungupahan ng masamang gawi sa pagpapaupa, nang hindi nagpapakilala kung nais nila.

Ang pagpapatupad ng batas ng munisipyo ay hindi pumapalit sa sariling mga remedyo ng nangungupahan; kasabay nito ang mga ito.

• Sa loob ng anim na buwan mula sa pagsisimula ng pag-upa, maaaring hilingin ng nangungupahan sa Huurcommissie na subukan ang panimulang upa sa ilalim ng artikulo 7:249 ng Dutch Civil Code. Ang sobrang taas na upa ay babawasan na may epektong retrospektibo sa petsa ng pagsisimula.
• Pagkatapos ng panahong iyon, maaaring magmungkahi ang nangungupahan ng isang regulated o mid-market na bahay ng pagbawas sa may-ari ng lupa at, kung tatanggihan, dalhin ang punto sa Huurcommissie sa ilalim ng artikulo 7:254 ng Dutch Civil Code. Ang ganitong pagbawas ay karaniwang magkakabisa lamang sa hinaharap.
• Ang mga desisyon ng Huurcommissie ay nagbibigkis sa mga partido, napapailalim sa pagre-refer ng hindi pagkakaunawaan sa korte subdistrito sa loob ng itinakdang panahon.

Magkano ang maaaring tumaas ng upa bawat taon?

Ang pagtaas ng upa ay may hiwalay na limitasyon mula sa panimulang upa, at ang mga limitasyon ay nirereset taun-taon.

• Mga regulated na bahay (hanggang 143 puntos). May itinakdang porsyentong limitasyon mula Hulyo 1 bawat taon, na may takdang pinakamataas na euro kung saan napakababa ng pangunahing upa. Ganito rin ang itinakdang limitasyon para sa mga kuwarto, caravan, at pitch.
• Mga bahay na nasa katamtamang presyo (144–186 puntos). May hiwalay na bahagyang mas mataas na porsyentong limitasyon na ipinapatupad. Kung saan ang kontrata mismo ay tumutukoy ng mas mababang porsyento, ang kontratwal na bilang ang mananaig; kung saan ito tumutukoy ng mas mataas, hindi ito maaaring ilapat ng may-ari ng lupa.

Parehong limitasyon ang sumusunod sa iisang pormulang itinadhana: ang mas mababa sa implasyon at sama-samang napagkasunduang pag-unlad ng sahod, kasama ang isang porsyento. Inanunsyo ang mga ito bawat taon ng Ministro ng Pabahay at Pagpaplanong Pang-espasyo at inilalathala sa rijksoverheid.nl bago ito magkabisa, kaya kunin ang bilang para sa taon ng pagtaas at hindi ang nabasa mo noong nakaraang taon. Ang isang nangungupahan na nag-iisip na labis ang pagtaas ay maaaring maghain ng panukala sa Huurcommissie, ngunit sa loob lamang ng panahong inilalathala ng Huurcommissie para sa taong iyon, na para sa pagtaas na magkakabisa sa Hulyo 1 ay papatak sa susunod na taglagas. Kung hindi ito maiiwan, ang pagtaas ay mananatili. Ang aming gabay sa taunang pagtaas ng upa ay naglalahad ng mga hakbang.

Paano naaangkop ang Batas sa iba pang batas sa pag-upa sa Netherlands

Ang Good landlordship Act (Wet goed verhuurderschap)

May bisa simula Hulyo 1, 2023, ang Wet goed verhuurderschap ay nagtatakda ng mga pambansang tuntunin ng pag-uugali para sa mga may-ari ng lupa at mga ahente ng pagpapaupa: walang diskriminasyon sa pagpili, walang pananakot, deposito na hindi hihigit sa doble ng pangunahing upa, isang nakasulat na kasunduan sa pag-upa, nakasulat na impormasyon sa nangungupahan, walang dobleng bayarin sa ahensya, at tanging mga pinahihintulutang singil sa serbisyo. Idinagdag ng Affordable Rent Act ang pinakamataas na upa at ang pinakamataas na pagtaas sa listahang iyon, kaya ang isang hindi pagkakaunawaan sa upa ay isa na ngayong sibil at isang regulasyon na bagay.

