Ang 2021 ay isang taon kung saan ang ilang mga bagay ay magbabago sa larangan ng batas at mga regulasyon. Ito rin ang kaso hinggil sa paglipat ng buwis. Noong Nobyembre 12, 2020, inaprubahan ng Kapulungan ng mga Kinatawan ang isang panukalang batas para sa pagsasaayos ng transfer tax. Ang layunin ng panukalang batas na ito ay upang mapabuti ang posisyon ng mga nagsisimula sa merkado ng pabahay na may kaugnayan sa mga namumuhunan, dahil ang mga namumuhunan ay madalas na masyadong mabilis sa pagbili ng isang bahay, lalo na sa (mas malalaking) lungsod. Ginagawa nitong lalong mahirap para sa mga nagsisimula na bumili ng bahay. Maaari mong basahin sa blog na ito kung aling mga pagbabago ang mailalapat sa parehong kategorya mula Enero 1, 2021 at kung ano ang dapat mong bigyang pansin bilang isang resulta.
Ang dalawang hakbang
Upang mapagtanto ang inilarawan sa itaas na layunin ng panukalang batas, dalawang pagbabago, o hindi bababa sa mga hakbang, ay ipapakilala sa larangan ng transfer tax mula 2021. Inaasahan na tataasan nito ang bilang ng mga transaksyon sa pabahay ng mga starter buyer at bawasan ang mga transaksyon sa pabahay ng mga namumuhunan.
Nalalapat ang unang panukalang-batas sa kontekstong ito sa mga nagsisimula at, sa madaling salita, nagsasama ng isang exemption mula sa buwis sa paglilipat. Sa madaling salita, ang mga nagsisimula ay hindi na kailangang magbayad ng buwis sa paglipat mula Enero 1, 2021, upang ang pagbili ng bahay ay magiging mas mura para sa kanila. Bilang resulta ng exemption, ang kabuuang gastos na nauugnay sa pagbili ng bahay, depende sa pagtaas ng halaga ng mga bahay, ay talagang babawasan. Mangyaring tandaan: ang exemption ay one-off at ang presyo ng bahay ay maaaring hindi hihigit sa € 400,000 mula Abril 1, 2021. Bilang karagdagan, nalalapat lamang ang exemption kapag ang paglilipat ng ari-arian ay naganap sa notaryong sibil-batas sa o pagkatapos ng 1 Enero 2021 at ang sandali ng pag-sign ng kasunduan sa pagbili ay hindi mapagpasyahan.
Ang iba pang panukala ay nauugnay sa mga namumuhunan at nangangahulugan na ang kanilang mga acquisition ay mabubuwis sa mas mataas na pangkalahatang rate mula Enero 1, 2021. Ang rate na ito ay tataas mula 6% hanggang 8% sa petsa na nabanggit. Hindi tulad ng mga nagsisimula, sa gayon ay nagiging mas mahal para sa mga namumuhunan na bumili ng bahay. Para sa kanila, ang kabuuang gastos na nauugnay sa pagbili ng bahay ay tataas bilang isang resulta ng pagtaas sa rate ng buwis sa pagbebenta. Hindi sinasadya, ang rate na ito ay hindi lamang nagbubuwis sa mga acquisition ng mga hindi tirahan, kabilang ang mga lugar ng negosyo, kundi pati na rin ang mga acquisition ng mga tirahan na hindi gagamitin o pansamantalang ginagamit lamang bilang pangunahing tirahan. Sa kontekstong ito, alinsunod sa paliwanag na tala sa panukalang batas para sa pagsasaayos ng transfer tax, isaalang-alang, halimbawa, ang isang holiday home, isang bahay na binibili ng mga magulang para sa kanilang anak at mga bahay na hindi binibili ng mga natural na tao, ngunit ayon sa ligal mga tao tulad ng mga korporasyon sa pabahay.
Starter o namumuhunan?
Ngunit anong hakbang ang dapat mong tandaan? Sa madaling salita, ikaw ay isang starter o isang mamumuhunan? Kung ang isang tao ay talagang pumapasok sa merkado ng pabahay na sinakop ng may-ari sa kauna-unahang pagkakataon at hindi pa nakakakuha ng bahay bago, maaaring makuha bilang panimulang punto para sa pagsagot sa tanong na ito. Gayunpaman, kung sino ang kwalipikado para sa starter exemption at kung kanino nalalapat ang pagtaas sa rate ng buwis sa paglilipat ng tungkulin, ay hindi natutukoy batay sa pamantayan na ito. Hindi mahalaga para sa exemption kung ikaw bilang isang mamimili ay nagmamay-ari na ng bahay dati. Sa madaling salita, ang bahay ay hindi dapat maging iyong unang bahay na inookupahan ng may-ari upang maging karapat-dapat para sa exemption.
Ang panukalang batas para sa pagsasaayos ng buwis sa paglipat ay gumagamit ng isang ganap na magkakaibang panimulang punto. Kung maaari kang maiuri bilang isang nagsisimula at samakatuwid ay may isang pagkakataon na ang exemption exemption ay nakasalalay sa tatlong pinagsama-samang pamantayan. Ang mga pamantayan ay ang mga sumusunod:
- Ang edad ng kumuha. Upang maituring na isang nagsisimula, dapat kang nasa pagitan ng 18 at 35 taong gulang. Ang pinakamataas na limitasyon ng 35 ay ginagamit sa panukalang batas dahil ang pagsisiyasat ng AFM ay ipinapakita na sa average na mas mahirap tanggapin ang mga gastos para sa mamimili sa mas mababang edad kaysa 35 taon. Bilang karagdagan, para sa aplikasyon ng exemption na may mas mababang limitasyon na 18 taon, nalalapat ang kinakailangang ikaw ay nasa edad. Ang layunin ng mas mababang limitasyong ito ay upang maiwasan ang maling paggamit ng exemption 'exemption: hindi posible para sa ligal na mga kinatawan na gamitin ang exemption kapag bumili ng isang bahay sa pangalan ng isang menor de edad na bata. Bukod dito, ang mga limitasyon sa edad ay dapat na mailapat bawat tagakuha, kahit na sa kaganapan na ang isang bahay ay nakuha ng maraming mga tagakuha. Kung ang isa sa mga nagtamo ay mas matanda sa 15 taon, ang sumusunod ay nalalapat sa mamimili na ito: walang pagbubukod sa kanyang sariling bahagi.
- Ang kumuha ay hindi pa nag-apply ng exemption na ito. Tulad ng nabanggit, ang pagbubukod ng mga nagsisimula ay maaari lamang magamit nang isang beses. Upang matiyak na ang batas na ito ay hindi nalabag, dapat mong ideklara nang malinaw, matatag at walang pagrerereserba sa pagsusulat na hindi mo pa nailalapat ang pagsisimula ng pagbubukod. Ang nakasulat na pahayag na ito ay dapat na isumite sa notaryo ng batas-sibil upang magamit ang exemption mula sa transfer tax. Sa prinsipyo, ang notaryo ng sibil-batas ay maaaring umasa sa nakasulat na pahayag na ito, maliban kung alam niya na ang pahayag na ito ay hindi wastong naibigay. Kung lilitaw pagkatapos na ikaw bilang tagakuha ay nag-apply ng exemption nang mas maaga sa kabila ng pahayag na inisyu, isang karagdagang pagsusuri ang gagawin.
- Ang paggamit ng bahay bukod sa pansamantala bilang punong-tirahan ng nakakuha. Sa madaling salita, ang saklaw ng pagbubukod ng mga nagsisimula ay limitado sa mga nakakuha na tunay na titira sa bahay. Kaugnay sa kondisyong ito, kinakailangan din para sa iyo bilang isang tagakuha upang ideklara sa pamamagitan ng pagsulat nang malinaw, matatag at walang pag-aatubili na ang bahay ay gagamitin maliban sa pansamantala at bilang isang pangunahing tirahan, gayundin isumite ang nakasulat na pahayag sa notaryo sibil-batas bago ang acquisition kung ang acquisition ay dumaan sa kanya. Ang pansamantalang paggamit ay nangangahulugang, halimbawa, ang pag-upa ng bahay o ang paggamit nito bilang isang bahay-bakasyunan. Habang ang pangunahing tirahan ay nagsasama ng pagpaparehistro sa kongregasyon at pagbuo ng buhay doon (kabilang ang mga aktibidad sa palakasan, paaralan, lugar ng pagsamba, pangangalaga sa bata, mga kaibigan, pamilya). Kung, bilang isang tagakuha, hindi mo gagamitin ang bagong tahanan bilang iyong pangunahing tirahan o pansamantala lamang mula Enero 1, 2021, mabubuwisan ka pa rin sa pangkalahatang rate ng 8%.
Ang pagtatasa ng mga pamantayang ito, at sa gayon ang sagot sa tanong na kung kwalipikado ka ba para sa aplikasyon ng exemption, ay nagaganap kapag nakuha ang bahay. Mas partikular, ito ang sandali kung kailan inilalabas ang nota ng pagbebenta sa notaryo. Kaagad bago ang pagpapatupad ng notaryal na gawa, ang nakasulat na pahayag tungkol sa pangalawa at pangatlong mga kondisyon ay dapat ding isumite sa notaryo. Ang sandali kung saan nilagdaan ang kasunduan sa pagbili ay hindi nauugnay para sa isyu ng nakasulat na pahayag, tulad din ito para sa pagkuha ng exemption 'ng mga nagsisimula.
Ang pagbili ng bahay ay isang mahalagang hakbang para sa parehong starter at mamumuhunan. Nais mo bang malaman sa aling kategorya ka kabilang at kung aling mga hakbang ang dapat mong isaalang-alang mula noong 2021? O kailangan mo ba ng tulong sa paggawa ng pahayag na kinakailangan para sa exemption? Pagkatapos makipag-ugnay Law & More. Ang aming mga abugado ay dalubhasa sa batas sa real estate at kontrata at masaya kaming bibigyan ka ng tulong at payo. Masisiyahan din ang aming mga abugado na tulungan ka sa proseso ng pag-follow up, halimbawa pagdating sa pagguhit o pagsuri sa kontrata sa pagbili.