Mga pansamantalang kontrata pagkatapos ng Wet vaste huurcontracten

Ang Fixed Tenancy Contracts Act ay nagkabisa noong Hulyo 1, 2024, kasabay ng Affordable Rent Act, at ang dalawa ay pinakamahusay na basahin nang magkasama. Sa ilalim ng artikulo 7:271 ng Dutch Civil Code, ang isang bagong nangungupahan ng isang self-contained home ay makakatanggap na ngayon ng isang open-ended na kontrata bilang isang patakaran. Ang mga pansamantalang kontrata ay nananatiling posible lamang para sa mga tinukoy na kategorya na nakasaad sa delegated na batas — kabilang na rito ang ilang mga estudyante, mga taong pansamantalang umuupa ng sarili nilang bahay habang nagtatrabaho sa ibang bansa, pansamantalang pagpapaupa habang ang isang nangungupahan ay pansamantalang pinapalitan, at mga taong nangangailangan ng agarang pabahay tulad ng mga may hawak ng status at second-chance letting — at para sa mga non-self-contained accommodation. Ang mga kategoryang iyon ay nakasaad sa Besluit betaalbare huur (Stb. 2024, 180), na nagkabisa noong Hulyo 1, 2024. Para sa mga internasyonal, mahalaga ito: ang lumang dalawang-taong kontrata, na nagpapanganib sa paghamon sa labis na upa, ay hindi na ang default.

Mga singil sa serbisyo

Ang mga singil sa serbisyo ay nasa labas ng pinakamataas na antas ng WWS at isang madalas na paraan para mabawi ang mga bagay na hindi pinahihintulutan ng sistema ng mga puntos. Tanging ang mga pinahihintulutang item lamang ang maaaring ipasa, at maaaring tasahin ang mga ito ng Huurcommissie. Ang mga bagong patakaran sa singil sa serbisyo ay susunod simula Enero 1, 2027.

Ano ang kahulugan ng Batas para sa mga may-ari ng lupa, at ano ang nangyari simula noon

Para sa isang mamumuhunan, binago ng Batas ang aritmetika sa tatlong paraan. Ang income ceiling para sa isang mid-market unit ay ngayon ay isang function ng masusukat na mga katangian ng gusali sa halip na lokal na demand, kaya ang isang flat na may magandang lokasyon ngunit kulang sa enerhiya ay maaaring mas mababa ang halaga bilang isang pagpapaupa. Ang indeksasyon ng maximum ay may limitasyon, kaya ang paglago ng kita ay may hangganan. At ang labasan ay kaakit-akit: ang pagbebenta sa isang may-ari-nangungupahan ay kadalasang mas mahalaga kaysa sa patuloy na pagpapaupa.

Ang malawakang naiulat na bunga nito ay ang pagbebenta ng mga pribadong may-ari ng lupa ng mga regulated at newly regulated na yunit, ang paghigpit ng suplay ng malayang sektor habang ang paghingi ng upa dito ay tumaas, at ang ilang mid-market development ay ipinagpaliban. Ang karagdagang singil sa bagong-gawa sa artikulo 8a ng Besluit huurprijzen woonruimte ay nilayon upang kontrahin ang huli sa mga ito. Ang pagsubaybay sa merkado ng Kadaster, CBS at ng ministeryo ay nagpapatunay sa trend: simula nang gawing may bisa ang sistema ng mga puntos para sa mid-market segment hanggang at kasama ang 186 na puntos noong Hulyo 1, 2024, ang bilang ng mga dating paupahang bahay na ibinenta ng mga pribadong may-ari ng lupa ay tumaas at ang suplay ng malayang sektor ay lumiit.

Ang Batas ay nananatiling may bisa ayon sa pagkakabatas, at ang Besluit huurprijzen woonruimte ay patuloy na inaamyenda, kamakailan lamang noong Abril 2026, kaya ang mga tuntunin at limitasyon sa pagpapahalaga ay isang pabago-bagong target. Ang mga pormal na ulat sa pagsubaybay sa Batas ay inilalathala taun-taon ng Ministry of Housing and Spatial Planning (VRO). Ang isang hiwalay na panukalang batas, ang Wet toekomstbestendige huurcommissie (parliamentary paper 36791), ay tumatalakay sa istruktura ng mga bayarin sa Huurcommissie, mga hindi pagkakaunawaan sa singil sa serbisyo, at mga oras ng throughput. Pinagtibay ito ng Kapulungan ng mga Kinatawan noong Abril 21, 2026; sa Senado, isang pangalawang ulat ng komite ang inilabas noong Hulyo 14, 2026 at ang nakasulat na paghahanda ay isinasagawa pa rin.

Praktikal na patnubay

Kung ikaw ay isang nangungupahan na naghihinala na masyadong mataas ang upa

• Hingin sa may-ari ng lupa ang nakasulat na pahayag ng mga puntos, at sabihin kung hindi ka kailanman nabigyan nito.
• Bilangin mo ba mismo ang mga puntos gamit ang tseke ng presyo ng upa ng Huurcommissie, kasama ang iyong lawak ng sahig, energy label, desisyon sa WOZ, at espasyo sa labas na nasa kamay mo.
• Suriin ang petsa ng iyong kontrata laban sa mga tuntunin sa transisyon sa itaas — na siyang tumutukoy kung mayroon kang claim ngayon o sa pag-renew lamang.
• Itala ang anim na buwang palugit mula sa simula ng pag-upa: sa loob nito ay makakakuha ka ng retrospective reduction, sa labas nito ay karaniwang prospektibo lamang.
• Kasabay nito, iulat ang bagay na ito sa tanggapan ng inyong munisipalidad. Walang gastos ang pagpapatupad nito at hindi ito nakadepende sa iyong kahandaang magsampa ng kaso.
• Huwag basta-basta itigil ang pagbabayad ng bahagi ng upa. Bawasan lamang ito batay sa isang kasunduan o desisyon.

Kung ikaw ay isang may-ari ng lupa na nagsasagawa ng pagsunod sa isang portfolio

• Markahan ang bawat unit sa ilalim ng kasalukuyang WWS o WWSO, kada unit sa halip na kada gusali, at itala ang kalkulasyon.
• Suriin kung may nalalapat na karagdagang bayad — bagong gusali, monumento, o protektadong tanawin ng bayan — dahil malaki ang nababago ng mga ito sa kisame.
• Tingnang mabuti ang etiketa ng enerhiya: ang pag-upgrade ng insulation, glazing, o heating ang pinakadirektang legal na paraan tungo sa mas mataas na maximum na upa.
• Paghiwalayin ang mga singil sa serbisyo at singilin lamang ang mga pinahihintulutang aytem, ​​na may kasamang wastong taunang pahayag.
• Mag-isyu ng points statement sa bawat bagong kasunduan sa pag-upa, at magtago ng patunay na ginawa mo ito.
• Suriin ang mga sugnay sa pagtaas ng upa sa iyong karaniwang kontrata laban sa mga taunang limitasyon; ang isang sugnay na nagpapahintulot ng higit pa ay hindi maipapatupad sa ganoong lawak.
• Kung ang isang yunit ay nalugi dahil sa limitasyon, humingi ng payo bago muling i-restructuring. Ang mga artipisyal na konstruksyon — mga pekeng singil sa serbisyo, maling paglalagay ng label sa isang flat bilang mga kuwarto, isang umano'y holiday lease — ang mga hinahanap ng mga enforcement team.

Law & More nagpapayo sa parehong mga nangungupahan at may-ari ng lupa tungkol sa batas sa pag-upa sa Dutch, sa Ingles, mula sa Eindhoven at AmsterdamAng pagbibilang ng mga puntos at pagsusuri ng petsa ng kontrata ay karaniwang mabilis na naaayos kung ang isang pag-upa ay nasa ilalim ng Affordable Rent Act.